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Transformer les PME en ETI – Les ambitions de la loi Pacte

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Transformer les PME en ETI…C’est le sens du projet de loi adopté lundi 18 mars à l’assemblée nationale qui introduit, en effet, de nombreuses mesures favorables aux PME. Cela suffira-t-il cependant à les transformer en Entreprises de Taille Intermédiaire (ETI) ? Quelques éléments de réponse.

Par Serge de Cluny

Ce texte, qui a été adopté par l’Assemblée nationale et qui devra repartir au Sénat, comporte en premier lieu des mesures dont le but est de transformer les PME en ETI et d’accompagner leur croissance. C’est ce qu’a initié Bruno Le maire en 2017 : « C’est une loi pour faire grandir nos entreprises », répète-t-il depuis le début des travaux sur le texte.

Le gel des seuils

Plusieurs mesures vont venir assouplir une réglementation assez lourde qui freine le développement des PME, comme par exemple le gel des seuils d’effectifs : les règles sociales et fiscales en rapport avec le franchissement de seuils ne seront applicables qu’après avoir passé cinq années consécutives au-dessus des seuils en question (10, 50 ou 250 salariés…). De plus, le seuil des 20 salariés a été abrogé et les obligations s’y afférent ont été ajustées au seuil des 50.

C’est justement ce seuil des 50 salariés que les dirigeants de PME aimeraient voir supprimé, notamment par rapport aux obligations relatives aux instances représentatives du personnel, dont le fonctionnement a été profondément modifié par les ordonnances réformant le code du travail.

Le projet de loi Pacte a pour avantage également de rehausser le seuil de chiffre d’affaire à partir duquel l’entreprise est tenue de faire appel à un commissaire aux comptes pour faire certifier son bilan. Cette réforme a évidemment bénéficié d’un écho largement positif du côté des dirigeants de PME.

Mais la mesure phare du gouvernement pour les PME reste la suppression du forfait social, qui a été votée dans le dernier budget de la Sécurité sociale en fin 2018, de façon à être appliquée dès le mois de janvier. Pour les entreprises de moins de 250 salariés, le versement de l’intéressement ne sera plus soumis au forfait social. Au-delà, par contre, il garde son taux actuel de 20 %.

Des mesures élaborées conjointement

Celles-ci ont été saluées unanimement par les organisations patronales qui saluent toutes un vrai travail de collaboration entre parlementaires et chefs d’entreprise. Jean-Baptiste Danet, président de Croissance Plus déclare que « Cette loi comporte beaucoup de choses très positives et nous avons été étroitement associés à son élaboration, avant de tempérer son entousiasme « mais nous avons un gros regret : il manque des mesures pour transformer les PME en ETI ».

Le « Mittelstand » (modèle allemand) à la française a encore du chemin devant lui, notamment à cause du coût des transmissions d’entreprise et ce malgré la mise en place de la « flat tax » qui a déjà contribuer à faire baisser les coûts. « nous sommes loin d’être alignés sur l’Italie et sur l’Allemagne notamment », précise Alexandre Montay, délégué général du Meti, une association patronale pour le développement des entreprises de taille intermédiaire (ETI).

Toujours selon le METI, 18 % des transmissions sont intrafamiliales en France, contre 70 % en Allemagne et en Italie. « La loi Pacte a montré qu’il y avait une vraie volonté politique, notamment du côté parlementaire, pour pousser les entreprises à croître, mais on a souvent buté sur un dogmatisme fiscal de la part de Bercy qui n’a pas permis d’en faire une grande loi de transformation pour les entreprises », déplore Jean-Baptiste Danet.


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La rentabilité responsable souffre malheureusement de beaucoup de préjugés. « On peut s’enrichir sans rien faire en achetant des appartements et en les louant très chers » ou « Les propriétaires exploitent les locataires ». Ces idées reçues relèvent d’une vision court-termiste et repose sur une mauvaise adéquation entre deux éléments qui constituent l’investissement locatif : le service rendu et le profit.

Par Mathieu Darras – Co-fondateur Brickmeup

Il existe pourtant une façon éthique d’investir pour arriver à une rentabilité responsable. Nous allons vous donner les clés de ce type de placement.

La quête de la rentabilité à court terme dans l’investissement immobilier locatif 

Nombreuses sont les offres alléchantes proposées par des entreprises spécialisées en investissement locatif. Elles proposent d’aider les particuliers à réaliser un investissement rentable clé en main. Sur le principe, ces offres de services sont intéressantes car elles permettent de simplifier la vie d’investisseurs intéressés par l’immobilier. Mais certaines de ces entreprises exercent une sorte de « surenchère immobilière » qui, à terme, risque de « boucher » le marché immobilier.

Comment influer sur sa rentabilité ?

Les deux paramètres qui impactent directement la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif sont l’augmentation de la valeur du bien et le montant des loyers collectés.

Pour augmenter la valeur du bien, il faut la créer. Pour cela vous pouvez :

  • Optimiser les espaces
  • Améliorer l’habitat
  • Cibler une zone, objet d’une politique de revitalisation.

Si on suit le principe de rentabilité responsable, il est possible d’investir de façon rentable mais aussi plus éthique vis-à-vis de l’environnement et de la société. Mais comment, dans ce cas, augmenter la valeur du bien et agir sur le paramètre des loyers de façon responsable ?

Augmenter la valeur du bien de manière responsable

Le meilleur moyen de créer de la valeur, c’est de faire de travaux en optimisant les espaces ou en rénovant les biens.

En revanche, vous avez deux façons de faire les travaux : soit vous réduisez au maximum les coûts liés à la rénovation du bien en utilisant des matériaux de qualité médiocre, soit vous êtes plus attentif à la qualité en pensant au confort de vos futurs locataires et à la durabilité.

La deuxième solution est de loin la meilleure et la plus responsable. Vous pourrez revendre plus facilement votre bien et réduirez les tentatives de négociation du prix. Vous avez alors trois gagnants : le locataire, vous le propriétaire et le futur acquéreur.

D’un point de vue environnemental, faire des travaux d’isolation thermique et phonique permet de réaliser des économies d’énergie. Les charges de fonctionnement pour le locataire sont aussi réduites ce qui favorisera son maintien dans le logement.

L’impact de la rentabilité responsable est indirect mais se mesure à long terme :

  • Moins de coûts de maintenance ou de réparation,
  • Moins de vacance locative,
  • Plus de bien être pour le locataire
  • Meilleure valorisation à la revente.

Agir sur le paramètre loyer de façon responsable

Pour fixer votre loyer, il faut avoir en tête deux éléments fondamentaux : Vous positionnez votre bien sur un marché concurrentiel et la valeur du loyer doit vous permettre sélectionner les meilleurs candidats.

Un trop grand nombre d’investisseurs n’ont qu’un seul objectif : la rentabilité à court-terme. Ils omettent d’intégrer que leur locataire n’a peut-être pas d’autre alternative de logement que le vôtre. Dans ce cas, lui proposer un bien avec un loyer élevé ou mal aménagé risque d’influer sur son état esprit. Il sera moins enclin à l’entretenir comme il se devrait et voudra quitter le logement dès que possible. Quant aux risques d’impayés…

Dans un bien de qualité, au contraire, avec un loyer qui correspond au marché il sera plus enclin à rester quelques années. N’oubliez jamais qu’un locataire heureux est un locataire rentable !

Réaliser un investissement responsable sans devoir renoncer à une bonne rentabilité c’est tout à fait possible. Ce type de placements éthiques suit le principe de l’ISR, l’Investissement Socialement Responsable, fortement encouragé par les pouvoirs publics. Cette tendance est en pleine évolution et vise à assainir le marché immobilier de demain.

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