Investir dans l’immobilier de luxe en France séduit de plus en plus de non-résidents. Mais entre fiscalité, réglementation et complexité du marché, le parcours est exigeant. Décryptage des opportunités, des pièges à éviter, et des stratégies gagnantes adoptées par certains expatriés.
Par Hugues de Poulpiquet – Directeur chez Fairway Luxury Real Estate et avocat
Parmi les destinations immobilières prisées des expatriés, la France conserve une place à part. Paris, la Côte d’Azur, le Pays Basque, les Alpes ou encore la région Bordelaise continuent d’attirer des acheteurs installés à Londres, Dubaï, New York, Genève ou Singapour. Pour beaucoup, il s’agit de se constituer un pied-à-terre, d’anticiper un retour, ou simplement de diversifier un portefeuille patrimonial avec un actif tangible.
L’immobilier, une valeur patrimoniale qui traverse les crises
Malgré la hausse des taux d’intérêt et un marché globalement plus attentiste, le segment du luxe en France reste résilient. Plusieurs facteurs expliquent cet attrait : la stabilité juridique, la richesse du patrimoine architectural, la diversité des territoires, et un marché locatif soutenu dans les zones tendues.
La France reste perçue comme un pays stable pour investir dans la pierre, notamment par les Européens et les Anglo-Saxons. C’est un pays où les droits de propriété sont solides, le cadastre fiable, et les procédures d’achat bien encadrées.
À cela s’ajoute une dimension affective : de nombreux expatriés achètent pour loger leurs enfants pendant leurs études, recevoir la famille durant les vacances, ou préparer un retour à moyen ou long terme.
Cinq zones plébiscitées par les expatriés
Certaines régions concentrent l’essentiel de la demande étrangère haut de gamme :
- Paris, avec ses quartiers emblématiques (6e, 7e, 8e, 16e, 17e, mais aussi le Marais, la rive gauche, etc.), reste une valeur refuge. Les petites surfaces bien situées sont très recherchées pour la location, tandis que les appartements familiaux dans les immeubles de standing séduisent les acheteurs long terme.
- La Côte d’Azur (Nice, Cannes, Antibes, Saint-Tropez) reste une destination emblématique. Malgré des prix élevés, la rareté de l’offre et la demande internationale assurent une bonne tenue du marché, avec un fort potentiel en location saisonnière.
- Le Pays Basque, notamment autour de Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Guéthary, attire pour son cadre de vie, son élégance discrète et sa proximité avec l’Espagne. L’offre y est rare et les prix soutenus.
- Les Alpes, avec des stations comme Megève, Chamonix ou Annecy, séduisent les familles cherchant un bien à usage mixte : usage personnel, location saisonnière, et revente patrimoniale.
- Des villes comme Bordeaux, Lyon ou Aix-en-Provence sont aussi prisées pour des investissements plus accessibles, souvent à visée locative, ou pour loger des enfants étudiant en France.
- Le régime réel, avec déduction des charges.
- Le régime de la location meublée (LMNP), qui permet d’amortir le bien et de réduire l’imposition.
- Le couple franco-libanais installé à Dubaï a investi dans un appartement de 60 m² dans le 8e arrondissement de Paris pour 980 000 €, meublé et loué à l’année. En régime LMNP, ils dégagent un rendement net d’environ 3 %, avec une valorisation constante. Le bien servira de pied-à-terre à leur retour.
- Une famille suisse a acquis une maison à Manigod pour l’occuper pendant les vacances et anticiper un retour définitif dans dix ans. En cas de retour, la résidence principale bénéficie d’une exonération de la plus-value.
- Un cadre français vivant à Londres a opté pour deux studios à Nice, en location meublée. Il a structuré son investissement via une SCI à l’IS, avec un objectif de rentabilité (4,5 %) et de transmission à ses enfants.
Comme dans tout système, pour piloter l’entreprise, le dirigeant doit pouvoir recevoir des signaux qui l’alertent sur des dérives et des déséquilibres susceptibles de déstabiliser ses fondamentaux et de le mener à la ruine s’il ne réagit pas.
Les plus grandes entreprises sont de ce point de vue le plus souvent bien équipées tant intellectuellement que techniquement : elles se forgent leurs propres méthodes et outils (reporting, contrôle de gestion, credit management, comités stratégiques…)
A l’opposé, la TPE-PME et son dirigeant manquent le plus souvent de ressources, de lucidité voire d’objectivité. Les expertises et les outils devront donc lui venir de l’extérieur, un co-pilote en quelque sorte (expert-comptable, conseil).
Méthodologiquement, il nous paraît cependant crucial de distinguer ici deux niveaux distincts pour piloter l’entreprise, en recourant à la métaphore du rallye automobile
a. Le « pilotage temps réel » en cours d’étape et les alertes-écarts
Dans le rallye automobile, l’unité de temps est fréquemment la journée ; pour piloter l’entreprise, c’est le plus souvent l’année (ce peut être le semestre, le trimestre, la saison…).
On navigue alors « aux instruments ». Les cadrans du tableau de bord doivent permettre de suivre en temps réel la vitesse instantanée et moyenne (équivalent : le CA quotidien et cumulé), la consommation de carburant et l’usure des pneus (équivalent : les achats et consommables, les temps de fabrication), la fatigue de l’équipage (équivalent : le dirigeant et ses équipes), les écarts par rapport aux prévisions météorologiques (équivalent : la conjoncture économique et politique, les grèves…), le chrono par rapport aux autres coureurs (équivalent : positionnement concurrentiel, part de marché). Le circuit est tracé à court terme. Le pilote (comme le chef d’entreprise) est le « nez dans le volant ». Le co-pilote, muni de la feuille de route, guide une conduite optimale et prévient à l’approche des virages et des passages difficiles (équivalent : dégradation des marges, impasses de trésorerie…).
Dans la PME, il s’agit de mettre en place des tableaux de bord avec les indicateurs pertinents, de les suivre et de redresser la trajectoire pour éviter la sortie de route, de perdre des secondes précieuses (prospects, clients, affaires). Toutes les PME n’en sont pas dotées. Certaines naviguent à vue. Et c’est évidemment la source la plus immédiate et flagrante des difficultés.
En fait, ces tableaux de bord se concentrent principalement sur les ventes, les marges et la trésorerie. À court terme.
Problème : si l’on constate sur le tableau de bord en cours ou en fin d’étape que l’on est parmi les derniers, que l’on est à court de carburant, que le pilote épuisé s’endort au volant, que l’on s’est perdu au milieu des sables, on se trouve sans doute face à un manque de préparation et de vision stratégique.
b. Le « pilotage stratégique » au bivouac (bilan périodique) et les alertes-structure
Ainsi, pour totalement indispensable que soit cette instrumentation pour maîtriser et optimiser le parcours intra-étape (équivalent : intra-annuel), elle ne saurait cependant suffire à la bonne marche de l’entreprise, à son développement harmonieux, et de manière induite à la prévention de ses difficultés.
Il convient dès lors de donner toute son importance au bilan d’étape et à la préparation des étapes suivantes pour piloter l’entreprise avec la hauteur nécessaire . C’est le temps du bivouac : on se pose pour réfléchir.
Et là, les problématiques et leurs indicateurs sont différents, de nature stratégique et structurelle. Il importe alors d’analyser les caractéristiques de ces prochaines étapes (kilométrage, terrain, météo, position dans le classement, handicaps et pénalités…) qui trouvent leurs correspondants en entreprise dans les évolutions de la conjoncture, du secteur, des réglementations, des concentrations, de la








