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SCPI – Un investissement qui plait

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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) séduisent toujours autant les français. Ce type d’investissement se maintient en progression constante ces dernières années. Quelles en sont les caractéristiques et pourquoi ce succès ? Voici quelques éléments de réponse et quelques conseils pour un investissement réussi dans ce placement immobilier.

Par Franck Boccara

La SCPI vous permet d’investir sur le marché de l’immobilier sans avoir à acquérir un bien dans son intégralité, simplement en achetant des parts de ces sociétés qui investissent exclusivement dans l’immobilier. Vous pouvez ainsi placer votre argent dans l’immobilier en bénéficiant des nombreux avantages qu’offre ce type de placement. 

Les avantages

  • Investir avec de faibles montants

Les SCPI permettent de commencer avec une mise de départ bien inférieure à un investissement en direct. En effet, il est possible d’accéder à ce placement avec seulement quelques milliers d’euros, cela vous donne donc la possibilité d’investir sur ce support d’épargne avec un capital restreint. Cette solution est idéale pour les jeunes actifs ou pour ceux qui sont déjà endettés sur leur résidence principale et qui disposent donc de liquidités limitées. 

  • Diversifier ses avoirs immobiliers

L’investissement en direct reste généralement le fait de l’acquisition d’une résidence principale, voire secondaire ou d’un bien mis en location. Les particuliers possédant quelques biens résidentiels peuvent, grâce à la SCPI, se positionner sur le marché de l’immobilier commercial, en général moins accessible ou sur des marchés immobiliers étrangers. 

  • Mutualiser les risques

Acquérir des parts dans une SCPI, ce n’est pas acheter un appartement ou un morceau d’appartement ou d’immeuble, c’est acheter des parts d’une société composée de très nombreux actifs. Cette diversification crée ainsi une mutualisation des risques tels que la vacance du bien, le défaut de paiement d’un locataire ou encore l’incendie. Les risques sont, de ce fait, répartis entre tous les investisseurs de la SCPI. 

  • Déléguer les tracas de la gestion locative

La responsabilité de la gestion du bien n’incombe pas aux investisseurs car, dans le modèle de fonctionnement de la SCPI, ceux-ci délèguent à la société de gestion la charge de trouver des locataires, de conclure les baux, de réaliser les travaux nécessaires, etc. 

  • Une placement relativement liquide

Vendre un bien en direct est une démarche assez longue comprenant des délais incompressibles comme la promesse de vente et la signature. Le placement en SCPI est bien plus liquide puisqu’il existe un marché secondaire sur lequel il est plus simple de trouver un ou plusieurs repreneurs compte tenu du fait que le ticket d’entrée est bien plus accessible.

  • Doper la performance de son épargne

Les SCPI offrent un rendement assez intéressant dans un contexte de taux bas où les placements en capital garanti proposent en général des performances ajustées à l’inflation nulles ou négatives. L’investissement en SCPI est un placement appréciable qui attire les investisseurs bien que le capital ne soit pas garanti. Les particuliers à la recherche de produits conjugant risques faibles et rentabilité se tournent massivement vers ce placement car l’immobilier rassure. Et même si l’on entend souvent parler de « pierre-papier », il s’agit bel et bien de parts de biens tangibles que l’investisseur acquiert.

Les points de vigilance

  • Choisissez Un acteur solide 

Il est plus que recommandé de souscrire vos parts auprès d’un acteur de référence, présent sur le marché depuis longtemps, bénéficiant d’une réelle notoriété dans le secteur et surtout, dont le patrimoine immobilier est relativement important. 

  • Des prix cohérents

Le prix des parts de la SCPI que l’on vous propose doit être cohérent avec la valeur du patrimoine que détient la SCPI. Un prix juste ne doit pas être supérieur au résultat obtenu en divisant la valeur de reconstitution (le montant qu’il faudrait payer, selon les experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société) par le nombre de parts. 

  • Des actifs bien diversifiés au sein de la SCPI

Les actifs doivent être suffisamment diversifiés pour pouvoir résister en cas de d’imprévu sérieux. Il est donc préférable d’opter pour une SCPI possédant de nombreux actifs, des locataires qui n’appartenent pas tous au même secteur d’activité, et des biens situés dans des régions diverses. 

  • Un taux de vacance faible

Le taux d’occupation financier se doit d’être élevé. Il s’agit de la différence entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué. Inversement, le taux de vacance doit lui être faible. Un bien ne doit pas rester vacant trop longtemps, entre les différents locataires, sous peine de réduire considérablement le rendement de la SCPI.

  • Des rendements à la hausse  

Les rendements peuvent parfois être relativement faibles, le plus important, c’est que leur évolution soit orientée à la hausse. En cas de baisse continue depuis plusieurs années, il vaut mieux alors s’abstenir qu’investir.

  • Les frais de gestion

Comme dans tout investissement, les frais peuvent plomber sérieusement la rentabilité. Il faudra donc choisir une SCPI qui propose des frais raisonnables; pour cela une bonne comparaison entre les SCPI de même catégorie s’impose. 


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Anticipation de crise : un levier stratégique indispensable pour les PME-ETI
L’anticipation de la crise est souvent perçue comme une simple mesure de protection, visant à éviter les impacts financiers, humains ou réputationnels d’un événement imprévu. Pourtant elle offre bien plus que cela; une stratégie bien pensée et des exercices de simulation peuvent non seulement protéger l’entreprise, mais aussi constituer un puissant levier stratégique, renforçant la compétitivité, la résilience et la confiance. Par Christel Bertrand – consultante indépendante en communication de crise

Renforcer la confiance des parties prenantes

L’une des conséquences indirectes d’une préparation efficace à la crise est le renforcement de la confiance des clients, des partenaires, des investisseurs et des employés. Lorsqu’une crise survient, la manière dont l’entreprise réagit est déterminante pour conserver et renforcer cette confiance. En anticipant la crise, une entreprise envoie un message fort : elle est préparée, elle prend ses responsabilités, et elle est capable de faire face aux imprévus. Ce message résonne fortement auprès de toutes les parties prenantes. Pour les clients, la transparence est cruciale en temps de crise. Lorsqu’une entreprise est préparée, elle est capable de communiquer rapidement et efficacement, de rassurer sur les mesures prises, et de démontrer que la situation est sous contrôle. Les consommateurs sont plus enclins à acheter des produits d’une entreprise qui gère une crise de manière transparente et responsable. Les partenaires commerciaux et les fournisseurs ont besoin de savoir que l’entreprise avec laquelle ils collaborent est stable et capable de surmonter les épreuves sans que cela n’affecte leur propre activité. Une entreprise qui anticipe les crises est capable de minimiser les interruptions dans la chaîne d’approvisionnement et de donner des garanties sur la continuité de ses activités. Les investisseurs sont particulièrement sensibles à la capacité de l’entreprise à gérer les risques. Une entreprise qui dispose d’un plan de gestion de crise montre qu’elle prend au sérieux la préservation de sa valeur. Cela est particulièrement important pour les entreprises cotées en bourse, où la perception d’une crise non maîtrisée peut entraîner une chute significative du cours des actions. Les employés constituent souvent les premiers ambassadeurs de l’entreprise. Une crise mal gérée peut affecter la motivation, l’engagement et la productivité des équipes. En anticipant les crises, l’entreprise démontre qu’elle se soucie de la sécurité et du bien-être de ses employés, ce qui renforce leur sentiment de sécurité et d’appartenance. Cela a pour effet d’augmenter l’engagement des employés et de réduire le turnover. Les autorités et régulateurs attendent des entreprises qu’elles respectent les règles et qu’elles gèrent de manière responsable les crises susceptibles d’affecter la société ou l’environnement. En anticipant les crises, l’entreprise montre qu’elle est proactive, respecte les normes, et prend des mesures pour éviter des conséquences plus graves. Cela peut également faciliter les relations avec les autorités, notamment lorsqu’il s’agit de demander des licences, des autorisations ou de négocier des sanctions. Aujourd’hui, les consommateurs n’hésitent plus à appeler au boycott d’une entreprise sur les réseaux sociaux si elle gère mal une crise. À l’inverse, une gestion transparente et efficace améliore la perception de l’entreprise, démontrant sa capacité à surmonter les défis. Cela peut se traduire par une fidélisation accrue des clients et une plus grande attractivité pour les investisseurs.

Créer une culture de résilience

Une entreprise qui anticipe les crises développe une culture interne résiliente. Cela passe par la formation des équipes, la création de scénarios de crise, et des exercices réguliers. Cette approche proactive permet à l’organisation de mieux gérer l’imprévu et de ne pas être prise de court lors de situations de stress intense. La préparation à la crise sensibilise les équipes. Toutes les entreprises, quel que soit leur taille, on intérêt à s’entraîner.

Accélérer la prise de décision

Lorsqu’une entreprise est bien préparée, elle est capable de prendre des décisions plus rapidement et plus efficacement pendant une crise. Une anticipation de la crise implique une identification claire des rôles, des responsabilités et des processus décisionnels. Cela permet de limiter les hésitations et d’éviter les erreurs dans des moments critiques. Une étude du BCI (Business Continuity Institute) a révélé que les entreprises ayant mis en place un plan de gestion de crise prenaient des décisions 25 % plus rapidement que celles sans plan. Cela peut faire la différence entre contenir une crise en interne ou laisser la situation s’aggraver et devenir publique.

Optimiser les ressources et réduire les coûts à long terme

Un autre avantage souvent négligé est l’optimisation des ressources et la réduction des coûts. Une entreprise qui investit dans l’anticipation de la crise est capable de réduire les coûts liés à une mauvaise gestion de la crise. Les entreprises ayant déjà un plan en place économisent non seulement sur le temps de réponse, mais aussi sur les coûts financiers (avocats, communication de crise, perte de chiffre d’affaires). Les entreprises sans plan de gestion de crise voient leurs coûts opérationnels augmenter de 10 à 15 % en moyenne lors d’une crise, en raison de la perte d’opportunités et des frais supplémentaires pour restaurer leur image.

Améliorer la compétitivité et gagner en part de marché

L’anticipation de crise ne se limite pas à la protection contre les conséquences négatives d’un événement imprévu ; elle peut aussi devenir un avantage compétitif majeur. En montrant aux clients, aux partenaires et aux investisseurs que l’entreprise est capable de faire face à l’adversité, elle peut se positionner en tant qu’acteur fiable et responsable sur le marché. De plus, une réaction rapide et efficace à une crise peut permettre de se démarquer des concurrents moins préparés, voire de prendre l’avantage sur eux. Lorsqu’une crise survient, toutes les entreprises d’un même secteur sont potentiellement impactées, mais celles qui sont mieux préparées sont capables de réagir plus rapidement, de minimiser les perturbations et de reprendre leurs opérations plus vite. Cela permet de prendre l’avantage sur les concurrents moins bien préparés et de capter leurs parts de marché pendant qu’ils sont encore en difficulté.

Une opportunité de différenciation sur le marché

L’anticipation de crise peut être utilisée comme un argument de différenciation vis-à-vis des concurrents. Communiquer sur le fait qu’une entreprise est prête à faire face à l’imprévu renforce la perception de fiabilité. Cela peut aussi être un argument de vente pour convaincre les clients et partenaires qu’ils peuvent compter sur une gestion stable en toutes circonstances. Certaines entreprises mettent en avant leur préparation aux crises comme argument commercial. Le géant du e-commerce Amazon, par exemple, est connu pour ses tests de résilience en logistique et en gestion des stocks. Cette stratégie a permis à Amazon de gérer les pics d’activité pendant la pandémie de Covid-19, attirant encore plus de clients et consolidant sa position de leader.

Encourager l’innovation dans la gestion des risques

L’anticipation des crises pousse également les entreprises à innover. Les simulations de crise, les nouveaux outils de surveillance et les technologies de gestion des risques sont autant de domaines où les entreprises peuvent investir pour mieux anticiper les menaces. Cela permet non seulement d’améliorer la gestion de crise, mais aussi d’optimiser d’autres aspects de l’entreprise. De plus en plus d’entreprises adoptent des technologies de surveillance des réseaux sociaux pour anticiper une crise réputationnelle. Les entreprises utilisent aujourd’hui des outils d’analyse de données pour identifier les signaux faibles d’une crise avant qu’elle ne devienne incontrôlable. L’anticipation de la crise va bien au-delà de la protection immédiate de l’entreprise. Elle devient un véritable levier stratégique, qui renforce la résilience, améliore la prise de décision, optimise les ressources, et permet même de gagner en compétitivité. Pour les ETI, investir dans la préparation à la crise est non seulement une mesure préventive, mais aussi un moyen de se positionner comme une entreprise fiable, innovante et tournée vers l’avenir.  
Le plan France 2030 fait de la réindustrialisation française un objectif national prioritaire afin de préserver notre souveraineté industrielle et technologique. Parfait exemple de cette effort lancé par l’Etat : la société Soitec, positionnée sur les secteurs hautement stratégiques des composants pour véhicules électriques et pour smartphones. Pierre Barnabé, son président, nous parle du développement de sa production en France. Par Franck Boccara L’instabilité économique et géopolitique mondiale nous rappelle encore une fois l’importance des enjeux de souveraineté industrielle et technologique auxquels la France fait face aujourd’hui. Dans ce contexte, accélérer la réindustrialisation française apparaît plus que jamais comme une nécessité. Mais cette réindustrialisation n’est pas l’apanage des grands groupes, les PME et ETI ont également leur rôle à jouer et elles sont d’ailleurs de plus en plus nombreuses à choisir de produire en France… voyons pourquoi.

Le premier bilan montre que la dynamique est restée positive l’an dernier. Au total, 57 nouvelles usines (soit le solde des ouvertures et des fermetures) ont ouvert en France, contre 49 en 2022. Si l’on tient compte des agrandissements de sites, ce chiffre monte même à 201, contre 176 un an plus tôt.

Entre l’envolée des prix de l’énergie, les taux d’intérêt élevés et une concurrence exacerbée entre pays pour attirer les projets, l’environnement s’est néanmoins durci, et au second semestre, le mouvement a nettement ralenti avec 79 opérations, contre 122 au premier.

Selon une récente étude de Bpifrance Le Lab, les premières motivations des PME et ETI qui relocalisent sont les ruptures d’approvisionnement ainsi que la réduction des délais et des coûts de transport (58 % des répondants). 52 % des sondés choisissent aussi de produire en France par conviction et 46 % d’entre eux évoquent des raisons environnementales et climatiques.

L’emploi industriel augmente d’ailleurs, lui aussi, en valeur absolue avec « 130.000 emplois industriels créés depuis 2017 », note-t-il. Sur la seule année 2023, l’effectif total des entreprises de l’industrie manufacturière a augmenté de 1,8 %, selon un bulletin récent de la Banque de France.

Si les usines sortent de terre, la production industrielle française n’en recueille pas encore les fruits. En février , elle restait légèrement inférieure à son niveau de 2015, et était à peine supérieure s’agissant de l’industrie manufacturière. Certains pans de l’industrie restent il est vrai marqués par les séquelles de la crise du Covid. C’est notamment le cas de l’aéronautique, dont la production demeure inférieure de 25 % à son niveau d’avant-pandémie, ou de l’automobile.

Parmi ces entreprises ayant fait le choix de renforcer leur production en France, on trouve Soitec, membre de la communauté de La French Fab et spécialiste de la fabrication de matériaux pour semi-conducteurs. Au mois de septembre dernier, cette ETI de près de 2 500 salariés (dont 1 600 en France) a inauguré une nouvelle usine sur son site de Bernin, près de Grenoble. Cette unité va produire des composants à destination des véhicules électriques, diversifiant ainsi l’activité historique de l’entreprise sur le secteur des smartphones. Cette nouvelle usine devrait permettre le recrutement de 400 personnes sur 5 ans. « Le choix de continuer à nous développer en France était évident », indique Pierre Barnabé, CEO. « Soitec est un fleuron industriel français né il y a plus de 30 ans à Bernin, en Isère, dans la vallée du Grésivaudan que l’on appelle aussi parfois la « Silicon Valley française » », précise-t-il. « Ce surnom illustre parfaitement la réalité de ce territoire qui rassemble des centres de recherche d’excellence comme le CEA-Leti, des établissements universitaires réputés, notamment Grenoble INP-Phelma-Université Grenoble-Alpes, et plusieurs de nos partenaires stratégiques et clients de longue date ». Outre cette proximité avec des partenaires et des « talents » locaux, notamment scientifiques, Soitec évoque aussi un soutien des autorités nationales, notamment au travers de Bpifrance. « Bpifrance est actionnaire de Soitec, mais c’est surtout un partenaire stratégique, avec qui nous avons toujours eu d’excellentes relations. C’est une chance pour nous de pouvoir travailler main dans la main avec Bpifrance, un acteur parfaitement au fait des grands enjeux auxquels les entreprises font face et qui œuvre quotidiennement à l’accélération de leur développement ». Soitec incarne la réindustrialisation dans deux secteurs stratégiques pour la souveraineté technologique de la France et même de l’Europe : les véhicules électriques et les smartphones. Son dirigeant confirme que cette réindustrialisation est en marche. Mais il évoque un point de vigilance. « Il faut veiller à ce que la réindustrialisation se fasse dans le respect de l’environnement », estime Pierre Barnabé. « Nous travaillons activement à gérer efficacement les ressources et à maximiser l’efficacité énergétique de nos installations et de nos solutions. La réindustrialisation de la France ne sera réussie que si elle permet à notre pays de devenir une puissance économique exemplaire sur le plan environnemental », conclut-il.
Gestion du postes clients pour les PME et ETI

Le Redesign-To-Cost (ou reconception à coût objectif), permet d’améliorer la compétitivité d’un produit ou d’une gamme de produits en réduisant ses coûts ou en augmentant sa valeur. Souvent, les deux leviers sont activés en même temps afin de compenser les surcoûts liés à une relocalisation. Atol, Seb, veloscoot …sont autant d’entreprises qui ont mené cette démarche dans le passé, avec le succès qu’on leur connaît.

Par Jean-Baptiste Guillaume – Associé IAC Partners

Dans le cadre d’une relocalisation, un critère de choix essentiel est le produit et son positionnement sur le marché local. Alors comment conjuguer valeur perçue par l’utilisateur et optimisation des coûts ? C’est à cette question que répond le Redesign-To-Cost en s’intéressant aux rapports entre les performances du produit et l’allocation du coût et de la valeur. Certes, l’approche diffère en fonction de l’étape de développement du produit à partir de laquelle on applique la démarche. Mais que l’on débute le développement ou que l’industrialisation soit déjà en cours, il est indispensable d’évaluer les inducteurs de coûts liés aux fonctions ou au process. Ainsi, le Redesign-To-Cost peut faire gagner 5% sur les coûts au lancement commercial du produit mais peut monter jusqu’à 30% dans le cadre de la mise en place d’une conception modulaire.

Au cours d’un développement, le ReDesign-to-Cost va repenser les fonctions du produit pour répondre au juste besoin du marché. Focaliser les coûts du produit sur les fonctions qui apportent de la valeur au produit, c’est tout l’enjeu de la démarche. Chaque fonction ou sous-ensemble se voit attribué un coût en fonction des performances attendues. Il s’agit d’un processus itératif et collaboratif où tous les acteurs du développement (marketing, R&D, achats, etc.) convergent sur des idées challengeant le contenu du produit avec des gains ou des coûts associés. Ces idées peuvent remettre en cause le processus de production (platforming, approche de différenciation retardée, etc.) ou encore le business model afin de mieux répondre aux habitudes des consommateurs locaux (par exemple, plutôt que de vendre une poussette à un prix élevé, on la proposera en location longue durée).

Si l’industrialisation du produit a déjà démarré, le Redesign-To-Cost s’attardera plutôt sur un accroissement de la marge en réduisant les coûts de production. On s’attachera alors à ressourcer localement, à trouver des schémas alternatifs de supply-chain et à réduire l’impact de la main d’œuvre sur le coût total du produit. En général, c’est ce dernier point qui rend les relocalisations coûteuses. On privilégiera la main d’œuvre sur les opérations à forte valeur ajoutée et acceptera l’automatisation des autres tâches. C’est également un excellent moyen de réduire les coûts cachés associés à la production dans les pays low-cost : les non-qualités sont traitées immédiatement et durablement, la supply-chain est optimisée, les délais sont réduits et la collaboration avec les fournisseurs est renforcée. A l’approche d’un démarrage de production, on se limitera aux scénarios à faible effort et fort ROI, liés aux achats et à la supply-chain.

Enfin, si la relocalisation implique de nouveaux investissements, la méthode permet d’améliorer le Total-Cost-of-Ownership, en dimensionnant au juste besoin un appareil de production flexible et évolutif. Dans ce cadre, l’utilisation du revamping est également une option, de même que la transformation digitale en réalisant une usine 4.0 afin de tirer parti des avantages technologiques français.

Les méthodologies de ReDesign-To-Cost utilisées depuis plus de 30 ans par IAC Partners ont aidé de nombreux clients à conserver leurs sites de production en France ou à relocaliser certaines gammes de produits. De la construction d’une stratégie de relocalisation cohérente en fonction des enjeux économique à l’accompagnement dans la réalisation des projets de conception et de mise en production, IAC Partners réalise les audits des pratiques opérationnelles, la mise en place de méthodes pragmatiques et la recherche des solutions adaptées avec vous.

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