Résidence secondaire : investissement rentable ou à fonds perdus ?

24 septembre 2022

Au retour de ces congés estivaux et après deux années si compliquées, beaucoup s’interrogent sur la pertinence d’acquérir une résidence secondaire mais est-ce un réel investissement ou une fausse bonne idée ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Concernant la résidence secondaire, deux approches sont possibles : soit mesurer l’investissement versus le coût des vacances en location ou hôtel, ou soit mesurer le plaisir de recevoir dans un bien qui nous appartient. Cette deuxième possibilité ne sera pas traitée car elle vient d’une approche purement subjective. Nous retiendrons donc l’approche économique et patrimoniale.

Hypothèses : Considérons une location de vacances d’une grande maison familiale avec tout le confort durant le mois d’août et retenons un coût global (ménage, location, location voiture, train ou avion) de l’ordre de 25K€ pour une famille de 5 personnes.

Si vous deviez acheter votre résidence secondaire, il faudrait donc que ce coût soit relativement équivalent. Nous pourrions même admettre qu’il soit plus élevé puisque vous construisez un patrimoine que vous pourriez mobiliser à terme pour créer des revenus complémentaires ou pour transmettre.

Retenons l’acquisition de cette même maison pour un prix de 700K€. A ce prix, il faudra ajouter les frais de notaire, ameublement et décoration (sans considération de travaux). Le coût d’acquisition serait donc de l’ordre de 800K€. Un crédit de 800K€ sur 20 ans, si on retient un taux d’emprunt de 1.20% (assurance comprise) emporte des mensualités de plus de 3 750€ par mois soit 45K€ par an.

Il faut ajouter l’entretien du bien à l’année (jardinier, pisciniste, EDF, Fibre, etc.) ainsi que les taxes afférant au bien. Considérons un coût annuel de l’ordre 8K€.

Ce qui implique donc un effort d’épargne de l’ordre de 53K€ soit 28K€ de plus que dans notre hypothèse de vacances estivales.

Comment rentabiliser cet investissement ?

Ce qui vient le plus naturellement à l’esprit est de louer le bien quand vous ne l’occupez pas.

Imaginons que vous puissiez le louer un mois en plein été et quelques semaines en basses saisons. Supposons que vous puissiez la louer en haute saison 4 000€ par semaine et 2 000 en basse saison. Nous pourrions considérer que vous seriez vraisemblablement à même de percevoir 28K€ de revenus bruts, soit précisément le delta de trésorerie, le surcoût de cette acquisition.

Quelle fiscalité pour les revenus locatifs tirés de votre résidence secondaire ?

La nature juridique des revenus est nécessairement meublée donc commerciale. Si vous avez acheté votre résidence secondaire en direct sans structure particulière, il suffira d’obtenir un Siret pour cette activité et déclarer vos revenus en meublé non professionnel. Pour éviter des calculs et des proratas complexes, vous pourriez même avoir intérêt à les déclarer en micro-BIC (sous réserve de ne pas dépasser le seuil de 72.6K€ de recettes par an).

Mais vous pouvez également envisager d’acquérir votre résidence secondaire soit via une SCI à l’IS soit via une SARL à l’IR. Dans ces cas, vous pourriez envisager de vous louer le bien au lieu de vous octroyer un droit de jouissance gracieux. Cela permettrait sous certaines réserves de pouvoir amortir le bien et le mobilier dans sa totalité. Pour trancher entre telle ou telle forme de détention, ce sera naturellement du cas par cas. Votre conseil en gestion de patrimoine peut parfaitement vous accompagner pour éclairer votre choix.

En résumé, une résidence secondaire peut ne pas emporter trop de frais sous réserve que vous acceptiez de la louer en partie.

Fiscalité Gestion de patrimoine

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Comment choisir un ATS ?

« Le projet n’avance pas, mon manager ne prend pas de réelles décisions, on tourne en rond… ». Ce comportement managérial retarde et démotive les équipes. Mais ce manager a-t-il toutes les informations nécessaires pour faire les bons choix ? En règle générale, plus on a d’informations, plus le choix est simple. Mais, il arrive un moment où on atteint un seuil critique qui nous empêche de prendre des décisions. On a tellement de données en tête que ce trop large choix peut créer une forme d’inertie. Alors comment faire face à cette surconsommation d’informations et comment ne pas atteindre le seuil critique ? Découvrez dans cet article comment utiliser un arbre de décision et mettre en place un ATS quand on doit faire face à un gros volume d’informations. Par Céline Cherqui – Fondatrice de OneWay Quand on achète une voiture, avant de choisir le modèle, on va s’intéresser au prix, à la puissance, aux options. L’un a une bonne puissance mais consomme beaucoup, l’autre est confortable mais plus cher, …On a toutes les informations nécessaires pour choisir mais on ne réussit toujours pas à se décider.

Pour anticiper cette overdose d’informations et le phénomène du hamster qui roule sans cesse dans sa cage, la règle du 40/70 de Powell peut nous aider à récolter les données suffisantes pour prendre nos décisions. La perfection étant l’ennemie des décisions, cette règle stipule qu’il faut entre 40 et 70 % de l’information totale pour prendre une décision. Un arbre de décision est un moyen de classer les informations pour prendre des décisions. Cette méthode permet, grâce à un système de calcul, de trouver le choix le plus approprié. Pour l’appliquer, prenons l’exemple de la mise en place d’un ATS (outil de gestion des candidatures) dans un service recrutement. Avant de débuter votre arbre de décision, notez qu’il est indispensable de se poser des questions de base du type :

A qui est destiné l’outil ? Qui seront les utilisateurs ?
Quel pourra être le budget alloué à cet outil ?
Quels sont les volumes de recrutement ?
Quels sont les objectifs recrutement ? Quelles sont les difficultés rencontrées ?
Quelles fonctionnalités sont indispensables ?

Suivez ensuite cette démarche en 6 étapes :

Etape 1 : Définition de la problématique

Quelle est votre décision ? C’est la racine de votre arbre, de là que part toute votre réflexion. La question principale à laquelle vous voulez répondre : Quel ATS choisir ?

Etape 2 : Définition des thèmes

Quels sont vos grandes options ? Ce sont les branches porteuses de votre arbre, elles représentent vos principaux choix. Pour reprendre notre exemple, les branches porteuses pourraient être les objectifs prioritaires permettant de rendre plus efficace votre service recrutement :

Gestion de l’Expérience des candidats
Gestion du vivier
Gestion du processus d’entretien
Gestion des données et rapports
Organisation générale du recrutement

Etape 3 : Définition des sujets

Quelles sont les possibilités permettant d’affiner les grandes options ? Ce sont les sous-branches de votre arbre, elles sont des extensions de branches. Dans notre exemple, les sous-branches pourraient faire référence aux fonctionnalités indispensables pour étayer chaque objectif : Gestion de l’Expérience des candidats

Site carrière intégré
Multi-diffusions des annonces sur plusieurs plateformes
Facilitation du parcours candidat
Optimisation du processus de candidature pour mobiles

Etape 4 : Définition des critères discriminants

Quels sont les critères importants à prendre en compte pour départager les possibilités qui s’offrent à vous ? Ces critères doivent être quantifiables car ils vous permettront ensuite de faire un calcul. Dans notre exemple, pour quantifier un critère vous pouvez utiliser une note de 0 à 5 (mettez toutes les chances de votre côté en évitant une réponse neutre 😊) Pour chaque sous-branche, choisissez 2 critères discriminants tels que :

Utilité dans mon quotidien
Facilité d’utilisation
Gain de temps

Etape 5 : Calculs

Définissez autant de problématiques (étape 1) que d’ATS en concurrence. Dans notre exemple, nous allons comparer l’ATS X et l’ATS Y ATS X Gestion de l’Expérience des candidats ❏Site carrière intégré

Utilité dans mon quotidien : 4
Facilité d’utilisation : 3
Gain de temps : 3

ATS Y Gestion de l’Expérience des candidats ❏Site carrière intégré

Utilité dans mon quotidien : 4
Facilité d’utilisation : 1
Gain de temps : 0

Additionnez les notes de chaque-sous branche (étape 4)

Etape 6 : Prise de décision

Basez-vous sur les résultats obtenus (étape 5) pour déterminer quel est le meilleur choix. Dans notre exemple, l’ATS X obtient 10 alors que l’ATS Y n’obtient que 5. Répétez l’exercice pour chaque branche de votre arbre et vous saurez quel outil conviendra le mieux à votre problématique. Vous l’aurez compris : L’arbre de décision est une méthode qui facilite notre prise de décision et limite le sentiment d’overdose d’informations 📞 Si cet article vous a donné des idées pour choisir votre ATS mais que tout reste encore un peu flou, …Pas de panique, je vous accompagne pas à pas sur toutes les problématiques recrutement que vous pourrez rencontrer. Céline Cherqui – Directrice Recrutement – OneWay

Recrutement

Valoriser la maternité : une opportunité pour renforcer votre marque employeur

Depuis la crise sanitaire, les collaborateurs ont crié haut et fort leurs exigences en matière de conciliation vie personnelle et professionnelle. Répondre à cette exigence nécessite de repenser le bien-être au travail, en proposant à vos salariés des actions qui améliorent, au quotidien, leur équilibre de vie. Pour cela, il semble pertinent de trouver les causes de « déséquilibre » afin de mener des actions concrètes et adaptées à la réalité de vos collaborateurs… et notamment de valoriser la maternité. Par Anaïs HUBERT – Fondatrice de Humaine Ressource Le retour de congé maternité peut être considéré comme une période sensible de la vie professionnelle de vos salariées, qui viendra bousculer cet équilibre tant recherché. En septembre 2021, une enquête menée par Make Mother Matter révélait que :

52% des mamans interrogées n’étaient pas prêtes à reprendre le travail après leur congé maternité.
96% des femmes se retrouvaient dans l’affirmation suivante : « La société attend de moi que je travaille comme si je n’avais pas d’enfant et que j’élève mes enfants comme si je ne travaillais pas »

Le cadre juridique évolue régulièrement pour renforcer l’égalité professionnelle mais la maternité reste un des principaux freins à l’évolution des carrières des femmes. Est-ce étonnant de voir que, dans un système réformé par l’obligation, les actions menées ne suffisent pas à réduire l’écart entre objectif légal et ressenti individuel ? Dans l’équation de ses réformes systémiques, il est difficile d’y intégrer une réponse adaptée à la pression sociale subie et vécue par les mamans, de manière personnelle. Bien que le retour de congé maternité soit considéré comme normal, il est grand temps de prendre conscience qu’il n’a rien de banal pour les mamans qui le vivent. Au contraire, elles font face à des freins personnels et/ou professionnels dès les premières semaines de reprise. Elles feront face à des obstacles auxquels elles n’étaient pas forcément préparées : adaptation, changement physiologique, évolution des valeurs, surcharge mentale, pression sociale…entrainant culpabilité, frustration, perte de motivation ou pire encore volonté de départ. À l’échelle de votre entreprise, une reprise mal vécue impactera négativement la performance et la cohésion des équipes. Au contraire une réintégration bien pensée et accompagnée aura un intérêt stratégique et financier. Cela accélérera la prise de poste, favorisera la performance et limitera les risques de départ coûteux (indemnité de départ, frais de recrutement, formation d’un nouveau talent…). Depuis de nombreuses années des bonnes pratiques et procédures incontournables sont mises en lumière par les experts des ressources humaines et du management : parcours d’intégration, communication interne, gestion du changement…

Tout savoir sur le congé parental à temps partiel | La Boîte Rose

Plus récemment, l’onboarding, la marque employeur, l’expérience collaborateur ont été valorisés. Les nouveautés d’hier, paraissent aujourd’hui évidentes. La réintégration des collaboratrices après un congé maternité, fait partie des innovations managériales qui seront un jour normalisées… Et si la maternité n’était plus considérée comme un problème, mais comme un nouveau levier de management ? Et si ces difficultés pouvaient être transformées en opportunité ? L’opportunité de renforcer votre marque employeur, tout en consolidant votre politique RSE et QVCT[1], en vous attaquant à cette problématique sociétale. En effet, il est beaucoup plus facile de concilier vie professionnelle et nouvelle vie de maman, dans un contexte de travail considéré par les collaborateurs, comme bienveillant et humain plutôt que dans un environnement soumis au stress et à la pression. L’enjeu étant de renforcer le lien entre votre entreprise et votre collaboratrice, en l’accompagnant dès son retour. Les collaboratrices qui reprennent le travail dans un environnement qui décide de valoriser la maternité, sont non seulement rassurées, mais également fières de faire partie d’une organisation qui est gratifiante et non culpabilisante. Cette politique impactera positivement, à l’interne et à l’externe l’image de votre entreprise. Pour cela il est essentiel de poser des actions qui vont au-delà du cadre légal, et de considérer la maternité comme une solution d’attractivité, afin de se distinguer de ses concurrents et d’attirer des talents de plus en plus exigeants. À l’heure ou la responsabilité sociétale des entreprises est devenue un sujet prioritaire pour un grand nombre d’organisations, valoriser la maternité est une vraie opportunité de renforcer sa marque employeur et de se démarquer. [1] Qualité de vie et des conditions de travail

FINANCE

Marchés des actions : des adages boursiers pour comprendre le présent et ne pas (trop) craindre l’avenir

Ces derniers trimestres ont été très favorables aux marchés actions des économies avancées : +16% pour l’indice Standard and Poor’s 500 et +31% pour l’Euro Stoxx 50 entre fin septembre 2022 et fin avril 2023¹. Quel beau retournement lorsque l’on repense à l’état d’esprit des investisseurs et des épargnants l’été dernier ! Cette belle envolée est-elle « normale » ou relève-t-elle au contraire d’un comportement de marché particulièrement atypique ? Nous donne-t-elle des indications précieuses au-delà des tout prochains mois ?

Carmignac’s Note – Par Frédéric Leroux, Responsable Équipe Cross Asset, Gérant

Cette hausse importante s’est développée après que les marchés ont largement souffert d’un resserrement monétaire sans équivalent dans le passé, exacerbé par les effets initiaux de la guerre en Ukraine sur le prix de l’énergie. Mais quand même ! Ni la proximité généralement anticipée de la fin du resserrement monétaire avant une pause attendue relativement longue, ni la normalisation progressive du fonctionnement économique plusieurs mois après le déclenchement des hostilités, ni même le retournement à la baisse de l’inflation sous-jacente américaine en octobre ne peuvent à eux seuls justifier un tel rebond, qui a effacé en Europe toute la baisse de l’an dernier.

La réduction de l’offre de crédit engendrée par la crise bancaire américaine augmente la probabilité de récession aux États-Unis

En effet, en face de ces trois facteurs incontestablement positifs, il existe un certain nombre de menaces ou de questions non résolues parmi lesquelles des menaces récurrentes, comme les tensions géopolitiques liées à la Chine, le plafond de la dette aux États-Unis, les valorisations boursières américaines jugées élevées, ou plus spécifiques, comme l’équation énergétique. Les effets retard du resserrement monétaire sans précédent sont aussi à prendre en compte. La crise bancaire américaine n’en est-elle pas une matérialisation probante ?

Cet environnement économique qui offre un sérieux challenge sans affecter négativement les marchés ne constitue pas pour autant une situation anormale. Tout au plus reflète-t-il une évolution paradoxale des marchés qui se comportent davantage en fonction d’un positionnement extrême des investisseurs que des effets présumés des informations macro-économiques ou géopolitiques qui leur parviennent en continu. Le resserrement monétaire de 2022-2023 et les inquiétudes relatives à la guerre en Ukraine ont créé, par les ventes qu’elles ont suscitées, un positionnement extrêmement négatif à l’égard des marchés actions ; trop négatif eu égard aux flux de nouvelles – même défavorables – qui ont accompagné ces deux événements majeurs. Le marché s’était ainsi mis, par son sous-positionnement sur les actions, en position d’« escalader le mur d’inquiétude » – (« A bull market climbs a wall of worry », disent les Anglo-saxons). C’est ainsi qu’un positionnement trop négatif par rapport à la perception instantanée des marchés permet leur ascension. Les retardataires se trouvent forcés d’acheter tous les creux de marchés pour prendre le train en marche. « Buy the dips ! » (« Achetez les creux ! ») est la mentalité qu’il faudrait alors adopter pour ne pas rester au pied du mur. Le mur s’escalade et les creux se comblent par ces achats tardifs et contraints tant que le positionnement reste trop faible ou jusqu’à ce que survienne une vraie surprise négative – préférablement exogène –, comme l’irruption du Covid dans nos vies, début 2020, qui interrompit brutalement l’ascension paradoxale de l’année 2019.

Cette crise bancaire pourra provoquer la baisse des prix tant attendue et apporter le remède au ralentissement économique : le desserrement monétaire

Avec cette lecture, à quoi faudrait-il s’attendre pour les prochains mois, typiques d’une fin de cycle qui tiraille les marchés d’actions entre les espoirs d’une pause dans le resserrement monétaire et la peur d’une dégradation de la conjoncture ? Le positionnement actuel est sensiblement moins négatif qu’au cours de l’été dernier mais il reste de grandes gestions, diversifiées ou alternatives, largement sous-investies qui pourront par leur sous-exposition actuelle aider le marché à poursuivre son ascension.

Au-delà, et compte tenu des menaces qui continuent de peser sur l’économie et les marchés, il faudra que ces derniers puissent transformer de mauvaises nouvelles fondamentales en bonnes nouvelles pour eux-mêmes (« Bad news is good news ! »), comme lors de la décennie précédente où la faiblesse récurrente de l’activité économique garantissait un soutien monétaire et une liquidité favorables aux valorisations. Parmi les inquiétudes énoncées plus haut, la crise bancaire américaine est une candidate possible pour cette transformation de mauvaises nouvelles en bonnes nouvelles. En réduisant l’offre de crédit et en forçant la Banque centrale américaine à injecter en masse de la liquidité dans le système financier, cette nouvelle crise pourrait apporter simultanément ce que le marché attend (une baisse de l’activité pour pousser les prix à la baisse) et le remède à cette faiblesse économique : le desserrement monétaire par les banques centrales. Le paradoxe d’un marché en ascension malgré des fondamentaux menaçants pourrait alors se poursuivre tant qu’une profonde récession serait évitée.

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