FINANCE

PLF 2020 – Exonérer les "petits châteaux" de l'IFI

Le PLF 2020 comprend un amendement intéressant qui a été adopté en commission des finances. Celui-ci vise à exonérer de l’IFI les monuments historiques situés en zone rurale, reprenant ainsi le modèle fiscal des forêts.

Par Serge de Cluny

Le projet de loi de finances 2020 réserve, à l’image de ses prédécesseurs, son lot de surprises. Parmi celles-ci, on trouve l’amendement autour de l’IFI qui a été présenté par Gilles Carrez, député LR du Val-de-Marne, et adopté ce mardi 8 octobre 2019.

Cet amendement du PLF 2020 a pour but d’exonérer d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) les « petits châteaux » se trouvant dans des zones déclarées en revitalisation rurale. Pour cela, le propriétaire des lieux devra exercer un emploi principal à l’extérieur, ce qui implique que le châteaux ne pourra pas être déclaré comme bien professionnel.

« Dans de nombreux territoires (…), les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques constituent un enjeu de développement (…), précise l’exposé des motifs. Cependant, leurs propriétaires doivent presque toujours exercer un emploi à l’extérieur, qui est réputé principal : ceci les prive du bénéfice de l’exonération de l’IFI que l’article 975 du code général des impôts réserve aux biens affectés « à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ».

L’exposé des motifs met aussi en avant une explication plus juste du sens de l’amendement en expliquant que « ces biens peuvent se voir appliquer des évaluations de la valeur vénale élevées entrainant l’application de montants d’IFI excessifs » alors que dans la réalité, ils sont bien souvent très difficiles à vendre.

Assurer la conservation du bien pendant au moins 15 ans

L’amendement propose donc de calquer le modèle qui est déjà appliqué sur les bois et forêts en instituant une exonération de 75% qui serait, dans ce cas, réservée aux immeubles classés ou inscrits situés dans des zones de revitalisation rurale à condition que ces « petits châteaux » offrent des activités contribuant au développement de ces zones (chambres d’hôte, séminaires, visites, etc.).

L’ultime condition sera que le propriétaire s’engage à conserver le monument pendant une période d’au moins quinze ans et ce afin d’éviter ce qu’on appelle « l’effet d’aubaine ».

FINANCE

Transmettre son entreprise – Comment optimiser le coût fiscal ?

Comment transmettre son entreprise en limitant l’impact fiscal…c’est la question que se posent nombre de dirigeants de PME et ETI. Pour cela, il faut savoir qu’une transmission d’entreprise bien préparée peut permettre d’optimiser le coût fiscal, notamment au regard des droits de donation et succession.

Par David Thureau

Le législateur, dans un souci de préserver l’activité de nos PME dans l’hexagone a crée le Dispositif de transmission appelé «Pacte DUTREIL» à travers la «Loi pour l’initiative économique» du 05 Août 2003 (Art 43) suivie et renforcée par la loi du 02 août 2005 en faveur des PME (Loi JACOB). Ce dispositif DUTREIL peut permettre de transmettre son entreprise en allégeant de 75% le coût de la transmission sous réserve de respecter les conditions suivantes :

Engagement collectif

Les associés sont tenu de conclure un engagement collectif de conservation des titres de l’entreprise pour une durée de deux ans. Il faut préciser que dans certains cas, l’engagement collectif sera «réputé acquis», si les conditions de détention du capital par le dirigeant sont réunies sans que le pacte DUTREIL n’ait été conclu matériellement.

Engagement individuel

Les héritiers devront tenir un engagement individuel de conservation des titres d’une durée de quatre ans. Ces engagements doivent porter sur un minimum de 34% des titres de l’entreprise transmise (20% si l’entreprise est cotée).

Fonction de direction

Le donateur ou les héritiers (au minimum une personne), doivent exercer une fonction de direction dans l’entreprise selon l’art 885 O BIS du CGI pendant une période de trois ans à compter de la donation.

La loi de finance 2019 vient améliorer le dispositif en stipulant que le pacte DUTREIL devient possible même si la détention de titres concerne une société holding, c’est-à-dire une société interposée. Les associés uniques peuvent conclure un «Pacte DUTREIL». Cette loi apporte aussi un assouplissement des obligations déclaratives et des seuils de portée des engagements collectif et individuel, en les portant à 17% des droits financiers et 34% des droits de vote (10% des droits financiers et 20% des droits de vote si l’entreprise est cotée) faisant ainsi le distinguo entre les droits financiers et les droits politiques.

Illustration

Prenons l’exemple d’un entrepreneur de 59 ans désirant transmettre son entreprise valorisée à 4 millions d’euros et qui donne 75% des titres en pleine propriété à ses trois enfants dans le cadre d’une «donation-partage», c’est à dire une donation de 3 millions d’euros.

Les droits sur donation en ligne directe à régler après abattement de 100.000 euros par enfant seront de :

Sans Pacte DUTREIL :
– 212.962 euros par enfant donataire soit un total de 638.886 euros pour une assiette taxable de 900.000 euros/enfant

Avec un Pacte DUTREIL :
– 28.194 euros par enfant donataire pour un total de 84.582 euros. Autrement dit, une économie de 554.304 euros pour une assiette permettant de réduire de 86,7% le coût de la transmission.

Optimisation en donation démembrée

Le donateur a la possibilité de transmettre la nue-propriété de parts sous réserve que les statuts stipulent que le droit de vote de l’usufruitier est réservé à la seule décision qui porte sur l’affectation des bénéfices de la société.

Le coût fiscal de la donation sera de 3.194 euros par enfant donataires, soit un total de 9.582 euros. Cela représente donc une économie de 629.304 euros pour une assiette taxable qui permet de minorer de 98,5% le coût de la transmission.

Pour conclure, transmettre son entreprise est une opération qui doit être préparée et non subie, le dirigeant de PME ou ETI devra l’anticiper en sollicitant l’accompagnement d’experts en ingénierie patrimoniale et en droit fiscal et civil.

Il est important de préciser qu’il est recommandé aux signataires du «PACTE DUTREIL» ayant bénéficier de l’abattement de 75% de l’assiette taxable au titre de l’ISF de se tenir à l’engagement pris précédemment pour se prévenir d’une remise en cause des avantages acquis.

FINANCE

La BEI et Bpifrance signent un accord pour le financement des PME

Bpifrance et la BEI (Banque Européenne d’Investissement) poursuivent et renforcent leur collaboration ! Après l’accord de garantie en faveur des prêts aux ETI françaises, un nouvel accord de financement par la BEI du Programme Accélérateur PME de Bpifrance a été signé.

Par Serge de Cluny

Bpifrance, représentée par son Directeur Général Nicolas Dufourcq et la BEI, représentée par son Vice-Président Ambroise Fayolle ont approuvé conjointement une convention de financement dans le cadre des activités de la plateforme européenne de conseil en investissement (EIAH ou Advisory Hub). Cette plateforme, qui est le fruit d’une initiative conjointe de la Commission européenne et de la BEI, est un guichet unique offrant des services de conseil et d’assistance technique pour appuyer des projets d’investissement dans l’Union Européenne.

De fait, la BEI va participer au financement de la cinquième promotion du Programme Accélérateur PME de Bpifrance qui vise à subvenir aux besoins des PME dynamiques et ambitieuses dans leur parcours de transformation en Entreprises de Taille Intermédiaire (ETI). Ce programme permet, entre autre, d’identifier les axes prioritaires de croissance et de tirer parti efficacement des leviers identifiés.

Cet accord de financement, qui avait déjà été mis en place pour les ETI, s’inscrit dans la stratégie de la BEI et de la Commission européenne de renforcement des capacités des banques publiques nationales à accompagner les entreprises dans le domaine extra-financier. Grâce à lui, Bpifrance va renforcer sa stratégie d’accompagnement des entreprises à fort potentiel avec un objectif de 4 000 entreprises françaises accelérées d’ici 2021. De leur côté, ces PME vont pouvoir accéder un nouveau moyen de financement.

« Bpifrance est un partenaire important de la BEI et de l’Advisory Hub en France et nous sommes très heureux de pouvoir renforcer notre coopération avec cette signature », dixit Ambroise Fayolle, le Vice-Président de la BEI qui poursuit en expliquant qu' »un écosystème de PME et d’ETI puissant est un facteur clé pour soutenir la compétitivité et l’innovation des économies et dans ce cadre il est très important pour la banque de l’Union européenne d’y participer. C’est un excellent exemple de la manière dont les financements et les expertises européennes peuvent soutenir les besoins localement, pour le plus grand bénéfice des citoyens ».

Nicolas Dufourcq, Directeur Général de Bpifrance, a pour sa part estimé que « Ce nouvel accord entre la BEI et Bpifrance illustre l’étendue du partenariat qui lie nos deux institutions. Initié avec des accords de financement et de garantie, permettant de démultiplier nos prêts aux PME et ETI françaises, nous sommes très heureux de l’étendre à un nouveau champ d’action, en associant désormais la BEI à notre stratégie d’accompagnement extra-financier des entreprises. »

FINANCE

Louer un bien sur les plateformes numériques – Les règles à connaître

Louer un bien sur les plateformes numériques peut représenter une source de revenu appréciable et il serait dommage de résister à la tentation. Certains sont déjà rompus à cet exercice, d’autres moins ou pas encore mais tous ne connaissent pas forcément les règles. Voyons quelles sont ces règles, pourtant simples, qui peuvent coûter cher si on ne les applique pas.

Par Franck Boccara

Beaucoup de cadres et de dirigeants détenteurs d’un patrimoine immobilier ont décidé de louer une partie de celui-ci sur les plateformes numériques de location de meublés de tourisme (ou y songent sérieusement…). Afin d’éviter les mauvaises surprises, voici quelques règles qu’il vaut mieux ne pas négliger :

120 nuitées : La première limite se compte en chiffres ; 120 nuitées par an et par logement pour un montant de location par mois qui doit être inférieur au loyer mensuel de base.
Etre repertorié : Vous devez avoir un numéro d’hébergement qui doit obligatoirement apparaitre sur les annonces.
Pour les locataires : Il est possible de sous-louer. Pour cela, vous devez disposer d’une autorisation écrite spécifique du propriétaire du bien.
Etat du logement : Celui-ci devra être décent, propre et ventilé. De plus, n’hésitez pas à préciser aux locataires les règles à suivre à l’intérieur du logement, dans les parties communes ainsi qu’avec le voisinage.

Les risques

Naturellement, les règles établies sont valables pour toutes les plateformes numériques de location de meublés de tourisme (Airbnb, Wimdu, Abritel ou Homelidays).

Si ces celles-ci ne sont pas respectées, cela pourra coûter 1000 € pour une annonce sans Cerfa, puis 5000 € pour chaque jour suivant. Pour les locataires qui auraient sous-loué le bien sans autorisation, il seront tenus de rembourser au propriétaire tous les loyers perçus avec dommages et intérêts. L’amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €.

Sur son site, Airbnb se dédouane de toute responsabilité. Après avoir accepté les conditions générales et déclarer respecter les lois et réglementations locales, vous serez responsable des exigences de la location.

Paris, troisième destination mondiale après Bangkok et Londres, est particulièrement surveillée. La ville a totalisé 2,1 millions d’euros d’amendes en 2018, ce qui représente 61% de plus que l’année précédente. Un phénomène qui s’étend également sur les villes de province.

En effet, ces plateformes numériques sont dans la ligne de mire des mairies qui tentent de protéger les acteurs touristiques traditionnels, type hôtels, contre une concurrence jugée déloyale. De leur côté, les propriétaires revendiquent leur droit à louer un bien sur les plateformes numériques dans le but de rentabiliser un logement partiellement vacant.
Pour concilier les deux camps et prendre les devants face à l’augmentation des loueurs quasi-professionnels, des mesures réglementaires ont été prises telle que la loi ALUR du 24 mars 2014, le décret dit « Airbnb » n°2017-678 du 28 avril 2017, puis loi ELAN du 23 novembre 2019.

FINANCE

SOCIÉTÉ GÉNÉRALE PRIVATE BANKING – La banque privée relationnelle

SOCIÉTÉ GÉNÉRALE PRIVATE BANKING est un acteur international de référence de l’accompagnement des dirigeants et cadres d’entreprises dans leur réflexion et leur stratégie patrimoniale.
Présents dans tout l’hexagone, les ingénieurs patrimoniaux de SOCIÉTÉ GÉNÉRALE PRIVATE BANKING France conjuguent expertise pointue et proximité afin de répondre par des solutions complètes et innovantes à toutes les problématiques d’investissement, de cession, de transmission, de financement ou de philanthropie que rencontrent les dirigeants et cadres dans leur vie professionnelle et privée.
Frédéric Poilpré, Directeur de l’ingénierie patrimoniale et Franklin Wernert, Directeur de l’offre de produits et services nous parlent de l’approche globale d’une banque universelle.

FINANCE

AC&S – Votre spécialiste de la consolidation et de l'optimisation des performances financières

Les performances et processus financiers d’une entreprise forment un domaine complexe qui doit être confié à de véritables experts. AC&S permet aux directions générales et financières de rester maîtres de leurs comptes grâce à des solutions de proximité, transversales et collaboratives.
Jean-Marie Philips, fondateur et dirigeant, nous présente l’approche d’AC&S pour répondre à ces enjeux.

FINANCE

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FINANCE

Niches fiscales : le gouvernement veut économiser un milliard

Supprimer les niches fiscales : C’est le cap du gouvernement qui a décidé d’économiser 1 milliard d’euros « dès l’an prochain » en plus des 4 milliards d’économies prévues sur les dépenses publiques. C’est ce qu’a déclaré Gérald Darmanin, le ministre des Comptes publics ce dimanche 9 juin dans l’émission le « Grand Jury » sur RTL/LCI/le Figaro.

Par Franck Boccara

Ces mesures sont censées compenser les 5 milliards d’euros de manque à gagner pour le gouvernement dus à la baisse de l’impot sur le revenu annoncée par Emmanuel Macron à la fin avril selon lequel « 95% des contribuables, aujourd’hui, vont connaître une baisse d’impôt ». Le ministre a précisé que cette bonne nouvelle s’appliquera aux contribuables gagnant moins de 7.000 euros par mois.
Gérald Darmanin est revenu sur le thème des niches fiscales, cher au premier ministre Edouard Philippe, en déclarant que « la France est le pays qui a le plus de niches. On a fait une politique à la Shadoks depuis quarante ans: on a fait des impôts très hauts, après on a vu que cet impôt n’était pas acceptable et on a créé plein de niches, un gros gruyère avec plein de trous pour qu’ils soient acceptables« . Le ministre a notamment pointé du doigt les niches « anti-écologiques et anti-sociales », en prenant comme exemple le « GNR » (gazole non routier) ou encore le « DFS » (déduction forfaitaire spécifique).

Rappelons que le fameux DFS doit s’appliquer à certains secteurs d’activité (BTP, aviation, nettoyage…) sous la forme d’un abattement de charges patronales qui est estimé à 1,5 milliard d’euros par Bercy, « nous allons travailler avec les professionnels du secteur pour réduire cette niche et la supprimer », a souligné Gerald Darmanin.

Gérald Darmanin n’a pas vraiment précisé les détails de ces nouvelles mesures : « nous allons atteindre l’objectif d’un milliard d’économies l’année prochaine » sur les niches fiscales, « pour les cinq milliards d’impôts sur le revenu. Et quatre milliards sur l’économie que fera l’Etat ». Le ministre a cependant parlé des réformes en cours dans les secteurs du logement, des contrats aidés, de l’audiovisuel public, ou du « champ social ».

FINANCE

L’IFI et les SCPI

L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) représente la nouvelle version de l’ISF (Impôt sur la Fortune). La différence majeure réside dans le fait que l’IFI tient compte seulement des biens immobiliers dans le mode de calcul de l’impôt. Voyons comment celui-ci impacte les détenteurs de parts dans des SCPI et quelle solutions s’offre à eux.

Par Franck Boccara

Depuis le début de l’année 2018, l’IFI a remplacé le fameux ISF qui prenait en compte les biens immobiliers, mais également les autres valeurs mobilières telles que les placements financiers et portefeuilles d’actions. L’IFI, pour sa part, taxe exclusivement les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros net.

l’ISF a été remplacé car il était estimé contre-productif pour la croissance économique. l’IFI, contrairement à l’ISF, devrait à terme orienter l’épargne des Français vers les entreprises, ce qui permettrait de soutenir leurs fonds propres et de les doter d’une assise financière plus forte pour évoluer sur leurs marchés et devenir ainsi plus compétitives. Cependant, depuis la mise en application du nouvel impôt, les français restent assez confus sur son fonctionnement. Les biens immobiliers qui sont inclus dans l’assiette taxable sont des biens classés « immeubles » au sens juridique, c’est à dire non affectés à l’activité professionnelle. Cela vise donc les résidences principales, mais également les investissements locatifs ou les biens utilisés comme résidence secondaire.

Les SCPI

Dans cette nouvelle configuration, l’IFI concerne donc les biens immobiliers détenus de facon directe ou indirecte via des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI). Les parts de SCPI sont donc pleinement inclues dans le champs d’application de l’IFI et les revenus tirés de ces parts doivent être obligatoirement déclarés au titre de l’IFI. Cela devient, de ce fait, la responsabilité de la société de gestion en charge du fonctionnement de la SCPI de communiquer l’information à l’administration, en la reportant clairement dans l’Imprimé Fiscal Unique (IFU).

Par contre, il est possible pour les contribuables d’atténuer le montant de l’IFI grâce à la SCPI, notamment par un moyen interessant qui est l’achat de parts de SCPI en démembrement. Ce démembrement de propriété va offrir la possibilité de faire la différence entre l’usufruit et la nue-propriété. En effet, Le nu-propriétaire jouit uniquement de la possession d’un bien à la différence de l’usufruitier qui bénéficie de l’usage du bien, mais aussi de ses « fruits » qui sont représentés par les loyers qu’il perçoit.

Le montant de l’IFI pourra être légèrement diminué pour les contribuables fortement imposées grâce au système de nue-propriété dans la mesure où le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers (loyers) qui entrent dans l’assiette fiscale de l’IFI. De plus, le nu-propriétaire n’aura pas l’obligation de déclarer les parts de SCPI qu’il possède. De cette facon, détenir des parts de SCPI reste toujours une solution d’optimisation fiscale pour les contribuables qui auront la possibilité de choisir un montage financier faisant la part belle au démembrement.

ÉVÈNEMENTS

Petit-déjeuner instrument PME organisé par Bpifrance Le Hub le 14 mai

Chers entrepreneurs, vous voulez tout savoir sur l’instrument PME ? Venez assister au petit-déjeuner organisé par Bpifrance pour comprendre le fonctionnement de cet instrument et vous inspirer de l’expérience du lauréat 2018. Voici, en avant-goût, quelques éclairages sur le concept.

Par la rédaction

Cet instrument est destiné à tous les types de PME innovantes présentant une forte ambition de se développer, croître et s’internationaliser. Il sera dédié à tous les types d’innovation, y compris les innovations non-technologiques et de services. L’instrument PME. est conçu comme un « outil » de croissance qui pourra être porté par une seule PME.

La Commission propose pour la première fois d’accorder des financements à des projets portés par une seule PME qui devrait se traduire pour l’entreprise par la mise en œuvre de projets plus stratégiques (pas de concurrence et prise en compte uniquement des besoins des PME).

Pour son financement, tous les défis sociétaux et technologies génériques et industrielles doivent appliquer l’instrument consacré aux PME et allouer un montant à celui-ci, à hauteur de 7% sur l’ensemble de la durée du programme cadre.

L’instrument P.M.E. pourra soutenir l’entreprise par étape en fonction de la maturité du projet et accorder une subvention dans les deux premières étapes :

Phase 1 : évaluation du concept et de la faisabilité jusqu’à 50000 euros, à partir d’un business plan démontrant la viabilité de développement d’un marché potentiel ;
Phase 2 : R&D, première application commerciale – démonstration de 0,5 million à 2,5 millions d’euros en subvention ;
Phase 3 : accord de prêts ou fonds propres pour la phase de commercialisation, avec un accompagnement dans cette démarche, par un réseau de professionnels européens financés par la Commission.

La PME peut bénéficier d’un accompagnement (« monitoring » et « coaching ») dans les trois phases du projet financé par la Commission européenne :

le réseau Entreprise Europe (EEN) présent dans l’ensemble des régions européennes dans les phases 1 et 2 de leur projet ;
une plate-forme d’experts sélectionnés au niveau européen pour la phase 3 du projet ainsi que le P.C.N. « soutien au financement à risques » ;
les P.C.N. thématiques et notamment le PCN PME et « soutien au financement à risques », consortium qui réunissent plusieurs structures ayant des relations avec les PME chargés de répondre aux questions des porteurs de projets sur la teneur des appels à propositions, de les conseiller sur l’ingénierie des projets européens (connaissance des règles de participation et différents instruments de financement d’Horizon 2020).

Venez vous inspirer du témoignage de Naim Kosayyer, Fondateur et PDG d’ANASEN, société lauréate de l’Instrument PME Phase 2 en 2018 : programme dédié aux PME innovantes avec un fort potentiel de croissance, leur permettant d’obtenir jusqu’à 2,5M€.

Programme de la rencontre

08h30 Accueil petit-déjeuner
09h00 Intervention
Interview de Naim Kosayyer, fondateur et PDG d’Anasen par Laurence Faigenbaume, responsable de projets européens chez Bpifrance, point de contact national PME et membre du réseau enterprise europe
10h00 Questions-Réponses

Pour ceux qui le souhaitent, vous pourrez assister au lancement du projet Anasen et profiter d’un cocktail networking de 12h30 à 14h00

Inscrivez-vous dès maintenant !

Programme de la rencontre

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