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Certificats d’Economie d’Energie (CEE) – un système vertueux à consommer sans modération

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Les Certificats d’Economie d’Energie (CEE), ça vous parle ? Il faut savoir que les pouvoirs publics incitent les producteurs et vendeurs d’énergie, également appelés obligés (tels que EDF, ENGIE…) à promouvoir activement l’efficacité énergétique auprès de leurs clients que sont les professionnels, collectivités et ménages.

Par Marie Odile Becker, Directrice du développement EnergiesDev

Chaque obligé a un objectif pluriannuel à atteindre dépendant de son volume de ventes d’énergie. A la fin de chaque période, les obligés doivent justifier de la réalisation de leur obligations par la détention d’un montant de CEE équivalant à leur obligations. Les obligés ont également la possibilité d’acheter des CEE à d’autres acteurs ayant mené des actions d’économies d’énergie ou auprès d’autres obligés.

Un marché des Certificats d’Economie d’Energie, comparable à une bourse

Ainsi, la loi de l’offre et de la demande de CEE entre les différents obligés a conduit à la création d’une plateforme d’échange des CEE , dite « Emmy ».

Powernext est depuis le 1er janvier 2018 le gestionnaire « officiel » du registre national des CEE. Ce registre a pour mission de tenir la comptabilité des certificats obtenus, acquis ou rendus à la puissance publique. A l’image de tous les marchés, le prix du CEE varie en fonction de l’équilibre offre-demande.

Les Certificats d’Economie d’Energie constituent elles des subventions ?

Les CEE sont souvent présentés comme des primes ou subventions par les producteurs d’énergie, c’est-à-dire les obligés. Cependant ce ne sont pas des primes ou autres subventions, elles constituent un dispositif à part. Sur un plan financier, les ventes de CEE par les entreprises s’additionnent donc aux éventuelles subventions liées aux investissements vertueux sur le plan énergétique.

Ne passez pas à côté de ce dispositif financièrement très intéressant pour les PME et ETI.

Les CEE ont eu parfois mauvaise presse en raison de pratiques frauduleuses d’acteurs avec les CEE des ménages mais tel n’est pas le cas dans les entreprises. Les entreprises réalisant des investissements qui conduisent à une meilleure efficacité énergétique sont, de fait propriétaires de leurs CEE. Pour chaque investissement il convient de faire appel à un conseil spécialisé, ou selon le cas directement au fournisseur de l’investissement pour déterminer le nombre de CEE obtenus et surtout le prix proposé.

Les entreprises ont donc intérêt à faire jouer la concurrence pour vendre leurs CEE au meilleur prix et n’ont pas intérêt à confier directement le sujet de la gestion de leurs CEE à leur fournisseur d’énergie. En effet si l’entreprise ne fait pas jouer la concurrence , il est fort à parier que le fournisseur d’énergie va les acheter à un prix inférieur au marché, et s’il a déjà son quota de CEE il va les revendre sur le marché Emmy et encaisser la plus-value.

En conclusion, dans le cadre de vos investissements, faites appel à une société experte et indépendante des fournisseurs d’énergie d’une part pour déterminer le nombre de Certificats d’Economie d’Energie et d’autre part pour les valoriser au meilleur prix. Petit bonus: certains investissements tels des systèmes de mesure et de comptage et d’autres peuvent conduire à un coût d’investissement net de zéro.

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La rentabilité responsable souffre malheureusement de beaucoup de préjugés. « On peut s’enrichir sans rien faire en achetant des appartements et en les louant très chers » ou « Les propriétaires exploitent les locataires ». Ces idées reçues relèvent d’une vision court-termiste et repose sur une mauvaise adéquation entre deux éléments qui constituent l’investissement locatif : le service rendu et le profit.

Par Mathieu Darras – Co-fondateur Brickmeup

Il existe pourtant une façon éthique d’investir pour arriver à une rentabilité responsable. Nous allons vous donner les clés de ce type de placement.

La quête de la rentabilité à court terme dans l’investissement immobilier locatif 

Nombreuses sont les offres alléchantes proposées par des entreprises spécialisées en investissement locatif. Elles proposent d’aider les particuliers à réaliser un investissement rentable clé en main. Sur le principe, ces offres de services sont intéressantes car elles permettent de simplifier la vie d’investisseurs intéressés par l’immobilier. Mais certaines de ces entreprises exercent une sorte de « surenchère immobilière » qui, à terme, risque de « boucher » le marché immobilier.

Comment influer sur sa rentabilité ?

Les deux paramètres qui impactent directement la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif sont l’augmentation de la valeur du bien et le montant des loyers collectés.

Pour augmenter la valeur du bien, il faut la créer. Pour cela vous pouvez :

  • Optimiser les espaces
  • Améliorer l’habitat
  • Cibler une zone, objet d’une politique de revitalisation.

Si on suit le principe de rentabilité responsable, il est possible d’investir de façon rentable mais aussi plus éthique vis-à-vis de l’environnement et de la société. Mais comment, dans ce cas, augmenter la valeur du bien et agir sur le paramètre des loyers de façon responsable ?

Augmenter la valeur du bien de manière responsable

Le meilleur moyen de créer de la valeur, c’est de faire de travaux en optimisant les espaces ou en rénovant les biens.

En revanche, vous avez deux façons de faire les travaux : soit vous réduisez au maximum les coûts liés à la rénovation du bien en utilisant des matériaux de qualité médiocre, soit vous êtes plus attentif à la qualité en pensant au confort de vos futurs locataires et à la durabilité.

La deuxième solution est de loin la meilleure et la plus responsable. Vous pourrez revendre plus facilement votre bien et réduirez les tentatives de négociation du prix. Vous avez alors trois gagnants : le locataire, vous le propriétaire et le futur acquéreur.

D’un point de vue environnemental, faire des travaux d’isolation thermique et phonique permet de réaliser des économies d’énergie. Les charges de fonctionnement pour le locataire sont aussi réduites ce qui favorisera son maintien dans le logement.

L’impact de la rentabilité responsable est indirect mais se mesure à long terme :

  • Moins de coûts de maintenance ou de réparation,
  • Moins de vacance locative,
  • Plus de bien être pour le locataire
  • Meilleure valorisation à la revente.

Agir sur le paramètre loyer de façon responsable

Pour fixer votre loyer, il faut avoir en tête deux éléments fondamentaux : Vous positionnez votre bien sur un marché concurrentiel et la valeur du loyer doit vous permettre sélectionner les meilleurs candidats.

Un trop grand nombre d’investisseurs n’ont qu’un seul objectif : la rentabilité à court-terme. Ils omettent d’intégrer que leur locataire n’a peut-être pas d’autre alternative de logement que le vôtre. Dans ce cas, lui proposer un bien avec un loyer élevé ou mal aménagé risque d’influer sur son état esprit. Il sera moins enclin à l’entretenir comme il se devrait et voudra quitter le logement dès que possible. Quant aux risques d’impayés…

Dans un bien de qualité, au contraire, avec un loyer qui correspond au marché il sera plus enclin à rester quelques années. N’oubliez jamais qu’un locataire heureux est un locataire rentable !

Réaliser un investissement responsable sans devoir renoncer à une bonne rentabilité c’est tout à fait possible. Ce type de placements éthiques suit le principe de l’ISR, l’Investissement Socialement Responsable, fortement encouragé par les pouvoirs publics. Cette tendance est en pleine évolution et vise à assainir le marché immobilier de demain.

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