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Au moment du Covid et pendant quelques années, il y a eu une véritable vague de départ chez nos clients cadres dirigeants, entrepreneurs ou professions libérales : une envie de lumière, d’espace, de douceur. Et pour beaucoup, cela se traduit par quitter Paris ! Et cela passe par l’acquisiton ou la location d’une résidence principale, semi-principale ou un investissement en anticipation d’un départ à moyen terme.
Par Hugues de Poulpiquet – Directeur chez Fairway Luxury Real Estate et avocat
Pourquoi quitter Paris quand on est cadre ou dirigeant ? Beaucoup ont tenu bon pendant des années, en jonglant entre un emploi du temps ultra-chargé, les transports, les écoles, les contraintes urbaines. Mais après le Covid, les lignes ont bougé. Le télétravail est devenu structurel, la notion de présence au bureau a évolué, et la technologie permet aujourd’hui d’être opérationnel depuis n’importe où, à condition d’être bien connecté.
« J’ai compris que je pouvais piloter ma PME à distance depuis la terrasse de ma maison à Cascais, et ça tourne mieux que jamais. Je reviens à Paris deux fois par mois, mais je vis enfin. » confie cette dirigeante de PME. Cette réflexion est loin d’être isolée. Autre exemple d’un cadre ingénieur qui vient de quitter Paris et son poste pour acheter une entreprise à Angoulême ! Il prévoit de déménager là-bas d’ici quelques années mais devra d’abord résoudre plusieurs problématiques familiales et patrimoniales.
Les destinations qui attirent les profils exigeants
La Côte d’Azur : élégance, réseau et stabilité C’est une valeur sûre. Nice, Cannes, Antibes, Mougins, Saint-Tropez… Les cadres y trouvent un climat doux, un réseau dense d’écoles internationales, de cliniques privées, de connexions rapides avec Paris (1h20 d’avion). Le tissu économique est actif, avec de nombreux dirigeants installés à l’année. Le marché immobilier reste solide, avec des biens rares et prisés. On parle de budgets élevés, bien sûr, mais avec un fort potentiel de valorisation à long terme. L’enjeu ici est d’acheter sur un bon emplacement, et d’éviter les zones trop touristiques ou mal desservies hors saison. En 2024, les prix dans les zones premium comme le Cap d’Antibes ou Mougins atteignent en moyenne entre 12 000 et 18 000 €/m².
Le Pays Basque : douceur de vivre et patrimoine préservé Biarritz, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz… Ce sont des noms qui font rêver, et à raison. Le Pays Basque offre un équilibre rare entre nature, culture, tradition et modernité. Si sa météo est indomptable, l’accès est facile avec le TGV et un aéroport efficace. Les écoles sont excellentes, le réseau médical solide, et l’environnement très sain pour les familles. Le marché est tendu : peu d’offres, une forte demande, des biens qui partent vite. Mais pour ceux qui veulent quitter Paris et s’y installer durablement, c’est un placement patrimonial de premier plan. Un client récemment muté à Bordeaux a acheté une maison à Bidart pour y vivre le week-end, en prévision d’une installation complète dans 3 ans. En 2024, les prix à Biarritz dépassent les 10 000 €/m² pour les biens de standing.
Lisbonne et sa région : douceur portugaise et fiscalité avantageuse Le Portugal séduit beaucoup de Français pour de bonnes raisons : un cadre de vie agréable, un coût de la vie encore accessible, un accueil francophone et une fiscalité historiquement attractive. Le fameux statut RNH a été supprimé en 2024 pour les nouveaux résidents, mais d’autres dispositifs permettent encore d’optimiser sa fiscalité. Lisbonne, Cascais, Estoril attirent des profils d’entrepreneurs, d’investisseurs ou de professions libérales. Les écoles internationales sont de bon niveau, les vols vers la France nombreux, et les biens haut de gamme y restent bien plus accessibles que sur la Côte d’Azur. Mais attention : le marché s’est tendu, et l’accompagnement local est essentiel pour éviter les pièges.
Dubaï : fiscalité zéro et qualité de vie haut de gamme Dubaï est un choix plus radical, mais très rationnel pour certains profils. Fiscalité avantageuse (pas d’impôt sur le revenu), vie ultra-sécurisée, services exceptionnels, et un écosystème business en pleine effervescence. C’est la destination préférée des entrepreneurs globaux, des professions digitales ou de ceux qui peuvent piloter à distance des activités basées en France ou en Europe. Le climat est chaud, bien sûr, surtout en été où la chaleur est très compliquée, mais les infrastructures sont pensées pour cela. Attention cependant, les réseaux sociaux vantent une vie facile et de l’argent qui coule à flots… la réalité pour nos clients expatriés est bien plus nuancée. Le tout est d’y aller avec un vrai projet de vie, bien calculé et soupesé : Dubaï fonctionne très bien si l’on s’y engage à fond, mais peut devenir frustrant si l’on reste à mi-chemin.
Madrid : la capitale européenne qui séduit les expatriés fortunés Discrète mais de plus en plus courtisée, Madrid s’impose comme une destination stratégique pour les expatriés fortunés. Climat agréable, dynamisme urbain, sécurité, richesse culturelle et cadre de vie haut de gamme en font une alternative sérieuse à Lisbonne ou Barcelone. Mais c’est surtout sa fiscalité régionale avantageuse qui attire les gros patrimoines : pas d’impôt sur la fortune dans la Communauté de Madrid, quasi-exonération des droits de donation/succession entre parents et enfants, et possibilités d’optimisation via le régime Beckham, toujours en vigueur en 2025 pour certains profils. Côté immobilier, le marché haut de gamme est en plein essor, notamment dans les quartiers de Salamanca, Chamberí, Retiro et La Moraleja. Les prix varient entre 6 000 et 12 000 €/m², avec une forte demande internationale pour des biens rénovés, élégants et bien situés. De nombreux profils choisissent Madrid pour un pied-à-terre familial, un projet de semi-résidence ou un investissement locatif intelligent, en complément d’une stratégie patrimoniale européenne. L’un de mes clients et son épouse, qui n’ont plus que leur dernière fille avec eux, vient de prendre une location haut de gamme à Madrid pour tester…et pourquoi pas s’y installer définitivement.
Aspects fiscaux et patrimoniaux à anticiper
Changer de ville ou de pays ne s’improvise pas, surtout quand on possède un patrimoine important. La première question à se poser : Où vais-je être résident fiscal ? Il ne suffit pas de passer plus de six mois ailleurs pour échapper à l’impôt français. L’administration regarde aussi le centre de vos intérêts économiques, votre foyer, vos attaches. Une mauvaise anticipation peut coûter très cher. Un couple de clients a récemment vendu leur résidence principale dans le 8ème à côté du Parc Monceau et acheté une villa à Lisbonne via notre partenaire sur place. Ils pensaient être fiscalement portugais dès le premier jour. Résultat : requalification par l’administration française, et taxation des plus-values comme s’ils étaient restés résidents. Depuis, nous travaillons main dans la main avec leurs avocats et fiscalistes pour sécuriser leur nouvelle situation. Autre point : faut-il vendre ses biens parisiens ? Pas forcément. Dans certains cas, les conserver comme investissement locatif ou les transmettre via une SCI familiale peut s’avérer très judicieux. L’important est d’avoir une vision claire, avec un montage adapté à votre situation patrimoniale.
Réussir son changement de vie sans sacrifier l’investissement
L’erreur la plus fréquente, c’est d’acheter un bien sur un coup de cœur, sans tenir compte de sa revente ou de son rendement potentiel. Quand on change de vie, on a besoin de temps, d’observer, de tester. Beaucoup de nos clients commencent par louer un bien dans la région convoitée pendant 6 à 12 mois. Cela permet d’explorer les quartiers, de tester les écoles, de comprendre la dynamique locale. Ensuite, on affine le cahier des charges pour un achat cohérent. Enfin, quitter Paris et faire un déménagement réussi passe aussi par un bon ancrage : écoles, soins, réseau, qualité de la connexion internet (oui, c’est un vrai sujet !), vie sociale, clubs, infrastructures sportives… Rien ne doit être laissé au hasard. Une cliente installée à Guéthary me disait récemment qu’elle : « ne savais pas que vivre ici (la) rendrait plus efficace. (Elle a) retrouvé une énergie (qu’elle avait) perdue à Paris. »
Quitter Paris, ce n’est pas fuir.
C’est souvent faire un choix positif, ambitieux, réfléchi. Mais c’est un projet qui demande méthode, accompagnement et rigueur patrimoniale. Se mettre en rapport avec une agence qui accompagne les dirigeants, cadres et entrepreneurs dans cette transition de vie, en France, au Portugal, aux Émirats, à Madrid etc. avec un réseau de partenaires de confiance — fiscalistes, avocats, family offices — pour sécuriser chaque étape du projet peut se révéler une option rassurante.
Changer d’horizon peut transformer une vie. À condition de le faire avec les bons repères.
Les situations évoquées dans cet article sont inspirées de cas réels rencontrés dans le cadre de l’activité de Fairway Luxury Real Estate. Les prénoms et contextes ont été modifiés pour respecter la confidentialité de nos clients.
Pour aller plus loin :
