SCPI de rendement : Est-ce encore le moment d’investir ?

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En 2019, tout comme au début de l’année 2020, les SCPI étaient le véhicule d’investissement immobilier le plus couru. Qu’en est-il en mai 2021 ? Un an après le début de la crise du Covid, est-ce encore pertinent d’investir dans les SCPI de rendement ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Quel est le contexte ?

Rappelons que les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ce sont donc, en quelques sortes, de très grosses SCI avec une fiscalité transparente pour leurs associés.

Les SCPI sont utilisées tout à la fois pour de l’immobilier résidentiel, souvent à finalité fiscale (Pinel, Malraux, Déficit Foncier) et pour de l’immobilier de bureaux ou commerces. C’est bien cette deuxième catégorie qui nous intéresse aujourd’hui. La première existe toujours mais a bien souvent été l’objet de déception de la part des investisseurs (liquidité, rendement, moins-values).


Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Les SCPI de rendement sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers locatifs de type bureaux, commerce, entrepôts, etc… Les rendements de ces SCPI sont relativement élevés, généralement supérieur à 4% nets avant impôts et prélèvements sociaux, et jusqu’à 6% pour les mieux disant. Depuis la crise de 2008, la pierre-papier a ainsi connu un très grand succès dans une période de taux d’emprunt bas avec un rendement escompté prometteur, une accessibilité du prix des parts et un actif plébiscité par nos concitoyens.

Mais en 2020, la crise sanitaire et la crise économique ont-elles rebattu les cartes de ces investissements ?

L’année 2020 aura été relativement favorable aux SCPI.

Pour les porteurs de parts, l’année s’annonçait relativement inquiétante avec notamment le Président de la République Française qui annonçait, en mars 2020, que les loyers commerciaux pourraient être négociés voire reportés.

En réalité, les gestionnaires de SCPI ont manifestement très bien choisi leurs locataires et ont parfaitement négocié avec ceux qui en éprouvaient le besoin. L’année 2020 se termine donc avec un rendement moyen de 4.12% alors que l’on pouvait craindre le pire avant le 3ème trimestre. Certaines SCPI diversifiées (même exposées aux bureaux) ont même pu offrir des rendements compris entre 4.71% et 6.02%, Interpierre Chez Paref Gestion et Vendôme Régions chez Norma Capital par exemple.

Pour savoir comment choisir une SCPI de rendement, nous pouvons retenir le critère de la taille et celui de la diversification des actifs.

Nous préférons généralement des SCPI pas trop importantes en taille et ce afin que les gestionnaires puissent s’intéresser à des actifs de taille plus modeste que leurs concurrents très gros. En effet, des actifs de moins de 20M€ ne vont probablement pas être la cible de SCPI qui collectent plusieurs centaines de millions par an. On peut dès lors espérer que la pression sur les prix sera moins forte à la hausse, en clair que la SCPI paiera moins cher l’actif.

Le second critère, celui de la diversification, est double. Nous visons une diversification des actifs : bureaux, commerces, entrepôts. Et la crise que nous vivons nous démontre bien l’intérêt de ne pas avoir trop priorisé une typologie de biens.

La diversification géographique est également un atout, à la fois par région et entre centre-ville et grandes zones marchandes en périphérie. C’est par exemple un enseignement de la crise dite des « gilets jaunes ».

Sans que cela soit un conseil d’investissement à proprement parler, nous considérons que les SCPI de rendement Epargne Pierre de Altand Voisin, Interpierre de Paref Gestion et Vendôme Régions de Norma Capital sont complémentaires et peuvent donc être investies concurremment sur un même portefeuille.

Nous privilégions le crédit dès lors que vous investissez en pleine propriété (ce ne serait pas le cas en matière de nue-propriété) et que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires à court terme. Pour mémoire, l’immobilier même papier suppose une durée d’investissement longue de plus de 10 ans.

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Avec un désengagement de plus en plus grand et une perte de confiance vis-à-vis des employeurs, il devient indispensable de trouver de véritables leviers pour fidéliser, motiver et développer les compétences de vos collaborateurs. Face à différents types d’épuisement professionnel comme le burn-out, le bore-out ou encore  le brown-out, il est temps d’agir et de développer le leadership de vos managers. Découvrez dans cet article quelques bonnes pratiques pour transformer vos managers en leaders et éviter de conduire vos collaborateurs vers cette spirale dangereuse du désengagement. Par Céline Cherqui – Fondatrice de OneWay Petit rappel sur ces anglicismes :
  • Burn-out : surcharge de travail et surinvestissement d’un collaborateur
  • Bore-out : sous-charge de travail et ennui chronique qui en résulte
  • Brown-out : baisse d’énergie d’un collaborateur liée à la perte de sens dans son travail
Les managers ont un rôle opérationnel au sein d’une entreprise. Ils sont chargés de gérer une équipe et de mener à bien un projet. Ils fixent des objectifs, donnent des directives claires et précises, et s’assurent que leurs équipes sont efficaces et performantes. Leur rôle est de planifier, coordonner, organiser et suivre. Il s’agit d’une posture professionnelle.
Céline Cherqui –Fondatrice de OneWay
Les leaders agissent, quant à eux, en fonction d’une vision et essaient d’être une source d’inspiration pour leurs équipes en les influençant de manière positive pour servir les stratégies de l’entreprise. Ils sont à la fois coach et mentor, ils poussent les collaborateurs à se dépasser et les encouragent à développer leurs compétences. Ils favorisent le processus d’apprentissage et de réflexion, ce qui revient à accepter les échecs. Il s’agit d’un état d’esprit plutôt que d’un rôle. Ils valorisent et reconnaissent le travail des autres, ils aiment les challenges, n’ont pas peur de prendre des risques et de faire changer les choses. Face à une modification du rapport à l’autorité chez les nouvelles générations, à des collaborateurs qui ont besoin de redonner du sens à leur travail et à un fonctionnement transversal des organisations, le risque est la perte de contrôle. En effet, en donnant plus de pouvoir aux équipes, les managers cessent d’être impliqués dans les moindres détails des processus décisionnels et peuvent se sentir désorientés. Il faut donc être capable de créer un équilibre entre liberté totale et micro-management. Alors comment passer d’une posture de manager à celle d’un leader ? Rassemblez votre équipe autour d’une vision commune, quittez votre zone de confort, testez et apprenez. Encouragez le retour d’information et les itérations, gérez vos émotions pour ne pas polluer vos collaborateurs avec des ondes négatives, soyez à l’écoute, oubliez votre ego et faites passer votre équipe avant vous. Cette gestion agile est parfaitement adaptée à la nouvelle normalité du travail. Ok, mais comment faire ?  Pour y parvenir, vous devez être capable de : – partager votre vision, prendre des initiatives, être déterminé, confiant et oser faire avancer les choses, – défendre vos idées sans les imposer en favorisant l’intelligence collective et la co-création par exemple, – communiquer efficacement pour recueillir l’adhésion de tous, – rester à l’écoute de vos collaborateurs pour identifier leurs besoins, faire émerger les talents et mener tout le monde à la réussite, – bousculer les habitudes de chacun grâce à l’amélioration continue et vous remettre constamment en question en faisant votre auto-évaluation managériale, – motiver, valoriser le travail de votre équipe et donner du sens à leur quotidien, – responsabiliser chacun en clarifiant son périmètre d’intervention et son degré d’autonomie. Vous devez donc être inspirant, honnête et sincère, assumer vos responsabilités, tenir vos promesses et vos engagements. Vos collaborateurs trouveront alors en vous un véritable levier de motivation et leur performance se verra démultipliée. Vous l’aurez compris : Devenir leader est un choix, une attitude, une façon de penser et d’agir. 📞 Si cet article vous a donné des idées pour former vos managers mais que tout reste encore un peu flou… Pas de panique, je vous accompagne pas à pas sur toutes les problématiques recrutement que vous pourrez rencontrer. Céline Cherqui – Directrice Recrutement – OneWay
Nous arrivons doucement vers l’été, période d’accalmie dans les négociations entre les industriels et la grande distribution. Cette période me semble propice pour évoquer les transformations profondes qu’ont subi, ces dernières années, les relations de pouvoir entre les fournisseurs et la grande distribution. Les fournisseurs, autrefois dominants, doivent maintenant faire face à une consolidation accrue des distributeurs, à la montée en puissance des marques de distributeurs et à de nouvelles réglementations. Par Katia Delamotte – Présidente MNP Success Dans cet article, je vous propose d’examiner les principaux facteurs qui ont contribué à ces changements et explorer les stratégies que les fournisseurs peuvent adopter pour maintenir un équilibre de pouvoir et maximiser les avantages mutuels dans leurs négociations avec la grande distribution car l’enjeu est colossal, des emplois à maintenir, des marges à sécuriser, un avenir à pérenniser. La consolidation du secteur de la grande distribution a donné naissance à des géants du commerce de détail qui ont acquis une puissance de négociation considérable. Il est loin le temps où chaque centrale se faisait concurrence. Les alliances ont bousculé le paysage économique et l’équilibre précaire entre les acteurs. Les fournisseurs, bien souvent des PME ou ETI, se retrouvent souvent confrontés à une poignée de distributeurs clés qui contrôlent une part importante du marché et il est devenu utopique de penser pouvoir se passer d’un groupement sauf à mettre en péril la pérennité de l’entreprise. Pour faire face à cette réalité, les fournisseurs doivent s’adapter en développant une compréhension approfondie des besoins et des attentes spécifiques de chaque distributeur. Cela leur permet de proposer des solutions personnalisées et d’établir des partenariats stratégiques qui favorisent des relations de négociation plus équilibrées. Les marques de distributeurs (MDD) ont gagné en popularité auprès des consommateurs et représentent désormais une part importante des ventes des distributeurs. Cette évolution a réduit la part de marché des marques de fournisseurs traditionnelles, entraînant une redistribution du pouvoir lors de négociations. Nous sommes loin de la suprématie de la marque des années 2000. Les fournisseurs doivent donc repenser leurs stratégies pour s’adapter à cette réalité. Ils peuvent, par exemple, investir dans le développement de leurs propres marques, renforcer leur proposition de valeur unique et offrir une qualité supérieure ou une innovation distinctive pour se différencier des marques de distributeurs. Il est clair que la créativité est plus que jamais indispensable. Les enjeux de marketing et de R&D doivent, désormais, pousser les industriels à renforcer leurs équipes dédiées. Avoir des cadors en négociation ne suffit plus ! L’intelligence collective n’a jamais été aussi stratégique qu’aujourd’hui. Pour autant, le contexte législatif a évolué et les gouvernements et les organismes de réglementation ont introduit de nouvelles lois et réglementations pour encadrer les pratiques commerciales entre les fournisseurs et la grande distribution. Ces nouvelles mesures visent à prévenir les abus de pouvoir, à promouvoir la transparence des prix et à garantir des relations commerciales équitables. Il est de notoriété publique qu’un écart subsiste entre les textes et la réalité. Néanmoins, je conseille fortement aux fournisseurs d’intégrer cette législation dans leurs stratégies de négociation. En conclusion, il est, plus que jamais, crucial de développer une compréhension approfondie des besoins spécifiques de chaque distributeur, en proposant des solutions personnalisées et en établissant des partenariats stratégiques. La guerre de position sur les tarifs est plus stérile que jamais. J’invite les fournisseurs à mettre l’accent sur une proposition de valeur unique et une différenciation claire par rapport aux marques de distributeurs. Le marché doit être accru par l’industriel et non cannibalisé. Le fournisseur permettant d’accroitre la valeur globale du marché dans lequel il s’inscrit sera un partenaire de choix, celui qui impulsera une vision du marché jusque-là cloisonnée.

Les effets de la pandémie, de la guerre, de la dégradation continue de l’environnement et des inégalités font que le rôle de la durabilité dans les entreprises et l’investissement n’a jamais été aussi important. En outre, les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) et l’investissement durable ont également fait l’objet d’un débat nécessaire. Dans ce contexte, Lloyd McAllister, responsable de l’investissement durable chez Carmignac, présente sept thèmes qui, selon lui, devraient dominer le discours sur l’investissement durable au cours de l’année prochaine.

Tendance #1

Passer des engagements à la mise en œuvre dans le domaine du climat Carmignac Face à l’absence de progrès en matière de réduction des émissions mondiales, la discussion sur le climat passera des objectifs à long terme à la mise en œuvre, tandis que l’accent sera mis sur l’innovation et les solutions technologiques. La mise en œuvre a été stimulée par la guerre en Ukraine, qui a révélé la faiblesse des systèmes énergétiques et leur vulnérabilité face aux risques géopolitiques. L’accent sera ainsi mis sur les technologies évolutives susceptibles de soutenir la transition et la croissance des énergies renouvelables continuera de dépasser les attentes. Nous nous attendons à ce que la course aux objectifs de réduction des émissions à long terme ralentisse et soit conditionnée par la fixation de règles explicites par les régulateurs et par l’achat de produits et de services moins polluants par les consommateurs, à mesure que la réalité de la mise en œuvre deviendra évidente. Nous nous attendons également à ce que les transitions permettant le passage d’industries polluantes à des industries vertes fassent l’objet d’un examen plus approfondi, mais qu’elles soient finalement mieux acceptées à mesure que la durée et la complexité de la transition énergétique seront mieux comprises par les propriétaires d’actifs. Les incitations fiscales non plafonnées dans le cadre de la loi sur la réduction de l’inflation aux États-Unis entraîneront une adoption plus rapide des technologies propres dans ce pays. Nous nous attendons par ailleurs à de nouvelles réglementations et activités de la part des banques centrales et des régulateurs de l’UE, notamment en ce qui concerne le mécanisme d’ajustement carbone aux frontières de l’UE.
  • Pourquoi est-ce important pour les investisseurs

Nous pensons que les attentes vont changer : les mesures théoriques à long et moyen terme, telles que les objectifs scientifiques de décarbonisation, seront devancées par une plus grande attention aux dépenses d’investissement et d’exploitation permettant d’atteindre ces objectifs. Une grande partie des technologies vertes étant encore naissante et non éprouvée, les incitations financières peuvent servir de catalyseur pour que les entreprises investissent dans des secteurs encore peu avancés en termes de transition énergétique tels que le ciment, l’acier, l’aviation, le transport maritime et l’alimentation.

L’innovation qui en résultera dans les technologies climatiques offrira des opportunités aux investisseurs désireux d’aligner leurs portefeuilles sur la transition énergétique.

Tendance #2

Les positions acheteuses sur les valeurs technologiques et vendeuses sur le pétrole ne vont plus suffire Carmignac Il était facile de paraître durable dans l’ère de l’argent facile après la crise, durant laquelle la croissance était généreusement récompensée. Le portefeuille typique acheteur sur les valeurs technologiques et vendeur sur l’énergie est ainsi devenu le modèle en matière de durabilité en raison de son faible niveau d’externalités négatives facilement mesurables, telles que les émissions de carbone, et de son exposition positive à des technologies de pointe qui amélioraient la vie des gens. Nous pensons que cette approche quelque peu superficielle cessera de fonctionner à l’avenir, en raison de la hausse des attentes des investisseurs institutionnels, de la réglementation et d’un environnement de marché différent.
  • Pourquoi est-ce important pour les investisseurs

Nous nous attendons à ce que les portefeuilles présentés comme ayant des caractéristiques durables démontrent clairement un alignement avec les besoins des clients, l’additionnalité ou les résultats qu’ils fournissent et dans quelle mesure les critères ESG sont pris en compte d’un point de vue financier et non financier.

En outre, nous pensons que la nécessité de présenter des résultats positifs en matière d’engagement ne sera plus un bonus mais deviendra une exigence de base.

Tendance #3

Des définitions passées au crible Carmignac Ces deux dernières années, l’investissement durable est devenu un défi réglementaire avec l’introduction des exigences de l’UE sur la publication d’informations en matière de finance durable (SFDR) et de la taxonomie de la finance durable. Cette tendance des autorités réglementaires à essayer de comprendre l’interaction entre les systèmes financiers, environnementaux et sociaux, et les différents objectifs d’investissement, se concrétisera par l’examen minutieux de la manière dont les gestionnaires d’actifs interprètent la réglementation.
  • Pourquoi est-ce important pour les investisseurs
La réglementation va évoluer pour apporter une définition plus précise de l’investissement durable. Nous nous attendons également à ce qu’il y ait un examen plus approfondi et des orientations supplémentaires sur la définition des fonds relevant de l’article 8 du SFDR.

Tendance #4

  • L’évolution des attentes en matière d’obligation fiduciaire et de matérialité
Carmignac Il existe une évolution de plus en plus marquée dans la définition de l’obligation fiduciaire, qui va du patrimoine des actionnaires au bien-être des actionnaires, accompagnée de la montée du capitalisme des parties prenantes. Cela signifie que les investisseurs institutionnels s’attendent de plus en plus à ce que les gestionnaires d’actifs tiennent compte du concept de double matérialité, dans lequel les conséquences des questions environnementales et sociales sur la performance d’une entreprise, ainsi que l’impact de l’entreprise sur l’environnement et la société, sont considérées comme significatives.
  • Pourquoi est-ce important pour les investisseurs
Nous devons nous attendre à ce que les clients et les autorités de réglementation parlent des questions ESG qui semblent moins pertinentes pour la valorisation d’une entreprise à court terme, mais qui sont importantes pour la prise de décisions à long terme des propriétaires d’actifs.

Tendance #5

Politisation de l’ESG Aux États-Unis, l’ESG a été attaqué par des politiciens des deux bords. Pour la droite, l’ESG représente une cabale politique qui fausse les marchés et retire dangereusement les financements d’industries de première importance telles que l’énergie et la défense. Pour la gauche, l’ESG est le dernier jeu concocté par Wall Street pour obtenir des commissions plus élevées en utilisant le greenwashing. Bien que les arguments soient souvent erronés, simplistes ou trop réducteurs, la critique de l’ESG, à mesure que cette tendance se généralise, imposera des approches de meilleure qualité et une plus grande transparence, ce que nous considérons comme un élément positif. Bien que l’agitation politique soit souvent trompeuse en matière d’ESG, nous pensons que ces discussions feront partie de l’actualité, ce qui créera de la confusion pour les clients. Par conséquent, les gestionnaires d’actifs doivent être clairs en ce qui concerne leur philosophie et leur approche d’investissement.
  • Pourquoi est-ce important pour les investisseurs
Nous espérons qu’il sera de plus en plus reconnu que les gestionnaires d’actifs individuels ou les groupes de gestionnaires d’actifs ont une certaine capacité, mais non pas une capacité illimitée, à atteindre les objectifs ESG à l’échelle du système et que les régulateurs doivent intervenir.

Tendance #6

La résurgence du scénario de décroissance Carmignac Les deux théories économiques dominantes en matière de durabilité se concentrent soit sur la décroissance, soit sur la croissance verte. Selon la théorie de la croissance verte, il est possible de développer des indicateurs traditionnels comme le PIB tout en atteignant des niveaux de pollution et de vie acceptables à l’échelle mondiale. La théorie de la décroissance estime que la consommation de ressources doit diminuer pour permettre à la société de vivre sous un plafond écologique. Tout au long de 2022, le discours sur la décroissance a pris de l’ampleur en raison de l’inefficacité perçue de la croissance verte. À moins que la pollution mondiale globale ne commence à diminuer, ce qui nous semble peu probable, le discours sur la décroissance commencera probablement à s’infiltrer lentement dans le débat économique général et dans l’élaboration des politiques gouvernementales. Les entreprises fortement exposées aux problèmes de « surconsommation » communément perçus, tels que la fast fashion et le plastique à usage unique, peuvent s’attendre à attirer l’attention des régulateurs, des consommateurs et des clients.
  • Pourquoi est-ce important pour les investisseurs
Jusqu’à présent, les gouvernements ont mis l’accent sur la nécessité pour les entreprises de quantifier leurs émissions, mais l’acceptation plus large de la théorie de la décroissance pourrait se traduire par une approche plus interventionniste. Cela pourrait avoir un impact profond sur les perspectives financières à long terme des secteurs les plus concernés.

Tendance #7

Un élargissement de l’ordre du jour Carmignac L’ESG a été dominé par la réglementation du climat et des marchés financiers en 2022. Nous pensons que l’accent sera désormais mis sur des thèmes plus larges de la biodiversité, en considérant les limites planétaires plutôt que des mesures environnementales spécifiques et des questions sociales telles que la sécurité alimentaire, la résistance aux antimicrobiens et les monopoles.
  • Pourquoi est-ce important pour les investisseurs
Nous pensons que les gestionnaires d’actifs devront démontrer leur performance par rapport aux limites ou aux budgets de capital naturel, plutôt que par rapport à des mesures de performance absolue. Cela se produit déjà dans une certaine mesure par le biais d’initiatives telles que les budgets carbone de l’UE pour les fonds et le Groupe de travail sur la publication d’informations financières liées à la nature, mais nous nous attendons à ce que ce processus s’accélère. L’accent mis sur des sujets sociaux plus vastes ouvrira la porte à des débats difficiles où il y aura moins de solutions « gagnant-gagnant » pour le capital financier, naturel et social. Il nous faudra aller vers des compromis qui nécessiteront une navigation prudente.
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