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TVA et location : que faut-il savoir ?

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Les locations constituent des prestations de services, et sont en principe dans le champ d’application de la TVA même lorsqu’elles peuvent présenter un caractère civil. Cependant, certaines exceptions au principe de l’imposition sont prévues par le code général des impôts, essentiellement en matière de locations d’immeubles. Parmi ces locations exonérées, certaines peuvent être soumises à la TVA sur option… Faisons le point sur les différentes règlementations en la matière.

Par Nathalie SAINTE ROSE MERIL – Avocate fiscaliste et fondatrice de NSMR AVOCAT

LES LOCATIONS SOUMISES À LA TVA DE PLEIN DROIT

  • LES LOCATIONS DE BIENS MEUBLES CORPORELS

D’une manière générale, les locations de biens meublés corporels et, en particulier, de tout matériel neuf ou d’occasion constituent des opérations soumises à la T.V.A. en vertu des articles 256 et 256-A du C.G.I.

  • LES LOCATIONS DE BIENS OU DE DROITS INCORPORELS

Les locations de biens ou de droits incorporels entrent dans le champ d’application de la T.V.A. et sont en principe taxables. C’est le cas notamment pour la location ou mise en gérance libre d’un fonds de commerce.

LES LOCATIONS IMMOBILIÈRES

LOCATION D’IMMEUBLES OU DE LOCAUX AMÉNAGÉS

Les locations d’immeubles aménagés constituent des opérations de nature commerciale soumises à la TVA sur le prix de la location.

Ainsi, sont imposées :

  • les locations de locaux à usage professionnel munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité.
  • les locations de terrains aménagés et notamment de terrains de camping pourvus d’aménagements tels que sanitaires, emplacements etc.
  • les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation à caractère hôtelier ou para-hôtelier.

LOCATION D’EMPLACEMENTS POUR LE STATIONNEMENT DE VÉHICULES

Les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules (garages, parking…) sont en principe imposables et soumises à la TVA.

Exceptions : les locations d’emplacements étroitement liées à la location elle-même exonérée d’un local, savoir :

  • Les locations nues à usage d’habitation
  • Les locations nues à usage professionnel lorsque l’option pour la TVA n’a pas été exercée
  • Les locations meublées ou garni à usage d’habitation

LES LOCATIONS EXONÉRÉES

  • LES LOCATIONS DE TERRAINS NON AMÉNAGÉS ET DE LOCAUX NUS

L’exonération s’applique en principe à toutes les opérations de l’espèce (location d’habitation, location d’établissements à usage industriel, commercial ou professionnel…) dès lors qu’elles s’analysent en des opérations à caractère civil, même si elles sont réalisées par une société à forme commerciale.

Exceptions : les locations réputées commerciales ainsi que les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules.

  • LES LOCATIONS DE LOGEMENTS MEUBLES OU GARNIS À USAGE D’HABITATION

Cette exonération, sans possibilité d’option, s’applique aux locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières. Il en est ainsi tout spécialement des particuliers se bornant à louer à usage d’habitation des appartements meublés ou villas, ainsi que des agriculteurs ou collectivités locales louant des gîtes ruraux et des entreprises vis à vis de leur personnel.

Exception : locations meublées à caractère hôtelier ou para-hôtelier.

LES LOCATIONS SOUMISES À LA TVA SUR OPTION

LOCATIONS DE LOCAUX NUS A USAGE PROFESSIONNEL

L’option à la TVA peut être exercée par toute personne qui donne en location des immeubles nus pour les besoins de l’activité d’un assujetti à la T.V.A., ou pour les besoins de l’activité professionnelle non assujetti. Cette option concerne notamment les SCI de gestion.

L’option doit faire l’objet d’une déclaration expresse.

Elle doit être exercée immeuble par immeuble. Elle couvre alors obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans cet immeuble loué.

Lorsque plusieurs bâtiments constituent un même ensemble immobilier, l’option couvre la totalité des locaux situés dans cet ensemble.

Lorsque le preneur n’est pas assujetti, le bail doit mentionner expressément l’option du bailleur.

L’option doit être déclarée dans les quinze jours du début de l’assujettissement. Il est toutefois admis qu’elle prenne effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est déclarée. Elle doit être expresse et formulée par écrit au service des impôts compétent. L’option doit être accompagnée d’une copie du contrat de bail et de ses avenants.

Elle couvre obligatoirement une période qui se termine le 31 décembre de la 9ème année qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée. Elle est renouvelable par tacite reconduction par période de 10 ans, sauf dénonciation à l’expiration de chaque période.

Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité distinct. En conséquence, les loueurs qui ont exercé des options afférentes à plusieurs immeubles sont tenus de suivre distinctement les déductions propres à chaque immeuble.

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Les cyberattaques peuvent s’avérer très coûteuses car, en plus des dégâts causés et du temps d’interruption d’activité, l’entreprise a des obligations réglementaires liées à la protection des données personelles (RGPD). Il est donc impératif de mettre en place une stratégie défense et surtout de bien s’assurer.
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Responsabilité du dirigeant : comprendre les enjeux pour mieux agir
Créer une entreprise, la développer, recruter, conquérir de nouveaux marchés ou encore gérer une croissance rapide : voilà les missions qui occupent le quotidien de la plupart des dirigeants de PME et d’ETI. Pourtant, derrière ces enjeux stratégiques se cache une réalité souvent moins visible mais tout aussi importante : la responsabilité du dirigeant. Par Franck Boccara Nombreux sont les chefs d’entreprise qui pensent, parfois à tort, que la création d’une société constitue une protection absolue contre les risques personnels. Après tout, la société dispose de sa propre personnalité juridique. Mais dans certaines circonstances, la frontière entre l’entreprise et son dirigeant peut devenir beaucoup plus mince qu’on ne l’imagine. Sans céder à l’alarmisme, il est utile de comprendre les contours de la responsabilité du dirigeant afin de piloter son entreprise avec sérénité et d’éviter quelques pièges qui peuvent coûter cher.

Un principe au cœur de la vie des affaires

La fonction de dirigeant implique naturellement la prise de décisions. Certaines seront excellentes, d’autres moins heureuses. Heureusement, le droit ne sanctionne pas l’erreur de gestion à chaque mauvais choix stratégique. Sans cela, peu de dirigeants accepteraient encore de prendre des risques pour développer leur activité. En revanche, lorsque certaines décisions s’éloignent des obligations légales ou de l’intérêt de l’entreprise, la responsabilité du dirigeant peut être engagée. Cette responsabilité peut prendre plusieurs formes. Elle peut être civile lorsqu’un préjudice est causé à la société ou à des tiers. Elle peut également être fiscale lorsque des manquements graves sont constatés vis-à-vis de l’administration. Dans certaines situations plus exceptionnelles, elle peut même devenir pénale. L’idée n’est pas de faire peser une menace permanente sur les entrepreneurs, mais de garantir un cadre de confiance pour les salariés, les partenaires, les clients et les actionnaires.

Quand la responsabilité civile du dirigeant peut-elle être engagée ?

Dans la majorité des cas, les contentieux impliquant un dirigeant relèvent de la responsabilité civile. Celle-ci peut être recherchée lorsqu’une faute de gestion est identifiée. Cela peut concerner des décisions prises dans un intérêt personnel au détriment de l’entreprise, des négligences répétées ou encore une absence de contrôle ayant conduit à un préjudice important. Prenons l’exemple d’un dirigeant qui signerait des engagements financiers manifestement disproportionnés par rapport aux capacités de son entreprise. Si cette décision entraîne des conséquences lourdes et évitables, sa responsabilité pourrait être examinée. Il convient toutefois de rappeler qu’un échec commercial n’est pas automatiquement une faute. Une entreprise peut perdre un marché important ou réaliser un investissement qui ne produit pas les résultats attendus sans que cela constitue une infraction. Le droit reconnaît qu’entreprendre implique nécessairement une part de risque. La frontière se situe généralement entre le risque raisonnablement assumé et la négligence caractérisée.

Attention aux obligations fiscales et sociales

Les obligations fiscales et sociales constituent un autre terrain de vigilance. Les administrations disposent aujourd’hui d’outils de contrôle particulièrement performants. Les erreurs involontaires peuvent souvent être corrigées. En revanche, les manquements répétés ou les comportements frauduleux sont susceptibles d’entraîner des conséquences plus importantes. La responsabilité du dirigeant peut notamment être recherchée lorsque des manœuvres délibérées ont permis d’éluder l’impôt ou lorsque certaines obligations déclaratives ont été volontairement ignorées. Sur le plan social, le respect des règles relatives aux salariés constitue également un enjeu majeur. Paiement des cotisations, respect des obligations de sécurité ou conformité des contrats de travail font partie des sujets qui nécessitent une attention constante. Autrement dit, déléguer certaines tâches à des experts-comptables ou à des responsables RH est une excellente pratique, mais cela ne dispense pas totalement le dirigeant de son devoir de vigilance.

La responsabilité pénale du dirigeant : rare mais potentiellement lourde

Lorsqu’on évoque la responsabilité du dirigeant, la responsabilité pénale suscite souvent le plus d’inquiétude. Il faut cependant relativiser. Tous les dirigeants ne sont pas exposés quotidiennement à un risque pénal. Les situations concernées restent relativement limitées et sont généralement liées à des infractions clairement définies. Parmi les exemples les plus connus figurent l’abus de biens sociaux, le travail dissimulé, certaines infractions environnementales ou encore les manquements graves aux règles de sécurité. Dans les secteurs industriels notamment, les questions relatives à la santé et à la sécurité des collaborateurs occupent une place centrale. Lorsqu’un accident grave survient et que des défaillances importantes sont constatées, les conséquences peuvent dépasser le simple cadre financier. C’est pourquoi de nombreux dirigeants considèrent aujourd’hui la conformité réglementaire non plus comme une contrainte administrative mais comme un véritable outil de gestion des risques.

La responsabilité du dirigeant à l’heure de la cybersécurité

Un sujet relativement récent est venu enrichir la liste des préoccupations des dirigeants : la cybersécurité. Les cyberattaques ne concernent plus uniquement les grands groupes internationaux. Les PME et les ETI représentent désormais des cibles privilégiées en raison de ressources parfois plus limitées. Une fuite de données clients, une attaque par rançongiciel ou une faille de sécurité mal gérée peuvent avoir des conséquences importantes sur l’activité et sur l’image de l’entreprise. La responsabilité du dirigeant ne consiste pas à garantir un risque zéro, objectif impossible à atteindre, mais à démontrer que des mesures raisonnables de prévention et de protection ont été mises en place. Dans ce domaine, attendre qu’un incident survienne avant d’agir revient souvent à installer une alarme après le cambriolage. La démarche est certes intéressante, mais un peu tardive.

Comment limiter les risques liés à la responsabilité du dirigeant ?

La meilleure protection reste l’anticipation. Un dirigeant entouré de conseils compétents, disposant d’une gouvernance claire et mettant régulièrement à jour ses procédures réduit considérablement son exposition aux risques. Cela passe notamment par un suivi rigoureux des obligations légales, une documentation précise des décisions importantes, des délégations de pouvoirs adaptées lorsque cela est nécessaire et une culture de conformité partagée au sein de l’entreprise. Il est également utile de procéder périodiquement à des audits juridiques ou organisationnels afin d’identifier d’éventuelles zones de fragilité avant qu’elles ne deviennent problématiques. L’objectif n’est pas de transformer le dirigeant en juriste à temps plein. Son rôle reste avant tout de développer son entreprise. Mais comprendre les principaux mécanismes de la responsabilité du dirigeant lui permet de prendre ses décisions avec davantage de sécurité.

Une responsabilité qui accompagne naturellement le leadership

La responsabilité du dirigeant ne doit pas être perçue comme une menace permanente. Elle constitue en réalité le prolongement naturel des pouvoirs qui lui sont confiés. Diriger une entreprise implique de prendre des décisions, d’assumer certains risques et de répondre de ses choix lorsque les circonstances l’exigent. Cette responsabilité fait partie intégrante du rôle de chef d’entreprise. Pour les dirigeants de PME et d’ETI, l’enjeu n’est donc pas d’éviter toute responsabilité, ce qui serait impossible, mais de comprendre les règles du jeu afin de piloter leur organisation avec confiance. Car un dirigeant bien informé est souvent un dirigeant mieux protégé, et surtout mieux préparé à consacrer son énergie à ce qui compte vraiment : la croissance et la pérennité de son entreprise.
Le transitaire ne prendra pas cette décision à votre place
Il y a une phrase qu’on entends souvent dans les entreprises qui se lancent à l’international. « C’est bon, on a un transitaire. » Comme si ça voulait dire : « quelqu’un gère à notre place. » Comme si le fait d’avoir un interlocuteur logistique suffisait à couvrir l’ensemble des responsabilités liées à une opération d’import-export. Cette confusion est compréhensible. Le transitaire est présent dès le début, il parle le jargon, il connaît les rouages. Il donne une impression de maîtrise. Mais cette impression peut devenir dangereuse si elle se substitue à une vraie compréhension des responsabilités en jeu. Cependant, ce n’est pas comme ça que ça fonctionne. Par Florence Dubus – Consultante & Formatrice Import Export Le transitaire coordonne. Il organise le transport, prépare les documents douaniers, interface avec les autorités, suit les expéditions. Il fait son métier — et en général, il le fait bien. Son rôle est essentiel dans toute opération internationale. Sans lui, la plupart des PME seraient incapables de gérer la complexité logistique et administrative d’une importation. Mais il y a une limite claire à ce qu’il fait : il n’est pas responsable de vos décisions stratégiques.
Florence Dubus - Consultante & Formatrice Import Export
Florence Dubus – Consultante & Formatrice Import Export
Le transitaire ne choisit pas votre Incoterm à votre place. Il ne valide pas vos codes douaniers. Il n’analyse pas si votre produit est conforme aux normes européennes. Il ne vérifie pas que votre fournisseur est réellement l’importateur déclaré dans les montages DDP. Et quand une décision urgente doit être prise — parce qu’un document manque, parce qu’une marchandise est bloquée, parce qu’une autorité pose des questions — il attend vos instructions. C’est normal. C’est son rôle. Le problème survient quand personne n’a anticipé qui doit donner ces instructions. Quand une marchandise bloque, les questions arrivent vite. Qui est l’importateur officiel ? Quelle est la valeur réelle de la marchandise ? Pourquoi le code douanier ne correspond pas au produit décrit sur la facture ? Ces questions semblent techniques. Elles sont en réalité stratégiques, et elles nécessitent une réponse immédiate. Si personne dans l’entreprise n’est en mesure d’y répondre, le blocage s’étend. Les frais s’accumulent. Le client attend. Ce que je vois dans les dossiers que je récupère, c’est souvent la même configuration : le fournisseur pense que le transitaire gère. Le transitaire attend des instructions. Le dirigeant découvre au moment de la crise qu’il est juridiquement responsable de quelque chose qu’il ne comprend pas vraiment. Personne n’avait vraiment décidé qui décidait. Cette situation est l’une des erreurs les plus fréquentes des PME qui se lancent à l’international. Elle naît d’une confusion entre délégation de l’exécution et délégation de la responsabilité. On peut tout à fait confier l’exécution logistique à un transitaire. On ne peut pas lui confier la responsabilité légale d’importateur — elle reste attachée à l’entreprise qui importe, quoi qu’il arrive. Comprendre cette distinction n’exige pas de devenir expert en douane. Cela n’exige pas de maîtriser tous les détails techniques des opérations. Mais cela exige de savoir qui fait quoi, qui porte quoi, et où s’arrête le périmètre du transitaire et où commence le vôtre. Surtout quand vos flux commencent à grossir, quand les pays se multiplient, quand les volumes augmentent. Il y a une analogie utile : faire appel à un expert-comptable pour gérer votre comptabilité ne vous dispense pas de comprendre vos obligations fiscales. Vous pouvez ne pas savoir remplir une liasse fiscale. Mais vous savez que vous avez des obligations, que des délais existent, et que c’est votre responsabilité de vous y conformer. L’expert-comptable exécute. Vous portez. C’est exactement la même chose avec un transitaire. Alors que faut-il faire concrètement ? D’abord, poser les bonnes questions dès le départ. Qui est l’importateur officiel dans cette opération ? Quel Incoterm a été choisi et qu’est-ce que ça implique pour les responsabilités ? Qui vérifie les codes douaniers ? Qui valide les documents avant expédition ? Qui prend les décisions si quelque chose coince en route ? Ces questions n’ont pas vocation à remettre en cause le travail du transitaire. Elles ont vocation à clarifier les rôles — et à éviter que la réponse à « qui décide ? » reste « personne » au moment critique. Parce que quand ça bloque, ce n’est pas le transitaire qui subit. C’est vous. Et le seul moyen de ne pas se retrouver dans cette position, c’est d’avoir, en amont, décidé qui décide.
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