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SCPI – Un investissement qui plait

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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) séduisent toujours autant les français. Ce type d’investissement se maintient en progression constante ces dernières années. Quelles en sont les caractéristiques et pourquoi ce succès ? Voici quelques éléments de réponse et quelques conseils pour un investissement réussi dans ce placement immobilier.

Par Franck Boccara

La SCPI vous permet d’investir sur le marché de l’immobilier sans avoir à acquérir un bien dans son intégralité, simplement en achetant des parts de ces sociétés qui investissent exclusivement dans l’immobilier. Vous pouvez ainsi placer votre argent dans l’immobilier en bénéficiant des nombreux avantages qu’offre ce type de placement. 

Les avantages

  • Investir avec de faibles montants

Les SCPI permettent de commencer avec une mise de départ bien inférieure à un investissement en direct. En effet, il est possible d’accéder à ce placement avec seulement quelques milliers d’euros, cela vous donne donc la possibilité d’investir sur ce support d’épargne avec un capital restreint. Cette solution est idéale pour les jeunes actifs ou pour ceux qui sont déjà endettés sur leur résidence principale et qui disposent donc de liquidités limitées. 

  • Diversifier ses avoirs immobiliers

L’investissement en direct reste généralement le fait de l’acquisition d’une résidence principale, voire secondaire ou d’un bien mis en location. Les particuliers possédant quelques biens résidentiels peuvent, grâce à la SCPI, se positionner sur le marché de l’immobilier commercial, en général moins accessible ou sur des marchés immobiliers étrangers. 

  • Mutualiser les risques

Acquérir des parts dans une SCPI, ce n’est pas acheter un appartement ou un morceau d’appartement ou d’immeuble, c’est acheter des parts d’une société composée de très nombreux actifs. Cette diversification crée ainsi une mutualisation des risques tels que la vacance du bien, le défaut de paiement d’un locataire ou encore l’incendie. Les risques sont, de ce fait, répartis entre tous les investisseurs de la SCPI. 

  • Déléguer les tracas de la gestion locative

La responsabilité de la gestion du bien n’incombe pas aux investisseurs car, dans le modèle de fonctionnement de la SCPI, ceux-ci délèguent à la société de gestion la charge de trouver des locataires, de conclure les baux, de réaliser les travaux nécessaires, etc. 

  • Une placement relativement liquide

Vendre un bien en direct est une démarche assez longue comprenant des délais incompressibles comme la promesse de vente et la signature. Le placement en SCPI est bien plus liquide puisqu’il existe un marché secondaire sur lequel il est plus simple de trouver un ou plusieurs repreneurs compte tenu du fait que le ticket d’entrée est bien plus accessible.

  • Doper la performance de son épargne

Les SCPI offrent un rendement assez intéressant dans un contexte de taux bas où les placements en capital garanti proposent en général des performances ajustées à l’inflation nulles ou négatives. L’investissement en SCPI est un placement appréciable qui attire les investisseurs bien que le capital ne soit pas garanti. Les particuliers à la recherche de produits conjugant risques faibles et rentabilité se tournent massivement vers ce placement car l’immobilier rassure. Et même si l’on entend souvent parler de « pierre-papier », il s’agit bel et bien de parts de biens tangibles que l’investisseur acquiert.

Les points de vigilance

  • Choisissez Un acteur solide 

Il est plus que recommandé de souscrire vos parts auprès d’un acteur de référence, présent sur le marché depuis longtemps, bénéficiant d’une réelle notoriété dans le secteur et surtout, dont le patrimoine immobilier est relativement important. 

  • Des prix cohérents

Le prix des parts de la SCPI que l’on vous propose doit être cohérent avec la valeur du patrimoine que détient la SCPI. Un prix juste ne doit pas être supérieur au résultat obtenu en divisant la valeur de reconstitution (le montant qu’il faudrait payer, selon les experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société) par le nombre de parts. 

  • Des actifs bien diversifiés au sein de la SCPI

Les actifs doivent être suffisamment diversifiés pour pouvoir résister en cas de d’imprévu sérieux. Il est donc préférable d’opter pour une SCPI possédant de nombreux actifs, des locataires qui n’appartenent pas tous au même secteur d’activité, et des biens situés dans des régions diverses. 

  • Un taux de vacance faible

Le taux d’occupation financier se doit d’être élevé. Il s’agit de la différence entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué. Inversement, le taux de vacance doit lui être faible. Un bien ne doit pas rester vacant trop longtemps, entre les différents locataires, sous peine de réduire considérablement le rendement de la SCPI.

  • Des rendements à la hausse  

Les rendements peuvent parfois être relativement faibles, le plus important, c’est que leur évolution soit orientée à la hausse. En cas de baisse continue depuis plusieurs années, il vaut mieux alors s’abstenir qu’investir.

  • Les frais de gestion

Comme dans tout investissement, les frais peuvent plomber sérieusement la rentabilité. Il faudra donc choisir une SCPI qui propose des frais raisonnables; pour cela une bonne comparaison entre les SCPI de même catégorie s’impose. 


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Optimisation du BFR : le levier sous-exploité de la performance financière des PME et ETI
Dans un environnement économique marqué par l’incertitude, la volatilité des marchés et la pression croissante sur les marges, les dirigeants de PME et d’ETI sont confrontés à une équation délicate : financer leur développement tout en préservant leur équilibre financier. Si les réflexes traditionnels consistent souvent à rechercher de nouveaux financements ou à réduire les coûts, un levier demeure encore trop largement sous-exploité : l’optimisation du BFR (besoin en fonds de roulement). Par Serge de Cluny Le BFR n’est pas seulement un indicateur financier parmi d’autres. Il constitue un véritable révélateur de la qualité de gestion d’une entreprise et, surtout, un puissant levier d’amélioration immédiate de la trésorerie. Bien maîtrisé, il permet de libérer des ressources internes sans dilution du capital ni recours à l’endettement. À l’inverse, un BFR mal piloté peut rapidement devenir un facteur de tension, voire de fragilité structurelle.

Comprendre le BFR : un indicateur au cœur du cycle d’exploitation

Le BFR correspond au décalage entre les encaissements et les décaissements liés à l’activité. Autrement dit, il traduit le financement nécessaire pour couvrir le cycle d’exploitation de l’entreprise. Dans la pratique, il résulte principalement de trois composantes : les délais de paiement accordés aux clients, les délais négociés avec les fournisseurs, et le niveau des stocks. C’est dans cet équilibre que se joue une partie essentielle de la performance financière.

Délais clients : reprendre la main sur un levier souvent subi

Pour de nombreuses PME et ETI, la question des délais clients constitue le premier point de friction. Accorder des délais de paiement est souvent perçu comme un levier commercial incontournable, voire comme une norme imposée par le marché. Pourtant, cette pratique a un coût direct : chaque jour supplémentaire accordé représente de la trésorerie immobilisée. Trop souvent, les entreprises subissent leurs délais de paiement plutôt qu’elles ne les pilotent réellement. Reprendre la main sur ce levier suppose une approche à la fois structurée et progressive. Il ne s’agit pas nécessairement de durcir brutalement les conditions commerciales, mais plutôt de professionnaliser la gestion du poste client. Cela passe par une meilleure qualification des clients en amont, une contractualisation claire des conditions de paiement, et surtout un suivi rigoureux des encaissements. La relance ne doit plus être perçue comme une action ponctuelle ou inconfortable, mais comme un processus intégré à la relation commerciale.

Digitalisation : un accélérateur de cash encore sous-exploité

En parallèle, la digitalisation offre aujourd’hui des opportunités significatives pour fluidifier les encaissements. La dématérialisation des factures, l’automatisation des relances ou encore l’utilisation de solutions de paiement accéléré permettent de réduire sensiblement les délais sans dégrader la relation client. Pour les entreprises les plus avancées, ces outils deviennent de véritables accélérateurs de cash.

Délais fournisseurs : trouver l’équilibre entre optimisation et partenariat

Face aux clients, les fournisseurs représentent l’autre versant du BFR. Ici encore, l’enjeu consiste à trouver un équilibre entre optimisation financière et préservation des relations stratégiques. Allonger les délais de paiement fournisseurs peut mécaniquement améliorer la trésorerie, mais une telle démarche doit être conduite avec discernement. Dans certains cas, accepter des délais plus courts peut même constituer un avantage, notamment lorsqu’il permet de négocier des conditions tarifaires plus favorables. Les PME et ETI les plus performantes adoptent généralement une approche segmentée de leur panel fournisseurs. Les partenaires critiques ou stratégiques font l’objet d’une gestion différenciée, intégrant des logiques de partenariat à long terme. À l’inverse, les fournisseurs moins sensibles peuvent offrir davantage de flexibilité dans les négociations. Cette approche fine permet d’optimiser le BFR sans fragiliser la chaîne d’approvisionnement.

Gestion des stocks : un gisement de trésorerie souvent négligé

Le troisième pilier du BFR réside dans la gestion des stocks, souvent sous-estimée dans les entreprises industrielles ou de négoce. Un stock trop élevé immobilise de la trésorerie et génère des coûts indirects (stockage, obsolescence, dépréciation), tandis qu’un stock insuffisant peut pénaliser l’activité et la satisfaction client. Là encore, tout est affaire d’équilibre. Optimiser ses stocks suppose une meilleure synchronisation entre la production, les approvisionnements et la demande. Les outils de prévision, lorsqu’ils sont correctement exploités, permettent d’ajuster plus finement les niveaux de stock. Par ailleurs, certaines entreprises repensent leur organisation logistique en s’appuyant sur des modèles plus agiles, comme le flux tendu ou le juste-à-temps, lorsque cela est compatible avec leur activité.

Une démarche transversale : diffuser une culture cash dans l’entreprise

Au-delà de ces trois leviers classiques, l’optimisation du BFR implique également un changement de posture au sein de l’entreprise. Trop souvent cantonné à la direction financière, l’optimisation du BFR devrait être considéré comme un enjeu transversal, impliquant les équipes commerciales, les achats, la production et même la direction générale. Chaque décision opérationnelle a un impact direct ou indirect sur la trésorerie. Dans cette perspective, le rôle de la fonction finance évolue. Elle ne se limite plus à produire des indicateurs, mais devient un véritable partenaire des opérations, capable d’éclairer les décisions et de diffuser une culture cash au sein de l’organisation. Cette acculturation est essentielle pour ancrer durablement les bonnes pratiques.

Alignement des objectifs : faire du BFR un levier partagé

Certaines entreprises vont plus loin en intégrant des indicateurs d’optimisation du BFR dans leurs tableaux de bord opérationnels, voire dans les systèmes d’incitation des équipes. Sans tomber dans une logique purement financière, il s’agit de créer des alignements d’intérêts entre les objectifs commerciaux et les impératifs de trésorerie. Cette approche contribue à faire du BFR un levier partagé, plutôt qu’une contrainte subie.

Solutions de financement : des outils complémentaires à maîtriser

Enfin, il convient de souligner que l’optimisation du BFR peut être accompagnée par des solutions de financement adaptées. L’affacturage, par exemple, permet de transformer rapidement des créances clients en liquidités, tandis que certaines solutions de financement des stocks ou des fournisseurs offrent des alternatives intéressantes. Ces outils ne doivent toutefois pas se substituer à une gestion saine, mais venir en complément d’une stratégie maîtrisée.

Libérer le cash, un levier de performance durable

Dans un contexte où l’accès au financement peut se tendre et où les exigences des partenaires financiers se renforcent, la capacité d’une entreprise à générer du cash devient un critère déterminant. À ce titre, le BFR apparaît comme un levier stratégique, au même titre que la croissance ou la rentabilité. Optimiser son BFR, ce n’est pas seulement améliorer sa trésorerie à court terme. C’est renforcer sa résilience, sa capacité d’investissement et, in fine, sa valeur. Pour les PME et ETI, il s’agit d’un chantier à fort impact, souvent accessible sans transformation lourde, mais nécessitant une vision claire, de la discipline et une mobilisation collective. Dans un monde économique où chaque euro compte, savoir libérer le cash déjà présent dans l’entreprise constitue sans doute l’une des formes les plus intelligentes de financement.

Depuis plusieurs années, le management de transition est en constant développement et répond de plus en plus à des demandes temporaires d’expertises, pas toujours faciles à trouver pour une entreprise. Pour autant, il reste assez méconnu des PME et ETI. Nous vous proposons donc d’en faire connaissance.

Par Gustavo Rodriguez Rangel – EULEOS

Qu’est-ce que le Management de Transition ?

Originaire des Pays-Bas dans les années 1970 sous le nom d’« Interim Management » (terme qui par ailleurs reste d’usage), il s’agit d’une forme de management dédiée exclusivement à la gestion de situations de crise. L’« interim management » se répand fortement au UK, aux USA et en Allemagne, et à partir des années 2000 en France sous le nom de « management de transition ». Au fil des ans, le management de transition s’est transformé : il n’est plus une ressource pour les moments de crise mais plutôt pour accompagner la transformation et la croissance de l’entreprise.

On pourra donc dire simplement que c’est un processus permettant d’aider ponctuellement une entreprise à devenir plus performante via l’aide d’un manager expérimenté qui intervient sous forme de mission, c’est-à-dire :

  • Avec un but précis et son ou ses livrables, en fonction du type d’intervention ;
  • Pour une durée déterminée : la mission a un début et une fin bien définis ;
  • Avec une obligation de transmission, afin d’assurer la continuité.

On retrouve 3 grands types de mission :

  • Management relais : relève au pied levé, situation de crise (redressement, restructuration) ;
  • Gestion d’une phase de transition ou de transformation (revente, fusion avec une autre entreprise…) ;
  • Gestion des projets stratégiques.

Vu à l’origine comme un « urgentiste », aujourd’hui le manager de transition, très souvent entrepreneur lui-même, est un véritable partenaire de l’entreprise, bras droit du dirigeant, agissant pour soutenir sa croissance et améliorer sa performance. Il s’agit d’un(e) indépendant(e) expérimenté(e) qui met à profit de l’entreprise ses compétences opérationnelles et managériales. Ainsi, il / elle accompagne opérationnellement une entreprise dans des fonctions du COMEX / CODIR, prend des décisions et exerce des responsabilités.

Les bénéfices pour l’entreprise

  • Immédiateté opérationnelle

Le manager de transition, expert dans son domaine est opérationnel immédiatement car il déjà vécu des expériences similaires. La courbe d’apprentissage est quasi inexistante, c’est pourquoi la première action consiste typiquement à lancer un diagnostic rapide qui permet de proposer un plan d’action lequel, une fois validé par le dirigeant, est mis en œuvre sans tarder.

  • Accompagnement du dirigeant

Plusieurs études, dont notamment celle menée par Bpifrance en 2016 auprès de 30 000 dirigeants de PME et d’ETI, pointent du doigt ce phénomène que des milliers d’entrepreneurs portent stoïquement sur leurs épaules : la solitude du dirigeant. Si l’on imagine le chef d’entreprise comme étant quelqu’un qui est en train de monter tout seul une pente en portant une lourde valise, le manager de transition est là pour l’y aider. Véritable bras droit du dirigeant, Il est là pour accompagner, épauler, soulager et, in fine, mener à bien les projets stratégiques chers au dirigeant, mais pour lesquels les ressources internes de l’entreprise ne sont pas adaptées.

  • Un regard externe et neutre

En tant que ressource externe, le management de transition n’a ni passé ni avenir au sein de l’entreprise. Il a du recul par rapport à la situation générale de celle-ci, ce qui lui permet d’apporter une vision neutre. Parce qu’il est en mission, ses observations et recommandations sont objectives, il ne cherche pas à se mettre en avant ou à se positionner en vue d’une promotion : il a un objectif clairement établi, et ce dès le départ de son intervention.

  • Flexibilité

Enfin, on pourrait rajouter un quatrième avantage : la flexibilité. Car même si le management de transition et souvent associé à du temps plein, certains managers de transition commencent à travailler à temps partiel, en discontinu (quelques jours par mois), en binôme (lorsque le besoin exprimé nécessite des compétences complémentaires), le tout dans le but de s’adapter au besoin et au budget de l’entreprise.

La situation actuelle est un accélérateur de ce métier car les incertitudes bousculent les habitudes, et le fait de pouvoir compter sur un expert, sans y être attaché administrativement, est un véritable ballon d’oxygène pour une entreprise. Cette tendance, au vu de toutes les études internationales, va se poursuivre sur les prochaines années.

D’accord, mais puis-je me payer un manager de transition ?

Il existe des aides financières, tant au niveau départemental, régional que national, qui peuvent prendre en charge une partie d’une prestation d’accompagnement comme le management de transition. A titre d’exemple le « chèque Relance Export » couvre 50% des dépenses, dans la limite d’un plafond, pour aider les PME et ETI françaises dans leurs projets à l’international.

Natixis Interépargne, la référence en épargne salariale et retraite, est investie dans l’avenir de plus de 81 000 entreprises clientes et plus de 3,1 millions d’épargnants. Natixis Interépargne fait partie du pôle Global Financial Services du Groupe BPCE, deuxième groupe bancaire en France à travers les réseaux Banque Populaire et Caisse d’Epargne. La retraite est un moment clé souvent redouté par les Français. L’épargne retraite est une réponse pour aborder au mieux cette étape. Natixis Interépargne propose des solutions d’épargne salariale et retraite simples et personnalisées, et place l’épargnant au cœur de sa stratégie en l’impliquant dans la constitution de son épargne. Anticiper sa retraite, analyser son parcours professionnel, connaitre les outils et les avantages des dispositifs d’accompagnement existants… sont quelques-uns des thèmes abordés par Patrick Behanzin, Directeur Marketing, Offre et Digital et Laure Rabelle, Head of Digital chez Natixis Interépargne.
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