Résidence secondaire : investissement rentable ou à fonds perdus ?

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Au retour de ces congés estivaux et après deux années si compliquées, beaucoup s’interrogent sur la pertinence d’acquérir une résidence secondaire mais est-ce un réel investissement ou une fausse bonne idée ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Concernant la résidence secondaire, deux approches sont possibles : soit mesurer l’investissement versus le coût des vacances en location ou hôtel, ou soit mesurer le plaisir de recevoir dans un bien qui nous appartient. Cette deuxième possibilité ne sera pas traitée car elle vient d’une approche purement subjective. Nous retiendrons donc l’approche économique et patrimoniale.

Hypothèses : Considérons une location de vacances d’une grande maison familiale avec tout le confort durant le mois d’août et retenons un coût global (ménage, location, location voiture, train ou avion) de l’ordre de 25K€ pour une famille de 5 personnes.

Géraldine Métifeux

Si vous deviez acheter votre résidence secondaire, il faudrait donc que ce coût soit relativement équivalent. Nous pourrions même admettre qu’il soit plus élevé puisque vous construisez un patrimoine que vous pourriez mobiliser à terme pour créer des revenus complémentaires ou pour transmettre.

Retenons l’acquisition de cette même maison pour un prix de 700K€. A ce prix, il faudra ajouter les frais de notaire, ameublement et décoration (sans considération de travaux). Le coût d’acquisition serait donc de l’ordre de 800K€. Un crédit de 800K€ sur 20 ans, si on retient un taux d’emprunt de 1.20% (assurance comprise) emporte des mensualités de plus de 3 750€ par mois soit 45K€ par an.

Il faut ajouter l’entretien du bien à l’année (jardinier, pisciniste, EDF, Fibre, etc.) ainsi que les taxes afférant au bien. Considérons un coût annuel de l’ordre 8K€.

Ce qui implique donc un effort d’épargne de l’ordre de 53K€ soit 28K€ de plus que dans notre hypothèse de vacances estivales.

Comment rentabiliser cet investissement ?

Ce qui vient le plus naturellement à l’esprit est de louer le bien quand vous ne l’occupez pas.

Imaginons que vous puissiez le louer un mois en plein été et quelques semaines en basses saisons. Supposons que vous puissiez la louer en haute saison 4 000€ par semaine et 2 000 en basse saison. Nous pourrions considérer que vous seriez vraisemblablement à même de percevoir 28K€ de revenus bruts, soit précisément le delta de trésorerie, le surcoût de cette acquisition.

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs tirés de votre résidence secondaire ?

La nature juridique des revenus est nécessairement meublée donc commerciale. Si vous avez acheté votre résidence secondaire en direct sans structure particulière, il suffira d’obtenir un Siret pour cette activité et déclarer vos revenus en meublé non professionnel. Pour éviter des calculs et des proratas complexes, vous pourriez même avoir intérêt à les déclarer en micro-BIC (sous réserve de ne pas dépasser le seuil de 72.6K€ de recettes par an).

Mais vous pouvez également envisager d’acquérir votre résidence secondaire soit via une SCI à l’IS soit via une SARL à l’IR. Dans ces cas, vous pourriez envisager de vous louer le bien au lieu de vous octroyer un droit de jouissance gracieux. Cela permettrait sous certaines réserves de pouvoir amortir le bien et le mobilier dans sa totalité. Pour trancher entre telle ou telle forme de détention, ce sera naturellement du cas par cas. Votre conseil en gestion de patrimoine peut parfaitement vous accompagner pour éclairer votre choix.

En résumé, une résidence secondaire peut ne pas emporter trop de frais sous réserve que vous acceptiez de la louer en partie.

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La crise du logement en France, et plus particulièrement dans la zone tendue du Grand Paris, est un enjeu majeur qui ne peut plus être ignoré. Les entreprises ont désormais décidé de prendre position et de jouer un rôle actif dans la résolution de ce défi croissant. En effet, elles ont compris que l’aide au logement des salariés représente un puissant levier pour attirer et fidéliser leurs collaborateurs. C’est dans cette optique que Paris-Île de France Capitale Économique (PCE) aux côtés de SOFIAP, filiale de La Banque Postale, ont lancé un groupe de travail présidé par Xavier Lépine (PCE) et Laurent Permasse (SOFIAP). L’objectif de ce groupe de travail est de faciliter la mise en place de dispositifs efficaces, rapides à mettre en œuvre et qui renforcent l’attractivité des entreprises. Les premiers résultats de ce groupe de travail seront présentés publiquement lors d’une conférence intitulée « Crise du logement et emploi : et si l’entreprise faisait partie de la solution ? ». Cet événement se tiendra le 19 décembre à la Chambre de Commerce et d’Industrie Paris-Île de France et rassemblera des entreprises déjà engagées dans des solutions innovantes. De plus, un benchmarking international des solutions en matière de logement des salariés sera également présenté. Nous vous invitons donc à participer à cette conférence et à découvrir comment votre entreprise peut contribuer à résoudre la crise du logement tout en renforçant son attractivité. Vous aurez l’opportunité d’échanger avec des experts, des représentants d’entreprises et des acteurs clés dans ce domaine. De plus, si votre entreprise est intéressée par les dispositifs RH innovants et souhaite rejoindre le mouvement, nous vous encourageons à candidater pour participer à notre groupe de travail. Vous pourrez ainsi contribuer à la réflexion et collaborer avec d’autres entreprises engagées dans des solutions concrètes. Pour vous inscrire à l’événement, CLIQUEZ ICI Ensemble, nous pouvons faire la différence et trouver des solutions efficaces pour résoudre la crise du logement tout en renforçant l’attractivité de nos entreprises.
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