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Résidence secondaire : investissement rentable ou à fonds perdus ?

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Au retour de ces congés estivaux et après deux années si compliquées, beaucoup s’interrogent sur la pertinence d’acquérir une résidence secondaire mais est-ce un réel investissement ou une fausse bonne idée ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Concernant la résidence secondaire, deux approches sont possibles : soit mesurer l’investissement versus le coût des vacances en location ou hôtel, ou soit mesurer le plaisir de recevoir dans un bien qui nous appartient. Cette deuxième possibilité ne sera pas traitée car elle vient d’une approche purement subjective. Nous retiendrons donc l’approche économique et patrimoniale.

Hypothèses : Considérons une location de vacances d’une grande maison familiale avec tout le confort durant le mois d’août et retenons un coût global (ménage, location, location voiture, train ou avion) de l’ordre de 25K€ pour une famille de 5 personnes.

Géraldine Métifeux

Si vous deviez acheter votre résidence secondaire, il faudrait donc que ce coût soit relativement équivalent. Nous pourrions même admettre qu’il soit plus élevé puisque vous construisez un patrimoine que vous pourriez mobiliser à terme pour créer des revenus complémentaires ou pour transmettre.

Retenons l’acquisition de cette même maison pour un prix de 700K€. A ce prix, il faudra ajouter les frais de notaire, ameublement et décoration (sans considération de travaux). Le coût d’acquisition serait donc de l’ordre de 800K€. Un crédit de 800K€ sur 20 ans, si on retient un taux d’emprunt de 1.20% (assurance comprise) emporte des mensualités de plus de 3 750€ par mois soit 45K€ par an.

Il faut ajouter l’entretien du bien à l’année (jardinier, pisciniste, EDF, Fibre, etc.) ainsi que les taxes afférant au bien. Considérons un coût annuel de l’ordre 8K€.

Ce qui implique donc un effort d’épargne de l’ordre de 53K€ soit 28K€ de plus que dans notre hypothèse de vacances estivales.

Comment rentabiliser cet investissement ?

Ce qui vient le plus naturellement à l’esprit est de louer le bien quand vous ne l’occupez pas.

Imaginons que vous puissiez le louer un mois en plein été et quelques semaines en basses saisons. Supposons que vous puissiez la louer en haute saison 4 000€ par semaine et 2 000 en basse saison. Nous pourrions considérer que vous seriez vraisemblablement à même de percevoir 28K€ de revenus bruts, soit précisément le delta de trésorerie, le surcoût de cette acquisition.

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs tirés de votre résidence secondaire ?

La nature juridique des revenus est nécessairement meublée donc commerciale. Si vous avez acheté votre résidence secondaire en direct sans structure particulière, il suffira d’obtenir un Siret pour cette activité et déclarer vos revenus en meublé non professionnel. Pour éviter des calculs et des proratas complexes, vous pourriez même avoir intérêt à les déclarer en micro-BIC (sous réserve de ne pas dépasser le seuil de 72.6K€ de recettes par an).

Mais vous pouvez également envisager d’acquérir votre résidence secondaire soit via une SCI à l’IS soit via une SARL à l’IR. Dans ces cas, vous pourriez envisager de vous louer le bien au lieu de vous octroyer un droit de jouissance gracieux. Cela permettrait sous certaines réserves de pouvoir amortir le bien et le mobilier dans sa totalité. Pour trancher entre telle ou telle forme de détention, ce sera naturellement du cas par cas. Votre conseil en gestion de patrimoine peut parfaitement vous accompagner pour éclairer votre choix.

En résumé, une résidence secondaire peut ne pas emporter trop de frais sous réserve que vous acceptiez de la louer en partie.

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Beaucoup de choses ont été écrites et théorisées sur la RSE. La Loi PACTE, promulguée le 22 mai 2019, a consacré la RSE dans le Code civil (Article 1833). Le Covid a accéléré les attentes sociétales en matière de santé et d’environnement… En fait, aujourd’hui, la RSE est devenue un sujet incontournable pour toutes les organisations, y compris pour les PME et ETI. Mais comment faire pour avancer sur ces sujets quand on est une petite entreprise, déjà en proie à ses problématiques opérationnelles du quotidien ? Il y a plusieurs stratégies dont une qui mérite vraiment d’être explorée; celle de la gamification. Par Pierre-Alain Gagne – Gérant Co-Fondateur de DOWiNO Des budgets et des ressources faibles pour la RSE Comme le montre le Baromètre 2022 de la RSE réalisé par Vendredi, les PME et les ETI accordent un budget très faible à leur plan d’action RSE : 60% des PME et 35% des ETI y consacrent moins de 20 000€ par an. C’est la même chose en termes de ressources humaines où il est rare dans ces structures d’avoir des personnes entièrement dédiées à ces sujets (Responsable RSE, Mission Handicap, chargé de projet RSE…). Le temps manque donc pour mettre en place et piloter les actions dans ces structures.  Pourtant, quand on sait que 93% des personnes qui se sont engagées sur le sujet souhaitent poursuivre leurs actions car elles donnent du sens à leur travail, cela fait réfléchir (Étude du Collectif de l’engagement, 2022) ! D’un autre côté, on ne parle pas de RSE comme on parle d’un sujet métier par exemple. Sur ces sujets (handicap, sexisme, impact carbone, prévention…), il ne s’agit souvent pas uniquement de transmettre des informations et des connaissances brutes mais plutôt d’éveiller les consciences ! Car c’est cet éveil des consciences qui permettra la mise en action individuelle et collective… Quelles solutions ont les PME/ETI pour avancer sur le sujet de la RSE ? Du coup, les PME et ETI doivent redoubler d’inventivité pour trouver des solutions engageantes à moindre coût ! Et pour cela, elles doivent piocher dans des outils existants qui leur permettront d’animer leur RSE tout au long de l’année et auprès de tous leurs salariés ! Voici quelques exemples d’outils très pertinents pour aller dans ce sens : Les fresques et les ateliers Ces ateliers collectifs sont d’excellents moyens de sensibiliser et de favoriser la cohésion d’équipe ! Fresques (fresque du climat, du numérique, de l’eau…), l’atelier 2 tonnes, ateliers sur les Violences sexistes et sexuelles… ces ateliers d’une durée de 2-3h ont l’avantage de mêler sensibilisation et Team Building et de mêler une réflexion à la fois individuelle et collective ! Car une équipe soudée autour des sujets RSE, c’est la sécurité d’avancer sur votre plan d’action ! Les plateformes RSE Ces plateformes comme Vendredi, Micro-don ou encore Zei cumulent plusieurs fonctionnalités allant de l’évaluation de la RSE d’une entreprise, à son pilotage opérationnel et à l’engagement des collaborateurs sur un plan d’actions précis (arrondi sur salaire, soutien aux associations, sensibilisation etc…). Leur point fort est de pouvoir suivre au quotidien l’ensemble des actions des salariés et de communiquer leurs résultats au sein d’une même plateforme ! Les serious games RSE Le serious game (ou gamification) est un format intéressant pour parler de RSE car il permet justement de faire jouer le levier émotionnel important sur ces sujets. En se mettant dans la peau de personnages au caractère bien trempé, en suivant une intrigue particulière, la gamification permet de parler du sujet en contournant un peu les freins et biais cognitifs que chacun peut avoir. Par exemple, The Impact Agency, la gamme de serious games RSE clé en main propose une sensibilisation originale et divertissante. Plongés dans les aventures d’une agence de détectives privés, vos équipes sont amenées à prendre du recul et à s’interroger sur différentes thématiques (QVT, santé mentale, égalité professionnelle, numérique responsable…) mais également à résoudre une enquête au suspense haletant ! Toutes ces solutions de gamification sont à la fois clés en main et personnalisables selon vos enjeux et vos besoins spécifiques. Elles sont donc tout à fait abordables pour des PME-ETI et permettent de lancer une démarche RSE à moindre coût ! S’agissant de solutions digitales, le suivi est également facilité grâce à des interfaces de données et de reporting en ligne. Alors prêts à faire de la RSE une expérience ludique et positive pour vos équipes ? Car pour aller plus loin dans la RSE, sensibiliser et mobiliser ses salariés n’est pas une option : c’est une nécessité ! Au final vous en sortirez gagnants… et le monde aussi !    
La veille en intelligence économique
La veille, pilier de l’intelligence économique, offre aux décideurs une longueur d’avance en identifiant les signaux faibles. Elle leur permet ainsi d’anticiper leurs défis et leurs opportunités, et ce, quel que soit le secteur d’activité ou la taille de l’entreprise. Par David Malicorne et Alexandre Kahn Diriger une entreprise c’est, à divers degrés, maîtriser son environnement. Le contrôle de l’information, qu’elle soit d’origine interne ou externe est primordial, ce qui fait de l’intelligence économique un guide dans sa capacité à décider. La veille comme outil d’aide à la décision Qu’elle soit économique ou concurrentielle, la veille consiste à surveiller, identifier et collecter des informations utiles pour son activité. Elle implique d’être en éveil sur un ou plusieurs sujets d’intérêt et d’être averti automatiquement lorsqu’une information utile surgit. À l’inverse des études marketing analysant les actions passées, la veille se pose comme un outil offrant une information en continu. Capable de s’intégrer dans une multitude de contextes et d’enjeux, elle est avant tout un support d’aide à la décision pour les dirigeants d’entreprise. Elle s’adresse aux entreprises de toutes les tailles – selon les mots de l’ancien directeur du renseignement au sein de la DGSE Alain Juillet, l’intelligence économique est adaptée à toute structure, « de la grande multinationale à la boulangerie du coin ». La veille est donc un des maillons indispensables aux défis primordiaux des entreprises : innover, gérer le risque et optimiser ses ressources. Innover, d’abord, via l’identification des nouvelles pratiques concurrentielles, des nouveaux modes de consommation ou des évolutions réglementaires. Gérer le risque, ensuite, en demeurant informé de son environnement. Nouvel entrant sur le marché, percée technologique d’un concurrent existant, partenaire commercial accusé de pratiques illégales, changements soudains des besoins clients… La possibilité d’être informé en amont de l’évolution d’un risque, qu’il faudra avoir identifié au préalable, est une première étape pour adopter les changements stratégiques et demeurer compétitif. Enfin, optimiser les ressources. Les PME et ETI en recherche d’économie peuvent identifier des avantages concurrentiels et ainsi conforter leur assise en investissant sur leurs points forts. Elles peuvent aussi orienter leur capital sur les domaines où elles sont en retard afin de rattraper celui-ci et se maintenir dans la course. Si chacun peut être convaincu de l’utilité d’intégrer la veille à ses dispositifs, aujourd’hui retenons que 90 % des actions hostiles d’intelligence économique sont remportées, selon Nicolas Moinet, praticien-chercheur en intelligence économique… Veiller, c’est maîtriser son environnement En effet, prendre rapidement conscience d’une menace peut changer la donne. Ce fut par exemple le cas d’une entreprise canadienne, qui en 2021 a été confrontée à la concurrence déloyale d’un nouvel entrant. Ce fabricant de châssis porte-conteneurs voyait ses parts de marché fondre rapidement. Pour cause : un concurrent chinois pratiquant des prix cassés, à la faveur de subventions (illégales) de son gouvernement. En veillant les actualités de son marché, l’entreprise canadienne aurait pu identifier le développement de ce concurrent, y apporter une vigilance particulière en adaptant son dispositif de surveillance. De plus, une veille sur les tarifs pratiqués lui aurait permis de conclure rapidement à un dumping. Outre la détection des menaces sur son marché intérieur, la connaissance des risques internationaux peut aussi s’avérer capitale. L’instabilité géopolitique a un impact direct sur bon nombre d’entreprises et la guerre en Ukraine en est l’exemple le plus significatif. Du jour au lendemain, l’approvisionnement nécessaire à la production de produits de tout type a été lourdement ralenti voire interrompu. Selon une étude du Conseil national des achats, 26% des entreprises françaises ont élaboré un plan d’achats spécifique en cas d’invasion de Taïwan par la Chine. Face à ces aléas pouvant paraître lointains, l’usage de la veille permet aux entreprises d’être informées des actualités géopolitiques sur des zones distinctes. Ainsi elles peuvent identifier et se prévaloir des risques liés à leurs fournisseurs. La veille naît de la stratégie Avant d’évoquer les outils de veille, il est important de définir sa stratégie. Que l’on soit une PME, une ETI ou un grand groupe, la mise en place d’une veille nécessite en amont de se poser trois questions. Tout d’abord, quels types d’informations je recherche ? Pour me développer, ai-je besoin d’informations spécifiques sur un sujet distinct ou ai-je principalement besoin de me tenir informé des actualités d’un domaine, d’un secteur ? Ensuite, quelle est la temporalité de ma veille ? Ai-je besoin de veiller mon environnement sur un temps long, ou faut-il que je me focalise sur un sujet à forts enjeux pendant une période donnée ? Enfin, quelles ressources humaines et financières puis-je y allouer ? En tant que chef d’entreprise, ai-je les moyens de mobiliser des forces vives à temps plein ou est-ce que ma veille doit être simple et capable d’alimenter mes équipes en informations ? Une fois le cadre de la veille défini, vient la question des outils. Qu’elles soient payantes, partiellement ou entièrement gratuites, les solutions ne manquent pas. Du côté des leaders du marché, on trouve des outils de veille automatisée capables de suivre une multitude de sources et de générer des newsletters concises et sur mesure. Ces solutions sont, néanmoins complexes à mettre en place et coûteuses. Mais il existe aujourd’hui un large éventail d’outils peu onéreux, facile à programmer et à utiliser, soi-même. À condition d’être un minimum initié aux méthodes et fonctionnalités de la veille. S’entourer d’experts en veille est-il obligatoire ? La veille, ce sont des méthodes, des pratiques, des outils. C’est aussi un état d’esprit : être curieux, rester attentif à ce qui se passe dans son environnement. L’exercice de la veille peut être directement pratiquée par le chef d’entreprise, qui dispose de ses propres sources d’informations, notamment par le réseau ou son expertise sectorielle. Toutefois, les acteurs spécialisés offrent des modèles de veille qui s’adaptent à chaque secteur, modèle et budget. Ils possèdent des méthodologies et des savoir-faire permettant de concevoir des veilles exhaustives, à même d’identifier des signaux faibles dans des environnements complexes. Recourir à des experts en veille offre ainsi la garantie de capter toute information clé. Dans la grande famille de l’intelligence économique, la veille constitue la première brique. Elle permet de mettre en exergue les zones de risque et d’opportunité devant être identifiées en amont de toute action plus spécifique. Elle s’articule par exemple avec les exercices d’influence, de lobbying ou de due diligence qui s’en nourrissent
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