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Fiscalité

La Commission européenne vient d’émettre une proposition de lutte contre l’utilisation abusive d’entités écrans à des fins fiscales inappropriées au sein de l’UE. Celle-ci vient s’ajouter à la proposition de transposition rapide de l’accord international sur la taxation à 15% des multinationales. Ces mesures reflètent une volonté de lutter plus sérieusement contre l’évasion fiscale.

Par Franck Boccara

Cette proposition a pour but de s’assurer que les entités de l’Union européenne n’exerçant aucune activité économique ou ayant juste une activité économique minimale ne puissent plus jouir d’avantages fiscaux et ne puissent donc plus représenter une charge financière sur les contribuables.

La proposition se place également en garante du droit de la concurrence puisqu’elle veille à des conditions de concurrence équitables pour la grande majorité des entreprises européennes. En effet, la période est à la relance et les entreprises y jouent ont un rôle essentiel. Les états souhaitent également s’assurer que les contribuables ordinaires n’aient pas à supporter le coût fiscal causé par ceux qui tentent d’éviter de payer leur juste part d’impôt.

Les nouvelles mesures de cette proposition contiennent des normes de transparence sur l’utilisation d’entités écrans fictives afin que leur pratiques soient être plus facilement repérable par les autorités fiscales des pays. Pour cela, le recours à certain nombre d’indicateurs objectifs tels que les revenus, le personnel ou encore les locaux sera utilisé afin de permettre aux autorités fiscales de détecter les entités écrans qui n’existent que sur papier. Ce système de filtrage va donc établir des niveaux d’indicateurs qui représenteront une sorte de « passerelle » à ne pas franchir.

Les trois passerelles de la proposition

Une entreprise qui franchirait ces trois passerelles devra déclarer chaque année plus d’informations aux autorités fiscales à travers sa déclaration de revenus.

  • La première passerelle d’indicateurs s’attache aux activités des entités en fonction des revenus qu’elles perçoivent. La passerelle est franchie dans le cas ou plus de 75 % des revenus globaux d’une entité au cours des deux derniers exercices fiscaux ne proviennent pas de son activité commerciale ou si plus de 75 % des actifs qu’elle possède sont des biens immobiliers ou d’autres biens privés d’une valeur particulièrement élevée.
  • La deuxième passerelle intègre l’élément transfrontalier. Si la société perçoit l’essentiel de ses revenus pertinents via des transactions liées à une autre juridiction ou transfère ces revenus pertinents à d’autres sociétés situées à l’étranger, la société passe à la passerelle suivante.
  • La troisième passerelle va analyser les services de gestion et d’administration de l’entreprise et voir s’ils sont assurés en interne ou sous-traités.

Une entreprise franchissant les trois passerelles devra apporter dans sa déclaration fiscale des informations spécifiques concernant les locaux de l’entreprise, ses comptes en banque, la résidence fiscale de ses administrateurs ainsi que celle de ses salariés.

Ces informations sont qualifiées d’« indicateurs de substance » et chaque déclaration devra être accompagnée de preuves à l’appui. Une entreprise qui ne peut garantir la validité de ces indicateurs de substance sera considérée comme une « coquille » et donc une entité écran.

Si une entreprise est considérée de la sorte, elle n’aura donc plus droit aux allègements fiscaux et aux avantages du réseau de conventions fiscales de son État membre et ne pourra plus bénéficier du traitement prévu par les directives mère-filiale et intérêts et redevances.

Après son adoption par les États membres, la directive devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2024.


Le contrat d’assurance-vie luxembourgeois (ou de capitalisation) séduit de plus en plus les épargnants. Ce qui a incité les compagnies d’assurance à réduire les tickets d’entrée à des montants plus faibles (en général 250K€). Vous l’aurez compris avec cette introduction, ces contrats sont plus accessibles mais demeurent destinés à des épargnants assez fortunés. Pourquoi séduisent-ils autant ? La réponse est triple : triangle de sécurité, possibilités d’investissement infinies, accès aux devises dans le contrat.

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Le triangle de sécurité :

En 2008, lors de la crise des subprimes, une partie des épargnants français a souhaité une plus grande protection de ses investissements, c’est-à-dire supérieure aux 70K€ et 100K€, respectivement pour les contrats d’assurance et les dépôts bancaires. Ce besoin s’est encore accentué au moment de la crise de la zone Euro en 2011.

C’est alors que le triangle de sécurité du contrat d’assurance-vie luxembourgeois est apparu comme la solution pour nombre de professionnels et d’investisseurs.

C’est tout d’abord l’intervention protectrice du régulateur dans les livres de la banque dépositaire en cas de difficulté de l’assureur.

C’est ensuite le « super privilège » qui donne une supériorité absolue aux créances d’assurance sur toute autre créance dont la compagnie serait débitrice (Etat, salariés, sécurité sociale, etc.).

Et enfin, c’est la ségrégation des actifs, c’est-à-dire que contrairement à ce qui se passe avec les contrats français, les actifs couvrant les contrats constituent un patrimoine distinct des fonds propres de l’assureur.

En clair, votre protection en cas de défaillance de l’assureur est plus importante dans ces contrats. Sachant, que la loi Sapin 2, notamment la partie sur l’indisponibilité du contrat sur 3 mois renouvelable une fois, ne trouverait sans doute pas à s’appliquer.


Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Possibilités d’investissements infinies ou presque :

Même si désormais, les contrats français classiques offrent de très nombreuses allocations possibles, il n’en demeure pas moins que les possibilités sont plus importantes dans le cadre du contrat d’assurance-vie luxembourgeois.

En effet, dans le contrat luxembourgeois, vous pouvez naturellement être investi en gestion libre mais aussi dans un ou plusieurs FID (Fonds Interne Dédié – une sorte de mandat de gestion confié à une Société de gestion de notre choix) ou encore dans des FAS (Fonds d’Assurance Spécialisé – qui sont plus comme un mandat confié directement à votre Conseil en Gestion de Patrimoine).

Vous pouvez combiner toutes ces possibilités de gestion sous réserve de respecter les minimums par type de gestion qui parfois sont de 125K€ pour les FAS par exemple.

Piloter son exposition aux devises :

Le cas classique est celui où vous êtes expatrié mais que vous rentrez en France. Vous avez donc souvent des liquidités en Dollar USD que vous ne souhaitez pas nécessairement changer pour de l’Euro.

Vous souhaitez conserver cette double exposition aux devises mais quand même investir. Le contrat luxembourgeois permet cela.

Toutes les devises ne sont pas admissibles mais la plupart des « grandes » devises le sont. Et bien sûr aucune devise non transférable ne l’est.

Cela peut être utile aussi si on souhaite investir sur des fonds actions US en étant réellement exposé à la devise.

Cela peut être utile également quand on ne veut pas changer ses devises à une période qui ne serait pas favorable.

En conclusion, le contrat d’assurance-vie luxembourgeois est un outil sophistiqué de gestion de son patrimoine qui en plus des avantages évoqués ici, permet également d’assurer la neutralité fiscale et donc est encore plus pertinent quand le souscripteur connaît ou pourrait connaître une mobilité internationale.

Nombre de PME et ETI industrielles françaises ont été impactées par la crise sanitaire et le gouvernement a répondu à cette situation par des mesures d’aides conjoncturelles fortes. Cependant il existe un moyen supplémentaire pour ces entreprises de renforcer leur trésorerie… celui de demander le remboursement partiel des taxes énergétiques supportées.

Par Franck Boccara

Le principe est simple ; une entreprise qui paie sa consommation d’énergie (gaz ou électricité) s’acquitte par la même occasion de taxes énergétiques qui atteignent environ 1/3 de la facture. La loi offre la possibilité aux entreprises ayant une activité « énergivore » de bénéficier de tarifs réduits et quelquefois d’exonérations.

Pour obtenir ces allègements, les entreprises concernées doivent bien sur effectuer des formalités administratives mais la bonne nouvelle est que ces démarches ont un aspect rétroactif et peuvent donc s’appliquer au remboursement des taxes supportées par le passé.

Comment fonctionnent les taxes énergétiques ?

Les taxes énergétiques sont facturées par les fournisseurs d’énergie auprès des consommateurs (particuliers, entreprises et collectivités) pour être ensuite reversées à l’administration des douanes en charge de cette taxation.

Lorsqu’une entreprise paye sa consommation d’électricité, elle règle en même temps la TICFE (Taxe Intérieure sur la Consommation Finale d’Electricité) avec un tarif de 22,50 € par mégawattheure. Cette taxe équivaut à 25 % du prix vente.

Pour le gaz, il s’agit de la TICGN (Taxe Intérieure de Consommation sur le Gaz Naturel) qui est tarifée à 5,23€ par mégawattheure lorsque le gaz est utilisé comme carburant et de 8,43€ par mégawattheure lorsqu’il est consommé comme combustible.

Ces taxes restent une source de revenus considérable pour l’Etat car elle représentent aujourd’hui sa quatrième recette fiscale.

Heureusement, le législateur a prévu des mesures d’optimisation fiscale par le biais de nombreux taux réduits et exonérations permettant de soutenir la compétitivité des secteurs les plus énergivores. Cependant la plupart des PME et ETI industrielles sont éligibles, notamment celles dont l’activité est considérée comme exposée à un risque de fuite de carbone (et donc en proie à la concurrence internationale).

Pour bénéficier de ces aides, l’entreprise devra fournir à l’administration des douanes et à son fournisseur d’énergie une attestation prouvant qu’elle répond aux critères d’éligibilité. Cette attestation sera valable pour toute la durée du contrat de fourniture.

Le remboursement des taxes énergétiques

Si les démarches administratives n’ont pas été effectuées, les fournisseurs d’énergie se réfèrent par défaut au taux plein des taxes énergétiques dans leur facturation.

Pour pallier au manque d’information ou à la négligence de certaines entreprises, la règlementation leur donne la possibilité d’obtenir un remboursement des montants payés au cours des deux dernières années ainsi que pour l’année en cours (2019, 2020 et 2021).

Les entreprises concernées devront soumettre un dossier de demande de remboursement à l’administration des douanes témoignant du fait que leur activité est considérée comme industrielle selon le droit douanier et qu’elle est l’énergo-intensive. Ce dossier de demande est composé de l’ensemble des factures énergétiques, d’un état récapitulatif des consommations, d’un formulaire de détermination de la valeur ajoutée et du RIB de l’entreprise. L’administration douanière s’engage à traiter ces dossier dans un délai maximum de quatre mois.



On craint toujours, du fait des faibles volumes d’échange, que l’été soit une période à risque. Il est vrai que le manque de volume va généralement amplifier les tendances et le fait que peu d’acteurs interviennent aura pour effet d’augmenter le poids relatif de chacun. Donc quelles conclusion tirer des périodes estivales de ces dernieres années et vers quelle allocation d’actifs se tourner cet été ? Voici quelques réponses bien concrètes.

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Si on analyse les trois derniers étés, on se rend compte qu’ils n’ont finalement affiché que peu de variation sur le CAC 40 :

  • Août 2020 aura été assez calme : variation entre 4889 et 4938 points. Soit approximativement 1% de baisse.
  • La variation en août 2019 a été comprise entre 5359 et 5 480 points. Soit un gain de 2.25%.
  • Et en août 2018, la variation du CAC a été comprise entre 5 460 et 5 406 points. Soit une baisse d’environ 1%.

La question légitime est : cet été 2021 sera-t-il haussier ou baissier ? D’autant que le contexte cette année peut sembler plus stressant du fait des niveaux très hauts des marchés actions.

Quelle allocation d’actifs pour quel profil d’épargnant ?

En réalité, tout dépend du type d’épargnant que vous êtes (prudent ou pas trop) et si votre portefeuille d’investissement est déjà constitué ou en voie de l’être.

Clairement, pour nos clients qui vont commencer à investir au début de l’été, nous resterons assez prudents avec une proportion plus importante que classiquement en cash et en fonds Euro selon les enveloppes où sont logés les fonds. Cette part peut atteindre 40%.

Pour la partie « active », il faut distinguer 3 catégories de fonds et d’investisseurs. Nous en tirerons une allocation type.

1/ Les fonds d’opportuniste :

C’est l’investisseur qui veut profiter de l’été pour s’investir.


Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Nous conseillerons nettement des fonds actions et des fonds plutôt orientés croissance adaptés à celui qui croit en l’avenir. Pour saisir les grandes tendances, restons sur des fonds actions internationales tels que Carmignac Investissement ou JPM Global Focus.

Pour faire le choix des gagnants du Covid en termes de zones géographiques, faisons encore le pari de fonds actions US tels que OFI US Equity ou Richelieu America ; et des actions chinoises, les fonds JPM Greater China ou JPM Share Opportunities sont les fonds que nos préférons.

Ces fonds sont pour les optimistes/opportunistes et qui ont conscience du risque qu’ils prennent.

2/ Les fonds de fond de portefeuille :

Nous allons rechercher des fonds DICI 4 (sur une échelle de 1 à 7, par comparaison les fonds précédemment cités sont plutôt classés 6 sur 7).

Le but est de trouver des fonds avec un espoir de rendement et forcément un peu de risque mais où normalement quand on rentre de vacances, la perte n’est pas de -30% sur 1 mois. Parmi nos fonds préférés et que vous pouvez retrouver facilement :

  • Carmignac Patrimoine
  • Carmignac Flexible Bonds
  • Eleva Europe Absolut Return
  • Lazard patrimoine
  • JPM Global Macro Opportunities
  • La gamme Varenne – Varenne Global et Varenne Valeur.

3/ Les fonds pour les angoissés des étés perturbés :

Dans cette catégorie, il semble difficile de sortir des fonds Euro ou monétaires.

Pour ce type d’investisseurs, nous proposons de ne pas investir à cette période ou alors sur un produit structuré dédié type Phoenix sur indice avec une grosse protection des coupons (-25%) et accepter un rendement de l’ordre de 3% par an bruts des frais du contrat ou compte-titres.

L’allocation d’actifs type pour l’été serait donc :

En résumé et pour trouver une allocation d’actifs tout terrain avec un horizon de temps de 5 ans idéalement, nous proposerions les fonds suivants :

  • 30% sur des fonds Euro ou monétaires
  • 40% sur des fonds flexibles prudents et des produits dédiés structurés tels que
  • Carmignac Patrimoine
  • Eleva Europe Absolut Return
  • JPM Global Macro Opp.
  • Un produit structuré type Phoenix sur indice,
  • 10% fonds actions flexibles européens ou internationaux :
  • Varenne Global – version actions internationales
  • Varenne Valeur – version actions européennes.
  • 20% sur des fonds actions internationales :
  • Carmignac Investissement
  • JPM Greater China
  • OFI US Equity

Voilà une allocation d’actifs qui certes comporte un certain risque mais qui reste admissible pour un horizon de 5 ans et qui vous permettra de ne pas trop stresser sur la plage.

L’examen de comptabilité (EC) a été institué avec la loi de finance rectificative de 2016. Il s’agit d’une nouvelle procédure de contrôle fiscal qui s’adjoint à la vérification générale de comptabilité et l’examen de situation fiscale des personnes physiques (ESFP). Ainsi, les agents de l’Administration fiscale peuvent examiner la comptabilité des entreprises tenue sous le format informatique sans se déplacer dans l’entreprise. Cette procédure est exclusivement réservée aux entreprises qui ont dès lors l’obligation de fournir aux agents chargés du contrôle un fichier des écritures comptables (FEC). Voyons comment l’examen de comptabilité fonctionnne…

Par Nathalie SAINTE ROSE MERIL – Avocate fiscaliste

Déroulement de la procédure

1- L’avis d’Examen de Comptabilité (EC)

L’Administration envoie à la société un avis d’examen de comptabilité par lequel, elle l’informe qu’elle est l’objet d’un contrôle fiscal selon la procédure de l’EC. Le contenu de l’avis d’examen de comptabilité est d’importance, car il conditionne la possibilité pour l’Administration de renouveler ou non son contrôle. En fonction des points examinés dans le cadre de l’EC, l’Admiration pourra réitérer un contrôle.

D’autre part, l’entreprise dispose d’un délai de quinze jours pour faire parvenir ses FEC à l’Administration, et si elle transmet des fichiers conformes, la mise en œuvre de L’EC interdit l’engagement d’un nouveau contrôle fiscal.

Explications :

Vous recevez un avis d’EC qui porte sur la période 2019 et 2020 et ne porte que sur les frais de réception. L’exclusion de réitération du contrôle ne portera que sur les frais de réception et l’Administration pourra sur la même période contrôler les autres charges ultérieurement.

Par contre si l’avis d’EC est général, l’Administration ne pourra plus venir contrôler la société sur la période contrôlée.

2- Un contrôle à distance

Vous l’avez compris, les échanges avec l’Administration seront effectués par voie dématérialisée, celle-ci devant réaliser le contrôle sans se déplacer dans les locaux de l’entreprise.

Une durée limitée

Autre impératif, la vérification ne peut avoir une durée supérieure à 6 mois (le point de départ étant l’envoi des FEC conformes). Il est donc inutile d’essayer de gagner du temps en sachant qu’à défaut de réponse, une procédure de vérification générale de comptabilité plus contraignante peut être engagée par l’Administration.

Mise en œuvre de l’Examen de Comptabilité (EC)

Les fichiers des écritures comptables (FEC) contiennent l’ensemble des opérations comptabilisées par l’entreprise, informations qui permettent d’étudier certaines thématiques à distance très facilement…en voici quelques exemples :

  • En matière de TVA : exigibilité, LIC-Exportations-AIC et opérations exonérées, taux, coefficient de déduction et régularisation de TVA
  • En matière d’impôt sur les bénéfices (BIC, BNC, IS…) : contrôle général des produits et des charges, retraitements extra-comptables, crédits d’impôts, provisions…
  • En matière d’autres impôts : CET/CVAE, taxe sur les salaires, retenues à la source en fiscalité internationale
  • Circonstances particulières : surveillance de la prise en compte des conséquences suite à un précédent contrôle, EC en complément d’un ESFP…

Conclusion de l’EC

En cas d’avis d’EC non réceptionné : le service rédige un PV d’annulation d’EC, fait application de l’amende prévue à cet effet et un contrôle de comptabilité est initié par l’Administration

En cas de non envoi des FEC dans le délai de 15 jours : le service rédige un PV d’annulation d’EC, fait application de l’amende prévue à cet effet et un contrôle de comptabilité est initié par l’Administration

En cas d’envoi des FEC conformes, le contrôle prend la forme d’un contrôle fiscal ordinaire et la société bénéficie de toutes les garanties liées au contrôle fiscal.

Le fonds commun de placement d’entreprise investi en titres de l’entreprise (FCPE d’actionnariat) permet d’associer tous les salariés de façon efficace et simple au capital de celle-ci. Faisons ensemble le point sur les avantages de ce dispositif, 100% français et unique au monde.

Par Matthieu Chauvin – Président d’Eres Group

Nous avons évoqué tout au long de notre saga les étapes à suivre pour réussir son projet d’actionnariat salarié. Ce n’est qu’une fois les bonnes questions posées pour rendre les salariés actionnaires, que vous devez choisir la solution technique, en se faisant accompagner par un prestataire de confiance.

Les FCPE d’actionnariat, un dispositif extrêmement efficace

Vous voulez proposer à l’ensemble de vos salariés de devenir actionnaires en leur demandant un investissement personnel ? Votre entreprise compte à minima 100 à 200 salariés ?  Vous souhaitez optimiser le l’opération socialement et fiscalement (pour l’entreprise et le salarié) ?  Quelle solution technique choisir ?  Le bon choix consistera très probablement à opter pour un investissement dans le plan d’épargne d’entreprise (PEE), via un fonds commun de placement d’entreprise investi en titres de l’entreprise : le FCPE d’actionnariat.

Le FCPE d’actionnariat est un véhicule d’investissement régi par le code monétaire et financier.  Il permet à tous les salariés de l’entreprise de souscrire à une augmentation de capital réservée aux salariés dans des conditions très avantageuses pour l’entreprise et les salariés.

Les avantages du FCPE d’actionnariat

Dans le PEE…

  • L’entreprise peut accorder des « bonifications » au salarié qui souhaite participer à l’opération, ce qui réduira d’autant le prix de souscription et donc le risque de perte en capital.
Mathieu Chauvin, Eres
Matthieu Chauvin

Ainsi, elle peut offrir jusqu’à 3 actions gratuites pour une action souscrite. Elle peut proposer un prix préférentiel avec décote sur le prix de l’action. Cette décote peut aller de 30% (pour les plans à 5 ans)  à 40% (décote maximale pour les plans à 10 ans). Ainsi, avec une action valant 100 et le maximum d’avantages, un salarié qui met 60 euros va pouvoir acheter une action et s’en verra offrir troisPar l’intermédiaire du FCPE, il sera donc propriétaire de 4 actions valant 400 euros au total alors qu’il aura payé seulement 60 euros.

  • Le salarié ne paiera au maximum que 9,7% de cotisations salariales (CSG-CRDS, taux applicable en 2021) sur ces avantages et l’entreprise au maximum 20% (forfait social), ce qui est extraordinairement plus efficace que du salaire.

  • La méthode d’évaluation de la valeur de l’action des entreprises non cotées sera déterminée par un expert indépendant et appliquée à l’entrée et à la sortie, ce qui est une sécurité pour le salarié. C’est l’entreprise qui applique la méthode chaque année sous la supervision du contrôleur légal des comptes.
  • Une fois les salariés devenus actionnaires via le FCPE, ils bénéficieront d’une liquidité assurée de leur investissement soit par le marché (titres cotés), soit grâce aux autres actionnaires, à l’entreprise elle-même ou à un établissement bancaire (titres non cotés).

  • Garantie supplémentaire pour les salariés, le FCPE est agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui contrôle la régularité de l’opération et l’information des salariés.

  • Les salariés pourront récupérer leur argent après 5 ans ou avant dans les cas de déblocage prévus du PEE.

  • Les plus-values générées, si la valeur de l’action augmente, auxquelles s’ajoutent le dividende comptabilisé si l’entreprise distribue, ne seront pas imposées mais soumises uniquement aux prélèvements sociaux (17,2 %, taux applicable en 2021).
  • La communauté des salariés actionnaires sera représentée par le conseil de surveillance du fonds, composé de représentants de l‘entreprise et de représentants des salariés porteurs de parts élus. Il conviendra de définir avec l’entreprise les modalités de représentation du FCPE à l’assemblée générale : vote direct des salariés actionnaires ou vote par le représentant du FCPE.
  • Le FCPE peut même être utilisé dans certains pays étrangers pour décliner l’opération dans les filiales internationales.

Bon à savoir : Le FCPE, outil 100% français et donc unique au monde, a plusieurs avantages pour toutes les entreprises :

  1. Cet outil très souple permet d’intermédier et donc de simplifier la relation avec la collectivité des actionnaires salariés, tout en garantissant leur représentation via le Conseil de Surveillance.
  2. Il permet également, si c’est souhaité, d’introduire des mécanismes d’amortissement des risques, via l’abondement, la décote, ou des mécanismes de levier avec garantie en capital.
  3. Lorsqu’il est investi en titres non cotés, il prévoit le ou les mécanismes adaptés de liquidité.

Conclusion

On le voit, le FCPE et le PEE combinent de nombreux avantages qui en font un véhicule extrêmement efficace. Il  a contribué au succès des opérations d’actionnariat salarié en France, faisant de notre pays le leader européen de l’actionnariat salarié collectif que ce soit en termes de nombre d’entreprises proposant des plans collectifs, en part de salariés actionnaires ou en % du capital détenu.

Couramment utilisé dans les grandes entreprises cotées, le FCPE est plus rare dans les PME et ETI, pourtant il est possible de créer un FCPE dans toutes les sociétés par actions (SA, SAS). Les experts d’Eres se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans votre réflexion et sont au service de la réussite de votre projet d’actionnariat salarié.

Témoignages des clients d’Eres Group


En 2019, tout comme au début de l’année 2020, les SCPI étaient le véhicule d’investissement immobilier le plus couru. Qu’en est-il en mai 2021 ? Un an après le début de la crise du Covid, est-ce encore pertinent d’investir dans les SCPI de rendement ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Quel est le contexte ?

Rappelons que les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ce sont donc, en quelques sortes, de très grosses SCI avec une fiscalité transparente pour leurs associés.

Les SCPI sont utilisées tout à la fois pour de l’immobilier résidentiel, souvent à finalité fiscale (Pinel, Malraux, Déficit Foncier) et pour de l’immobilier de bureaux ou commerces. C’est bien cette deuxième catégorie qui nous intéresse aujourd’hui. La première existe toujours mais a bien souvent été l’objet de déception de la part des investisseurs (liquidité, rendement, moins-values).


Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Les SCPI de rendement sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers locatifs de type bureaux, commerce, entrepôts, etc… Les rendements de ces SCPI sont relativement élevés, généralement supérieur à 4% nets avant impôts et prélèvements sociaux, et jusqu’à 6% pour les mieux disant. Depuis la crise de 2008, la pierre-papier a ainsi connu un très grand succès dans une période de taux d’emprunt bas avec un rendement escompté prometteur, une accessibilité du prix des parts et un actif plébiscité par nos concitoyens.

Mais en 2020, la crise sanitaire et la crise économique ont-elles rebattu les cartes de ces investissements ?

L’année 2020 aura été relativement favorable aux SCPI.

Pour les porteurs de parts, l’année s’annonçait relativement inquiétante avec notamment le Président de la République Française qui annonçait, en mars 2020, que les loyers commerciaux pourraient être négociés voire reportés.

En réalité, les gestionnaires de SCPI ont manifestement très bien choisi leurs locataires et ont parfaitement négocié avec ceux qui en éprouvaient le besoin. L’année 2020 se termine donc avec un rendement moyen de 4.12% alors que l’on pouvait craindre le pire avant le 3ème trimestre. Certaines SCPI diversifiées (même exposées aux bureaux) ont même pu offrir des rendements compris entre 4.71% et 6.02%, Interpierre Chez Paref Gestion et Vendôme Régions chez Norma Capital par exemple.

Pour savoir comment choisir une SCPI de rendement, nous pouvons retenir le critère de la taille et celui de la diversification des actifs.

Nous préférons généralement des SCPI pas trop importantes en taille et ce afin que les gestionnaires puissent s’intéresser à des actifs de taille plus modeste que leurs concurrents très gros. En effet, des actifs de moins de 20M€ ne vont probablement pas être la cible de SCPI qui collectent plusieurs centaines de millions par an. On peut dès lors espérer que la pression sur les prix sera moins forte à la hausse, en clair que la SCPI paiera moins cher l’actif.

Le second critère, celui de la diversification, est double. Nous visons une diversification des actifs : bureaux, commerces, entrepôts. Et la crise que nous vivons nous démontre bien l’intérêt de ne pas avoir trop priorisé une typologie de biens.

La diversification géographique est également un atout, à la fois par région et entre centre-ville et grandes zones marchandes en périphérie. C’est par exemple un enseignement de la crise dite des « gilets jaunes ».

Sans que cela soit un conseil d’investissement à proprement parler, nous considérons que les SCPI de rendement Epargne Pierre de Altand Voisin, Interpierre de Paref Gestion et Vendôme Régions de Norma Capital sont complémentaires et peuvent donc être investies concurremment sur un même portefeuille.

Nous privilégions le crédit dès lors que vous investissez en pleine propriété (ce ne serait pas le cas en matière de nue-propriété) et que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires à court terme. Pour mémoire, l’immobilier même papier suppose une durée d’investissement longue de plus de 10 ans.

En 2019, tout comme au début de l’année 2020, les SCPI étaient le véhicule d’investissement immobilier le plus couru. Qu’en est-il en mai 2021 ? Un an après le début de la crise du Covid, est-ce encore pertinent d’investir dans les SCPI de rendement ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Quel est le contexte ?

Rappelons que les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ce sont donc, en quelques sortes, de très grosses SCI avec une fiscalité transparente pour leurs associés.

Les SCPI sont utilisées tout à la fois pour de l’immobilier résidentiel, souvent à finalité fiscale (Pinel, Malraux, Déficit Foncier) et pour de l’immobilier de bureaux ou commerces. C’est bien cette deuxième catégorie qui nous intéresse aujourd’hui. La première existe toujours mais a bien souvent été l’objet de déception de la part des investisseurs (liquidité, rendement, moins-values).


Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Les SCPI de rendement sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers locatifs de type bureaux, commerce, entrepôts, etc… Les rendements de ces SCPI sont relativement élevés, généralement supérieur à 4% nets avant impôts et prélèvements sociaux, et jusqu’à 6% pour les mieux disant. Depuis la crise de 2008, la pierre-papier a ainsi connu un très grand succès dans une période de taux d’emprunt bas avec un rendement escompté prometteur, une accessibilité du prix des parts et un actif plébiscité par nos concitoyens.

Mais en 2020, la crise sanitaire et la crise économique ont-elles rebattu les cartes de ces investissements ?

L’année 2020 aura été relativement favorable aux SCPI.

Pour les porteurs de parts, l’année s’annonçait relativement inquiétante avec notamment le Président de la République Française qui annonçait, en mars 2020, que les loyers commerciaux pourraient être négociés voire reportés.

En réalité, les gestionnaires de SCPI ont manifestement très bien choisi leurs locataires et ont parfaitement négocié avec ceux qui en éprouvaient le besoin. L’année 2020 se termine donc avec un rendement moyen de 4.12% alors que l’on pouvait craindre le pire avant le 3ème trimestre. Certaines SCPI diversifiées (même exposées aux bureaux) ont même pu offrir des rendements compris entre 4.71% et 6.02%, Interpierre Chez Paref Gestion et Vendôme Régions chez Norma Capital par exemple.

Pour savoir comment choisir une SCPI de rendement, nous pouvons retenir le critère de la taille et celui de la diversification des actifs.

Nous préférons généralement des SCPI pas trop importantes en taille et ce afin que les gestionnaires puissent s’intéresser à des actifs de taille plus modeste que leurs concurrents très gros. En effet, des actifs de moins de 20M€ ne vont probablement pas être la cible de SCPI qui collectent plusieurs centaines de millions par an. On peut dès lors espérer que la pression sur les prix sera moins forte à la hausse, en clair que la SCPI paiera moins cher l’actif.

Le second critère, celui de la diversification, est double. Nous visons une diversification des actifs : bureaux, commerces, entrepôts. Et la crise que nous vivons nous démontre bien l’intérêt de ne pas avoir trop priorisé une typologie de biens.

La diversification géographique est également un atout, à la fois par région et entre centre-ville et grandes zones marchandes en périphérie. C’est par exemple un enseignement de la crise dite des « gilets jaunes ».

Sans que cela soit un conseil d’investissement à proprement parler, nous considérons que les SCPI de rendement Epargne Pierre de Altand Voisin, Interpierre de Paref Gestion et Vendôme Régions de Norma Capital sont complémentaires et peuvent donc être investies concurremment sur un même portefeuille.

Nous privilégions le crédit dès lors que vous investissez en pleine propriété (ce ne serait pas le cas en matière de nue-propriété) et que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires à court terme. Pour mémoire, l’immobilier même papier suppose une durée d’investissement longue de plus de 10 ans.

Le rescrit est un mécanisme mis à la disposition des personnes physiques et morales qui leur permet d’obtenir un avis, une interprétation, la position de l’Administration sur un texte juridique ou une situation de fait. Cette prise de position est protectrice lorsqu’elle est favorable mais elle n’est pas contraignante si elle est défavorable.

Par Nathalie SAINTE ROSE MERIL – Avocate fiscaliste

Cette demande d’interprétation peut concerner tout type d’impôts :

  • impôt sur le revenu,
  • impôt sur la fortune immobilière,
  • TVA,
  • impôt sur les sociétés,
  • impôts locaux.

Voici, pour illustrer, certaines questions de fiscalité pouvant faire l’objet de demande de rescrit fiscal : est-ce-que je remplis les conditions pour bénéficier d’une exonération d’impôt ? Suis-je éligible au bénéfice d’un dispositif fiscal de défiscalisation ?


Nathalie SAINTE ROSE MERIL

La réponse de l’administration fiscale s’appelle un rescrit fiscal. Celle-ci est en principe tenue de faire connaître l’interprétation qu’elle a d’une situation ou d’un texte dans le cadre d’un rescrit.

Il existe plusieurs types de rescrit :

  • Le rescrit général qui est applicable à tous les impôts, droits et taxes (sauf ceux ne figurant pas dans le code général des impôts), il consiste en une prise de position formelle de l’Administration sur un texte fiscal (art L80A du LPF) ou sur une situation de fait (art L80 B1° du LPF)

La prise de position formelle de l’article L. 80 A du LPF consiste en une demande à l’Administration de précisions sur un point de droit fiscal, dans ce contexte, le sollicitant peut opposer à l’administration ses prises de position formelles sur l’appréciation de situations de fait au regard d’un texte fiscal.

Quand le rescrit vise une interprétation d’un texte, cela implique qu’il n’y a pas d’interprétation dudit texte prévu par la doctrine, ni d’autres textes sans l’appréciation d’une situation de fait.

La prise de position formelle issue de l’article L 80 B du LPF consiste en une demande pour obtenir des précisions sur sa propre situation au regard des textes applicables.

Le délai

Cette demande d’interprétation devra être écrite et devra intervenir avant la date d’expiration du délai limite de déclaration de l’impôt en question.

Si la demande de rescrit fiscal se réfère à un impôt ne nécessitant pas d’obligation déclarative, elle devra avoir lieu avant la date de mise en recouvrement de l’impôt concerné.

Contenu de la demande

La demande doit être écrite et contenir a minima :

  • Nom ou raison sociale
  • Adresse, numéro de téléphone, et le cas échéant adresse électronique
  • Présentation complète de la situation de fait
  • Le texte fiscalsur la base duquel l’administration est saisie pour la prise de position ;
  • L’analyse de la situation exprimée par le demandeur

Garanties accordées

La prise de position formelle engage l’administration et limite son droit de remettre en cause votre situation fiscale. L’administration ne pourra pas procéder à un rehaussement des impositions concernées si :

  • Vous elle vous juge de bonne foi, fournir à l’administration les éléments lui permettant de se prononcer en connaissance de cause 
  • Votre situation est restée identique à celle sur laquelle l’administration a pris position ;
  • Vous vous êtes conformé à la solution prise par l’administration

De même l’administration peut avoir déjà pris des rescrits de portée générale que vous pourrez trouver dans le BOFIP.

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