Depuis l’avènement du PFU en 2017, la fiscalité ne fait plus clairement la différence entre le compte-titres (délaissé dans les années 2010) et l’assurance-vie (placement préféré des français). Comment alors se déterminer pour investir au mieux ? Quels critères retenir ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

C’est en entrant dans le détail de vos attentes et de la construction de chaque enveloppe que nous pourront répondre à ces questions.

Les différences entre ces enveloppes :

Tout d’abord, le 1^er critère à prendre en considération est votre situation familiale et patrimoniale: Avez-vous des enfants et souhaitez-vous réduire la facture des droits de mutation à titre gratuit lors de votre décès ?

Si la réponse est oui, alors le contrat d’assurance-vie sera sans doute l’enveloppe la plus adaptée à votre situation.

Deuxième question ou critère : Souhaitez-vous déléguer la gestion à un professionnel ou gérer vos investissements directement ?

Généralement, le contrat d’assurance-vie permet d’accéder à une gamme très large de produits d’investissement dits collectifs tels que les OPC actions, OPC obligations, OPC diversifiés, les SCPI, le Private Equity, les produits structurés et parfois même des titres vifs. Un professionnel (conseil en gestion de patrimoine) pourra alors vous proposer une allocation qui corresponde le mieux à votre profil et la faire évoluer avec le temps quand cela s’avère nécessaire.

De notre point de vue, l’atout majeur du compte-titres est de pouvoir accéder aux titres vifs, aux actions en direct. Vous pouvez le faire pour des montants modestes et ainsi diversifier vos allocations. Vous pouvez également participer aux introductions en bourse (IPO). Si vous souhaitez dénicher par vous-même des pépites, le compte-titres s’impose alors. Mais attention au risque que cela comporte. Vous devrez assumer seul les conséquences de vos investissements.

Troisième question : Avez-vous besoin de souplesse ?

Dans ce cas l’avantage va alors au contrat d’assurance par le biais des systèmes d’avance qui vous permettent de bénéficier de prêt in fine d’une partie de votre argent placé. Ainsi, vous avez investi 100K€ qui sont devenus 120K€. Vous avez un besoin de trésorerie pour une période de 12 mois par exemple, vous pouvez ponctionner jusqu’à 60% des sommes valorisées qui vous seront prêtées et à charge pour vous de les rembourser à terme avec les intérêts. Pendant ce temps, vous avez toujours la totalité des fonds qui sont investis et qui donc continuent de générer des plus-values (quand tout se passe bien).

Quatrième critère, et pas des moindre, à prendre en compte : les frais. L’assurance-vie, surtout haut de gamme, a la réputation d’être chère ; là où le compte-titres serait plus abordable.

La question est toujours « cher par rapport à quoi ? ». En réalité, un contrat d’assurance-vie en unités de compte et réelle architecture ouverte emportera des frais de gestion de l’ordre de 0.90% à 1.10% par an. Ensuite, les OPC et autres fonds que vous aurez choisis emportent également des frais variables mais généralement compris entre 1.50% et 2.50% par an. Les frais globaux de votre contrat seraient de 3% en moyenne. Notons que les performances de vos contrats sont toujours indiquées nettes de frais.

Sur un compte-titres, si vous deviez le gérer seul, vous auriez des frais de dépositaire, des frais de garde et des frais de transactions. Tous ces frais sont assez variables mais peuvent atteindre (selon le nombre de transactions notamment) 0.50% voire plus. Et naturellement, si vous logez sur votre compte-titres des OPC, vous devrez acquitter les frais de ce dernier. Sur le compte-titres, les frais sont prélevés sur le compte de liquidités, de sorte qu’une partie de la valorisation du compte-titres est brute en réalité.

Sans mandat de gestion, l’avantage est au compte-titres et encore plus en titres vifs naturellement. Nota : le mandat de gestion en titres vifs est souvent accessible à partir de 250K€ et facturé généralement 1.20% HT.

Le compte-titres redevient l’outil idéal, grâce au PFU, pour mieux répartir vos investissements entre non côté et côté, notamment. Mais pour une gestion patrimoniale plus globale, le contrat d’assurance-vie conserve toute sa pertinence.

La location meublée avait et a toujours le vent en poupe. Son principal atout ? Une faible fiscalité des revenus. Mais à l’heure du Covid19, la donne pourrait avoir changé et la location meublée pourrait devenir un peu trop abondante et donc perdre de son attrait. Alors quelle serait la parade afin de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus sans passer par la location meublée ? Il existe une solution qui, sans être une martingale, pourrait séduire nombre d’investisseurs dans les mois voire les années à venir. Il s’agit d’acheter le bien (ou les biens) via une SCI qui serait soumise à l’IS et non à l’IR.

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Quelles sont les conséquences de l’adoption d’un tel régime fiscal ? Tout d’abord, la SCI à l’IS peut soit louer en nu soit louer en meublé. Si demain, la location meublée redevient la reine des investissements immobiliers, la SCI soumise à l’IS peut parfaitement consentir des baux en meublé, contrairement à la SCI soumise à l’IR (qui ne peut avoir qu’une activité civile et non commerciale, or la location meublée est une activité commerciale).

Ensuite, tout comme dans le régime de la location meublée en SARL de Famille ou en propre, vous pouvez amortir l’immobilier (pas le foncier) et le mobilier. C’est ce qui permet de créer des charges comptables et fiscales qui limitent sensiblement l’imposition des revenus, lorsque le bien est acquis via un prêt et même une fois le prêt échu.

Et contrairement à la situation de la SARL de Famille, les déficits ainsi créés sont indéfiniment reportables et non seulement pendant 10 ans. Là encore, si vous avez acquis un bien au moyen d’un crédit sur 20 ans, les déficits créés pourront se reporter sur les bénéfices générés une fois le prêt échu et au fond donc une fois que vous aurez besoin de ces revenus complémentaires pour maintenir votre train de vie.

Enfin, et ce n’est pas neutre, contrairement à la SARL de Famille, vous pouvez la constituer entre amis, membres d’une famille sans appartenir au même foyer fiscal. C’est une liberté de plus.

En revanche, une SCI à l’IS emporte quelques inconvénients. D’une part, il semble pertinent, nécessaire voire parfois impératif, de se doter des services d’un comptable afin d’établir les différentes déclarations sociales et fiscales (remarque que je considère comme valable également pour les SARL de Famille ou location meublée en propre). Cela alourdit le coût de la structure et en même temps, cela crée une charge qui, rappelons-le, sera indéfiniment reportable.

D’autre part, la SCI à l’IS, en toute logique, vous prive du régime des plus-values immobilières pour les particuliers en cas de revente du bien, c’est-à-dire de l’exonération de l’impôts sur la plus-value au terme de 22 ans de détention et de l’exonération des prélèvements sociaux au terme de 30 ans de détention. La fiscalité sera celle des plus-values à long terme soit 19% (pas de prélèvements sociaux), puis de l’IS et enfin des dividendes pour jouir des fonds sur son compte personnel.

Néanmoins, vraisemblablement, vous pourriez éviter l’IS, en compensant ce bénéfice avec les déficits reportables par exemple et/ou par des comptes courants matérialisés dans les premières années d’exploitation.

Le seul véritable point noir à notre sens tient plus au risque de décès de l’associé et gérant pendant la durée du prêt accordé pour acquérir le ou les biens au sein de la SCI. En effet, la survenance du décès déclencherait automatiquement le remboursement du prêt par le mécanisme de l’assurance-emprunteur. Ce remboursement serait considéré comme un produit exceptionnel et imposé comme tel.

Il faut donc bien réfléchir au montage avant de se lancer dans la constitution d’une SCI à l’IS, mais cela demeure pour nous, une corde de plus pour vos investissements immobiliers.

Le régime d’imposition et de fiscalité des SCI se décide au moment de leur création. Logiquement, une SCI est dite “transparente”, ce qui signifie que chaque associé est imposé en fonction de sa qualité et de sa part dans le capital de la société. Cependant, il est possible d’opter pour un mode d’imposition lié à l’IS, de manière irrévocable.

Par Serge de Cluny

Une SCI transparente est fiscalement régie par l’IR (impôt sur le revenu) et n’est donc pas imposable en tant que personne morale. Chaque associé de la SCI se voit alors imposé en fonction de sa qualité :

• Dans le cas où l’associé est un particulier, une entreprise relevant des BNC (Bénéfices non commerciaux) ou une auto-entreprise, il sera soumis aux règles des impôts fonciers.

L’un des avantages de ce modèle est que les déficits de la SCI pourront être déduits des revenus des associés personnes physiques jusqu’à un seuil de 10.700 € par an.

• Dans le cas où l’associé est une autre personne morale (société), il sera imposable selon les règles de son imposition (IS, BIC, etc).

Afin de s’acquitter de son impôt chaque associé devra donc déclarer sa propre part ; s’il s’agit d’un particulier il le fera dans sa déclaration de revenus tandis qu’une société effectuera cette démarche dans sa déclaration de résultat.

La fiscalité des SCI peut aussi être basée sur l’IS au moment de la création ou pendant sa vie sociale, de manière irrévocable. La société est alors directement redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) et les associés ne paient d’impôt qu’au moment de la distribution de dividendes.

IS et l’IR : que choisir pour la fiscalité des SCI ?

C’est un choix qu’il convient de faire avec un spécialiste en fiscalité car il y a de nombreux aspects à prendre en compte avant d’opter pour l’IS ou l’IR mais voici quelques règles basiques en fonction des différentes situations :

• En début d’activité, la SCI a en général beaucoup de charges en raison des emprunts effectués. Si elle ne fait pas de bénéfices mais subit des pertes au début, il serait judicieux de choisir l’IR dans la mesure où ces pertes viendront réduire l’assiette de chaque associé.
• Si le taux personnel de chaque associé est supérieur à 26,5 %, il serait alors logique d’opter pour l’IS puisque les bénéfices de la SCI viendraient alors augmenter l’assiette des associés.
• Dans le cas où la SCI veut amortir son immeuble, ce qui consiste à déduire du bénéfice imposable le montant correspondant à son usure ou à sa perte de valeur. Cette procédure n’est possible qu’avec l’IS.

Pour bien comprendre la fiscalité des SCI, il faut également prendre en considération le régime de TVA, l’imposition de ses plus-values ainsi que de nombreux autres aspects. La fiscalité des SCI est en fait tres complexes à appréhender et nous n’avons aborder que les grandes lignes dans cet article, l’idéal est donc de se faire accompagner par un spécialiste de la gestion de patrimoine ou même par un avocat fiscaliste.