FINANCE

Filiale de Crédit Mutuel Alliance Fédérale, la banque d’un tiers des entreprises françaises, CIC Banque Privée parle le même langage que les dirigeants d’entreprises et comprend parfaitement leurs enjeux patrimoniaux.
Didier Simondet, Directeur de CIC Banque Privée et Blandine Clavières, Directrice de l’Ingénierie Patrimoniale nous parlent des multiples solutions et expertises d’une offre à 360° résolument tournée vers les dirigeants de PME et ETI.

Afin de favoriser le financement des entreprises, la loi Pacte supprime la condition de détention du capital imposée aux associés des sociétés civiles, SARL et Sociétés par Actions afin de permettre de souscrire à un compte courant d’associés. Cependant, il y a quelques principes à comprendre pour maitriser ces dispositifs.

Par Nathalie SAINTE ROSE MERIL – Avocate fiscaliste

Un compte courant d’associés retranscrit les relations pécuniaires entre les associés et leur société, mais par principe cette relation est unilatérale, c’est à l’associé qu’il appartient de prêter de l’argent à son entreprise. En revanche, un associé personne physique ne peut se voir consentir un prêt par sa société, c’est une obligation de rigueur. Outre les conséquences sur le plan du droit des sociétés et du droit pénal, des sanctions fiscales sont également prévues. Ainsi suivant l’article 111-a du code général des impôts (CGI), les sommes mises à la disposition de l’associé sont considérés comme des distributions.

La conséquence qui en découle est la mise en application du dispositif de la distribution dite « officieuse » (non application de l’abattement de 40%, non application de la flat taxe de30%) qui va donc entrainer une imposition supplémentaire de 25% au barème progressif de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Exemple : votre société vous prête 70 000€ en 2019 et il reste à rembourser 50 000€ au 31 décembre 2020.
L’Administration fiscale pourrait imposer la somme de 50 000€ au titre des revenus distribués avec une majoration de 12 500€ (50 000 x 25%) sur la base imposable sans compter les prélèvements sociaux, soit une base imposable à l’IR de 62 500€ + les prélèvements sociaux sur la base de 50 000€ .

De même, l’administration fiscale pourrait considérer que cette mise à disposition est un revenu distribué et un acte anormal de gestion pour défaut de constatation d’un intérêt. Pour autant, en pratique il ne peut être considéré que cette mise à disposition soit à la fois un revenu distribué et un prêt donnant lieu à la constatation d’un intérêt, l’Administration devra donc choisir sous quel angle elle voudra vous imposer.

Alors que faire lorsque vous constatez que votre compte courant d’associés est débiteur ? Pas de panique : il peut s’agir de frais que la société doit vous rembourser ou d’une avance sur des dividendes à verser par l’entreprise, ce qui importe c’est que le solde de votre compte courant d’associés ne soit pas débiteur en fin d’exercice social.

Attention néanmoins : lorsque votre entreprise met à votre disposition des sommes et qu’en fin d’année vous n’avez pas remboursé ces sommes (le solde du compte courant d’associés est donc débiteur), il vous faudra prévoir une convention que vous aurez préalablement enregistrée pour lui donner une date certaine et prévoir aussi un taux d’intérêt correspondant a minima à la moyenne des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour des prêts à taux variable aux entreprises, d’une durée initiale supérieure à deux ans.

En cas de contrôle fiscal, suivant les dispositions des articles 49bis à 49 sexies de l’annexe III au CGI, vous pouvez néanmoins demander la restitution des impositions si vous avez opéré le remboursement des montants laissés à votre disposition et préalablement payé les impositions résultant du contrôle fiscal.

Et il faudra conservez la même vigilance lorsque vous prêtez de l’argent à votre entreprise en vous assurant au préalable de pouvoir justifier des sommes mises à la disposition de votre société car il s’agit bien d’une dette dont il faut pouvoir justifier de l’inscription au passif du bilan de votre entreprise, alors même que cette dette a été portée en comptabilité au cours d’un exercice prescrit (CE 20.01.1992 n°67764 8e et 9e s/s Passot RJF 3.92 n°383 ).

Afin de rester proches de nos clients, nous avons créé des notes sur nos stratégies clés pour aider les investisseurs à mieux comprendre la gestion des Fonds au cours du dernier trimestre. Ces notes sont adaptées aux investisseurs privés.

  • Revue trimestrielle du marché
  • Performance des Fonds : évolution et mesures prises
  • Perspectives du marché et facteurs de performance futurs

L’épargne salariale est un dispositif qui permet de lutter contre le grignotage du pouvoir d’achat par l’inflation, de se constituer une épargne disponible à moyen ou long terme et de compléter les revenus au moment de la retraite. Le sénat vient récemment de permettre une nouvelle possibilité de déblocage anticipé, c’est donc l’occasion de revenir sur ce complément de rémunération dont bénéficie déjà la moitié des salariés du privé.

Par Serge de Cluny

Avec plus de 6 % d’inflation en juillet, le pouvoir d’achat est passé au centre des préoccupations des français. L’augmentation du prix des biens de consommation alimentaire, du carburant, de l’énergie ainsi que du taux d’intérêt des emprunts est source de beaucoup d’inquiétude pour les ménages.

Pour faire face à ces enjeux de réduction du pouvoir d’achat, l’épargne salariale apparait clairement comme un atout qui tombe à pic. Ce système de redistribution de la création de valeurs des entreprises, qui consiste à verser à chaque salarié une prime liée à la performance de l’entreprise (la prime d’intéressement) ou reflétant une quote-part de ses bénéfices (la prime de participation), concerne aujourd’hui en France près de 50% des salariés du privé.

Les deux grands dispositifs d’épargne salariale 

L’intéressement : Les salariés vont le percevoir selon les performances économiques de l’entreprise qui fixe elle-même ses critères de résultats. Il peut être mis en place par tout type d’entreprise mais il demeure facultatif.

La participation : Les salariés se voient redistribuer une partie des bénéfices de l’entreprise. Contrairement à l’intéressement, celle-ci est obligatoire pour les entreprises de plus de 50 salariés mais reste facultative pour les TPE ou les PME en dessous de cet effectif.

Le type de dispositif est, sauf exception, choisi au sein de l’entreprise par un accord conclu entre l’employeur et le personnel (accord collectif ou accord au sein du CSE, par ratification aux deux tiers des salariés, etc).

L’intérêt pour les salariés

En plus d’être un outil de lutte contre la perte de pouvoir d’achat, il est utile de souligner que plus de la moitié des bénéficiaires de l’épargne salariale s’en servent pour rassembler la somme nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier.

L’autre avantage pour les salariés est que les sommes dues au titre de la participation et de l’intéressement sont exonérées de cotisations sociales (en dehors de la CSG et CRDS) ainsi que d’impôt sur le revenu dans certains cas.

L’intérêt pour les entreprises 

Pour l’entreprise, l’épargne salariale est un moyen de renforcer leur marque employeur afin d’attirer, de fidéliser et de mobiliser les salariés en les associant plus directement à ses résultats financiers. Cet aspect est d’autant plus important dans la période actuelle où le recrutement est devenu un défi majeur pour les entreprises.

De plus, les entreprises mettant en place des dispositifs d’épargne salariale jouissent par ailleurs d’avantages sociaux et fiscaux comme par exemple les exonérations de cotisations sociales sur les sommes versées aux salariés, la déduction de ces sommes sur le bénéfice imposable ou encore l’exonération de certaines taxes salariales et d’apprentissage.

L’épargne salariale fait des heureux en ce moment…

Le versement de l’épargne salariale 

Les sommes provenant de l’épargne salariale (intéressement ou participation) peuvent être versées directement au salarié et dans ce cas, il sera redevable de l’impôt sur le revenu. Si le salarié opte pour la possibilité de laisser cette épargne bloquée durant cinq ans, il sera exonéré d’impôt sur le revenu sur les sommes percues (mais pas de cotisations sociales).

Cependant la liste des exceptions qui permettent de débloquer l’épargne salariale sans payer d’impôts est longue : naissance, mariage ou pacs, divorce ou séparation avec la garde d’au moins un enfant, invalidité, décès du salarié ou de son conjoint, surendettement, création d’entreprise, acquisition de sa résidence principale, violence conjugale, etc.

Faire fructifier l’épargne salariale 

L’épargne salariale est investie à travers différents véhicules financiers qui lui sont dédiés, notamment le plan d’épargne entreprise (PEE) et le Plan d’épargne retraite (PER). Les fonds versés dans ces plans d’épargne sont généralement gérés par des sociétés financières telles qu’Amundi (leader en France avec 45 % des encours d’épargne salariale), Natixis (19 %), BNP Paribas (9 %), CM-CIC (7 %) et Axa (5 %).

Le PEE offre la possibilité, aux salariés et aux dirigeants des petites entreprises, d’investir dans des actifs tels que des actions, obligations, titres de créances négociables, parts d’OPCVM (Sicav et FCP), bons de souscription, certificats d’investissement.

Le PER représente, quant à lui, un dispositif d’épargne à long terme né de la réforme de l’épargne retraite prévue par la loi Pacte votée en mai 2019. Ce plan qui permet de créer des revenus complémentaire pour la retraite, sous forme de rente ou de capital, prend généralement la forme d’un contrat d’assurance-vie, ou d’un compte-titres associé à un compte-espèces.

Les chiffres de l’épargne salariale en France

La Dares a récemment publié des chiffres montrant qu’environ 9,5 millions de salariés ont bénéficié au moins d’un dispositif de participation, d’intéressement ou un plan d’épargne salariale, ce qui représente 52,8 % des salariés du secteur privé, non agricole.

L’AFG (Association française de la gestion financière) chiffre le montant total de l’épargne salariale à 167,6 milliards d’euros d’encours sous gestion pour l’année 2021, ce qui équivaut à une augmentation de 14% par rapport à 2020.

Selon une étude récemment publiée par Amundi, les sommes versées au titre de l’intéressement et de la participation ont augmenté de 30 % en 2022. Le montant moyen perçu par une personne bénéficiant de ces dispositifs est de 1.702 € en 2022, contre 1.447 en 2021.

Une nouvelle mesure pour l’épargne salariale 

Le projet de loi adopté par les 2 chambres du parlement sur les mesures d’urgence pour le pouvoir d’achat comprend un amendement qui permet de débloquer sa participation ou son intéressement dans la limite d’un plafond global de 10.000 euros, sans que cette somme soit soumise à l’impôt sur le revenu ni à cotisations sociales.

Seule condition : que les fonds débloqués ne soit pas placés ailleurs mais soit utilisées pour « l’acquisition de biens ou la fourniture de services ».

Quitte à investir autant le faire de façon responsable avec par exemple de la finance verte, mais comment s’y retrouver parmi tous les fonds (OPC) qui se revendiquent ISR ? Avant cela, la première question à se poser est : qu’est-ce que l’ESG ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

L’AMF sur son site précise que les critères ESG (Environnementaux, Sociaux, de Gouvernance) « permettent d’évaluer la prise en compte du développement durable et des enjeux de long terme dans la stratégie des acteurs économiques (entreprises, collectivités, etc.). Ces critères peuvent par exemple être :

  • les émissions de CO2, la consommation d’électricité, le recyclage des déchets pour le pilier E,
  • la qualité du dialogue social, l’emploi des personnes handicapées, la formation des salariés pour le pilier S,
  • la transparence de la rémunération des dirigeants, la lutte contre la corruption, la féminisation des conseils d’administration pour le pilier G. »

Afin de comprendre comment un fonds peut être ISR, nous avons interrogé les gérants de fonds avec lesquels nous travaillons. Pour se prévaloir d’être ISR, un fonds doit être en mesure de prouver la prise en compte systématique des critères ESG dans son processus d’analyse et de gestion.


Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Il nous a ainsi été précisé que ne procéder qu’à des exclusions normatives (éthiques, morales ou issues de normes internationales) n’est pas suffisant pour qu’un fonds se revendique ISR.

Il faut une vraie politique ESG. C’est-à-dire avoir des critères sur chaque pilier et faire une analyse extra financière en amont de l’analyse financière et de la décision d’investissement. Il y a une véritable analyse des éléments ESG, au même titre que l’analyse financière.

En résumé, les fonds ESG sont des portefeuilles actions et/ou obligations qui intègrent les critères environnementauxsociaux et de gouvernance à leur processus d’investissement. Cela signifie que les actions et obligations qui y figurent ont été soumises à des tests rigoureux (analyse des critères), destinés à apprécier la durabilité de l’entreprise du point de vue ESG.

Enfin, l’AMF recommande la publication d’un Code de Transparence explicitant la démarche ESG et l’adhésion à une charte (PRI –Principes pour l’Investissement Responsable- des Nations Unies par exemple), code ou label existant, notamment le label ISR.

Ces critères assez larges laissent de la place pour beaucoup de types de fonds et d’investissements. Par exemple, vous pouvez avoir des fonds et des sociétés de gestion qui retiennent le critère du « best effort ». Dans ce cas, le fonds peut investir sur des actions de sociétés qui ne semblent a priori pas très ESG-compatibles mais qui tendent à devenir des bons élèves. Nous pensons naturellement à Total qui investit des sommes considérables pour atteindre le « zéro carbone » en 2050. C’est un titre ISR.

C’est avec ce même critère que des fonds d’actions chinoises peuvent être classés ISR. Notons que la Chine est le premier marché de la voiture électrique par exemple.

Un autre angle de vue possible est celui du « best in class ». Ce sont les sociétés qui ont les meilleures pratiques dans leur secteur qui sont retenues dans le fonds.

D’autres angles de vue existent pour choisir les sociétés.

Alors comment faire son choix ? D’une façon éthique, chacun peut se faire son opinion. D’une façon plus pragmatique, le critère du « best effort » nous semble être celui offrant le plus de perspectives et partant le plus de croissance potentielle.

Quels fonds choisir ? A terme, l’essentiel des fonds disponibles en compte-titres ou OPC seront ISR et à minima ESG. A date, nous pouvons citer à titre purement d’exemple, le fonds Sillage d’OTEA Capital (fonds ESG mais pas ISR, c’est subtil), le fonds Carmignac Emergents de Carmignac Gestion, le fonds Norden SRI de Lazard Frères Gestion ou encore le fonds Eleva Leaders Europe SmallMidcap Europe (ESG mais pas encore ISR). Attention, ce sont des fonds actions avec un horizon de placement minimum de 5 ans et un risque généralement de 6 sur 7.

La rentrée est forte en intensité chez CARMIGNAC, partenaire de référence de PME-ETI.fr et acteur incontournable de la gestion d’actifs en France. Plus qu’un simple gestionnaire de portefeuille, CARMIGNAC représente avant tout un esprit et un savoir-faire à la française. Ce replay de la conférence « La Rentrée Carmignac 2022 » vous permettra d’avoir accès aux analyses de CARMIGNAC GESTION sur les marchés à travers leur scénario macroéconomique, leur stratégie d’investissement, une table ronde avec des experts et des échanges avec Edouard & Maxime Carmignac… et le tout en format vidéo ! Bon visionnage !

ACCÉDER AU REPLAY DE LA CONFÉRENCE « LA RENTRÉE CARMIGNAC 2022 »

(se définir comme investisseur professionnel pour accéder au contenus)

Le gouvernement a finalement dégainé le 49.3 ce mercredi 19 octobre au soir afin de faire passer le budget 2023 sans vote, face à la déferlante des amendements. Dans ce budget, on ne voit que peu de changements pour les contribuables, cependant le gouvernement a concédé un petit avantages fiscal pour les PME.

Les montants prévus pour les coups de pouce fiscaux aux PME sont estimés à170 millions dans ce budget 2023. Le gouvernement veut ainsi relever à 47.000 euros le seuil de bénéfices sous lequel une entreprise a droit au taux réduit d’imposition de 15 % ( « IS PME »), au lieu de 25 % pour le taux normal. Actuellement, les PME doivent dégager un montant de profits inférieur à 38.120 euros pour être taxées à 15 %. Ce plafond était resté inchangé depuis 2002 alors que « l’inflation cumulée depuis 2002 s’élève à 38,1 % » avaient souligné en amont les députés Modem, mais aussi LR.

L’avantage accordé par le gouvernement va plus loin que la demande de la commission des finances, qui plaidait dans son amendement pour un rehaussement du plafond à 40.180 euros. Par contre, il est moins généreux que la demande de Jean-Paul Mattei, député Modem, qui réclamait une hausse plus significative portée à 60.000 euros, mais aussi moins généreuse que celle de 52.711 euros demandée par Les Républicains correspondant à une indexation sur l’inflation cumulée.

Le gouvernement revient aussi sur l’exclusion des sociétés à prépondérance immobilière prévue par la commission des finances en expliquant que « Cela va à l’encontre de l’objectif poursuivi de tenir compte des capacités contributives et des charges des plus petites entreprises, peu important l’activité exercée ».

Concernant le plafond de chiffre d’affaires, il reste inchangé depuis qu’il fut relevé de 7,6 millions à 10 millions d’euros dans la loi de finances de 2021.

Le gouvernement n’a pas accéder non plus à la demande des députés LR « de réévaluer le bénéfice imposable […] chaque année au 1er janvier en application de l’indice mensuel des prix à la consommation et arrondies à l’euro le plus proche ». Pas plus qu’il ne retiendra la proposition du groupe LR de « réduire, de 15 % à 10 %, le taux d’impôt sur les sociétés applicable aux PME françaises » que Les Républicains qualifient de « mesure de justice fiscale vis-à-vis de nos PME, alors que la suppression de la CVAE, qui est la principale mesure de ce PLF 2023 à destination du monde économique, va bénéficier quasi exclusivement aux grandes entreprises ».

Tous les trimestres, Edouard Carmignac prend la plume pour commenter les enjeux économiques, politiques et sociaux du moment, voici la dernière. 

Paris, le 6 octobre 2022

      Madame, Monsieur,

   Devant la volatilité extrême des marchés financiers cette année, nombre d’entre vous doivent éprouver un état de perplexité proche de celui si bien évoqué par Bob Dylan :

                                      « It’s getting dark, too dark to see,
                                      I feel like I’m knockin’ on heaven’s door »

   L’accumulation d’incertitudes est incontestablement anxiogène. Elle porte principalement sur les trois foyers suivants, dont l’issue sera peut-être moins problématique qu’attendue :

   • La lutte contre l’inflation par les banques centrales. La chute brutale d’activité provoquée par la Covid a suscité un gonflement de la liquidité globale sans précédent, accompagné par des politiques de stimulation budgétaire également sans précédent. Aussi était-il légitime d’anticiper en ce début d’année un resserrement progressif des politiques monétaires. Las ! L’invasion ukrainienne et son impact majeur sur les prix de l’énergie et des denrées agricoles a porté l’inflation des deux côtés de l’Atlantique à des niveaux proches de 10%, rendant impérative la mise en place de politiques monétaires fortement restrictives. Aussi, Jerome Powell, président de la Fed, assume aujourd’hui ouvertement le risque d’une récession. Quelle devrait en être l’ampleur pour réduire significativement les anticipations inflationnistes et apaiser notamment un marché américain de l’emploi très tendu ? Difficile à estimer, tant la Covid a réduit l’appétence au travail. Cependant, il est vraisemblable qu’au cours des prochains mois, nombre d’accros à la pantoufle reprendront une activité, une fois allégées tant leurs appréhensions sur les risques de contagion, que leur épargne constituée pendant la pandémie, ainsi que leur pouvoir d’achat face à la hausse des prix. Néanmoins, nous ne sommes plus dans les années 1980 de Mr. Volcker et la réduction de la tolérance à une chute d’activité, écarte selon nous le risque d’une récession sévère. En attendant, la Fed disposant d’un mandat clair de casser l’inflation, l’Amérique continuera à drainer la liquidité globale, pesant sur les prix de l’ensemble des actifs, et le dollar devrait poursuivre son ascension.

   • La crise européenne de l’énergie. Le choc est majeur. La hausse de la facture énergétique approche 10% du PNB européen, mais elle sera largement assumée par les Etats. Par ailleurs, les niveaux actuels de stockage de gaz, le recours à des énergies d’appoint et la mise en place d’incitations à des réductions de consommation, ont sensiblement réduit les risques de pénurie hivernale. De telles mesures ne sauraient être pérennes et la compétitivité des économies européennes est sérieusement menacée. Cependant l’effondrement de l’armée russe – qui nous semblait probable en avril dernier -, devrait écourter singulièrement le mandat de V. Poutine. Il renforce certes le risque d’escalade, mais rend plus vraisemblable une révolution de palais.

   • Le ralentissement de l’économie chinoise. Déjà en proie à l’assainissement d’une bulle immobilière, la Chine s’est infligée une double peine : le suivi d’une politique zéro covid paralysant une partie significative de l’activité, tant et si bien que près de 20% des jeunes de moins de 25 ans sont aujourd’hui sans emploi. Sera-t-elle remise en cause après la reconduction de Xi Jinping au Congrès du Parti ce mois-ci, ou faudra-t-il attendre la réunion de l’assemblée générale en mars prochain ? Son aménagement en tous les cas semble inévitable et devrait susciter le brusque réveil d’une économie chinoise devenue léthargique.

   En conclusion, le pessimisme ambiant est-il justifié ? L’analyse des principaux foyers d’incertitude révèle bien des opportunités. Cependant, en attendant que ces incertitudes soient au moins en partie levées, nous continuerons à veiller à gérer les risques de nos portefeuilles avec une diligence particulière.

   Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de ma considération choisie.

Les modèles les plus emblématiques des marques Rolex, Patek Philippe, Audemars Piguet et Vacheron Constantin sont devenus introuvables en magasin. La pénurie, créée par une demande extrêmement forte, s’installe durablement et les prix à la revente flambent. Faisant office de valeur refuge en période de crise, les montres de luxe sont devenues aujourd’hui un investissement à forte rentabilité.

Par Franck Boccara

Inflation, crise énergétique, menace de guerre nucléaire ou que sais-je… rien n’empêche les fabricants de montres de luxe de crouler sous les commandes, si bien qu’une douzaine de modèles emblématiques très convoités ont disparus des vitrines des magasins qui les vendaient habituellement. Surnommées les « grands fauves », il s’agit de montres très convoitées fabriquées par les marques Rolex, Patek Philippe , Audemars Piguet et, dans une moindre mesure, Vacheron Constantin.

« Nous sommes navrés, nous n’avons absolument rien en stock. Nous n’avons que des modèles d’exposition », rétorque un vendeur de la boutique Rolex d’un grand magasin parisien en ajoutant : « Impossible chez nous de vous mettre sur liste d’attente, même pour une Oyster Perpetual en acier (modèle de base de la gamme Rolex).

Rolex Cosmograph Daytona 

« Pour la Daytona, le délai se compte en années, nous ne pouvons rien vous promettre », répond-on à un autre acheteur chez un spécialiste de l’occasion près de la place Vendôme. Même réponse du côté de Genève à un client VIP par son vendeur attitré : « La Nautilus (de Patek Philippe), vous la voulez ? N’y comptez pas ». Cependant, à la faveur des « bonnes relations » de ce collectionneur, il a exceptionnellement réussi à la trouver ailleurs sous réserve d’un délai d’attente de trois mois.

« Le client qui n’est pas régulier n’a absolument aucune chance d’acquérir une Daytona chez Rolex, une Nautilus chez Patek Philippe ou une Royal Oak chez Audemars Piguet. Les maisons n’en gardent pas moins quelques modèles pour leurs meilleurs clients ; la pénurie s’organise, la frustration se gère, mais personne ne vous le dira ouvertement », lache sous couvert d’anonymat un dirigeant d’un grand groupes du secteur.

Le marché des montres de luxe d’occasion explose

La demande de montres de luxe d’occasion, en forte augmentation depuis 2018, a littéralement flambé avec la pandémie puisque 2021 a été une année record. Dans ce contexte, nombre d’acteurs veulent leur part du gateau. Ainsi, les marques de luxe, longtemps restées en dehors de ce marché, commencent à aller y chasser en proposant « des montres de seconde main certifiées ».

Patek Philippe – Nautilus Moon Phase

La cote des modèles les plus recherchés s’envolent comme par exemple la Nautilus 5711 de Patek Philippe qui, après l’annonce de l’arrêt de sa fabrication en janvier 2021, est devenue hyperspéculative. Certaines déclinaisons affichent à la revente des prix dix fois supérieurs, si ce n’est plus. Il y a des envolées à 350.000 euros, et même jusqu’à près de 700.000 euros pour certains modèles – plus de 25 fois la valeur initiale. « De telles plus-values sur les montres neuves, c’est du jamais-vu », constate un revendeur. Les plus aisés n’hésitent pas à payer le prix fort, mais beaucoup affirment être déroutés par le phénomène qui touche des modèles qui ne sont pas exclusifs et qui ne sont pas vendus en série limitée.

Le groupe Rolex, qui totalise selon Morgan Stanley 8 milliards de ventes annuelles (contre 2,3 milliards pour Cartier par exemple) affirme de son côté qu’il peine à étancher la soif des amateurs puisque l’ensemble de sa production repose sur quatre sites en Suisse. « La rareté des produits Rolex ne relève pas d’une stratégie. La production actuelle ne peut répondre à la demande mondiale existante de manière exhaustive sans diminuer la qualité des montres, ce qui n’est pas envisageable. Aucun compromis sur la qualité ne sera jamais fait », déclare-t-il aux « Echos ». Il faut un an pour fabriquer une Rolex. Et les capacités de production ne peuvent pas s’élargir à l’infini.

Mais alors on se demande pourquoi ne pas démultiplier la production d’un modèle particulièrement demandé au détriment d’autres ? Pas question de « tuer la poule aux oeufs d’or » ni de dépendre d’un seul modèle phare, explique un concurrent.

Audemars Piguet – Royal Oak 155OOST

Dans un contexte mondial incertain et avec une crise économique qui pointe, les montres de luxe atteignent des records historiques et deviennent un placement sûr et une valeur refuge…tout le paradoxe de notre époque. Le récent effondrement des cryptomonnaies n’a fait que renforcer la tendance.

La rentabilité responsable souffre malheureusement de beaucoup de préjugés. « On peut s’enrichir sans rien faire en achetant des appartements et en les louant très chers » ou « Les propriétaires exploitent les locataires ». Ces idées reçues relèvent d’une vision court-termiste et repose sur une mauvaise adéquation entre deux éléments qui constituent l’investissement locatif : le service rendu et le profit.

Par Mathieu Darras – Co-fondateur Brickmeup

Il existe pourtant une façon éthique d’investir pour arriver à une rentabilité responsable. Nous allons vous donner les clés de ce type de placement.

La quête de la rentabilité à court terme dans l’investissement immobilier locatif 

Nombreuses sont les offres alléchantes proposées par des entreprises spécialisées en investissement locatif. Elles proposent d’aider les particuliers à réaliser un investissement rentable clé en main. Sur le principe, ces offres de services sont intéressantes car elles permettent de simplifier la vie d’investisseurs intéressés par l’immobilier. Mais certaines de ces entreprises exercent une sorte de « surenchère immobilière » qui, à terme, risque de « boucher » le marché immobilier.

Comment influer sur sa rentabilité ?

Les deux paramètres qui impactent directement la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif sont l’augmentation de la valeur du bien et le montant des loyers collectés.

Pour augmenter la valeur du bien, il faut la créer. Pour cela vous pouvez :

  • Optimiser les espaces
  • Améliorer l’habitat
  • Cibler une zone, objet d’une politique de revitalisation.

Si on suit le principe de rentabilité responsable, il est possible d’investir de façon rentable mais aussi plus éthique vis-à-vis de l’environnement et de la société. Mais comment, dans ce cas, augmenter la valeur du bien et agir sur le paramètre des loyers de façon responsable ?

Augmenter la valeur du bien de manière responsable

Le meilleur moyen de créer de la valeur, c’est de faire de travaux en optimisant les espaces ou en rénovant les biens.

En revanche, vous avez deux façons de faire les travaux : soit vous réduisez au maximum les coûts liés à la rénovation du bien en utilisant des matériaux de qualité médiocre, soit vous êtes plus attentif à la qualité en pensant au confort de vos futurs locataires et à la durabilité.

La deuxième solution est de loin la meilleure et la plus responsable. Vous pourrez revendre plus facilement votre bien et réduirez les tentatives de négociation du prix. Vous avez alors trois gagnants : le locataire, vous le propriétaire et le futur acquéreur.

D’un point de vue environnemental, faire des travaux d’isolation thermique et phonique permet de réaliser des économies d’énergie. Les charges de fonctionnement pour le locataire sont aussi réduites ce qui favorisera son maintien dans le logement.

L’impact de la rentabilité responsable est indirect mais se mesure à long terme :

  • Moins de coûts de maintenance ou de réparation,
  • Moins de vacance locative,
  • Plus de bien être pour le locataire
  • Meilleure valorisation à la revente.

Agir sur le paramètre loyer de façon responsable

Pour fixer votre loyer, il faut avoir en tête deux éléments fondamentaux : Vous positionnez votre bien sur un marché concurrentiel et la valeur du loyer doit vous permettre sélectionner les meilleurs candidats.

Un trop grand nombre d’investisseurs n’ont qu’un seul objectif : la rentabilité à court-terme. Ils omettent d’intégrer que leur locataire n’a peut-être pas d’autre alternative de logement que le vôtre. Dans ce cas, lui proposer un bien avec un loyer élevé ou mal aménagé risque d’influer sur son état esprit. Il sera moins enclin à l’entretenir comme il se devrait et voudra quitter le logement dès que possible. Quant aux risques d’impayés…

Dans un bien de qualité, au contraire, avec un loyer qui correspond au marché il sera plus enclin à rester quelques années. N’oubliez jamais qu’un locataire heureux est un locataire rentable !

Réaliser un investissement responsable sans devoir renoncer à une bonne rentabilité c’est tout à fait possible. Ce type de placements éthiques suit le principe de l’ISR, l’Investissement Socialement Responsable, fortement encouragé par les pouvoirs publics. Cette tendance est en pleine évolution et vise à assainir le marché immobilier de demain.

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