SCPI de rendement : Est-ce encore le moment d’investir ?

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En 2019, tout comme au début de l’année 2020, les SCPI étaient le véhicule d’investissement immobilier le plus couru. Qu’en est-il en mai 2021 ? Un an après le début de la crise du Covid, est-ce encore pertinent d’investir dans les SCPI de rendement ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Quel est le contexte ?

Rappelons que les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ce sont donc, en quelques sortes, de très grosses SCI avec une fiscalité transparente pour leurs associés.

Les SCPI sont utilisées tout à la fois pour de l’immobilier résidentiel, souvent à finalité fiscale (Pinel, Malraux, Déficit Foncier) et pour de l’immobilier de bureaux ou commerces. C’est bien cette deuxième catégorie qui nous intéresse aujourd’hui. La première existe toujours mais a bien souvent été l’objet de déception de la part des investisseurs (liquidité, rendement, moins-values).


Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Les SCPI de rendement sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers locatifs de type bureaux, commerce, entrepôts, etc… Les rendements de ces SCPI sont relativement élevés, généralement supérieur à 4% nets avant impôts et prélèvements sociaux, et jusqu’à 6% pour les mieux disant. Depuis la crise de 2008, la pierre-papier a ainsi connu un très grand succès dans une période de taux d’emprunt bas avec un rendement escompté prometteur, une accessibilité du prix des parts et un actif plébiscité par nos concitoyens.

Mais en 2020, la crise sanitaire et la crise économique ont-elles rebattu les cartes de ces investissements ?

L’année 2020 aura été relativement favorable aux SCPI.

Pour les porteurs de parts, l’année s’annonçait relativement inquiétante avec notamment le Président de la République Française qui annonçait, en mars 2020, que les loyers commerciaux pourraient être négociés voire reportés.

En réalité, les gestionnaires de SCPI ont manifestement très bien choisi leurs locataires et ont parfaitement négocié avec ceux qui en éprouvaient le besoin. L’année 2020 se termine donc avec un rendement moyen de 4.12% alors que l’on pouvait craindre le pire avant le 3ème trimestre. Certaines SCPI diversifiées (même exposées aux bureaux) ont même pu offrir des rendements compris entre 4.71% et 6.02%, Interpierre Chez Paref Gestion et Vendôme Régions chez Norma Capital par exemple.

Pour savoir comment choisir une SCPI de rendement, nous pouvons retenir le critère de la taille et celui de la diversification des actifs.

Nous préférons généralement des SCPI pas trop importantes en taille et ce afin que les gestionnaires puissent s’intéresser à des actifs de taille plus modeste que leurs concurrents très gros. En effet, des actifs de moins de 20M€ ne vont probablement pas être la cible de SCPI qui collectent plusieurs centaines de millions par an. On peut dès lors espérer que la pression sur les prix sera moins forte à la hausse, en clair que la SCPI paiera moins cher l’actif.

Le second critère, celui de la diversification, est double. Nous visons une diversification des actifs : bureaux, commerces, entrepôts. Et la crise que nous vivons nous démontre bien l’intérêt de ne pas avoir trop priorisé une typologie de biens.

La diversification géographique est également un atout, à la fois par région et entre centre-ville et grandes zones marchandes en périphérie. C’est par exemple un enseignement de la crise dite des « gilets jaunes ».

Sans que cela soit un conseil d’investissement à proprement parler, nous considérons que les SCPI de rendement Epargne Pierre de Altand Voisin, Interpierre de Paref Gestion et Vendôme Régions de Norma Capital sont complémentaires et peuvent donc être investies concurremment sur un même portefeuille.

Nous privilégions le crédit dès lors que vous investissez en pleine propriété (ce ne serait pas le cas en matière de nue-propriété) et que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires à court terme. Pour mémoire, l’immobilier même papier suppose une durée d’investissement longue de plus de 10 ans.

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Par Céline Cherqui -Fondatrice de OneWay
Quand utiliser la rétrospective KISS ? Dès que votre équipe a besoin de se redynamiser, de tester de nouvelles idées ou de nouvelles approches. Prenons l’exemple d’une équipe recrutement qui recherche des candidats. Les membres de cette équipe peuvent se réunir une fois par mois pour réfléchir à certaines de leurs pratiques : messages envoyés aux candidats, questions posées en entretiens, pitch de présentation de leur société ou du poste à pourvoir. Ok, mais comment l’utiliser ? Il vous faut :
  • Un mur, un tableau blanc ou un paperboard.
  • Des post-it (en quantité suffisante car 1 idée = 1 post-it), des stylos
  • Une équipe, un facilitateur
  • Et une trentaine de minutes
Dans un premier temps, le facilitateur rappelle les règles de bienveillance dans lequel doit se dérouler cet atelier pour que chacun se sente à l’aise et puisse partager ses idées :
  • Respecter les opinions et les points de vue des autres,
  • Eviter de les interrompre, de rejeter ou d’évaluer leurs idées,
  • Faire preuve d’honnêteté et transparence par rapport aux problèmes posés,
  • Donner la priorité aux objectifs de l’équipe,
  • Faire en sorte que la session soit courte et concentrée.
Il partage ensuite le tableau en 4 parties, puis, invite chaque participant à mener une réflexion individuelle sur les 4 thèmes suivants :
  • Keep : ce que l’on garde. Le participant met en évidence les choses qui fonctionnent et qui doivent absolument être conservées dans l’équipe.
  • Improve : ce qu’on devrait améliorer très rapidement. Le participant remonte un axe d’amélioration à tester sur une pratique existante.
  • Start : ce qu’on devrait commencer très rapidement. Le participant partage une idée à mettre en place afin d’améliorer le fonctionnement de l’équipe.
  • Stop : ce qu’on devrait supprimer très rapidement. Le participant identifie quelque chose qui le dérange et que l’équipe ne doit plus continuer de faire.
Le facilitateur donne une dizaine de minutes à chaque participant pour écrire ses idées. Une fois cette étape de réflexion individuelle terminée, il propose aux participants de présenter leurs idées et d’aller positionner leurs post-it sur le tableau KISS. Au fur et à mesure des présentations et pour améliorer la lisibilité des différentes idées soulevées par l’équipe, il est intéressant de rassembler les post-it par sujet. Les participants peuvent interagir, mais la discussion ne doit pas déborder sur la recherche de solution. Ce partage doit les amener à avoir des idées d’amélioration que personne n’avait eu individuellement. Dans l’idéal cette étape dure une dizaine de minutes. Chaque participant est alors invité à voter pour prioriser les sujets à traiter. En règle générale, les 3 sujets les plus plébiscités par l’équipe sont retenus et chaque action est attribuée à un responsable qui détermine une échéance de réalisation. Vous l’aurez compris : proposer chaque mois une rétrospective KISS, permettra à votre équipe de tester de nouvelles idées, valider que leurs pratiques sont toujours efficaces et performantes et leur permettra surtout d’être une équipe plus soudée. 📞 Si cet article vous a donné des idées pour fédérer vos équipes et les rendre plus performantes mais que tout reste encore un peu flou, … Pas de panique, je vous accompagne pas à pas sur toutes les problématiques recrutement que vous pourrez rencontrer. Céline Cherqui – Directrice Recrutement – OneWay
Dans beaucoup de pays économiquement avancés, la main-d’œuvre manque alors que les prévisions évoquent une croissance économique faible, voire négative. Ce manque trouve ses origines dans les effets très divers et encore incorrectement appréhendés de la pandémie couplés au vieillissement de la population et dans le nouveau régime d’inflation. Par Frédéric Leroux – Responsable Équipe Cross Asset, Gérant chez Carmignac
Source : Conseil des gouverneurs de la Réserve fédérale des États-Unis, 3 Mars 2023
Source : Conseil des gouverneurs de la Réserve fédérale des États-Unis, 3 Mars 2023
Comme le montre par exemple le graphique issu des travaux de la Réserve fédérale, le Covid a accéléré les départs à la retraite aux États-Unis, témoignage d’une volonté de changement de mode de vie rendu possible par une épargne excédentaire gonflée par les plans de soutien aux ménages et par la réduction forcée de la consommation pendant deux ans. Cette retraite anticipée contribue à une baisse marquée du taux de participation de la population active, accentuée par la réduction du nombre de ménages à deux revenus et aggravée par le développement du travail à temps partiel, significatifs également d’un changement d’aspirations : la valeur travail n’est plus ce qu’elle était. La pandémie a aussi généralisé le télétravail, dont il reste encore à mesurer la productivité dans la durée, après l’enthousiasme qu’il a initialement suscité. Toute baisse impliquerait un besoin accru de main-d’œuvre, déjà aggravé, semble-t-il, par une importante indisponibilité liée aux cas de Covid long. Au-delà de ce facteur sociologique, le coronavirus a également sensiblement réduit l’immigration ; comment optimiser les politiques migratoires à l’ère des relocalisations de productions stratégiques et du vieillissement concomitant de la population qui réduit la main-d’oeuvre disponible ? Quelle doit être la durée d’une vie active dans le contexte d’une démographie vieillissante ? Le cas japonais où vieillissement a rimé avec plein-emploi et activité économique léthargique doit nous interroger. Cette volatilisation de la main-d’œuvre vient réduire celle encore très occupée eu égard au niveau d’activité économique. Il semble en effet qu’en période d’inflation le marché du travail reste robuste très longtemps lors des ralentissements économiques – voire des récessions –, car la croissance du chiffre d’affaires des entreprises permise par la hausse des prix masque la réalité de l’affaiblissement des volumes de vente et retarde la décision de réduire la voilure, notamment en licenciant. L’ajustement du marché du travail est tardif et brutal en récession inflationniste.

L’inévitable retour des fins de mois difficiles et la prise en compte de la prochaine chute de l’activité contribueront à normaliser partiellement le marché du travail mais n’effaceront les effets ni des aspirations sociologiques nouvelles, ni du vieillissement. La main-d’oeuvre restera structurellement rare.

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