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Crée par des investisseurs pour des investisseurs, IENA CAPITAL a su conjuguer performance financière, maîtrise des coûts et sécurisation des fonds grâce à un partenariat fort avec la Banque Mirabeau et Laffitte Gestion Privée.
Alexandre Mironesco, fondateur et passionné d’investissement, nous parle de son nouveau bébé.
Quelles vont être les conséquences de la crise du COVID19 sur l’immobilier ? Comment va réagir le marché ? L’immobilier va-t-il rester une valeur refuge ou bien plonger ? Quid des projets immobiliers en cours ? Ce sont des questions que se posent légitimement les détenteurs de patrimoine immobilier en imaginant tous les scénarios possibles. Voici les réponses des experts du marché immobilier.
Par Franck Boccara
Peut-on assister à un effondrement des prix de l’immobilier ?
Selon Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers), c’est de la rapidité d’ajustement du marché que tout dépend. « si les retraits des offres correspondent à l’apathie de la demande des acheteurs, je ne crois pas à l’effondrement des prix. Et certainement pas à une baisse dans le sens éclatement d’une bulle. Historiquement, en période de crise comme nous avons connu en 2007, mais aussi en 2001 et au début des années 90, nous avons rarement vu une surabondance d’offres par rapport à la demande. C’est pourquoi l’effondrement des prix n’est pas le scénario que je privilégierais. » déclare-t-il dans une interview à Capital.
Quel seront les effets de la crise du COVID19 sur le marché immobilier ?
Pour Jean-François Humbert, président du Conseil supérieur du notariat, « on devrait connaître une crise comparable à celle de 2012-2013 avec une correction des prix de 10% à 15% » due a la baisse soudaine des transactions causée par le confinement des acheteurs et des vendeurs mais aussi des professionnels du secteur. Les agences immobilières ont, comme tous les commerces non-indispensables, été contraintes de fermer leurs portes et d’arréter les visites de logements et les déplacements à domicile pour évaluer un bien ou prendre des photos.
Quel est l’impact sur les taux de crédit immobilier ?
Ludovic Huzieux, le co-fondateur d’Artémis courtage, affirme que, pour l’instant, seulement quelques banques ont opté pour une hausse de leur taux de 0,2% à 0,4%. Il précise en expliquant que « la semaine dernière, la Banque centrale européenne (BCE) a annoncé une série de mesures destinées à rassurer les marchés financiers. L’obligation assimilable au trésor (OAT) à 10 ans, qui représente l’indice de référence de l’évolution des taux, est ainsi passée en quelques jours de -0,32% à +0,30% pour retomber à +0,10 %. Dans ce contexte extrêmement chahuté, notre intuition est que les taux de crédit immobilier devraient néanmoins rester stables dans les prochaines semaines, même si des soubresauts sont à prévoir ».
Les visites de biens continuent-elles ?
Elles sont totalement à l’arrêt, de même que les agences immobilières et études qui ne traitent que les urgences et les dossiers en cours par mails ou par téléphone. « Lorsque le bien à vendre est vide, il peut toutefois être organisé une visite à distance par l’agent immobilier, mais cela reste très à la marge » explique Philippe Buyens, directeur général du réseau Capifrance en ajoutant que « grâce à la digitalisation des métiers de l’immobilier, la machine n’est pas totalement à l’arrêt. Ce 19 mars, nous avons pu signer une offre d’achat électronique. »
Quid des projets dans le neuf ?
Alexandra François-Cuxac, présidente de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), explique dans La Tribune que, « Les entreprises ont progressivement arrêté les chantiers en raison du confinement et pour prendre la mesure et le temps de s’adapter aux contexte sanitaire et permettre la mise en œuvre des gestes barrières. En quelques jours, 80% des chantiers de logements collectifs ou de maisons groupées ont été stoppés ».
Elle déclare également que la signature d’actes notariés en VEFA (Vente Etat Futur d’Achèvement), qui s’appliquent uniquement au logement neuf, ont aussi diminué de façon significative depuis le confinement. « Les études notariales ne pouvant plus recevoir du public, nous nous attachons aux côtés du Conseil supérieur du notariat (CSN) à obtenir la modification du décret de 1971 afin de permettre la dématérialisation des actes. Même si les cadastres ont été numérisés, les services de publicité foncière, d’urbanisme ou encore des domaines sont fermés au public. Il reste beaucoup de chemin à parcourir pour maintenir les fonctions vitales de notre pays. Par exemple, toutes les communes devraient pouvoir, grâce au numérique, poursuivre l’instruction des permis de construire pour éviter de prendre trop de retard ».
Il est utile de préciser qu’une ordonnance du gouvernement s’applique aux permis de construire en prolongeant la validité des autorisations administratives qui expireraient pendant l’état d’urgence : les « autorisations, permis et agréments (…) sont proro(gés) de plein droit jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la fin de cette période », c’est à dire jusqu’à fin juillet, détaille l’ordonnance.
Les banques financent-elles encore des dossiers ?
C’est très rare, la plupart n’acceptent plus les nouvelles demandes afin de traiter en priorité les dossiers de prêts en cours par ordre d’arrivée. Les délais de réponses s’en trouvent également rallongés car les banques fonctionnent avec une réduction considérable de leurs effectifs.
Les personnes ayant un projet d’achat en cours doivent rallonger tant que possible le délai de la condition suspensive pour l’obtention du prêt, il en va de même pour les promesses de vente mais il faudra en faire la demande à son notaire.
Pour l’assurance emprunteur, le COVID19 ne représente pas une clause d’exclusion pour l’assurance emprunteur. A date, le coronavirus est pris en charge normalement par nos contrats d’assurance emprunteur. Il n’est pas prévu d’exclusion liée au risque de pandémie.
Est-il possible de suspendre le paiement de son crédit immobilier ?
Il n’y a de mesures prévues dans ce sens en France pour l’instant. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau a déclaré le 20 mars sur BFM Business que le pouvoir d’achat des ménages est déjà préservé : “Les ménages aujourd’hui sont en situation de pouvoir d’achat préservé à travers heureusement la prise en charge de leur rémunération via notamment le chômage technique”.
Pour Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage, « si l’on anticipe une baisse de revenus (indépendant, micro-entrepreneur, professions libérales, chômage partiel…), il est tout à fait possible de mettre en pause le paiement de ses mensualités. Ce report est habituellement autorisé à partir de 12 ou 24 mois de remboursements et peut concerner jusqu’à douze mensualités maximum. Cette clause est prévue dans les conditions générales de vente du contrat du prêt ».
Il y a cependant quelques banques qui offrent aujourd’hui un fonctionnement plus souples en permettant de geler sans condition le remboursement des mensualités. Il faudra tout simplement contacter la banque pour en faire la demande. Cette suspension des mensualités est gratuite mais des intérêts supplémentaires liés au report des mensualités sont à prendre en compte. A titre d’exemple, pour un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans au taux de 1% (hors assurance) pour lequel on demanderais une suspension de deux mois, le surcoût atteindra 568 euros.
On peut aussi envisager de moduler le montant de ses échéances à la baisse; Chaque banque a, en général, ses propres conditions mais dans ce contexte inédit, certaines banques offrent la possibilité de moduler les mensualités sans la condition de départ. Ce réaménagement du crédit va rallonger la durée du prêt et des frais de dossiers sont à prévoir.
concernant la prime d’assurance mensuelle, elle reste due pour toute la période de report des échéances afin de continuer à couvrir l’emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.
Le Royaume-uni est officiellement sorti de l’Union européenne le 31 janvier dernier mais cela va-t-il avoir un impact pour les épargnants français, notamment lorsqu’ils sont détenteurs d’un PEA comprenant des actions de sociétés britanniques. Voyons les dispositions de l’administration sur cette question.
Par Serge de Cluny
La règle de base précise que les titres sont éligibles au PEA (plan d’épargne en actions) et au PEA-PME uniquement s’ils sont émis par des sociétés dont le siège se trouve dans un état membre de l’Union européenne (UE) ou dans un autre état partie à l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ou une convention fiscale comportant une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales (4° du I de l’article L. 221-31 du code monétaire et financier).
Cette règle relative au lieu du siège social de la société émettrice des titres s’apprécie de façon permanente. Cela veut dire qu’au cas où le Royaume-Uni ne fait pas partie de l’accord sur l’EEE après son départ de l’UE, les titres émis par des sociétés britanniques ne seront plus éligibles aux PEA et PEA-PME. Plus encore, la détention au sein du PEA ou du PEA-PME de titres ayant perdu leur éligibilité constituerait de fait un manquement à leurs règles de fonctionnement et sont censés entraîner leur clôture (article 1765 du Code général des impôts).
Cependant, afin d’éviter cette clôture, l’administration va mettre à la disposition de l’épargnant français une procédure de régularisation d’un délai maximum de deux mois à partir du transfert du siège de la société dans un État ni membre de l’UE ni partie à l’accord sur l’EEE. Cette solution aura pour effet de placer le contribuable entre deux possibilités :
Ce scénario se base sur l’absence de ratification de l’accord général de sortie du Royaume-Uni mais il reste bien sur à mettre au point le cadre, beaucoup plus large, de la future relation entre le pays et ses ex-partenaires.
La courbe des exilés fiscaux serait-elle en train de s’inverser ? Certains signes confirment cette tendance chez les millionnaires français qui quitteraient moins l’hexagone et songeraient même à y revenir. En effet, après qu’environ 20% de ceux-ci aient quitté le pays depuis le début du millénaire selon le New World Wealth Report, l’état français a pris certaines mesures pour lutter contre cette hémorragie et combler le manque à gagner fiscal. Alors quelles sont ces mesures et pour quels résultats ? Voici quelques éléments de réponse.
Par Franck Boccara
Le PFU (prélèvement forfaitaire unique) et la baisse de la fiscalité des revenus financiers
Le régime fiscal qui s’applique aux revenus et aux plus-values de capitaux mobiliers a connu une réforme le 1er janvier 2018 avec la création d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 30 % (12,80 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,20 de prélèvements sociaux), ce qui a eu pour effet d’alléger et de clarifier le régime fiscal des épargnants. Cette mesure fiscale s’appliquait aux revenus financiers issus des dividendes, aux revenus de placements à taux fixe, aux plus-values de valeurs mobilières ainsi qu’aux produits d’assurance-vie (pour les versements effectués depuis le 27 septembre 2017). A partir du 1er janvier 2019, cette mesure s’est étendue aux revenus du Plan d’Épargne en Actions (PEA) avant 5 ans de détention sans inclure les revenus fonciers ni les plus-values immobilières.
Le PFU s’applique donc par défaut, à moins que le contribuable décide de conserver l’imposition au barème progressif si il la juge plus intéressante. Dans ce cas, l’abattement de 40 % sur les dividendes s’appliquera ainsi que
la CSG déductible et les abattements liés aux plus-values selon leur durée de détention.
ISF et IFI
La promesse de campagne du candidat Macron a bien été mise en place après son élection; l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s’est subsitué à l’ISF (Impôt Sur la Fortune) en excluant de fait les actifs financiers de l’assiette fiscale (livret d’épargne, valeurs mobilières de placement, etc…). Les cinq tranches d’imposition ont été conservée avec leur taux compris entre 0,50 % et 1,50 % ainsi que le seuil d’imposition qui reste à 1,3 million d’euros. Comme pour l’ISF, l’IFI prévoit que la valeur de la résidence principale soit diminuée d’un abattement de 30 %.
Cela suffit-il ?
La France reste un des pays européens les plus taxés même si ces deux mesures d’appel aux exilés fiscaux lui ont permis de se rapprocher des taux d’imposition de nos voisins. On ne peut pas affirmer de manière catégorique que les réformes fiscales du capital et de l’ISF sont la cause directe de l’inversement de cette courbe des exilés fiscaux, cependant le gouvernement se rejouit du tassement des départs et des quelques retours de français assujetis a l’ISF (estimés 113 par un récent rapport du quotidien Le Figaro). C’est sans aucun doute un signe encourageant qui devra être suivi d’autre efforts pour confirmer cette tendance et convaincre efficacement nos exilés fiscaux que leur pays d’origine a fait peau neuve.
Vous avez une activité à risques financiers et vous souhaitez protéger le patrimoine de votre conjoint ? Vous êtes dirigeants d’entreprises et vous voulez faire en sorte que vos créances n’impactent pas les biens de ce dernier ? Dans ce cas, voici quelques pistes pour comprendre le régime de séparation de biens.
Par Eric Orsini
Pour protéger le patrimoine de votre conjoint, vous aurez naturellement tendance à opter pour le régime de la séparation de biens en raison de l’indépendance des patrimoines qu’il procure. Cependant, il faut savoir que cette protection n’est pas absolue et qu’elle comporte des effets directs et indirects qu’on ne maitrise pas toujours au départ,
LES EFFETS DIRECTS
Pour mieux protéger un époux des dettes professionnelles de l’autre, il est souhaitable d’éviter de se marier sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts qui entraîne une certaine communautarisation et il sera préférable d’opter pour le régime de séparation de biens qui se caractérise par l’indépendance des patrimoines des époux. Voyons cependant les nuances de ces régimes :
La communautarisation du régime légal
Ce régime va créer, en plus des patrimoines de chaque époux, une masse commune de biens qui comprend tous les biens acquis en cours de mariage ainsi que les revenus des deux époux. De plus, elle inclue aussi les dettes nées après l’adoption du régime, ce qui veut dire que ce régime peut conduire au fait que les biens communs puissent théoriquement faire l’objet d’une saisie par les créanciers communs des époux mais aussi par les créanciers personnels de chacun d’entre eux. En effet, l’article 1413 du Code civil précise que si l’un des conjoints s’endette dans son activité professionnelle, alors le remboursement de la créance pourra être exigé sur les biens propres de celui mais aussi sur les biens communs. Il existe toutefois certaines protections du conjoint dans ce régime, notamment sur ses biens propres et sur des gains et salaires.
Le principe d’indépendance de la séparation de biens
Les époux peuvent aussi décider de maintenir leurs patrimoines séparés au lieu de créer une masse commune, ce qui sera effectif aussi bien sur le plan actif que passif. Dans ce cas, chaque conjoint dispose d’une propriété individuelle et exclusive sur ses biens, qu’ils aient été obtenus avant l’adoption du régime de séparation de biens ou pendant celui-ci. Evidemment, chacun conservera ses dettes qui resteront personnelles et si l’un des époux est redevable, ses créanciers ne pourront se servir uniquement sur ses biens propres.
Ce principe comporte cependant certaines exceptions, notamment lors du mariage au moment duquel les époux acceptent de contribuer tous deux aux dettes contractées dans l’intérêt du ménage et de l’éducation des enfants (C. civ., art. 214). De plus, l’achat de biens en indivision, comme par exemple le logement de la famille feront l’objet de dettes indivises qui devront être supportées par les deux époux, comme certaines dettes qu’ils décident de souscrire conjointement.
Les effets indirects
Ce régime, qui protège le conjoint du chef d’entreprise des risques financiers liés à son activité, comporte aussi d’autres effets moins immédiats qu’il faut prendre en compte pour mieux évaluer l’intérêt à opter pour la séparation de biens. Par exemple, si les époux ne respectent pas complètement les règles du régime en question et que l’un des conjoint (la femme en général) participe à l’activité de l’autre, ils se retrouvent alors dans une situation de gestion de fait ayant une jurisprudence et d’un statut particulier.
Cependant, si les conjoints appliquent de facon méticuleuse ce régime, ils bénéficieront de tous ses effets en empéchant tout partage de dettes et en allant jusqu’à l’exclusion du conjoint de l’entrepreneur de l’enrichissement de celui-ci. En effet, la séparation de biens est valable aussi bien pour le passif que pour l’actif…
La transmission d’entreprise représente souvent l’aboutissement d’une vie de travail pour un dirigeant et un beau défi à relever pour les héritiers. Pour optimiser ce tranfert, il est impératif d’utiliser les bons leviers juridiques et fiscaux. Frédéric Poilpré, Directeur de l’ingénierie patrimoniale chez SOCIÉTÉ GÉNÉRALE PRIVATE BANKING nous reçoit dans ses bureaux et nous apporte son éclairage… le temps d’un café.
L’assurance vie va voir s’élargir le panel des fonds de capital qui lui sont éligibles par un décret d’application de la loi Pacte. Le non-coté, dont le financement d’entreprises, est censé être rendu plus accessible, notamment pour les épargnants disposés à investir des sommes importantes.
Par Serge de Cluny
Le sens de loi Pacte est de renforcer l’investissement du grand public dans l’économie réelle par le biais de l’assurance vie. Le décret d’application qui a été publié au Journal officiel ce vendredi 15 novembre et qui entrera en vigueur samedi 16 novembre vient compléter la gamme des fonds de capital investissement (titres de sociétés non cotées) qui sont éligibles à l’assurance vie. Cependant, l’accès reste limité à une catégorie d’épargnants aisés.
Jusqu’a présent, les particuliers possédant un contrat d’assurance vie pouvaient acquérir des parts de fonds communs de placements à risque (FCPR) qui sont composés d’obligation, d’actions cotées et d’action non-cotées. Dorénavant, à partir du samedi 16 novembre, ces mêmes particuliers auront aussi la possibilité d’investir dans des fonds professionnels de capital investissement (FCPI) qui étaient traditionnellement l’apanage des investisseurs professionnels.
Pour être plus clair, la loi Pacte a rendu éligibles à l’assurance vie, par ce décret d’application, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) et par la même les fonds de capital investissement, donc les FPCI. Ces produits sont destinés à un public d’investisseurs restreint puisque les particuliers désirant accéder à ces unités de compte devront y placer 100.000 euros au minimum, sauf pour certains fonds autorisés à utiliser l’appelation « ELTIF » dans lesquels le ticket d’entrée est fixé à 10 000 euros. Par contre, les particuliers qui investissent plus de 100 000 euros ne peuvent pas consacrer plus de 50% de l’encours de leur assurance vie à ces fonds de capital investissement (non-coté). Pour ceux qui investissent un montant inférieur à 100.000 euros, cette part tombe à 10% de la valeur du contrat.
Assurance vie : Lors de la 11ème conférence internationale de la FFA ce vendredi 25 octobre 2019, les régulateurs ont invité les assureurs à diminuer la rémunération servie aux épargnants sur leurs fonds en euros. De son côté, Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances, s’est montré rassurant lors de son intervention sur l’avenir des fonds euros et de l’assurance vie en affirmant que ce support était loin d’avoir dit son dernier mot.
Par Franck Boccara
Les régulateurs, en tête desquels le gouverneur de la Banque de France et le vice-président de l’Autorité de contrôle prudentiel et de régulation (ACPR), ont à nouveau demandé aux acteurs français de l’assurance vie de répercuter la baisse des rendements de leurs placements sur la rémunération versée aux clients, en invoquant comme raison les taux très bas, parfois même négatifs, de l’environnement actuel.
Pour Bernard Delas, vice-président de l’ACPR, « La première priorité absolue » est de « baisser, plus ou moins rapidement, les rendements offerts par le fonds en euros », qu’il qualifie d' »insoutenables ».
François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, abonde également dans ce sens en appelant « les organismes d’assurance à amplifier leurs efforts dans deux directions : la baisse des taux servis et la diversification des produits et du modèle d’affaires ». Il explique par ailleurs que les taux bas « vont durer et doivent durer compte tenu du refroidissement économique mondial » et que ceux-ci pèsent sur les compagnies d’assurance en rendant leur mission de faire fructifier l’argent de leurs clients beaucoup plus difficile. François Villeroy de Galhau en conclue que « les assureurs doivent impérativement répercuter la baisse du rendement de leurs placements sur la rémunération des contrats d’assurance vie. Or, les taux servis sur les contrats en cours sont aujourd’hui encore élevés : 1,8% en moyenne ».
« Pas de panique ! » pour Bruno Le Maire
Lors son discours à cette journée, le ministre de l’Economie et des Finances, tempère ces alertes en assurant que « les produits d’assurance vie classique ne vont pas disparaitre du jour au lendemain » et en dénonçant les « discours alarmistes sur la mort du fonds en euros ».
Tout en reconnaissant que « les assureurs font face à des défis sans précédent » et que « cette situation radicalement nouvelle va durer », le ministre estime que la transformation du modèle de l’assurance vie et du fonds en euros doit toutefois se faire « progressivement », sans « brutalité ».
D’après lui, le fonds euros avec ses 1 400 Md€ « a vocation à garder une place importante dans l’épargne des Français qui ont besoin de sécurité et de stabilité ».
Réorienter l’épargne
Le ministre prône de « réorienter l’épargne » en citant d’abord la loi Pacte qui permet davantage de diversification, en créant une alternative aux fonds euros puis en vantant les correction apportées au concept de fonds eurocroissance pour le dynamiser. A présent, « les assurés pourront connaitre à tout moment leur rendement du fonds eurocroissance (..) et choisir librement le terme de la garantie ».
Cet appel à la diversification des placement a été suivi par le gouverneur de la banque de France qui a appelé les compagnies d’assurance à inciter leur clients à revoir leurs placements afin de maintenir l’exigence de rendement sur le long-terme. « Je fais appel à votre capacité d’innovation afin de promouvoir des offres qui pourraient construire, avec l’euro-croissance et l’épargne-retraite, une gamme de placements située entre les produits euros et les unités de compte », a déclaré François Villeroy de Galhau.
Le PLF 2020 comprend un amendement intéressant qui a été adopté en commission des finances. Celui-ci vise à exonérer de l’IFI les monuments historiques situés en zone rurale, reprenant ainsi le modèle fiscal des forêts.
Par Serge de Cluny
Le projet de loi de finances 2020 réserve, à l’image de ses prédécesseurs, son lot de surprises. Parmi celles-ci, on trouve l’amendement autour de l’IFI qui a été présenté par Gilles Carrez, député LR du Val-de-Marne, et adopté ce mardi 8 octobre 2019.
Cet amendement du PLF 2020 a pour but d’exonérer d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) les « petits châteaux » se trouvant dans des zones déclarées en revitalisation rurale. Pour cela, le propriétaire des lieux devra exercer un emploi principal à l’extérieur, ce qui implique que le châteaux ne pourra pas être déclaré comme bien professionnel.
« Dans de nombreux territoires (…), les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques constituent un enjeu de développement (…), précise l’exposé des motifs. Cependant, leurs propriétaires doivent presque toujours exercer un emploi à l’extérieur, qui est réputé principal : ceci les prive du bénéfice de l’exonération de l’IFI que l’article 975 du code général des impôts réserve aux biens affectés « à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ».
L’exposé des motifs met aussi en avant une explication plus juste du sens de l’amendement en expliquant que « ces biens peuvent se voir appliquer des évaluations de la valeur vénale élevées entrainant l’application de montants d’IFI excessifs » alors que dans la réalité, ils sont bien souvent très difficiles à vendre.
Assurer la conservation du bien pendant au moins 15 ans
L’amendement propose donc de calquer le modèle qui est déjà appliqué sur les bois et forêts en instituant une exonération de 75% qui serait, dans ce cas, réservée aux immeubles classés ou inscrits situés dans des zones de revitalisation rurale à condition que ces « petits châteaux » offrent des activités contribuant au développement de ces zones (chambres d’hôte, séminaires, visites, etc.).
L’ultime condition sera que le propriétaire s’engage à conserver le monument pendant une période d’au moins quinze ans et ce afin d’éviter ce qu’on appelle « l’effet d’aubaine ».
Le PLF 2020 comprend un amendement intéressant qui a été adopté en commission des finances. Celui-ci vise à exonérer de l’IFI les monuments historiques situés en zone rurale, reprenant ainsi le modèle fiscal des forêts.
Par Serge de Cluny
Le projet de loi de finances 2020 réserve, à l’image de ses prédécesseurs, son lot de surprises. Parmi celles-ci, on trouve l’amendement autour de l’IFI qui a été présenté par Gilles Carrez, député LR du Val-de-Marne, et adopté ce mardi 8 octobre 2019.
Cet amendement du PLF 2020 a pour but d’exonérer d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) les « petits châteaux » se trouvant dans des zones déclarées en revitalisation rurale. Pour cela, le propriétaire des lieux devra exercer un emploi principal à l’extérieur, ce qui implique que le châteaux ne pourra pas être déclaré comme bien professionnel.
« Dans de nombreux territoires (…), les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques constituent un enjeu de développement (…), précise l’exposé des motifs. Cependant, leurs propriétaires doivent presque toujours exercer un emploi à l’extérieur, qui est réputé principal : ceci les prive du bénéfice de l’exonération de l’IFI que l’article 975 du code général des impôts réserve aux biens affectés « à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ».
L’exposé des motifs met aussi en avant une explication plus juste du sens de l’amendement en expliquant que « ces biens peuvent se voir appliquer des évaluations de la valeur vénale élevées entrainant l’application de montants d’IFI excessifs » alors que dans la réalité, ils sont bien souvent très difficiles à vendre.
Assurer la conservation du bien pendant au moins 15 ans
L’amendement propose donc de calquer le modèle qui est déjà appliqué sur les bois et forêts en instituant une exonération de 75% qui serait, dans ce cas, réservée aux immeubles classés ou inscrits situés dans des zones de revitalisation rurale à condition que ces « petits châteaux » offrent des activités contribuant au développement de ces zones (chambres d’hôte, séminaires, visites, etc.).
L’ultime condition sera que le propriétaire s’engage à conserver le monument pendant une période d’au moins quinze ans et ce afin d’éviter ce qu’on appelle « l’effet d’aubaine ».
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