La rentabilité responsable dans la pierre est-elle possible ?

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La rentabilité responsable souffre malheureusement de beaucoup de préjugés. « On peut s’enrichir sans rien faire en achetant des appartements et en les louant très chers » ou « Les propriétaires exploitent les locataires ». Ces idées reçues relèvent d’une vision court-termiste et repose sur une mauvaise adéquation entre deux éléments qui constituent l’investissement locatif : le service rendu et le profit.

Par Mathieu Darras – Co-fondateur Brickmeup

Il existe pourtant une façon éthique d’investir pour arriver à une rentabilité responsable. Nous allons vous donner les clés de ce type de placement.

La quête de la rentabilité à court terme dans l’investissement immobilier locatif 

Nombreuses sont les offres alléchantes proposées par des entreprises spécialisées en investissement locatif. Elles proposent d’aider les particuliers à réaliser un investissement rentable clé en main. Sur le principe, ces offres de services sont intéressantes car elles permettent de simplifier la vie d’investisseurs intéressés par l’immobilier. Mais certaines de ces entreprises exercent une sorte de « surenchère immobilière » qui, à terme, risque de « boucher » le marché immobilier.

Comment influer sur sa rentabilité ?

Les deux paramètres qui impactent directement la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif sont l’augmentation de la valeur du bien et le montant des loyers collectés.

Pour augmenter la valeur du bien, il faut la créer. Pour cela vous pouvez :

  • Optimiser les espaces
  • Améliorer l’habitat
  • Cibler une zone, objet d’une politique de revitalisation.

Si on suit le principe de rentabilité responsable, il est possible d’investir de façon rentable mais aussi plus éthique vis-à-vis de l’environnement et de la société. Mais comment, dans ce cas, augmenter la valeur du bien et agir sur le paramètre des loyers de façon responsable ?

Augmenter la valeur du bien de manière responsable

Le meilleur moyen de créer de la valeur, c’est de faire de travaux en optimisant les espaces ou en rénovant les biens.

En revanche, vous avez deux façons de faire les travaux : soit vous réduisez au maximum les coûts liés à la rénovation du bien en utilisant des matériaux de qualité médiocre, soit vous êtes plus attentif à la qualité en pensant au confort de vos futurs locataires et à la durabilité.

La deuxième solution est de loin la meilleure et la plus responsable. Vous pourrez revendre plus facilement votre bien et réduirez les tentatives de négociation du prix. Vous avez alors trois gagnants : le locataire, vous le propriétaire et le futur acquéreur.

D’un point de vue environnemental, faire des travaux d’isolation thermique et phonique permet de réaliser des économies d’énergie. Les charges de fonctionnement pour le locataire sont aussi réduites ce qui favorisera son maintien dans le logement.

L’impact de la rentabilité responsable est indirect mais se mesure à long terme :

  • Moins de coûts de maintenance ou de réparation,
  • Moins de vacance locative,
  • Plus de bien être pour le locataire
  • Meilleure valorisation à la revente.

Agir sur le paramètre loyer de façon responsable

Pour fixer votre loyer, il faut avoir en tête deux éléments fondamentaux : Vous positionnez votre bien sur un marché concurrentiel et la valeur du loyer doit vous permettre sélectionner les meilleurs candidats.

Un trop grand nombre d’investisseurs n’ont qu’un seul objectif : la rentabilité à court-terme. Ils omettent d’intégrer que leur locataire n’a peut-être pas d’autre alternative de logement que le vôtre. Dans ce cas, lui proposer un bien avec un loyer élevé ou mal aménagé risque d’influer sur son état esprit. Il sera moins enclin à l’entretenir comme il se devrait et voudra quitter le logement dès que possible. Quant aux risques d’impayés…

Dans un bien de qualité, au contraire, avec un loyer qui correspond au marché il sera plus enclin à rester quelques années. N’oubliez jamais qu’un locataire heureux est un locataire rentable !

Réaliser un investissement responsable sans devoir renoncer à une bonne rentabilité c’est tout à fait possible. Ce type de placements éthiques suit le principe de l’ISR, l’Investissement Socialement Responsable, fortement encouragé par les pouvoirs publics. Cette tendance est en pleine évolution et vise à assainir le marché immobilier de demain.

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Bpifrance Inno génération (BIG 2022) fait son grand retour pour sa 8e édition. Placée sous le signe de la « métamorphose », cette édition 2022 du plus grand rassemblement d’entrepreneurs d’Europe sera encore plus riche et plus intense pour les PME et ETI. Inscrivez-vous dès aujourd’hui pour accéder en avant-première à la création de votre parcours personnalisé !

Un matin, on se réveille, et on sait que la métamorphose a commencé

On sent que ça n’a pas grand chose à voir avec un processus de transformation qu’on aurait voulu, planifié et qui s’accomplirait comme on l’avait prévu. Non, c’est autre chose. C’est intime, c’est profond, irrésistible et imprévu. 

On se métamorphose en autre chose et tout est déplacé. Tout d’un coup, on ne comprend plus. Moment merveilleux, car on sent la puissance de ce qu’on ne maîtrise pas. Moment dangereux aussi, car il faut tenter au moins de donner le meilleur de soi au moment même où l’on est dépassé. 

Le thème de Big 2022 a été choisi avant la guerre. Il vient de notre expérience de la pandémie, il vient de la métamorphose que nous impose le changement climatique et il vient de l’irruption du Web3. La guerre lui donne encore plus d’actualité. Tout s’emballe, et nos entrepreneurs doivent à nouveau réécrire leur histoire. 

On sait qu’on vit l’Histoire qui s’impose à nous sans recours. Tout change du sol au plafond. Plus rien ne sera comme avant, jusqu’à la prochaine métamorphose. 

Nicolas DUFOURCQ 

Directeur général de Bpifrance

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  • Date : 6 octobre 2022
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Votre client vous envoie un questionnaire d’intégrité à compléter ? Votre banque vous demande de déclarer vos possibles interactions avec des pays sous embargo ? Vous avez dû constituer un registre de vos traitements de données ? Toutes ses obligations relèvent de la compliance. Mais qu’est-ce que c’est que la compliance ? Cet anglicisme, parfois traduit par le mot « conformité », peut être défini comme : le « mode d’emploi de la loi ».

Par Cécilia Fellouse

En effet, la compliance est une méthodologie qui vient donner les moyens aux sociétés et aux individus de respecter en pratique leurs obligations juridiques.

Si l’on devait faire un parallèle avec la circulation routière, le Code de la Route (la loi) vient poser les principes juridiques alors que la signalisation, les feux, les marquages au sol (la compliance) assistent l’usager dans le respect de la règle.

En France, la loi Sapin 2 du 9 décembre 2016 est bien connue pour avoir imposé aux dirigeants de sociétés de plus de 500 salariés et plus de 100 millions d’euros de chiffre d’affaires l’obligation de déployer un programme de lutte contre la corruption.

Elle constitue un parfait exemple de ce qu’est la compliance. En effet, la corruption, en elle-même, est prohibée et sanctionnée par le Code Pénal depuis 1810. La loi Sapin 2, elle, vient lister les outils qui doivent être concrètement mis en place afin de prévenir, détecter, et enfin remédier à la corruption.

Ces outils, tous typiques des programmes de conformité, sont : une cartographie des risques, un code de conduite anticorruption, un système d’alerte, des formations pour les personnes exposées, un système d’évaluation des tiers, des contrôles spécifiques…

Classiquement, les domaines du droit qui font l’objet de règles de compliance sont les suivants :

  • la lutte contre la corruption,
  • la protection de la libre concurrence,
  • la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme,
  • le respect des programmes de sanctions internationales et embargo,
  • la protection des données,
  • la protection des droits humains.

Que faire alors face à toutes ses règles et face aux demandes de plus en plus fréquentes, précises et techniques venant de votre écosystème ?

Il convient, évidemment, tout d’abord de faire le tri entre les obligations qui sont les vôtres d’un point de vue légal (par exemple certaines dispositions de la loi Sapin 2 s’appliquent à toutes sociétés privées et collectivités publiques de plus de 50 salariés) et celles qui viennent de vos partenaires d’affaires (ex. vous n’entrez pas dans les seuils de la loi Sapin 2 mais recevez de plus en plus de questionnaires avec demande de documentation de la part de vos donneurs d’ordres).

En toute hypothèses, les grands principes sont les mêmes. Nous pouvons en identifier deux ici :

1. La compliance est une approche pragmatique et opérationnelle.

Première conséquence de ce premier principe.

Les outils et mesures instaurés en interne doivent être adaptés à la société, ses activités et ses risques. C’est cette approche par les risques qui gouverne la stratégie compliance de toute société, quelle que soit sa taille.

Deuxième conséquence de ce premier principe.

Les règles de compliance doivent être, le plus possible, intégrées à l’existant. Il y a le plus souvent dans les entreprises beaucoup de très bonnes pratiques déjà en place ; utilisons-les ! Par exemple, vous faites déjà une vérification de solvabilité de vos partenaires d’affaires ? Certains prestataires de solution offrent également des vérifications sur l’intégrité de ces derniers.

Le fait d’intégrer des éléments de sécurisation compliance dans les systèmes existants est plus efficace et plus facile à mettre en œuvre.

Troisième conséquence de ce premier principe.

Les règles que l’on pose en interne doivent être appliquées en pratique. La situation à éviter est celle où l’on impose des règles, on clame des valeurs et des principes et que ces derniers n’aient pas de réalité. Ce type de situation comporte des dangers pour les entreprises vis-à-vis de leurs salariés, actionnaires, clients et de la société civile.

2. La compliance est au service de votre stratégie

Certes, l’existence de programmes de conformité va venir rassurer vos donneurs d’ordre, donner le ton vis-à-vis de vos fournisseurs, vous permettre de remporter des appels d’offres et répondre aux attentes de vos actionnaires ou acquéreurs potentiels.

Au-delà des chartes éthiques, des codes de conduite, des questionnaires et des modules de formation, l’intégrité dans la conduite des affaires doit s’intégrer à votre stratégie d’entreprise. Par exemple, une analyse des pays dans lesquels vous êtes implantés peut révéler que les pays qui représentent pour votre société les plus grands risques de corruption sont également ceux où les délais de paiement voire la solvabilité de vos partenaires sont les plus mauvais.

Une compliance sans culture de l’intégrité s’essouffle. A l’heure de la recherche de la preuve de l’efficacité des programmes de conformité, il importe que tout effort de compliance qu’il soit petit ou grand, soit soutenu par cette culture d’entreprise.

Les grandes écoles françaises intensifient leur développement en Afrique pour bénéficier de ce marché en pleine expansion. A l’image de l’ESSEC, HEC ou Centrale, ces écoles s’implantent dans les pays francophones au fort potentiel économique tels que La Côte d’ivoire, le Maroc ou le Sénégal et créent de la sorte un partenariat gagnant-gagnant puisqu’elles représentent une alternative pour les étudiants africains qui n’ont pas les moyens de faire leurs études en France.

Par Franck Boccara

Les grandes écoles françaises ont pour coutume d’accueillir les étudiants africains dans l’Hexagone mais à présent elles vont à leur rencontre en s’implantant directement sur le sol africain pour profiter de ce marché exponentiel et rayonner à l’international. en effet, Le nombre d’étudiants devrait passer de 8 à 30 millions en Afrique d’ici à 2030 alors que de nombreux pays de ce continent souffrent d’un déficit de formations supérieures.Il ne se passe pas un mois sans qu’une école publique française ou privée (l’Ecole supérieure de gestion ou l’Ecole supérieure de génie informatique) n’annonce l’ouverture d’un campus ou d’un bureau de représentation en Afrique.

Le Maroc en tête

Il faut compter une bonne dizaine de grandes écoles françaises qui ont ouvert leurs portes au Maroc en douze ans, parmis lesquelles l’Ecole des Mines, Centrale, l’Insa, l’Essec, l’université Paris-Dauphine ou encore l’école de management Toulouse Business School qui a inauguré son nouveau campus à Casablanca en mai 2017.La capacité d’accueil des universités marocaines arrivant à saturation, le pays compte sur ces prestigieuses grandes écoles françaises pour former les très nombreux ingénieurs et entrepreneurs dont il a besoin. De plus, Le Maroc joue intelligement la fonction de trait d’union entre l’Europe et l’Afrique, et attire de nombreux étudiants subsahariens dans ses universités.Avec l’arrivée de ces grands établissements français, le royaume chérifien va chercher à se positionner comme le hub de la formation universitaire en Afrique en s’appuyant sur sa proximité et son accessibilité pour les étudiants africains et représenter ainsi un parfait compromis puisque le diplôme français reste un titre prestigieux et monnayable pour ces derniers.La formation des futurs cadres africains s’inscrit dans la stratégie marocaine d’influence en Afrique. L’Agence marocaine de coopération internationale (AMCI) vient justement d’annoncer une augmentation du nombre de bourses destinées aux étudiants subsahariens. A l’Ecole Centrale de Casablanca, plus de 30% des étudiants viennent d’Afrique subsaharienne.

Sénégal et Côte d’Ivoire

Le Sénégal et la Côte d’Ivoire ne sont pas en reste. Ils accueillent également  les grandes écoles françaises ainsi que de nombreux d’étudiants venant des pays d’Afrique de L’Ouest.
HEC, par exemple, qui forme depuis des années des cadres africains (en formation continue) en Afrique du Sud, au Kenya à Madagascar et au Maroc, vient d’ouvrir un bureau à Abidjan.

Autre exemple: une école de cybersécurité à vocation régionale a été inaugurée le 6 novembre 2018 à Dakar avec, pour vocation, d’accompagner la montée en puissance de l’internet africain. Cet établissement a pour projet également de lutter contre le piratage informatiquequi très actif en Afrique.

Bien que La francophonie permette de créer un lien fort, les pays anglophones comme l’Afrique du Sud, le Ghana, ou le Kenya, ne sont pas oubliés. En effet, Sciences-Po a annoncé l’inauguration de son premier bureau de représentation à Nairobi, au Kenya tandis que L’ESIEE, école d’ingénieurs française, possède deux campus en Afrique du Sud, au Cap et à Pretoria.

Erasmus+

Devancée de très loin par New York, Londres ou Hong Kong, l’Afrique arrive cependant à attirer les étudiants français par le biais du programme européen Erasmus +.
De plus en plus d’étudiants européens décident d’effectuer leurs stages internationaux sur le continent africain qui émerge et où convergent tous enjeux contemporains.
Bien sur, la concurrence n’est pas en reste puisque les universités américaines ou chinoises renforcent elles aussi leur présence pour former la nouvelle jeunesse africaine, et repérer les meilleurs talents.

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