FINANCE

Louer un bien sur les plateformes numériques peut représenter une source de revenu appréciable et il serait dommage de résister à la tentation. Certains sont déjà rompus à cet exercice, d’autres moins ou pas encore mais tous ne connaissent pas forcément les règles. Voyons quelles sont ces règles, pourtant simples, qui peuvent coûter cher si on ne les applique pas.

Par Franck Boccara

Beaucoup de cadres et de dirigeants détenteurs d’un patrimoine immobilier ont décidé de louer une partie de celui-ci sur les plateformes numériques de location de meublés de tourisme (ou y songent sérieusement…). Afin d’éviter les mauvaises surprises, voici quelques règles qu’il vaut mieux ne pas négliger :

  • 120 nuitées : La première limite se compte en chiffres ; 120 nuitées par an et par logement pour un montant de location par mois qui doit être inférieur au loyer mensuel de base.
  • Etre repertorié : Vous devez avoir un numéro d’hébergement qui doit obligatoirement apparaitre sur les annonces.
  • Pour les locataires : Il est possible de sous-louer. Pour cela, vous devez disposer d’une autorisation écrite spécifique du propriétaire du bien.
  • Etat du logement : Celui-ci devra être décent, propre et ventilé. De plus, n’hésitez pas à préciser aux locataires les règles à suivre à l’intérieur du logement, dans les parties communes ainsi qu’avec le voisinage.

Les risques

Naturellement, les règles établies sont valables pour toutes les plateformes numériques de location de meublés de tourisme (Airbnb, Wimdu, Abritel ou Homelidays).

Si ces celles-ci ne sont pas respectées, cela pourra coûter 1000 € pour une annonce sans Cerfa, puis 5000 € pour chaque jour suivant. Pour les locataires qui auraient sous-loué le bien sans autorisation, il seront tenus de rembourser au propriétaire tous les loyers perçus avec dommages et intérêts. L’amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €.

Sur son site, Airbnb se dédouane de toute responsabilité. Après avoir accepté les conditions générales et déclarer respecter les lois et réglementations locales, vous serez responsable des exigences de la location.

Paris, troisième destination mondiale après Bangkok et Londres, est particulièrement surveillée. La ville a totalisé 2,1 millions d’euros d’amendes en 2018, ce qui représente 61% de plus que l’année précédente. Un phénomène qui s’étend également sur les villes de province.

En effet, ces plateformes numériques sont dans la ligne de mire des mairies qui tentent de protéger les acteurs touristiques traditionnels, type hôtels, contre une concurrence jugée déloyale. De leur côté, les propriétaires revendiquent leur droit à louer un bien sur les plateformes numériques dans le but de rentabiliser un logement partiellement vacant.
Pour concilier les deux camps et prendre les devants face à l’augmentation des loueurs quasi-professionnels, des mesures réglementaires ont été prises telle que la loi ALUR du 24 mars 2014, le décret dit « Airbnb » n°2017-678 du 28 avril 2017, puis loi ELAN du 23 novembre 2019.

SOCIÉTÉ GÉNÉRALE PRIVATE BANKING est un acteur international de référence de l’accompagnement des dirigeants et cadres d’entreprises dans leur réflexion et leur stratégie patrimoniale.
Présents dans tout l’hexagone, les ingénieurs patrimoniaux de SOCIÉTÉ GÉNÉRALE PRIVATE BANKING France conjuguent expertise pointue et proximité afin de répondre par des solutions complètes et innovantes à toutes les problématiques d’investissement, de cession, de transmission, de financement ou de philanthropie que rencontrent les dirigeants et cadres dans leur vie professionnelle et privée.
Frédéric Poilpré, Directeur de l’ingénierie patrimoniale et Franklin Wernert, Directeur de l’offre de produits et services nous parlent de l’approche globale d’une banque universelle.

Les performances et processus financiers d’une entreprise forment un domaine complexe qui doit être confié à de véritables experts. AC&S permet aux directions générales et financières de rester maîtres de leurs comptes grâce à des solutions de proximité, transversales et collaboratives.
Jean-Marie Philips, fondateur et dirigeant, nous présente l’approche d’AC&S pour répondre à ces enjeux.

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Supprimer les niches fiscales : C’est le cap du gouvernement qui a décidé d’économiser 1 milliard d’euros « dès l’an prochain » en plus des 4 milliards d’économies prévues sur les dépenses publiques. C’est ce qu’a déclaré Gérald Darmanin, le ministre des Comptes publics ce dimanche 9 juin dans l’émission le « Grand Jury » sur RTL/LCI/le Figaro.

Par Franck Boccara

Ces mesures sont censées compenser les 5 milliards d’euros de manque à gagner pour le gouvernement dus à la baisse de l’impot sur le revenu annoncée par Emmanuel Macron à la fin avril selon lequel « 95% des contribuables, aujourd’hui, vont connaître une baisse d’impôt ». Le ministre a précisé que cette bonne nouvelle s’appliquera aux contribuables gagnant moins de 7.000 euros par mois.
Gérald Darmanin est revenu sur le thème des niches fiscales, cher au premier ministre Edouard Philippe, en déclarant que « la France est le pays qui a le plus de niches. On a fait une politique à la Shadoks depuis quarante ans: on a fait des impôts très hauts, après on a vu que cet impôt n’était pas acceptable et on a créé plein de niches, un gros gruyère avec plein de trous pour qu’ils soient acceptables« . Le ministre a notamment pointé du doigt les niches « anti-écologiques et anti-sociales », en prenant comme exemple le « GNR » (gazole non routier) ou encore le « DFS » (déduction forfaitaire spécifique).

Rappelons que le fameux DFS doit s’appliquer à certains secteurs d’activité (BTP, aviation, nettoyage…) sous la forme d’un abattement de charges patronales qui est estimé à 1,5 milliard d’euros par Bercy, « nous allons travailler avec les professionnels du secteur pour réduire cette niche et la supprimer », a souligné Gerald Darmanin.

Gérald Darmanin n’a pas vraiment précisé les détails de ces nouvelles mesures : « nous allons atteindre l’objectif d’un milliard d’économies l’année prochaine » sur les niches fiscales, « pour les cinq milliards d’impôts sur le revenu. Et quatre milliards sur l’économie que fera l’Etat ». Le ministre a cependant parlé des réformes en cours dans les secteurs du logement, des contrats aidés, de l’audiovisuel public, ou du « champ social ».

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) représente la nouvelle version de l’ISF (Impôt sur la Fortune). La différence majeure réside dans le fait que l’IFI tient compte seulement des biens immobiliers dans le mode de calcul de l’impôt. Voyons comment celui-ci impacte les détenteurs de parts dans des SCPI et quelle solutions s’offre à eux.

Par Franck Boccara

Depuis le début de l’année 2018, l’IFI a remplacé le fameux ISF qui prenait en compte les biens immobiliers, mais également les autres valeurs mobilières telles que les placements financiers et portefeuilles d’actions. L’IFI, pour sa part, taxe exclusivement les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros net.

l’ISF a été remplacé car il était estimé contre-productif pour la croissance économique. l’IFI, contrairement à l’ISF, devrait à terme orienter l’épargne des Français vers les entreprises, ce qui permettrait de soutenir leurs fonds propres et de les doter d’une assise financière plus forte pour évoluer sur leurs marchés et devenir ainsi plus compétitives. Cependant, depuis la mise en application du nouvel impôt, les français restent assez confus sur son fonctionnement. Les biens immobiliers qui sont inclus dans l’assiette taxable sont des biens classés « immeubles » au sens juridique, c’est à dire non affectés à l’activité professionnelle. Cela vise donc les résidences principales, mais également les investissements locatifs ou les biens utilisés comme résidence secondaire.

Les SCPI

Dans cette nouvelle configuration, l’IFI concerne donc les biens immobiliers détenus de facon directe ou indirecte via des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI). Les parts de SCPI sont donc pleinement inclues dans le champs d’application de l’IFI et les revenus tirés de ces parts doivent être obligatoirement déclarés au titre de l’IFI. Cela devient, de ce fait, la responsabilité de la société de gestion en charge du fonctionnement de la SCPI de communiquer l’information à l’administration, en la reportant clairement dans l’Imprimé Fiscal Unique (IFU).

Par contre, il est possible pour les contribuables d’atténuer le montant de l’IFI grâce à la SCPI, notamment par un moyen interessant qui est l’achat de parts de SCPI en démembrement. Ce démembrement de propriété va offrir la possibilité de faire la différence entre l’usufruit et la nue-propriété. En effet, Le nu-propriétaire jouit uniquement de la possession d’un bien à la différence de l’usufruitier qui bénéficie de l’usage du bien, mais aussi de ses « fruits » qui sont représentés par les loyers qu’il perçoit.

Le montant de l’IFI pourra être légèrement diminué pour les contribuables fortement imposées grâce au système de nue-propriété dans la mesure où le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers (loyers) qui entrent dans l’assiette fiscale de l’IFI. De plus, le nu-propriétaire n’aura pas l’obligation de déclarer les parts de SCPI qu’il possède. De cette facon, détenir des parts de SCPI reste toujours une solution d’optimisation fiscale pour les contribuables qui auront la possibilité de choisir un montage financier faisant la part belle au démembrement.

Chers entrepreneurs, vous voulez tout savoir sur l’instrument PME ? Venez assister au petit-déjeuner organisé par Bpifrance pour comprendre le fonctionnement de cet instrument et vous inspirer de l’expérience du lauréat 2018. Voici, en avant-goût, quelques éclairages sur le concept. 

Par la rédaction

Cet instrument est destiné à tous les types de PME innovantes présentant une forte ambition de se développer, croître et s’internationaliser. Il sera dédié à tous les types d’innovation, y compris les innovations non-technologiques et de services. L’instrument PME. est conçu comme un « outil » de croissance qui pourra être porté par une seule PME.

La Commission propose pour la première fois d’accorder des financements à des projets portés par une seule PME qui devrait se traduire pour l’entreprise par la mise en œuvre de projets plus stratégiques (pas de concurrence et prise en compte uniquement des besoins des PME).

Pour son financement, tous les défis sociétaux et technologies génériques et industrielles doivent appliquer l’instrument consacré aux PME et allouer un montant à celui-ci, à hauteur de 7% sur l’ensemble de la durée du programme cadre.

L’instrument P.M.E. pourra soutenir l’entreprise par étape en fonction de la maturité du projet et accorder une subvention dans les deux premières étapes :

  • Phase 1 : évaluation du concept et de la faisabilité jusqu’à 50000 euros, à partir d’un business plan démontrant la viabilité de développement d’un marché potentiel ;
  • Phase 2 : R&D, première application commerciale – démonstration de 0,5 million à 2,5 millions d’euros en subvention ;
  • Phase 3 : accord de prêts ou fonds propres pour la phase de commercialisation, avec un accompagnement dans cette démarche, par un réseau de professionnels européens financés par la Commission.

La PME peut bénéficier d’un accompagnement (« monitoring » et « coaching ») dans les trois phases du projet financé par la Commission européenne :

  • le réseau Entreprise Europe (EEN) présent dans l’ensemble des régions européennes dans les phases 1 et 2 de leur projet ;
  • une plate-forme d’experts sélectionnés au niveau européen pour la phase 3 du projet ainsi que le P.C.N. « soutien au financement à risques » ;
  • les P.C.N. thématiques et notamment le PCN PME et « soutien au financement à risques », consortium qui réunissent plusieurs structures ayant des relations avec les PME chargés de répondre aux questions des porteurs de projets sur la teneur des appels à propositions, de les conseiller sur l’ingénierie des projets européens (connaissance des règles de participation et différents instruments de financement d’Horizon 2020).

Venez vous inspirer du témoignage de Naim Kosayyer, Fondateur et PDG d’ANASEN, société lauréate de l’Instrument PME Phase 2 en 2018 : programme dédié aux PME innovantes avec un fort potentiel de croissance, leur permettant d’obtenir jusqu’à 2,5M€.

Programme de la rencontre

  • 08h30 Accueil petit-déjeuner
  • 09h00 Intervention
    Interview de Naim Kosayyer, fondateur et PDG d’Anasen par Laurence Faigenbaume, responsable de projets européens chez Bpifrance, point de contact national PME et membre du réseau enterprise europe 
  • 10h00 Questions-Réponses

Pour ceux qui le souhaitent, vous pourrez assister au lancement du projet Anasen et profiter d’un cocktail networking de 12h30 à 14h00

Inscrivez-vous dès maintenant !

ST8 est une plateforme blockchain créee par un consortium dans le but d’aider les PME françaises à lever des fonds. Inaugurée cette semaine, elle va permettre aux PME sélectionnées d’émettre des jetons financiers (security tokens) qui représentent en fait des actions digitalisées.

Par Franck Boccara

Lever des fonds sur la blockchain ! Cela devrait être possible à partir de cette semaine grâce à cette technologie empruntée au Bitcoin. En effet, la plateforme française ST8 va « tokéniser » les actifs financiers en offrant la possibilité aux entreprises sélectionnées sur dossier d’emprunter des fonds et d’émettre des actions classiques en mettant sur le marché ses fameux « security tokens » (actions digitales) à l’aide de la blockchain. Du côté investisseurs, ST8 va s’adresser aux acteurs traditionnels que sont les family office, les fonds d’investissement et les business angels.

Se financer différemment

La valeur ajoutée de cette nouvelle forme de financement est de créer une solution alternative aux financements classiques qui ne sont pas toujours en phase avec les besoins de nos PME comme l’explique Paul Bougnoux, le Président de Psion Finance, une des trois sociétés initiatrices du projet avec Havas Blockchain et Tokeny : « Toutes les entreprises n’ont pas envie d’aller en Bourse ou de faire entrer un fond à leur capital ».

Se financer sur mesure

Ces « jetons financiers » offrent les moyens à l’émetteur de définir les droits qu’il accorde à l’investisseur en échange de ses fonds : droit au bénéfice, part du capital, etc… Ces opérations sur-mesure s’adapte donc mieux aux besoins spécifiques de chaque PME en leur laissant une autonomie plus importante sur la forme qu’elles veulent donner à ces financements.

Se financer plus vite et moins cher

Les dirigeants de ST8 affirment que les émissions de tokens (limitées à 8 millions d’euros par opération) demeurent plus rapide et moins onéreuses que les financement habituels. « C’est une clé du potentiel succès des security tokens », affirme Fabien Aufrechter, responsable d’Havas Blockchain.

En effet, le modèle est plus rapide car les dossiers se montent en quelques jours du fait d’une réglementation plus souple (le prospectus soumis à visa AMF n’est pas nécessaire). Il est également moins onéreux dans la mesure où les « coûts liés à la sécurité et à la gestion des dossiers sont inférieurs » selon Paul Bougnoux

Reste à savoir si les PME sont prêtes à sauter le pas pour adopter ce mode de financement qui rappelle un peu les ICO (levées de fonds en cryptomonnaies) qui ont atteint des sommets entre 2017 et 2018 avant de chuter dans le sillage des principales cryptomonnaies…. l’avenir nous le dira.

PME ! Vous voulez financer votre croissance ? Il existe plusieurs dispositifs pour vous accompagner dans votre croissance : crédit, prêts d’honneur ou encore aides et subventions. Venez découvrir toutes les solutions !

Vous avez un projet de croissance pour votre entreprise (développement de nouveaux marchés, international, croissance externe…) ? Vous voulez renforcer votre positionnement en misant sur l’innovation ?
Vous voulez identifier les solutions de financement qui existent pour soutenir l’activité et le développement de votre entreprise ?

Selon votre situation, plusieurs types de dispositifs peuvent être mobilisés :
•  crédits à court ou à long terme,
•  prêts d’honneur,
•  dispositifs fiscaux (crédit impôt recherche, statut de jeune entreprise innovante),
•  subventions et avances remboursables ou solutions alternatives.

Venez faire le point sur les solutions qui s’offrent à vous lors du workshop :

Croissance : comment la financer ?

Le programme

16 h 30 – Accueil

16 h 45 –Présentation des différents dispositifs de financement
• Thomas GALLORO, ‎Président d’IDF CAPITAL
 

17 h 15 – Quels financements pour l’innovation ?
17 h 45 – Croissance : comment la financer ?
• Florent GENOUX, Délégué Innovation Direction Régionale Paris-Bpifrance
• Alice ROUSSET, Déléguée Territoriale Paris-Région Ile-de-France
• Gwenaelle THAUVRON, Responsable des professionnels et Marie-Laure Da Costa, Responsable de l’Espace Entrepreneur et spécialisée dans le domaine de l’innovation-BNP
• Roxane GATMIRI, chargée d’affaires Innovation, Pôle Financement-CCI Hauts-de-Seine


18 h 15 – Questions/réponses

19 h 00 – Networking

>> S’INSCRIRE

Inscription obligatoire. Participation gratuite

Mardi 9 avril 2019 de 16h30 à 19h00
CCI Paris – 2 place de la Bourse – 75002 Paris
M° Bourse ou Grands Boulevards

Bertrand Pivin, directeur associé chez Apax Partners, responsable des investissements dans les secteurs des Services et Santé, nous livre sa vision du BtoB et nous donne les 3 clés du succès à travers des exemples concrets de financement de start-up.

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