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Droit à l’oubli et prêts immobiliers : les nouvelles règles

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Depuis le 1er juin 2022, les règles qui touchent à l’assurance emprunteur souscrite à l’occasion d’un crédit immobilier ont évolué à l’avantage de l’emprunteur, notamment grâce au droit à l’oubli. Petit tour d’horizon.

Par Eric Orsini

Qu’est-ce que le droit à l’oubli ?

Le droit à l’oubli a pour but de permettre d’effacer du dossier médical de l’emprunteur tous les éléments témoignant du cancer dont celui-ci aurait guéri. En d’autres termes, L’emprunteur est en droit de ne pas mentionner la maladie au moment de souscrire un emprunt immobilier et donc de pouvoir accéder à une assurance emprunteur sans surprime.

Jusqu’à présent, les emprunteurs ayant vaincu une maladie étaient considérés par les organismes de crédit comme des personnes présentant des risques de rechutes ou d’accidents supérieurs à ceux de la moyenne des emprunteurs). Cette qualification amenait souvent à un refus de l’assurance de prêt immobilier et donc du crédit immobilier lui-même, ou au mieux entrainait une application de taux majorés avec de lourdes exclusions de garanties.

Prêt Immobilier : Le Droit À L'oubli Entre En Application - Immonot.com

Assurance emprunteur et droit à l’oubli : quoi de neuf ?

De nos jours, les prêts immobiliers accordés par les organismes de crédit sont en général accompagnés par un contrat d’assurance qui couvre les risques de nature à menacer les capacités de l’acquéreur à rembourser (décès, invalidité, perte d’emploi ou incapacité de travail, etc.).

Depuis le 1er juin 2022, ce droit à l’oubli grâce auquel aucune information médicale sur les pathologies cancéreuses ne peut être recueillie par les organismes assureurs bénéficie d’un délai qui ne peut excéder 5 ans après la date de fin du protocole thérapeutique.

La loi va plus loin dans le sens des emprunteurs puisque ceux-ci ne sont plus obliger de subir un questionnaire et à un examen médical si les 2 conditions suivantes sont réunies :

  • La part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit n’excède pas 200 000 € par assuré.
  • L’échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au 60ème anniversaire de l’assuré.

Cette absence de questionnaire médical s’applique aux prêts immobiliers dédiés à des consommateurs pour l’acquisition de biens à usage d’habitation et à usage mixte (habitation et professionnel).

Enfin, la dernière faveur faite aux emprunteur leur permet de résilier à tout moment leur contrat d’assurance-emprunteur pour les offres de prêt émises depuis le 1er juin 2022. Ce droit n’est ouvert aux contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date qu’à partir du 1er septembre 2022.

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Trois exemples concrets :
1. Une PME industrielle exporte du matériel en Angola Facturation en dollars pour contourner la volatilité du kwanza (AOA). Mais entre la commande et le paiement, le dollar se déprécie de 8 % face à l’euro : la marge nette s’effondre. 2. Une ETI signe un contrat de maintenance en Zambie, payé en kwacha (ZMW). Le contrat est signé à 1 EUR = 25 ZMW. Trois mois plus tard, le kwacha chute à 1 EUR = 30 ZMW. Résultat : une perte de 16,7 % sur les flux encaissés localement. 3. Une entreprise agroalimentaire investit au Nigeria. Les profits sont réalisés en nairas (NGN), mais rapatriés en euros. Le gouvernement introduit des restrictions sur l’accès aux devises. Résultat : impossibilité de convertir les profits et blocage des dividendes.

Comprendre les différentes formes de risque de change

• Risque de transaction : lié à l’achat ou à la vente de biens/services en devises étrangères. • Risque de conversion : lors du rapatriement de bénéfices réalisés localement. • Risque économique : impact des variations de change sur la compétitivité prix à moyen/long terme. • Risque de liquidité en devises : difficulté à convertir la monnaie locale en devises fortes (EUR, USD), même si le taux de change est favorable.
Trois cas concrets et chiffrés
Cas 1 – Exportation en Angola (monnaie : Kwanza – AOA) • Une PME facture 500 000 USD à un client local en août 2024. • À la signature, 1 EUR = 1,10 USD. En décembre, 1 EUR = 1,20 USD. • Impact : le paiement reçu équivaut désormais à 416 667 EUR au lieu de 454 545 EUR, soit une perte latente de 37 878 EUR (8,3 % de la transaction). • Origine de la perte : absence de couverture du taux EUR/USD. Cas 2 – Prestations en Zambie (Kwacha – ZMW) • Une ETI facture 1 000 000 ZMW pour une prestation en mars 2024 (1 EUR = 25 ZMW). • Paiement en juin, à 1 EUR = 30 ZMW. • En euros, l’encaissement passe de 40 000 EUR à 33 333 EUR. • Perte effective de 6 667 EUR, soit -16,7 % sur le chiffre d’affaires prévu. Cas 3 – Rapatriement des dividendes au Nigeria (Naira – NGN) • Une filiale locale dégage 100 M NGN de résultat net • À 1 EUR = 1000 NGN, cela représente théoriquement 100 000 EUR. • Mais la banque centrale restreint l’accès aux devises pour les non-résidents : seuls 20 M NGN peuvent être convertis immédiatement. • Reste 80 M NGN immobilisés, exposés à un dévaluation continue : si le taux passe à 1 EUR = 1400 NGN, leur valeur tombe à 57 143 EUR.

Zones monétaires : risques différenciés

• Zone franc CFA (UEMOA / CEMAC) : parité fixe avec l’euro, convertibilité garantie par le Trésor français. Moindre risque de change, sauf en cas de réformes monétaires ou tensions politiques. • Pays à régimes de change flottant ou administré : Nigeria, Angola, Ghana, Zambie, Égypte. Forte volatilité, contrôle des changes fréquent. • Marchés dollarisés (RDC, Zimbabwe) : instabilité chronique des politiques monétaires locales, même en dollar.

Outils de gestion du risque de change

• La facturation en EUR ou USD limite l’exposition directe mais transfère le risque au client ce qui peut être un frein commercial. • Les contrats avec clause d’indexation c’est à dire l’ajustement automatique du prix en fonction de l’évolution d’un taux de change de référence. • La couverture via instruments financiers : • Contrats à terme (forwards) : verrouillent un taux de change à une date future. • Options de change : assurent un niveau de protection tout en laissant une marge de flexibilité. • Swaps de devises : pour les entreprises ayant des besoins croisés en devises (rares chez les PME). Attention : ces outils sont souvent inaccessibles sur les devises illiquides africaines. D’où l’intérêt de structurer les flux dans des devises convertibles (USD, EUR) et de s’appuyer sur des banques partenaires disposant d’une capacité régionale.

Stratégie recommandée pour les PME et ETI

• Cartographier l’exposition au risque de change par zone, devise, durée, fréquence des flux. • Structurer les contrats en fonction de la liquidité des devises et du degré de contrôle étatique. • Mettre en place un processus de veille sur les politiques monétaires locales, en analysant les politiques de contrôle des changes de chaque pays : les règles peuvent changer du jour au lendemain (cas du Nigeria ou de l’Éthiopie). • Recourir à des intermédiaires spécialisés ou à des bureaux de représentation sur place pour optimiser la gestion financière locale. Nos recommandations : • Éviter la facturation exclusive en devise locale, sauf si un mécanisme d’ajustement est prévu dans le contrat. • Utiliser des outils de couverture (forwards, options) dès que les montants le justifient. • Préférer, quand cela est possible, les zones CFA (Franc CFA – UEMOA et CEMAC), rattachées à l’euro, pour réduire la volatilité. Le développement ne peut s’envisager sans une stratégie robuste de gestion du risque de change en Afrique. Celle-ci ne se limite pas à un arbitrage entre EUR et USD : elle nécessite une compréhension fine des environnements monétaires locaux, de leur dynamique politique, et des pratiques bancaires locales. Une gestion active du risque de change est un marqueur de maturité financière. Et pour les PME et ETI, elle devient un levier de différenciation concurrentielle.
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