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Fiscalité

Les locations constituent des prestations de services, et sont en principe dans le champ d’application de la TVA même lorsqu’elles peuvent présenter un caractère civil. Cependant, certaines exceptions au principe de l’imposition sont prévues par le code général des impôts, essentiellement en matière de locations d’immeubles. Parmi ces locations exonérées, certaines peuvent être soumises à la TVA sur option… Faisons le point sur les différentes règlementations en la matière.

Par Nathalie SAINTE ROSE MERIL – Avocate fiscaliste et fondatrice de NSMR AVOCAT

LES LOCATIONS SOUMISES À LA TVA DE PLEIN DROIT

  • LES LOCATIONS DE BIENS MEUBLES CORPORELS

D’une manière générale, les locations de biens meublés corporels et, en particulier, de tout matériel neuf ou d’occasion constituent des opérations soumises à la T.V.A. en vertu des articles 256 et 256-A du C.G.I.

  • LES LOCATIONS DE BIENS OU DE DROITS INCORPORELS

Les locations de biens ou de droits incorporels entrent dans le champ d’application de la T.V.A. et sont en principe taxables. C’est le cas notamment pour la location ou mise en gérance libre d’un fonds de commerce.

LES LOCATIONS IMMOBILIÈRES

LOCATION D’IMMEUBLES OU DE LOCAUX AMÉNAGÉS

Les locations d’immeubles aménagés constituent des opérations de nature commerciale soumises à la TVA sur le prix de la location.

Ainsi, sont imposées :

  • les locations de locaux à usage professionnel munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité.
  • les locations de terrains aménagés et notamment de terrains de camping pourvus d’aménagements tels que sanitaires, emplacements etc.
  • les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation à caractère hôtelier ou para-hôtelier.

LOCATION D’EMPLACEMENTS POUR LE STATIONNEMENT DE VÉHICULES

Les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules (garages, parking…) sont en principe imposables et soumises à la TVA.

Exceptions : les locations d’emplacements étroitement liées à la location elle-même exonérée d’un local, savoir :

  • Les locations nues à usage d’habitation
  • Les locations nues à usage professionnel lorsque l’option pour la TVA n’a pas été exercée
  • Les locations meublées ou garni à usage d’habitation

LES LOCATIONS EXONÉRÉES

  • LES LOCATIONS DE TERRAINS NON AMÉNAGÉS ET DE LOCAUX NUS

L’exonération s’applique en principe à toutes les opérations de l’espèce (location d’habitation, location d’établissements à usage industriel, commercial ou professionnel…) dès lors qu’elles s’analysent en des opérations à caractère civil, même si elles sont réalisées par une société à forme commerciale.

Exceptions : les locations réputées commerciales ainsi que les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules.

  • LES LOCATIONS DE LOGEMENTS MEUBLES OU GARNIS À USAGE D’HABITATION

Cette exonération, sans possibilité d’option, s’applique aux locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières. Il en est ainsi tout spécialement des particuliers se bornant à louer à usage d’habitation des appartements meublés ou villas, ainsi que des agriculteurs ou collectivités locales louant des gîtes ruraux et des entreprises vis à vis de leur personnel.

Exception : locations meublées à caractère hôtelier ou para-hôtelier.

LES LOCATIONS SOUMISES À LA TVA SUR OPTION

LOCATIONS DE LOCAUX NUS A USAGE PROFESSIONNEL

L’option à la TVA peut être exercée par toute personne qui donne en location des immeubles nus pour les besoins de l’activité d’un assujetti à la T.V.A., ou pour les besoins de l’activité professionnelle non assujetti. Cette option concerne notamment les SCI de gestion.

L’option doit faire l’objet d’une déclaration expresse.

Elle doit être exercée immeuble par immeuble. Elle couvre alors obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans cet immeuble loué.

Lorsque plusieurs bâtiments constituent un même ensemble immobilier, l’option couvre la totalité des locaux situés dans cet ensemble.

Lorsque le preneur n’est pas assujetti, le bail doit mentionner expressément l’option du bailleur.

L’option doit être déclarée dans les quinze jours du début de l’assujettissement. Il est toutefois admis qu’elle prenne effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est déclarée. Elle doit être expresse et formulée par écrit au service des impôts compétent. L’option doit être accompagnée d’une copie du contrat de bail et de ses avenants.

Elle couvre obligatoirement une période qui se termine le 31 décembre de la 9ème année qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée. Elle est renouvelable par tacite reconduction par période de 10 ans, sauf dénonciation à l’expiration de chaque période.

Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité distinct. En conséquence, les loueurs qui ont exercé des options afférentes à plusieurs immeubles sont tenus de suivre distinctement les déductions propres à chaque immeuble.

Dès 2024, les entreprises seront obligées de réceptionner les factures électroniques. L’obligation de les émettre suivra en 2024, 2025 ou 2026 selon les typologies d’entreprises. Dans ce contexte, les sociétés vont devoir émettre, transmettre ou recevoir leurs factures électroniquement sur une plateforme. Pour ce faire, plusieurs possibilités se présentent : via différents acteurs et logiciels ou par leurs propres moyens.
Une opportunité pour les services comptables et financiers de revoir leurs processus de facturation et documentaire pour gagner du temps et de l’argent.

Par Audrine Bodin – Content Manager Pôle Business chez deltic

L’obligation de facturation électronique au sein des entreprises dès 2024 !

Dans un contexte où le digital prend place dans toutes les activités et où l’Etat souhaite lutter contre la fraude à la TVA (qui représente 50 milliards d’euros de perte aujourd’hui), la facturation électronique représente une opportunité et une nécessité. Pour ce faire, l’Etat impose la facturation électronique, ou encore e-invoicing, à toutes les entreprises françaises
selon le calendrier suivant :

Les dates clés de cette obligation

Concernant l’obligation de réception des factures électroniques :
● 2024 : pour toutes les entreprises françaises au 1er Juillet.

Concernant l’obligation d’émission des factures électroniques :
● 2024 : pour les grandes entreprises (effectif supérieur à 5000 salariés ou chiffre d’affaires annuel supérieur à 1.5 milliards d’€ et bilan supérieur à 2 milliards d’€)
● 2025 : pour les ETI (effectif entre 250 et 5000 salariés et chiffre d’affaires annuel inférieur à 1.5 milliards d’€ ou bilan inférieur à 2 milliards d’€)
● 2026 : pour les TPE/PME (effectif inférieur à 250 salariés et chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’€ ou avec un bilan inférieur à 43 millions d’€)

La facturation électronique se résume donc à l’émission, la transmission et la réception des factures, accompagnées d’informations concernant les transactions des entreprises (e-reporting). Tout ça, de manière dématérialisée via une plateforme. La facturation
électronique répond à des obligations concernant les formats de factures, les échanges avec la plateforme, la transmission de certaines données…

Les modalités de cette obligation

Qui est concerné ?

Toutes les entreprises françaises assujetties à la TVA sont concernées par cette obligation de facturation électronique. Cela concerne les transactions BtoB (achats et ventes de biens et/ou prestations de services). Les opérations bénéficiant d’une exonération de TVA dispensées de facturation ne doivent pas procéder à l’e-invoicing.

Quelles données doivent être transmises ?

Les données qui doivent être transmises pour la facturation électronique sont toutes celles qui sont utiles au pré-remplissage des déclarations de TVA et à la détermination de la TVA collectée.

Comment envoyer les factures électroniques et leurs données ?

Les factures et données doivent transiter sur la plateforme publique de facturation pour être ensuite transmises par l’administration fiscale à la direction générale des finances publiques. Pour ce faire, il est possible de passer en direct via cette plateforme en déposant et réceptionnant soi-même les factures. C’est la plateforme qui transmet ensuite les données à la direction générale des finances publiques. Cette solution prend du temps et
correspond davantage aux petites entreprises avec un faible volume de factures.

Il est également possible de passer par d’autres acteurs, appelés opérateurs de dématérialisation et plateformes de dématérialisation partenaires. Dans ce cas, ce sont ces acteurs qui envoient et réceptionnent directement les factures et qui les font transiter à la plateforme publique de facturation et aux sociétés. Grâce à cette solution, les entreprises automatisent les actions, optimisent leur process, leur temps et leur argent. De nombreux
gains qui laisseront davantage de temps pour des tâches à plus forte valeur ajoutée.

Quels sont les formats de facture qui vont devenir obligatoires ?

Dans le cadre de cette nouvelle obligation, les formats de factures vont également évoluer. Fini le simple PDF, vous entendrez désormais parler de factur-x, d’XML UBL, XML CII… Pour transmettre les factures sur la plateforme de dématérialisation, seuls ces formats seront autorisés.

Les acteurs de la dématérialisation dans le cadre de la future obligation de
facturation électronique !

Les acteurs de dématérialisation vont donc être en première ligne pour la facturation électronique. Les sociétés déjà équipées d’une solution de dématérialisation auront d’ores et déjà une longueur d’avance lors du passage à l’obligation de la facturation électronique ! Les processus seront déjà optimisés, les factures déjà dématérialisées… Les opérateurs de
dématérialisation s’occuperont de la transition vers l’obligation !

La facturation électronique améliore la productivité des entreprises !

La facturation électronique élimine les contraintes de traitement des factures papiers et automatise certaines tâches. La facturation électronique entre dans le cadre plus général de la dématérialisation des factures et des documents. Le principe de la dématérialisation est simple : les tâches à faible valeur ajoutée concernant les processus de facturation et documentaire peuvent être automatisées. Cela peut concerner : la récupération des factures, la saisie, les circuits de validation, la saisie
comptable, le stockage des factures et documents etc. Dans ce sens, les services financiers et comptables réduisent considérablement le temps passé à réaliser ces tâches. Cela représente en moyenne une réduction de 8 jours par mois !
Également, les gains financiers de cette automatisation sont loin d’être négligeables ! A titre d’exemple, le traitement d’une seule et unique facture grâce à la dématérialisation a un coût de 2 euros VS 14 euros avec un traitement manuel.
Du temps et de l’argent qui peuvent être réinvestis dans des tâches à forte valeur ajoutée.

Fini les piles de documents, le stockage et l’archivage papier : un premier geste pour l’environnement !

Grâce à la dématérialisation, les entreprises suppriment leurs factures et documents papiers, les piles sur les bureaux, évitent les espaces physiques de stockage, d’archivage et les recherches interminables des documents. Un geste en faveur de l’environnement !

Pour finir, la future obligation de facturation électronique va concerner l’ensemble des entreprises françaises dans quelques années. Une obligation que nombre d’entreprises voient comme une opportunité pour dématérialiser et optimiser leur processus de facturation et capitaliser sur des tâches à plus forte valeur ajoutée!

mutualisation des ressources : une solution pour les PME face aux défis de la durabilité
« Historique » ! C’est par ce qualificatif que Bruno Le Maire décrit l’accord sur le partage de la valeur dans les PME. Celui-ci a été présenté après plusieurs semaines de discussions entre les négociateurs du patronat français (Medef, CPME et U2P) cinq syndicats (CGT, CFDT, FO, CFE-CGC et CFTC) dont le but est de favoriser les dispositifs de partage de la valeur dans les petites entreprises. En effet, il était grand temps puisqu’à l’heure actuelle, seulement 20 % des salariés de PME sont couverts par un accord de participation ou d’intéressement aux résultats de l’entreprise, contre 80 % pour les salariés des grands groupes. Par Franck Boccara Depuis plusieurs années, les partenaires sociaux sont engagés dans des discussions autour d’une meilleure répartition de la valeur entre travail et capital. Dans le prolongement de la loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat d’août 2022, le gouvernement avait invités les partenaires sociaux à poursuivre ces discussions autour de 3 axes :
  • généraliser le partage de la valeur pour tous les salariés
  • améliorer l’articulation des différents dispositifs de partage de la valeur
  • orienter l’épargne salariale vers les investissements responsables et solidaires (ISR), l’économie productive et la transition écologique
Après plusieurs semaines d’échanges intenses, ils sont parvenus le 10 février dernier, à un accord sur le partage de la valeur prévoyant d’améliorer les dispositifs d’épargne salariale. Le texte a été signé ce 22 février 2023. « Nous respecterons cet accord qui est un bon accord et qui est même historique pour tous les salariés des PME » a déclaré Bruno Le Maire sur BFMTV/RMC. « L’avancée historique de cet accord entre les partenaires sociaux, c’est de rendre obligatoire, pour toute PME qui a fait des profits importants au cours des trois dernières années, soit un accord d’intéressement, soit un accord de participation, soit le versement d’une prime défiscalisée » Pour précision, la participation se définit comme un mécanisme de redistribution des bénéfices, actuellement obligatoire dans les entreprises de plus de 50 salariés. L’intéressement, quant à lui, est un plan d’épargne salariale qui permet de verser aux salariés une prime facultative liée aux résultats ou aux performances et de les encourager ainsi à s’engager et s’impliquer dans les objectifs et les stratégies de l’entreprise. Cependant, de nombreux obstacles persistent pour les TPE et PME tels que la complexité et la méconnaissance des dispositifs, le manque d’accompagnement, la complexité de la formule de calcul pour la participation, les risques administratifs, etc. Et ce, malgré des assouplissements déjà décidés dans la loi Pacte de 2019 et celle de l’été 2022 sur le pouvoir d’achat.

Les entreprises  concernées

Le nouvel accord stipule que les PME ayant entre 11 et 49 employés et qui sont estimées « rentables » (dont bénéfice net représente au moins 1% du chiffre d’affaires pendant trois années consécutives) « mettent en place au moins un dispositif » de partage de la valeur à compter du 1er janvier 2025. Pour les TPE de moins de 11 salariés, elles « ont la possibilité » de partager les profits avec leurs salariés. Pour les entreprises de plus de 50 salariés, la participation va devoir « mieux prendre en compte » les résultats « réalisés en France et présentant un caractère exceptionnel tel que défini par l’employeur ».

L’accord signé par la CFDT et la CFTC

Cet accord national interprofessionnel était ouvert à la signature des organisations syndicales et patronales jusqu’au 22 février. Il a d’ores et déjà été ratifié par la CFDT, premier syndicat dans le secteur privé, qui estime que cela permettait « plusieurs avancées pour les salariés, notamment ceux des petites et moyennes entreprises ». La CFTC a, elle aussi signataire explique sa décision d’approuver l’accord, « même si celui-ci n’est pas aussi ambitieux que la situation du pays l’exige », en période de forte inflation. « Consciente qu’en ces temps troublés et incertains toute gratification, tout coup de pouce pour le pouvoir d’achat doit être saisi, et fidèle à son attachement pour ces systèmes impliquant les salariés, la CFTC a choisi de signer cet accord », a-t-elle précisé.

Le calendrier

Eric Chevée, vice-président de la CPME en charge des affaires sociales, explique que « l’obligation n’entrera en vigueur qu’à partir du 1er janvier 2025″. L’accord stipule que « les bénéfices et les chiffres d’affaires générés par les entreprises sont évalués sur les exercices des années 2022, 2023 et 2024″, la mesure ne peut donc pas être appliquée avant 2025. De plus, le texte signé par les partenaires sociaux prévoit l’ouverture de négociations au sein des branches professionnelles, d’ici le 30 juin 2024. Ces discussions auront pour but de mettre en place des dispositifs facultatifs de partage de la valeur, encore une fois pour les entreprises de moins de 50 salariés. L’objectif, selon Eric Chevée, est d' »assouplir le cadre de ces dispositifs avec des dérogations ». À l’heure actuelle, c’est « la complexité de ces outils qui fait que seulement 20% des entreprises de moins de 50 salariés, utilisent la participation, l’intéressement ou la prime de partage de la valeur, contre 80% pour les grands groupes » explique le vice-président de la CPME.

Depuis l’avènement du PFU en 2017, la fiscalité ne fait plus clairement la différence entre le compte-titres (délaissé dans les années 2010) et l’assurance-vie (placement préféré des français). Comment alors se déterminer pour investir au mieux ? Quels critères retenir ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

C’est en entrant dans le détail de vos attentes et de la construction de chaque enveloppe que nous pourront répondre à ces questions.

Les différences entre ces enveloppes :

Tout d’abord, le 1er critère à prendre en considération est votre situation familiale et patrimoniale: Avez-vous des enfants et souhaitez-vous réduire la facture des droits de mutation à titre gratuit lors de votre décès ?

Si la réponse est oui, alors le contrat d’assurance-vie sera sans doute l’enveloppe la plus adaptée à votre situation.

Deuxième question ou critère : Souhaitez-vous déléguer la gestion à un professionnel ou gérer vos investissements directement ?


Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Généralement, le contrat d’assurance-vie permet d’accéder à une gamme très large de produits d’investissement dits collectifs tels que les OPC actions, OPC obligations, OPC diversifiés, les SCPI, le Private Equity, les produits structurés et parfois même des titres vifs. Un professionnel (conseil en gestion de patrimoine) pourra alors vous proposer une allocation qui corresponde le mieux à votre profil et la faire évoluer avec le temps quand cela s’avère nécessaire.

De notre point de vue, l’atout majeur du compte-titres est de pouvoir accéder aux titres vifs, aux actions en direct. Vous pouvez le faire pour des montants modestes et ainsi diversifier vos allocations. Vous pouvez également participer aux introductions en bourse (IPO). Si vous souhaitez dénicher par vous-même des pépites, le compte-titres s’impose alors. Mais attention au risque que cela comporte. Vous devrez assumer seul les conséquences de vos investissements.

Troisième question : Avez-vous besoin de souplesse ?

Dans ce cas l’avantage va alors au contrat d’assurance par le biais des systèmes d’avance qui vous permettent de bénéficier de prêt in fine d’une partie de votre argent placé. Ainsi, vous avez investi 100K€ qui sont devenus 120K€. Vous avez un besoin de trésorerie pour une période de 12 mois par exemple, vous pouvez ponctionner jusqu’à 60% des sommes valorisées qui vous seront prêtées et à charge pour vous de les rembourser à terme avec les intérêts. Pendant ce temps, vous avez toujours la totalité des fonds qui sont investis et qui donc continuent de générer des plus-values (quand tout se passe bien).

Quatrième critère, et pas des moindre, à prendre en compte : les frais. L’assurance-vie, surtout haut de gamme, a la réputation d’être chère ; là où le compte-titres serait plus abordable.

La question est toujours « cher par rapport à quoi ? ». En réalité, un contrat d’assurance-vie en unités de compte et réelle architecture ouverte emportera des frais de gestion de l’ordre de 0.90% à 1.10% par an. Ensuite, les OPC et autres fonds que vous aurez choisis emportent également des frais variables mais généralement compris entre 1.50% et 2.50% par an. Les frais globaux de votre contrat seraient de 3% en moyenne. Notons que les performances de vos contrats sont toujours indiquées nettes de frais.

Sur un compte-titres, si vous deviez le gérer seul, vous auriez des frais de dépositaire, des frais de garde et des frais de transactions. Tous ces frais sont assez variables mais peuvent atteindre (selon le nombre de transactions notamment) 0.50% voire plus. Et naturellement, si vous logez sur votre compte-titres des OPC, vous devrez acquitter les frais de ce dernier. Sur le compte-titres, les frais sont prélevés sur le compte de liquidités, de sorte qu’une partie de la valorisation du compte-titres est brute en réalité.

Sans mandat de gestion, l’avantage est au compte-titres et encore plus en titres vifs naturellement. Nota : le mandat de gestion en titres vifs est souvent accessible à partir de 250K€ et facturé généralement 1.20% HT.

Le compte-titres redevient l’outil idéal, grâce au PFU, pour mieux répartir vos investissements entre non côté et côté, notamment. Mais pour une gestion patrimoniale plus globale, le contrat d’assurance-vie conserve toute sa pertinence.

La location meublée avait et a toujours le vent en poupe. Son principal atout ? Une faible fiscalité des revenus. Mais à l’heure du Covid19, la donne pourrait avoir changé et la location meublée pourrait devenir un peu trop abondante et donc perdre de son attrait. Alors quelle serait la parade afin de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus sans passer par la location meublée ? Il existe une solution qui, sans être une martingale, pourrait séduire nombre d’investisseurs dans les mois voire les années à venir. Il s’agit d’acheter le bien (ou les biens) via une SCI qui serait soumise à l’IS et non à l’IR.

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Quelles sont les conséquences de l’adoption d’un tel régime fiscal ? Tout d’abord, la SCI à l’IS peut soit louer en nu soit louer en meublé. Si demain, la location meublée redevient la reine des investissements immobiliers, la SCI soumise à l’IS peut parfaitement consentir des baux en meublé, contrairement à la SCI soumise à l’IR (qui ne peut avoir qu’une activité civile et non commerciale, or la location meublée est une activité commerciale).

Ensuite, tout comme dans le régime de la location meublée en SARL de Famille ou en propre, vous pouvez amortir l’immobilier (pas le foncier) et le mobilier. C’est ce qui permet de créer des charges comptables et fiscales qui limitent sensiblement l’imposition des revenus, lorsque le bien est acquis via un prêt et même une fois le prêt échu.

Et contrairement à la situation de la SARL de Famille, les déficits ainsi créés sont indéfiniment reportables et non seulement pendant 10 ans. Là encore, si vous avez acquis un bien au moyen d’un crédit sur 20 ans, les déficits créés pourront se reporter sur les bénéfices générés une fois le prêt échu et au fond donc une fois que vous aurez besoin de ces revenus complémentaires pour maintenir votre train de vie.

Enfin, et ce n’est pas neutre, contrairement à la SARL de Famille, vous pouvez la constituer entre amis, membres d’une famille sans appartenir au même foyer fiscal. C’est une liberté de plus.



En revanche, une SCI à l’IS emporte quelques inconvénients. D’une part, il semble pertinent, nécessaire voire parfois impératif, de se doter des services d’un comptable afin d’établir les différentes déclarations sociales et fiscales (remarque que je considère comme valable également pour les SARL de Famille ou location meublée en propre). Cela alourdit le coût de la structure et en même temps, cela crée une charge qui, rappelons-le, sera indéfiniment reportable.

D’autre part, la SCI à l’IS, en toute logique, vous prive du régime des plus-values immobilières pour les particuliers en cas de revente du bien, c’est-à-dire de l’exonération de l’impôts sur la plus-value au terme de 22 ans de détention et de l’exonération des prélèvements sociaux au terme de 30 ans de détention. La fiscalité sera celle des plus-values à long terme soit 19% (pas de prélèvements sociaux), puis de l’IS et enfin des dividendes pour jouir des fonds sur son compte personnel.

Néanmoins, vraisemblablement, vous pourriez éviter l’IS, en compensant ce bénéfice avec les déficits reportables par exemple et/ou par des comptes courants matérialisés dans les premières années d’exploitation.

Le seul véritable point noir à notre sens tient plus au risque de décès de l’associé et gérant pendant la durée du prêt accordé pour acquérir le ou les biens au sein de la SCI. En effet, la survenance du décès déclencherait automatiquement le remboursement du prêt par le mécanisme de l’assurance-emprunteur. Ce remboursement serait considéré comme un produit exceptionnel et imposé comme tel.

Il faut donc bien réfléchir au montage avant de se lancer dans la constitution d’une SCI à l’IS, mais cela demeure pour nous, une corde de plus pour vos investissements immobiliers.

Le régime d’imposition et de fiscalité des SCI se décide au moment de leur création. Logiquement, une SCI est dite “transparente”, ce qui signifie que chaque associé est imposé en fonction de sa qualité et de sa part dans le capital de la société. Cependant, il est possible d’opter pour un mode d’imposition lié à l’IS, de manière irrévocable.

Par Serge de Cluny

Une SCI transparente est fiscalement régie par l’IR (impôt sur le revenu) et n’est donc pas imposable en tant que personne morale. Chaque associé de la SCI se voit alors imposé en fonction de sa qualité :

  • Dans le cas où l’associé est un particulier, une entreprise relevant des BNC (Bénéfices non commerciaux) ou une auto-entreprise, il sera soumis aux règles des impôts fonciers.

L’un des avantages de ce modèle est que les déficits de la SCI pourront être déduits des revenus des associés personnes physiques jusqu’à un seuil de 10.700 € par an.

  • Dans le cas où l’associé est une autre personne morale (société), il sera imposable selon les règles de son imposition (IS, BIC, etc).

Afin de s’acquitter de son impôt chaque associé devra donc déclarer sa propre part ; s’il s’agit d’un particulier il le fera dans sa déclaration de revenus tandis qu’une société effectuera cette démarche dans sa déclaration de résultat.

La fiscalité des SCI peut aussi être basée sur l’IS au moment de la création ou pendant sa vie sociale, de manière irrévocable. La société est alors directement redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) et les associés ne paient d’impôt qu’au moment de la distribution de dividendes.

IS et l’IR : que choisir pour la fiscalité des SCI ?

C’est un choix qu’il convient de faire avec un spécialiste en fiscalité car il y a de nombreux aspects à prendre en compte avant d’opter pour l’IS ou l’IR mais voici quelques règles basiques en fonction des différentes situations :

  • En début d’activité, la SCI a en général beaucoup de charges en raison des emprunts effectués. Si elle ne fait pas de bénéfices mais subit des pertes au début, il serait judicieux de choisir l’IR dans la mesure où ces pertes viendront réduire l’assiette de chaque associé.
  • Si le taux personnel de chaque associé est supérieur à 26,5 %, il serait alors logique d’opter pour l’IS puisque les bénéfices de la SCI viendraient alors augmenter l’assiette des associés.
  • Dans le cas où la SCI veut amortir son immeuble, ce qui consiste à déduire du bénéfice imposable le montant correspondant à son usure ou à sa perte de valeur. Cette procédure n’est possible qu’avec l’IS.

Pour bien comprendre la fiscalité des SCI, il faut également prendre en considération le régime de TVA, l’imposition de ses plus-values ainsi que de nombreux autres aspects. La fiscalité des SCI est en fait tres complexes à appréhender et nous n’avons aborder que les grandes lignes dans cet article, l’idéal est donc de se faire accompagner par un spécialiste de la gestion de patrimoine ou même par un avocat fiscaliste.

Comme pour chaque nouvelle année, La loi de finances pour 2023 et la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2023 ont été publiées avec leur lot de nouvelles mesures concernant les PME et ETI ainsi que l’ensemble des entreprises. Voici un récapitulatif des principales mesures adoptées pour 2023.

L’impôt sur les bénéfices

  • Détermination du résultat imposable et subventions
Les subventions d’équipement accordées à une entreprise par l’Union européenne (UE), l’État, les collectivités publiques ou tout autre organisme public pour la création ou l’achat d’immobilisations déterminées ne sont pas comprises, dès lors que l’entreprise opte en ce sens, dans les résultats de l’exercice en cours à la date de leur attribution. Dans ce cas, les entreprises bénéficient d’une possibilité « d’étalement » (on parle aussi « d’imposition échelonnée »). Schématiquement, si ses subventions sont utilisées pour créer ou acheter une immobilisation amortissable, elles sont rapportées aux bénéfices imposables en même temps et au même rythme que celui auquel l’immobilisation en cause est amortie. À l’inverse, si elles sont affectées à la création ou à l’achat d’une immobilisation qui n’est pas amortissable, elles sont rapportées par fractions égales au bénéfice imposable des années pendant lesquelles l’immobilisation en question est inaliénable (conformément à ce qui est prévu au contrat qui accorde la subvention). A défaut, elles sont rapportées par fractions égales aux bénéfices des 10 années qui suivent celle de l’attribution de la subvention. Désormais ce dispositif « d’étalement » s’applique :
  • aux subventions d’équipements accordées par l’Union européenne ou les organismes créés par ses institutions, l’État, les collectivités publiques ou tout organisme public ;
  • aux sommes perçues en raison d’opérations permettant la réalisation d’économies d’énergie ouvrant droit à l’attribution de certificats d’économies d’énergies, lorsqu’elles sont affectées à la création ou à l’acquisition d’immobilisations.
  • Taux réduit d’impôt sur les sociétés
Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022, le taux normal de l’impôt sur les sociétés (IS) est fixé à 25 %. Par exception, pour les sociétés qui ont réalisé un chiffre d’affaires qui n’excède pas 10 M€ au cours de l’exercice ou de la période d’imposition, et toutes conditions par ailleurs remplies, le taux d’imposition est réduit à 15 % dans la limite de 42 500 € (au lieu de 38 120 €) de bénéfice imposable par période de 12 mois.
  • Avantages fiscaux
Crédit d’impôt pour la formation des dirigeants Le crédit d’impôt formation des dirigeants ne devait s’appliquer qu’aux heures de formation effectuées jusqu’au 31 décembre 2022. Finalement, il s’appliquera aux heures de formation effectuées jusqu’au 31 décembre 2024. Crédit d’impôt pour la rénovation énergétique des bâtiments La loi de finances pour 2021 avait mis en place un crédit d’impôt exceptionnel à destination des TPE et PME, tous secteurs d’activités confondus, soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), propriétaires ou locataires des locaux, qui engageaient certains travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique de certains bâtiments entre le 1er octobre 2020 et le 31 décembre 2021. Cet avantage fiscal est tout simplement réactivé. Ainsi, il s’appliquera, à l’identique, aux dépenses de travaux engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024. Crédit d’impôt pour investissements en Corse Le crédit d’impôt pour certains investissements réalisés et exploités en Corse (CIIC) qui profite, sous conditions, aux TPE-PME et qui devait prendre fin le 31 décembre 2023 est prolongé pour 4 années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2027. Cet avantage n’est pas applicable aux investissements réalisés pour la gestion et la location de meublés de tourisme situés en Corse. Toutefois, il est désormais précisé que les établissements de tourisme, gérés par un exploitant unique, qui comportent des bâtiments d’habitation individuels ou collectifs dotés d’un minimum d’équipements et de services communs et qui regroupent, en un ensemble homogène, des locaux à usage collectif et des locaux d’habitation meublés loués à une clientèle touristique (qui n’y élit pas domicile), ne sont pas concernés par cette exclusion. Pour finir, notez que les investissements réalisés pour les besoins des activités de transport aérien visant à assurer les évacuations sanitaires d’urgence faisant l’objet d’un marché public avec les centres hospitaliers d’Ajaccio et de Bastia sont éligibles au bénéfice du CIIC. Jeunes entreprises innovantes Les dispositifs d’exonération d’impôt sur les bénéfices, de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises attachés au statut de jeunes entreprises innovantes (JEI) sont prolongés jusqu’au 31 décembre 2025. Pour les entreprises créées à compter du 1er janvier 2023, et concernant l’exonération d’impôt sur les bénéfices, le critère d’âge des JEI est abaissé à 8 ans (au lieu de 11 ans). Réduction d’impôt mécénat Les entreprises assujetties à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier, sous conditions, d’une réduction d’impôt sur les bénéfices au titre des dons consentis au profit d’œuvres ou d’organismes d’intérêt général, de fondations ou d’associations d’utilité publique, etc. À compter du 1er janvier 2023, la liste des organismes « éligibles » est élargie. Ainsi, les entreprises pourront bénéficier de cette réduction d’impôt, toutes conditions remplies, pour les dons consentis aux communes, syndicats intercommunaux de gestion forestière, syndicats mixtes de gestion forestière et groupements syndicaux forestiers pour la réalisation, dans le cadre d’une activité d’intérêt général concourant à la défense de l’environnement naturel, d’opérations d’entretien, de renouvellement ou de reconstitution de bois et forêts présentant des garanties de gestion durable, ou pour l’acquisition de bois et forêts destinés à être intégrés dans le périmètre d’un document d’aménagement approuvé.

La TVA

  • Obligations en matière de facturation
L’émission d’une facture électronique nécessite que l’authenticité de son origine, l’intégrité de son contenu et sa lisibilité soient garanties, à compter de son émission et jusqu’au terme de sa période de conservation. Le respect de ces impératifs peut aujourd’hui s’effectuer par le biais de 3 moyens distincts, à savoir :
  • l’utilisation d’une signature électronique avancée créée par un dispositif sécurisé et fondée sur un certificat électronique qualifié ;
  • l’utilisation d’une forme de message structurée selon une norme convenue entre les parties (format EDI), qui peut être traité automatiquement dans des conditions strictement encadrées ;
  • l’utilisation d’autres moyens, à la condition toutefois que des contrôles documentés et permanents soient mis en place par l’entreprise afin d’établir une piste d’audit fiable (PAF) entre la facture émise ou reçue et la réalisation de l’opération qui en est à la source.
Pour les documents et pièces établis à compter du 31 décembre 2022, un 4e moyen permettant de s’assurer du respect des impératifs d’authenticité, d’intégrité et de lisibilité s’ajoute à la liste. Il s’agit du recours à la procédure de cachet électronique qualifié au sens de la réglementation européenne. De plus, les livres, registres, documents ou pièces sur lesquels peuvent s’exercer les droits de communication, d’enquête et de contrôle de l’administration doivent être conservés pendant un délai de 6 ans à compter de la date de la dernière opération mentionnée dessus ou de la date à laquelle les documents ou pièces ont été établis. À compter du 31 décembre 2022, lorsque ces livres, registres, documents ou pièces sont établis ou reçus sur support informatique, ils doivent être conservés sous cette forme pendant un délai de 6 ans à compter de la date de la dernière opération mentionnée ou de la date à laquelle les documents ou pièces ont été établis.
  • Groupe TVA
Les sociétés membres du groupe TVA doivent désigner un représentant chargé d’accomplir toutes les obligations déclaratives et de paiement en matière de TVA. À compter du 1er janvier 2024, la date à laquelle le représentant doit transmettre à l’administration la liste des membres du groupe est modifiée. Initialement fixée au 31 janvier, elle est finalement arrêtée au 10 janvier. Les modalités de contrôle du groupe font également l’objet d’aménagements.
  • « TVA circulaire »
Le Gouvernement doit remettre au Parlement, avant le 30 juin 2023, un rapport évaluant les conditions de mise en place d’un dispositif dit de « TVA circulaire ». Ce dispositif permettrait, dans le cadre d’une filière donnée, de faire bénéficier d’un taux réduit de TVA les produits qui permettent de diminuer les externalités négatives en matière environnementale ou en matière de santé publique, du fait de leur éco-conception ou de l’usage de matériaux issus du recyclage.

Les impôts locaux

  • Suppression de la CVAE
La contribution économique territoriale (CET) se compose de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Pour améliorer la compétitivité des entreprises françaises, la loi de finances pour 2023 supprime la CVAE en 2 temps :
  • pour la CVAE due au titre de 2023, le taux d’imposition est divisé par 2 ;
  • à compter de 2024, les entreprises redevables de la CET ne payeront plus que la cotisation foncière des entreprises, la CVAE sera définitivement supprimée.
  • Plafonnement de la CET en fonction de la valeur ajoutée
Actuellement les entreprises redevables de la CET (contribution économique territoriale) bénéficient d’un dégrèvement lorsque la somme de leur CFE (cotisation foncière des entreprises) et de leur CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) est supérieure à 2 % de leur valeur ajoutée : il s’agit du « plafonnement de la CET en fonction de la valeur ajoutée ». Pour la CET due au titre de 2023, le taux du plafonnement est abaissé à 1,625 % (au lieu de 2 %). À compter de 2024, et au regard de la suppression de la CVAE, il ne sera plus question de « plafonnement de la CET en fonction de la valeur ajoutée », mais de « plafonnement de la CFE en fonction de la valeur ajoutée ». Dans ce cadre, pour la CFE due au titre de 2024 et des années suivantes, le taux du plafonnement est abaissé à 1,25 % (au lieu de 1, 625 %).
  • Valeur locative des locaux professionnels
Actuellement, il est prévu que l’année qui suit le renouvellement des Conseils municipaux, la délimitation des secteurs d’évaluation des locaux professionnels, les tarifs par mètre carré, ainsi que la définition des parcelles auxquelles s’applique un coefficient de localisation doivent être revus. Les résultats de cette actualisation sont normalement pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année suivante. À titre dérogatoire, les résultats de l’actualisation réalisée en 2022 sont pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2025 (et non de l’année 2023).

Les taxes diverses en 2023

  • Taxe annuelle sur les bureaux
À compter des impositions établies au titre de l’année 2023, une nouvelle taxe est mise en place sur le même modèle que « la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement applicable en Île-de-France ». Cette nouvelle taxe est perçue dans les limites territoriales des départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes. Quant à la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France, une nouvelle exonération est mise en place concernant les emplacements attenants à un local commercial et aménagés pour l’exercice d’activités sportives.

Les mesures sociales pour 2023

  • Compte personnel de formation
Les droits inscrits sur le compte personnel de formation permettent à son titulaire de financer une formation éligible au compte. Dorénavant, le titulaire de ce compte participe au financement de la formation en question dans les conditions suivantes :
  • la participation peut être proportionnelle au coût de la formation (dans la limite d’un plafond) ou fixée forfaitairement ;
  • la participation n’est due ni par les demandeurs d’emploi, ni par les titulaires de compte lorsque la formation fait l’objet d’un abondement en droits complémentaires (financé, par exemple, par l’employeur, un opérateur de compétences, etc.).
  • Mesures relatives au pouvoir d’achat
Pour rappel, la loi dite « pouvoir d’achat » a prévu des déductions forfaitaires de cotisations patronales sur les heures supplémentaires pour les entreprises d’au moins 20 et de moins de 250 salariés. Pour les cotisations dues au titre des périodes courant à compter du 1er octobre 2022, ces déductions s’imputent sur les sommes dues par les employeurs pour chaque salarié concerné au titre de l’ensemble de la rémunération versée concernant les heures supplémentaires, et non plus sur la seule majoration de salaire. Ces déductions s’appliquent également au rachat de RTT intervenant dans le cadre du dispositif de monétisation des RTT mis en place récemment.
  • Recouvrement des cotisations sociales
Dans le cadre de la réforme liée au recouvrement des cotisations sociales, il est prévu que l’Urssaf assure le recouvrement des cotisations et contributions sociales des salariés expatriés qui relèvent du champ d’application des accords nationaux interprofessionnels étendus et élargis qui instituent les régimes de retraite complémentaire des salariés. En outre, l’Urssaf assure la vérification de l’exhaustivité, de la conformité et de la cohérence des informations déclarées par les employeurs, ainsi que la correction, selon certaines conditions, des erreurs ou anomalies susceptibles d’affecter les montants des cotisations, versements et contributions pour lesquels elle est compétente, ainsi que le contrôle des mêmes montants, sauf lorsque celui-ci est confié par la loi à un autre organisme. Enfin, certaines cotisations et contributions dues aux institutions de retraite complémentaire et leurs fédérations doivent prochainement faire l’objet d’un contrôle et d’un recouvrement par l’Urssaf. Cette nouvelle mesure ne sera applicable que pour les cotisations et contributions dues au titre des périodes d’activité courant à compter du 1er janvier 2024.
  • Forfait social sur les abondements au plan d’épargne entreprise
Le plan d’épargne entreprise est alimenté par :
  • des versements volontaires des bénéficiaires adhérents au plan ;
  • des abondements de l’entreprise qui s’apparentent à des versements complémentaires à ceux des bénéficiaires ;
  • l’affectation des sommes issues de l’intéressement, de la participation des salariés aux résultats de l’entreprise, du transfert d’épargne salariale.
Les abondements versés par l’entreprise en complément des versements des adhérents ne sont pas soumis aux cotisations sociales : ils sont en principe soumis au forfait social au taux de droit commun de 20 %. Toutefois, ce taux est porté à 10 % si l’entreprise abonde la contribution volontaire des bénéficiaires du plan pour l’acquisition d’actions ou de certificats d’investissement émis par elle (ou par une entreprise incluse dans le même périmètre de consolidation). À titre dérogatoire, pour les années 2021 à 2023, le forfait social au taux de 10 % ne s’applique pas aux abondements complémentaires aux versements volontaires des salariés pour l’acquisition de titres de l’entreprise (ou d’une entreprise incluse dans le même périmètre de consolidation).
  • Activité partielle
2 dérogations, mises en place temporairement pendant la crise sanitaire et qui devaient prendre fin le 31 décembre 2022, sont finalement pérennisées. La 1re concerne les employeurs publics de salariés de droit privé et la 2nde concerne les salariés qui sont employés par une entreprise qui n’a pas d’établissement en France. Ces nouveautés s’appliquent aux demandes d’autorisation de placement en activité partielle déposées à l’autorité administrative à compter du 1er janvier 2023 et au titre des heures chômées à compter de cette même date. Source :

La donation-partage est un dispositif qui offre de nombreux avantages, notamment celui de préserver la paix dans les familles lors du partage d’un héritage. Petit tour d’horizon sur une solution pragmatique qui mérite d’être mieux connue.

Par Serge de Cluny

A l’inverse de la donation simple, la donation-partage offre, comme son nom l’indique, la possibilité de partager son patrimoine de son vivant entre des héritiers présomptifs, qui au moment d’un acte de donation, seront les héritiers légaux. Le partage de l’héritage est décidé devant notaire du vivant du donateur et peut comprendre les biens mobiliers ou immobiliers, ainsi que des sommes d’argent. Par exemple, un couple peut organiser un partage équitable entre les héritiers ou décider d’un partage inégal. Ce droit n’autorise pas de réduction de la part de réserve d’un enfant, à moins que celui-ci ne donne son accord. Cependant, il est possible d’avantager un enfant au-delà de sa réserve avec l’accord des autres frères et/ou sœurs, qui devront par avance et devant notaire, déposer une renonciation à exercer leur action en « réduction ».

La donation-partage conjonctive

Elle a pour but de réduire les possibles disparités patrimoniales entre les deux parents. Prenons l’exemple d’un couple marié qui décide conjointement d’une donation-partage au bénéfice de ses propres enfants. En cas de remariage, les enfants issus d’une précédente union pourront aussi y être inclus au cas où le couple a deux enfants en commun au minimum. Cette « donation-partage conjonctive » offre donc au couple la possibilité de réunir ses biens en masse unique afin de les partager entre les héritiers.

La donation-partage cumulative

Celle-ci intervient si l’un des deux conjoints décède avant que la donation ait été faite. Le conjoint veuf est alors en mesure de consentir une donation-partage qui comprendrait ses propres biens ainsi que ceux provenant de la succession du conjoint décédé. Cette donation-partage cumulative ne nécessite qu’un seul acte notarié et comme pour la donation conjonctive, les biens sont rassemblés en une masse unique à partager entre les enfants.

Les avantages de la donation-partage

Elle offre de nombreux avantages. Tout d’abord, elle simplifie les règles de succession car elle est réalisée du vivant du ou des donateurs. Contrairement aux donations simples qui sont fictivement rapportées à la succession du parent donateur pour veiller à l’équilibre entre les enfants, la donation-partage n’est en aucun cas rapportable à la succession de son auteur. Ce qui a été donné ne sera donc pas pris en compte lors du calcul de la part d’héritage qui doit revenir à chaque enfants au moment du décès du parent. De plus, si la fratrie a participé à une donation-partage lors de laquelle il n’a pas été prévu de réserve d’usufruit sur une somme d’argent, il n’y aura besoin d’aucune réévaluation des biens lors du décès afin de veiller à ce que chaque enfant ait bien reçu sa part de réserve. De ce fait, un enfant héritant d’un bien qui aurait pris de la valeur ne sera pas tenu de dédommager les autres membres de la fratrie, contrairement à une donation ordinaire.

Enfin, au niveau fiscal, les abattements applicables aux donations sont de 100 000 euros par enfant et par donateur et se renouvellent tous les 15 ans.

Cet article apporte un contenu purement informatif et n’est en aucun cas un conseil ou une recommandation en investissement. PME-ETI.fr ne pourrait être tenu responsable d’une décision d’investissement ou de désinvestissement du fait de de cet article.

Filiale de Crédit Mutuel Alliance Fédérale, la banque d’un tiers des entreprises françaises, CIC Banque Privée parle le même langage que les dirigeants d’entreprises et comprend parfaitement leurs enjeux patrimoniaux.
Didier Simondet, Directeur de CIC Banque Privée et Blandine Clavières, Directrice de l’Ingénierie Patrimoniale nous parlent des multiples solutions et expertises d’une offre à 360° résolument tournée vers les dirigeants de PME et ETI.

Afin de rester proches de nos clients, nous avons créé des notes sur nos stratégies clés pour aider les investisseurs à mieux comprendre la gestion des Fonds au cours du dernier trimestre. Ces notes sont adaptées aux investisseurs privés.

  • Revue trimestrielle du marché
  • Performance des Fonds : évolution et mesures prises
  • Perspectives du marché et facteurs de performance futurs
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