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TVA et location : que faut-il savoir ?

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Les locations constituent des prestations de services, et sont en principe dans le champ d’application de la TVA même lorsqu’elles peuvent présenter un caractère civil. Cependant, certaines exceptions au principe de l’imposition sont prévues par le code général des impôts, essentiellement en matière de locations d’immeubles. Parmi ces locations exonérées, certaines peuvent être soumises à la TVA sur option… Faisons le point sur les différentes règlementations en la matière.

Par Nathalie SAINTE ROSE MERIL – Avocate fiscaliste et fondatrice de NSMR AVOCAT

LES LOCATIONS SOUMISES À LA TVA DE PLEIN DROIT

  • LES LOCATIONS DE BIENS MEUBLES CORPORELS

D’une manière générale, les locations de biens meublés corporels et, en particulier, de tout matériel neuf ou d’occasion constituent des opérations soumises à la T.V.A. en vertu des articles 256 et 256-A du C.G.I.

  • LES LOCATIONS DE BIENS OU DE DROITS INCORPORELS

Les locations de biens ou de droits incorporels entrent dans le champ d’application de la T.V.A. et sont en principe taxables. C’est le cas notamment pour la location ou mise en gérance libre d’un fonds de commerce.

LES LOCATIONS IMMOBILIÈRES

LOCATION D’IMMEUBLES OU DE LOCAUX AMÉNAGÉS

Les locations d’immeubles aménagés constituent des opérations de nature commerciale soumises à la TVA sur le prix de la location.

Ainsi, sont imposées :

  • les locations de locaux à usage professionnel munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité.
  • les locations de terrains aménagés et notamment de terrains de camping pourvus d’aménagements tels que sanitaires, emplacements etc.
  • les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation à caractère hôtelier ou para-hôtelier.

LOCATION D’EMPLACEMENTS POUR LE STATIONNEMENT DE VÉHICULES

Les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules (garages, parking…) sont en principe imposables et soumises à la TVA.

Exceptions : les locations d’emplacements étroitement liées à la location elle-même exonérée d’un local, savoir :

  • Les locations nues à usage d’habitation
  • Les locations nues à usage professionnel lorsque l’option pour la TVA n’a pas été exercée
  • Les locations meublées ou garni à usage d’habitation

LES LOCATIONS EXONÉRÉES

  • LES LOCATIONS DE TERRAINS NON AMÉNAGÉS ET DE LOCAUX NUS

L’exonération s’applique en principe à toutes les opérations de l’espèce (location d’habitation, location d’établissements à usage industriel, commercial ou professionnel…) dès lors qu’elles s’analysent en des opérations à caractère civil, même si elles sont réalisées par une société à forme commerciale.

Exceptions : les locations réputées commerciales ainsi que les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules.

  • LES LOCATIONS DE LOGEMENTS MEUBLES OU GARNIS À USAGE D’HABITATION

Cette exonération, sans possibilité d’option, s’applique aux locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières. Il en est ainsi tout spécialement des particuliers se bornant à louer à usage d’habitation des appartements meublés ou villas, ainsi que des agriculteurs ou collectivités locales louant des gîtes ruraux et des entreprises vis à vis de leur personnel.

Exception : locations meublées à caractère hôtelier ou para-hôtelier.

LES LOCATIONS SOUMISES À LA TVA SUR OPTION

LOCATIONS DE LOCAUX NUS A USAGE PROFESSIONNEL

L’option à la TVA peut être exercée par toute personne qui donne en location des immeubles nus pour les besoins de l’activité d’un assujetti à la T.V.A., ou pour les besoins de l’activité professionnelle non assujetti. Cette option concerne notamment les SCI de gestion.

L’option doit faire l’objet d’une déclaration expresse.

Elle doit être exercée immeuble par immeuble. Elle couvre alors obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans cet immeuble loué.

Lorsque plusieurs bâtiments constituent un même ensemble immobilier, l’option couvre la totalité des locaux situés dans cet ensemble.

Lorsque le preneur n’est pas assujetti, le bail doit mentionner expressément l’option du bailleur.

L’option doit être déclarée dans les quinze jours du début de l’assujettissement. Il est toutefois admis qu’elle prenne effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est déclarée. Elle doit être expresse et formulée par écrit au service des impôts compétent. L’option doit être accompagnée d’une copie du contrat de bail et de ses avenants.

Elle couvre obligatoirement une période qui se termine le 31 décembre de la 9ème année qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée. Elle est renouvelable par tacite reconduction par période de 10 ans, sauf dénonciation à l’expiration de chaque période.

Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité distinct. En conséquence, les loueurs qui ont exercé des options afférentes à plusieurs immeubles sont tenus de suivre distinctement les déductions propres à chaque immeuble.

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«Tout ça c’est de la com’» ! Récurrent, cet apriori péjoratif tente de synthétiser des actions diverses et des réponses à des enjeux spécifiques. Derrière la vision approximative traduisant un besoin secondaire voire futile, la mécompréhension s’avère risquée. Dirigeants de PME ou d’ETI, vous considérez sans-doute optionnel le management de la réputation :
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Ni marketing, ni publicité, la communication corporate ou institutionnelle ne se limite pas à la diffusion d’un message. Elle couvre une réalité précise : la gestion des relations avec vos parties prenantes (stakeholders) internes (vos collaborateurs) et, plus largement, externes (autorités et pouvoirs publics, actionnaires et investisseurs, futures employés, ONG…). On pourrait, ici, presque laisser de côté les clients tant il est crucial de sortir de toute logique commerciale de court-terme.

Mettant en musique l’ensemble des enjeux (ressources humaines, juridiques, financiers, RSE…) et des services associés selon la taille de votre structure, la communication corporate pourrait apparaitre comme un nouveau paradigme à certain. Rassurez-vous ! Comme Monsieur Jourdain et sa prose, vous en faites déjà. Au cœur de vos territoires vous êtes en contact avec les élus locaux (maires, députés…) et, certainement, les autorités de l’Etat (sous-préfecture, préfecture…). Vous veillez les évolutions réglementaires et les medias locaux vous connaissent et suivent votre actualité. Vous définissez une politique interne…Vous êtes dans la gestion de vos publics.

Un championnat amateur à professionnaliser

Un constat s’impose pourtant, la célèbre formule de Florian ne répond plus aux exigences d’aujourd’hui. Quelle que soit votre activité, vous ne pouvez plus rester cachés pour vivre heureux. Que votre entreprise soit un fournisseur exclusivement B2B, une experte reconnue de son secteur mais ignorée du grand public ou une success story familiale appréciée dans
son territoire, comme pour les entreprises les plus exposées, les enjeux s’imposent tout autant à vous pour les raisons suivantes. Les ignorer serait fatal.

Les exigences sociétales s’amplifient et ne concernent plus uniquement les grands groupes. 25% des plus de 18 ans estiment qu’aujourd’hui « les PME ont un rôle à jouer pour le changement de la société ». La contribution à l’amélioration de l’environnement, le made in France ou la transparence sont des attentes fortes. Pour 86 % des Français, la «communication for good» valorisant la responsabilité sociale, économique et environnementale de l’entreprise est une bonne chose considérée comme sincère.

La marque employeur doit par ailleurs faire l’objet d’une grande attention. Les réseaux sociaux sont omniprésents dans nos quotidiens. 3,96 milliards de personnes les utilisent soit 65% de la population mondiale, si l’on considère leur utilisation réservée aux plus de 13 ans. Facebook, le plus populaire, dépasse les 2,6 milliards d’utilisateurs actifs par mois 5 . En
termes de recrutement, 79% des candidats sont susceptibles d’utiliser ces réseaux pour trouver un emploi et 67% d’entre eux accepteraient un salaire inférieur si l’entreprise bénéficiait de critiques très positives en ligne.

Parent pauvre, encore souvent négligée face aux relations extérieures, la communication interne demeure stratégique. Considérer les problématiques réputationnelles comme trop sensibles pour être partagées et expliquées serait maladroit. Face aux enjeux des PME et ETI, l’employee advocacy (la mobilisation des collaborateurs pour qu’ils deviennent des
ambassadeurs) est désormais incontournable.

Dans la pratique des petites et moyennes entreprises, la communication est souvent rattachée au marketing ou au service commercial. Il ne faut, pourtant, pas s’y méprendre; les enjeux particuliers de la communication institutionnelle requièrent une expertise spécifique que les PME et ETI ne peuvent plus ignorer.

 

BCP Partners : renforcer la gouvernance des ETI par le recrutement stratégique
BCP Partners est un cabinet d’executive search qui accompagne les ETI dans leurs recrutements de cadres dirigeants et de membres de comex, avec une expertise reconnue sur les enjeux de direction juridique, d’éthique et de compliance. Sa conviction est simple : le recrutement stratégique ne doit pas intervenir lorsque l’entreprise traverse une difficulté, mais bien en amont, pour sécuriser sa trajectoire et renforcer sa gouvernance sans ralentir son développement. Départs, crises, acquisitions ou tensions internes… ce cabinet expert des enjeux de gouvernance des ETI aide les organisations à bâtir un comex solide, capable de tenir la stratégie lorsque la situation se complique. Blandine Cordier-Palasse, fondatrice de BCP Partners, nous apporte ici un éclairage précieux, nourri par son expérience de terrain d’ancienne avocate et directrice juridique, sur la manière de construire un comex réellement solide et durable.
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