La rentabilité responsable dans la pierre est-elle possible ?

05 février 2023

La rentabilité responsable souffre malheureusement de beaucoup de préjugés. « On peut s’enrichir sans rien faire en achetant des appartements et en les louant très chers » ou « Les propriétaires exploitent les locataires ». Ces idées reçues relèvent d’une vision court-termiste et repose sur une mauvaise adéquation entre deux éléments qui constituent l’investissement locatif : le service rendu et le profit.

Par Mathieu Darras – Co-fondateur Brickmeup

Il existe pourtant une façon éthique d’investir pour arriver à une rentabilité responsable. Nous allons vous donner les clés de ce type de placement.

La quête de la rentabilité à court terme dans l’investissement immobilier locatif

Nombreuses sont les offres alléchantes proposées par des entreprises spécialisées en investissement locatif. Elles proposent d’aider les particuliers à réaliser un investissement rentable clé en main. Sur le principe, ces offres de services sont intéressantes car elles permettent de simplifier la vie d’investisseurs intéressés par l’immobilier. Mais certaines de ces entreprises exercent une sorte de « surenchère immobilière » qui, à terme, risque de « boucher » le marché immobilier.

Comment influer sur sa rentabilité ?

Les deux paramètres qui impactent directement la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif sont l’augmentation de la valeur du bien et le montant des loyers collectés.

Pour augmenter la valeur du bien, il faut la créer. Pour cela vous pouvez :

Optimiser les espaces
Améliorer l’habitat
Cibler une zone, objet d’une politique de revitalisation.

Si on suit le principe de rentabilité responsable, il est possible d’investir de façon rentable mais aussi plus éthique vis-à-vis de l’environnement et de la société. Mais comment, dans ce cas, augmenter la valeur du bien et agir sur le paramètre des loyers de façon responsable ?

Augmenter la valeur du bien de manière responsable

Le meilleur moyen de créer de la valeur, c’est de faire de travaux en optimisant les espaces ou en rénovant les biens.

En revanche, vous avez deux façons de faire les travaux : soit vous réduisez au maximum les coûts liés à la rénovation du bien en utilisant des matériaux de qualité médiocre, soit vous êtes plus attentif à la qualité en pensant au confort de vos futurs locataires et à la durabilité.

La deuxième solution est de loin la meilleure et la plus responsable. Vous pourrez revendre plus facilement votre bien et réduirez les tentatives de négociation du prix. Vous avez alors trois gagnants : le locataire, vous le propriétaire et le futur acquéreur.

D’un point de vue environnemental, faire des travaux d’isolation thermique et phonique permet de réaliser des économies d’énergie. Les charges de fonctionnement pour le locataire sont aussi réduites ce qui favorisera son maintien dans le logement.

L’impact de la rentabilité responsable est indirect mais se mesure à long terme :

Moins de coûts de maintenance ou de réparation,
Moins de vacance locative,
Plus de bien être pour le locataire
Meilleure valorisation à la revente.

Agir sur le paramètre loyer de façon responsable

Pour fixer votre loyer, il faut avoir en tête deux éléments fondamentaux : Vous positionnez votre bien sur un marché concurrentiel et la valeur du loyer doit vous permettre sélectionner les meilleurs candidats.

Un trop grand nombre d’investisseurs n’ont qu’un seul objectif : la rentabilité à court-terme. Ils omettent d’intégrer que leur locataire n’a peut-être pas d’autre alternative de logement que le vôtre. Dans ce cas, lui proposer un bien avec un loyer élevé ou mal aménagé risque d’influer sur son état esprit. Il sera moins enclin à l’entretenir comme il se devrait et voudra quitter le logement dès que possible. Quant aux risques d’impayés…

Dans un bien de qualité, au contraire, avec un loyer qui correspond au marché il sera plus enclin à rester quelques années. N’oubliez jamais qu’un locataire heureux est un locataire rentable !

Réaliser un investissement responsable sans devoir renoncer à une bonne rentabilité c’est tout à fait possible. Ce type de placements éthiques suit le principe de l’ISR, l’Investissement Socialement Responsable, fortement encouragé par les pouvoirs publics. Cette tendance est en pleine évolution et vise à assainir le marché immobilier de demain.

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Rétrospective KISS : comment faire mieux ce que vous faites déjà très bien ?

Est-il possible de trouver et de maintenir les bonnes pratiques de votre équipe, tout en pointant les mauvaises habitudes dont il faudrait vous débarrasser ? Vous poser ce type de question est recommandé pour adopter une démarche d’amélioration continue dans votre équipe. Dans cet article, je vous propose de vous présenter une méthode ludique et intuitive : la rétrospective KISS. Par Céline Cherqui – Fondatrice de OneWay Acronyme de Keep, Improve, Start & Stop, cette rétrospective vous permet de réfléchir et de rendre votre équipe plus performante mois après mois car chaque membre souligne les éléments qu’il estime devoir conserver, améliorer, ajouter ou abandonner. Le pouvoir de la valeur perçue par chacun des membres permet à l’équipe de partager ses points de vue, de générer de nouvelles idées et permet à tous d’avoir un impact sur les décisions collectives.

Par Céline Cherqui -Fondatrice de OneWay

Quand utiliser la rétrospective KISS ? Dès que votre équipe a besoin de se redynamiser, de tester de nouvelles idées ou de nouvelles approches. Prenons l’exemple d’une équipe recrutement qui recherche des candidats. Les membres de cette équipe peuvent se réunir une fois par mois pour réfléchir à certaines de leurs pratiques : messages envoyés aux candidats, questions posées en entretiens, pitch de présentation de leur société ou du poste à pourvoir. Ok, mais comment l’utiliser ? Il vous faut :

Un mur, un tableau blanc ou un paperboard.
Des post-it (en quantité suffisante car 1 idée = 1 post-it), des stylos
Une équipe, un facilitateur
Et une trentaine de minutes

Dans un premier temps, le facilitateur rappelle les règles de bienveillance dans lequel doit se dérouler cet atelier pour que chacun se sente à l’aise et puisse partager ses idées :

Respecter les opinions et les points de vue des autres,
Eviter de les interrompre, de rejeter ou d’évaluer leurs idées,
Faire preuve d’honnêteté et transparence par rapport aux problèmes posés,
Donner la priorité aux objectifs de l’équipe,
Faire en sorte que la session soit courte et concentrée.

Il partage ensuite le tableau en 4 parties, puis, invite chaque participant à mener une réflexion individuelle sur les 4 thèmes suivants :

Keep : ce que l’on garde. Le participant met en évidence les choses qui fonctionnent et qui doivent absolument être conservées dans l’équipe.
Improve : ce qu’on devrait améliorer très rapidement. Le participant remonte un axe d’amélioration à tester sur une pratique existante.
Start : ce qu’on devrait commencer très rapidement. Le participant partage une idée à mettre en place afin d’améliorer le fonctionnement de l’équipe.
Stop : ce qu’on devrait supprimer très rapidement. Le participant identifie quelque chose qui le dérange et que l’équipe ne doit plus continuer de faire.

Le facilitateur donne une dizaine de minutes à chaque participant pour écrire ses idées. Une fois cette étape de réflexion individuelle terminée, il propose aux participants de présenter leurs idées et d’aller positionner leurs post-it sur le tableau KISS. Au fur et à mesure des présentations et pour améliorer la lisibilité des différentes idées soulevées par l’équipe, il est intéressant de rassembler les post-it par sujet. Les participants peuvent interagir, mais la discussion ne doit pas déborder sur la recherche de solution. Ce partage doit les amener à avoir des idées d’amélioration que personne n’avait eu individuellement. Dans l’idéal cette étape dure une dizaine de minutes. Chaque participant est alors invité à voter pour prioriser les sujets à traiter. En règle générale, les 3 sujets les plus plébiscités par l’équipe sont retenus et chaque action est attribuée à un responsable qui détermine une échéance de réalisation. Vous l’aurez compris : proposer chaque mois une rétrospective KISS, permettra à votre équipe de tester de nouvelles idées, valider que leurs pratiques sont toujours efficaces et performantes et leur permettra surtout d’être une équipe plus soudée. 📞 Si cet article vous a donné des idées pour fédérer vos équipes et les rendre plus performantes mais que tout reste encore un peu flou, … Pas de panique, je vous accompagne pas à pas sur toutes les problématiques recrutement que vous pourrez rencontrer. Céline Cherqui – Directrice Recrutement – OneWay

COVID19

Raréfaction de la main-d’œuvre disponible : ponctuelle ou structurelle ?

Dans beaucoup de pays économiquement avancés, la main-d’œuvre manque alors que les prévisions évoquent une croissance économique faible, voire négative. Ce manque trouve ses origines dans les effets très divers et encore incorrectement appréhendés de la pandémie couplés au vieillissement de la population et dans le nouveau régime d’inflation. Par Frédéric Leroux – Responsable Équipe Cross Asset, Gérant chez Carmignac

Source : Conseil des gouverneurs de la Réserve fédérale des États-Unis, 3 Mars 2023

Comme le montre par exemple le graphique issu des travaux de la Réserve fédérale, le Covid a accéléré les départs à la retraite aux États-Unis, témoignage d’une volonté de changement de mode de vie rendu possible par une épargne excédentaire gonflée par les plans de soutien aux ménages et par la réduction forcée de la consommation pendant deux ans. Cette retraite anticipée contribue à une baisse marquée du taux de participation de la population active, accentuée par la réduction du nombre de ménages à deux revenus et aggravée par le développement du travail à temps partiel, significatifs également d’un changement d’aspirations : la valeur travail n’est plus ce qu’elle était. La pandémie a aussi généralisé le télétravail, dont il reste encore à mesurer la productivité dans la durée, après l’enthousiasme qu’il a initialement suscité. Toute baisse impliquerait un besoin accru de main-d’œuvre, déjà aggravé, semble-t-il, par une importante indisponibilité liée aux cas de Covid long. Au-delà de ce facteur sociologique, le coronavirus a également sensiblement réduit l’immigration ; comment optimiser les politiques migratoires à l’ère des relocalisations de productions stratégiques et du vieillissement concomitant de la population qui réduit la main-d’oeuvre disponible ? Quelle doit être la durée d’une vie active dans le contexte d’une démographie vieillissante ? Le cas japonais où vieillissement a rimé avec plein-emploi et activité économique léthargique doit nous interroger. Cette volatilisation de la main-d’œuvre vient réduire celle encore très occupée eu égard au niveau d’activité économique. Il semble en effet qu’en période d’inflation le marché du travail reste robuste très longtemps lors des ralentissements économiques – voire des récessions –, car la croissance du chiffre d’affaires des entreprises permise par la hausse des prix masque la réalité de l’affaiblissement des volumes de vente et retarde la décision de réduire la voilure, notamment en licenciant. L’ajustement du marché du travail est tardif et brutal en récession inflationniste.

L’inévitable retour des fins de mois difficiles et la prise en compte de la prochaine chute de l’activité contribueront à normaliser partiellement le marché du travail mais n’effaceront les effets ni des aspirations sociologiques nouvelles, ni du vieillissement. La main-d’oeuvre restera structurellement rare.

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