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La rentabilité responsable souffre malheureusement de beaucoup de préjugés. « On peut s’enrichir sans rien faire en achetant des appartements et en les louant très chers » ou « Les propriétaires exploitent les locataires ». Ces idées reçues relèvent d’une vision court-termiste et repose sur une mauvaise adéquation entre deux éléments qui constituent l’investissement locatif : le service rendu et le profit.
Par Mathieu Darras – Co-fondateur Brickmeup
Il existe pourtant une façon éthique d’investir pour arriver à une rentabilité responsable. Nous allons vous donner les clés de ce type de placement.
La quête de la rentabilité à court terme dans l’investissement immobilier locatif
Nombreuses sont les offres alléchantes proposées par des entreprises spécialisées en investissement locatif. Elles proposent d’aider les particuliers à réaliser un investissement rentable clé en main. Sur le principe, ces offres de services sont intéressantes car elles permettent de simplifier la vie d’investisseurs intéressés par l’immobilier. Mais certaines de ces entreprises exercent une sorte de « surenchère immobilière » qui, à terme, risque de « boucher » le marché immobilier.
Comment influer sur sa rentabilité ?
Les deux paramètres qui impactent directement la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif sont l’augmentation de la valeur du bien et le montant des loyers collectés.
Pour augmenter la valeur du bien, il faut la créer. Pour cela vous pouvez :
- Optimiser les espaces
- Améliorer l’habitat
- Cibler une zone, objet d’une politique de revitalisation.
Si on suit le principe de rentabilité responsable, il est possible d’investir de façon rentable mais aussi plus éthique vis-à-vis de l’environnement et de la société. Mais comment, dans ce cas, augmenter la valeur du bien et agir sur le paramètre des loyers de façon responsable ?
Augmenter la valeur du bien de manière responsable
Le meilleur moyen de créer de la valeur, c’est de faire de travaux en optimisant les espaces ou en rénovant les biens.
En revanche, vous avez deux façons de faire les travaux : soit vous réduisez au maximum les coûts liés à la rénovation du bien en utilisant des matériaux de qualité médiocre, soit vous êtes plus attentif à la qualité en pensant au confort de vos futurs locataires et à la durabilité.
La deuxième solution est de loin la meilleure et la plus responsable. Vous pourrez revendre plus facilement votre bien et réduirez les tentatives de négociation du prix. Vous avez alors trois gagnants : le locataire, vous le propriétaire et le futur acquéreur.
D’un point de vue environnemental, faire des travaux d’isolation thermique et phonique permet de réaliser des économies d’énergie. Les charges de fonctionnement pour le locataire sont aussi réduites ce qui favorisera son maintien dans le logement.
L’impact de la rentabilité responsable est indirect mais se mesure à long terme :
- Moins de coûts de maintenance ou de réparation,
- Moins de vacance locative,
- Plus de bien être pour le locataire
- Meilleure valorisation à la revente.
Agir sur le paramètre loyer de façon responsable
Pour fixer votre loyer, il faut avoir en tête deux éléments fondamentaux : Vous positionnez votre bien sur un marché concurrentiel et la valeur du loyer doit vous permettre sélectionner les meilleurs candidats.
Un trop grand nombre d’investisseurs n’ont qu’un seul objectif : la rentabilité à court-terme. Ils omettent d’intégrer que leur locataire n’a peut-être pas d’autre alternative de logement que le vôtre. Dans ce cas, lui proposer un bien avec un loyer élevé ou mal aménagé risque d’influer sur son état esprit. Il sera moins enclin à l’entretenir comme il se devrait et voudra quitter le logement dès que possible. Quant aux risques d’impayés…
Dans un bien de qualité, au contraire, avec un loyer qui correspond au marché il sera plus enclin à rester quelques années. N’oubliez jamais qu’un locataire heureux est un locataire rentable !
Réaliser un investissement responsable sans devoir renoncer à une bonne rentabilité c’est tout à fait possible. Ce type de placements éthiques suit le principe de l’ISR, l’Investissement Socialement Responsable, fortement encouragé par les pouvoirs publics. Cette tendance est en pleine évolution et vise à assainir le marché immobilier de demain.
L’adage selon lequel « la première génération construit, la deuxième développe et la troisième dilapide l’héritage familial » se vérifie-t-il ? En comparant l’évolution des actions de différentes sociétés familiales sur une même période (janvier 2004-octobre 2022), le rendement des titres observés recule à mesure qu’augmente la génération aux commandes. Ainsi, l’action des sociétés dirigées par la première génération affiche un rendement pratiquement deux fois plus élevé que celui des titres d’entreprises aux mains de la cinquième génération après dix-huit ans. Cette différence s’explique notamment par les importants réinvestissements nécessaires pour adapter et développer l’activité de la société à mesure que vieillit l’entreprise. En outre, les dirigeants de groupes familiaux multigénérationnels prêtent une grande attention au ratio rendement/risque en matière d’investissement. Cela les contraint à réfléchir régulièrement à la meilleure façon d’utiliser leur capital sur le long terme pour répondre aux besoins essentiels de leur entreprise – le « capital patient » –, ce qui peut peser sur le rendement de l’entreprise.
3- Quelle est la part d’actionnariat la plus efficaces ? 
À la faveur d’une meilleure gouvernance que dans les marchés émergents, les entreprises familiales implantées dans des pays développés surperforment davantage les groupes non familiaux en Bourse. Or la qualité de la gouvernance des entreprises est une notion de plus en plus importante pour les investisseurs. En outre, les marchés émergents ont tendance à être plus volatils et à présenter une dispersion plus forte des rendements, due principalement à une prime de risque plus élevée.
5- Quelle taille d’entreprise familiale présente le meilleur rendement ? 
Patek Philippe Nautilus : La Nautilus est une montre emblématique de Patek Philippe, avec son design distinctif et son héritage prestigieux. Les modèles en acier inoxydable, en particulier les éditions limitées, sont très demandés sur le marché.
Audemars Piguet Royal Oak : La Royal Oak d’Audemars Piguet est une autre montre emblématique qui continue de gagner en valeur. Les modèles en acier inoxydable, ainsi que les éditions limitées, sont très prisés par les investisseurs.
Omega Speedmaster : La Speedmaster est une montre emblématique d’Omega, célèbre pour avoir été la première montre portée sur la lune. Les éditions vintage et les modèles commémoratifs sont très recherchés sur le marché.
Richard Mille RM : Les montres 
Face à l’absence de progrès en matière de réduction des émissions mondiales, la discussion sur le climat passera des objectifs à long terme à la mise en œuvre, tandis que l’accent sera mis sur l’innovation et les solutions technologiques. La mise en œuvre a été stimulée par la guerre en Ukraine, qui a révélé la faiblesse des systèmes énergétiques et leur vulnérabilité face aux risques géopolitiques. L’accent sera ainsi mis sur les technologies évolutives susceptibles de soutenir la transition et la croissance des énergies renouvelables continuera de dépasser les attentes.
Nous nous attendons à ce que la course aux objectifs de réduction des émissions à long terme ralentisse et soit conditionnée par la fixation de règles explicites par les régulateurs et par l’achat de produits et de services moins polluants par les consommateurs, à mesure que la réalité de la mise en œuvre deviendra évidente. Nous nous attendons également à ce que les transitions permettant le passage d’industries polluantes à des industries vertes fassent l’objet d’un examen plus approfondi, mais qu’elles soient finalement mieux acceptées à mesure que la durée et la complexité de la 
Il était facile de paraître durable dans l’ère de l’argent facile après la crise, durant laquelle la croissance était généreusement récompensée. Le portefeuille typique acheteur sur les valeurs technologiques et vendeur sur l’énergie est ainsi devenu le modèle en matière de durabilité en raison de son faible niveau d’externalités négatives facilement mesurables, telles que les émissions de carbone, et de son exposition positive à des technologies de pointe qui amélioraient la vie des gens. Nous pensons que cette approche quelque peu superficielle cessera de fonctionner à l’avenir, en raison de la hausse des attentes des investisseurs institutionnels, de la réglementation et d’un environnement de marché différent.
Ces deux dernières années, l’investissement durable est devenu un défi réglementaire avec l’introduction des exigences de l’UE sur la publication d’informations en matière de 
Il existe une évolution de plus en plus marquée dans la définition de l’obligation fiduciaire, qui va du patrimoine des actionnaires au bien-être des actionnaires, accompagnée de la montée du capitalisme des parties prenantes. Cela signifie que les investisseurs institutionnels s’attendent de plus en plus à ce que les gestionnaires d’actifs tiennent compte du concept de double matérialité, dans lequel les conséquences des questions environnementales et sociales sur la performance d’une entreprise, ainsi que l’impact de l’entreprise sur l’environnement et la société, sont considérées comme significatives.
Les deux théories économiques dominantes en matière de durabilité se concentrent soit sur la décroissance, soit sur la croissance verte. Selon la théorie de la croissance verte, il est possible de développer des indicateurs traditionnels comme le PIB tout en atteignant des niveaux de pollution et de vie acceptables à l’échelle mondiale. La théorie de la décroissance estime que la consommation de ressources doit diminuer pour permettre à la société de vivre sous un plafond écologique. Tout au long de 2022, le discours sur la décroissance a pris de l’ampleur en raison de l’inefficacité perçue de la croissance verte.
À moins que la pollution mondiale globale ne commence à diminuer, ce qui nous semble peu probable, le discours sur la décroissance commencera probablement à s’infiltrer lentement dans le débat économique général et dans l’élaboration des politiques gouvernementales. Les entreprises fortement exposées aux problèmes de « surconsommation » communément perçus, tels que la fast fashion et le plastique à usage unique, peuvent s’attendre à attirer l’attention des régulateurs, des consommateurs et des clients.
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