Gestion de patrimoine

Quelles vont être les conséquences de la crise du COVID19 sur l’immobilier ? Comment va réagir le marché ? L’immobilier va-t-il rester une valeur refuge ou bien plonger ? Quid des projets immobiliers en cours ? Ce sont des questions que se posent légitimement les détenteurs de patrimoine immobilier en imaginant tous les scénarios possibles. Voici les réponses des experts du marché immobilier.

Par Franck Boccara

Peut-on assister à un effondrement des prix de l’immobilier ?

Selon Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers), c’est de la rapidité d’ajustement du marché que tout dépend. « si les retraits des offres correspondent à l’apathie de la demande des acheteurs, je ne crois pas à l’effondrement des prix. Et certainement pas à une baisse dans le sens éclatement d’une bulle. Historiquement, en période de crise comme nous avons connu en 2007, mais aussi en 2001 et au début des années 90, nous avons rarement vu une surabondance d’offres par rapport à la demande. C’est pourquoi l’effondrement des prix n’est pas le scénario que je privilégierais. » déclare-t-il dans une interview à Capital.

Quel seront les effets de la crise du COVID19 sur le marché immobilier ?

Pour Jean-François Humbert, président du Conseil supérieur du notariat, « on devrait connaître une crise comparable à celle de 2012-2013 avec une correction des prix de 10% à 15% » due a la baisse soudaine des transactions causée par le confinement des acheteurs et des vendeurs mais aussi des professionnels du secteur. Les agences immobilières ont, comme tous les commerces non-indispensables, été contraintes de fermer leurs portes et d’arréter les visites de logements et les déplacements à domicile pour évaluer un bien ou prendre des photos.

Quel est l’impact sur les taux de crédit immobilier ?

Ludovic Huzieux, le co-fondateur d’Artémis courtage, affirme que, pour l’instant, seulement quelques banques ont opté pour une hausse de leur taux de 0,2% à 0,4%. Il précise en expliquant que « la semaine dernière, la Banque centrale européenne (BCE) a annoncé une série de mesures destinées à rassurer les marchés financiers. L’obligation assimilable au trésor (OAT) à 10 ans, qui représente l’indice de référence de l’évolution des taux, est ainsi passée en quelques jours de -0,32% à +0,30% pour retomber à +0,10 %. Dans ce contexte extrêmement chahuté, notre intuition est que les taux de crédit immobilier devraient néanmoins rester stables dans les prochaines semaines, même si des soubresauts sont à prévoir ».

Les visites de biens continuent-elles ?

Elles sont totalement à l’arrêt, de même que les agences immobilières et études qui ne traitent que les urgences et les dossiers en cours par mails ou par téléphone. « Lorsque le bien à vendre est vide, il peut toutefois être organisé une visite à distance par l’agent immobilier, mais cela reste très à la marge » explique Philippe Buyens, directeur général du réseau Capifrance en ajoutant que « grâce à la digitalisation des métiers de l’immobilier, la machine n’est pas totalement à l’arrêt. Ce 19 mars, nous avons pu signer une offre d’achat électronique. »

Quid des projets dans le neuf ?

Alexandra François-Cuxac, présidente de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), explique dans La Tribune que, « Les entreprises ont progressivement arrêté les chantiers en raison du confinement et pour prendre la mesure et le temps de s’adapter aux contexte sanitaire et permettre la mise en œuvre des gestes barrières. En quelques jours, 80% des chantiers de logements collectifs ou de maisons groupées ont été stoppés ».
Elle déclare également que la signature d’actes notariés en VEFA (Vente Etat Futur d’Achèvement), qui s’appliquent uniquement au logement neuf, ont aussi diminué de façon significative depuis le confinement. « Les études notariales ne pouvant plus recevoir du public, nous nous attachons aux côtés du Conseil supérieur du notariat (CSN) à obtenir la modification du décret de 1971 afin de permettre la dématérialisation des actes. Même si les cadastres ont été numérisés, les services de publicité foncière, d’urbanisme ou encore des domaines sont fermés au public. Il reste beaucoup de chemin à parcourir pour maintenir les fonctions vitales de notre pays. Par exemple, toutes les communes devraient pouvoir, grâce au numérique, poursuivre l’instruction des permis de construire pour éviter de prendre trop de retard ».
Il est utile de préciser qu’une ordonnance du gouvernement s’applique aux permis de construire en prolongeant la validité des autorisations administratives qui expireraient pendant l’état d’urgence : les « autorisations, permis et agréments (…) sont proro(gés) de plein droit jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la fin de cette période », c’est à dire jusqu’à fin juillet, détaille l’ordonnance.

Les banques financent-elles encore des dossiers ?

C’est très rare, la plupart n’acceptent plus les nouvelles demandes afin de traiter en priorité les dossiers de prêts en cours par ordre d’arrivée. Les délais de réponses s’en trouvent également rallongés car les banques fonctionnent avec une réduction considérable de leurs effectifs.
Les personnes ayant un projet d’achat en cours doivent rallonger tant que possible le délai de la condition suspensive pour l’obtention du prêt, il en va de même pour les promesses de vente mais il faudra en faire la demande à son notaire.
Pour l’assurance emprunteur, le COVID19 ne représente pas une clause d’exclusion pour l’assurance emprunteur. A date, le coronavirus est pris en charge normalement par nos contrats d’assurance emprunteur. Il n’est pas prévu d’exclusion liée au risque de pandémie.

Est-il possible de suspendre le paiement de son crédit immobilier ?

Il n’y a de mesures prévues dans ce sens en France pour l’instant. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau a déclaré le 20 mars sur BFM Business que le pouvoir d’achat des ménages est déjà préservé : “Les ménages aujourd’hui sont en situation de pouvoir d’achat préservé à travers heureusement la prise en charge de leur rémunération via notamment le chômage technique”.
Pour Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage, « si l’on anticipe une baisse de revenus (indépendant, micro-entrepreneur, professions libérales, chômage partiel…), il est tout à fait possible de mettre en pause le paiement de ses mensualités. Ce report est habituellement autorisé à partir de 12 ou 24 mois de remboursements et peut concerner jusqu’à douze mensualités maximum. Cette clause est prévue dans les conditions générales de vente du contrat du prêt ».

Il y a cependant quelques banques qui offrent aujourd’hui un fonctionnement plus souples en permettant de geler sans condition le remboursement des mensualités. Il faudra tout simplement contacter la banque pour en faire la demande. Cette suspension des mensualités est gratuite mais des intérêts supplémentaires liés au report des mensualités sont à prendre en compte. A titre d’exemple, pour un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans au taux de 1% (hors assurance) pour lequel on demanderais une suspension de deux mois, le surcoût atteindra 568 euros.

On peut aussi envisager de moduler le montant de ses échéances à la baisse; Chaque banque a, en général, ses propres conditions mais dans ce contexte inédit, certaines banques offrent la possibilité de moduler les mensualités sans la condition de départ. Ce réaménagement du crédit va rallonger la durée du prêt et des frais de dossiers sont à prévoir.
concernant la prime d’assurance mensuelle, elle reste due pour toute la période de report des échéances afin de continuer à couvrir l’emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.