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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) séduisent toujours autant les français. Ce type d’investissement se maintient en progression constante ces dernières années. Quelles en sont les caractéristiques et pourquoi ce succès ? Voici quelques éléments de réponse et quelques conseils pour un investissement réussi dans ce placement immobilier.
Par Franck Boccara
La SCPI vous permet d’investir sur le marché de l’immobilier sans avoir à acquérir un bien dans son intégralité, simplement en achetant des parts de ces sociétés qui investissent exclusivement dans l’immobilier. Vous pouvez ainsi placer votre argent dans l’immobilier en bénéficiant des nombreux avantages qu’offre ce type de placement.
Les avantages
- Investir avec de faibles montants
Les SCPI permettent de commencer avec une mise de départ bien inférieure à un investissement en direct. En effet, il est possible d’accéder à ce placement avec seulement quelques milliers d’euros, cela vous donne donc la possibilité d’investir sur ce support d’épargne avec un capital restreint. Cette solution est idéale pour les jeunes actifs ou pour ceux qui sont déjà endettés sur leur résidence principale et qui disposent donc de liquidités limitées.
- Diversifier ses avoirs immobiliers
L’investissement en direct reste généralement le fait de l’acquisition d’une résidence principale, voire secondaire ou d’un bien mis en location. Les particuliers possédant quelques biens résidentiels peuvent, grâce à la SCPI, se positionner sur le marché de l’immobilier commercial, en général moins accessible ou sur des marchés immobiliers étrangers.
- Mutualiser les risques
Acquérir des parts dans une SCPI, ce n’est pas acheter un appartement ou un morceau d’appartement ou d’immeuble, c’est acheter des parts d’une société composée de très nombreux actifs. Cette diversification crée ainsi une mutualisation des risques tels que la vacance du bien, le défaut de paiement d’un locataire ou encore l’incendie. Les risques sont, de ce fait, répartis entre tous les investisseurs de la SCPI.
- Déléguer les tracas de la gestion locative
La responsabilité de la gestion du bien n’incombe pas aux investisseurs car, dans le modèle de fonctionnement de la SCPI, ceux-ci délèguent à la société de gestion la charge de trouver des locataires, de conclure les baux, de réaliser les travaux nécessaires, etc.
- Une placement relativement liquide
Vendre un bien en direct est une démarche assez longue comprenant des délais incompressibles comme la promesse de vente et la signature. Le placement en SCPI est bien plus liquide puisqu’il existe un marché secondaire sur lequel il est plus simple de trouver un ou plusieurs repreneurs compte tenu du fait que le ticket d’entrée est bien plus accessible.
- Doper la performance de son épargne
Les SCPI offrent un rendement assez intéressant dans un contexte de taux bas où les placements en capital garanti proposent en général des performances ajustées à l’inflation nulles ou négatives. L’investissement en SCPI est un placement appréciable qui attire les investisseurs bien que le capital ne soit pas garanti. Les particuliers à la recherche de produits conjugant risques faibles et rentabilité se tournent massivement vers ce placement car l’immobilier rassure. Et même si l’on entend souvent parler de « pierre-papier », il s’agit bel et bien de parts de biens tangibles que l’investisseur acquiert.
Les points de vigilance
- Choisissez Un acteur solide
Il est plus que recommandé de souscrire vos parts auprès d’un acteur de référence, présent sur le marché depuis longtemps, bénéficiant d’une réelle notoriété dans le secteur et surtout, dont le patrimoine immobilier est relativement important.
- Des prix cohérents
Le prix des parts de la SCPI que l’on vous propose doit être cohérent avec la valeur du patrimoine que détient la SCPI. Un prix juste ne doit pas être supérieur au résultat obtenu en divisant la valeur de reconstitution (le montant qu’il faudrait payer, selon les experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société) par le nombre de parts.
- Des actifs bien diversifiés au sein de la SCPI
Les actifs doivent être suffisamment diversifiés pour pouvoir résister en cas de d’imprévu sérieux. Il est donc préférable d’opter pour une SCPI possédant de nombreux actifs, des locataires qui n’appartenent pas tous au même secteur d’activité, et des biens situés dans des régions diverses.
- Un taux de vacance faible
Le taux d’occupation financier se doit d’être élevé. Il s’agit de la différence entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué. Inversement, le taux de vacance doit lui être faible. Un bien ne doit pas rester vacant trop longtemps, entre les différents locataires, sous peine de réduire considérablement le rendement de la SCPI.
- Des rendements à la hausse
Les rendements peuvent parfois être relativement faibles, le plus important, c’est que leur évolution soit orientée à la hausse. En cas de baisse continue depuis plusieurs années, il vaut mieux alors s’abstenir qu’investir.
- Les frais de gestion
Comme dans tout investissement, les frais peuvent plomber sérieusement la rentabilité. Il faudra donc choisir une SCPI qui propose des frais raisonnables; pour cela une bonne comparaison entre les SCPI de même catégorie s’impose.
Pour avoir une vision 360 de son organisation, il est donc nécessaire de s’appuyer sur les collaborateurs en proposant par exemple des sondages sur les axes d’amélioration internes et les conditions de travail afin de prévenir les RPS et être plus performant.
Cela permettra également à toutes les personnalités de s’exprimer en sachant que les personnes introverties ont souvent des idées brillantes qu’elles n’osent pas toujours exprimer.
▶Enfin, une écoute plus approfondie des besoins et remarques des équipes est un moyen de leur offrir une meilleure expérience collaborateur et de les fidéliser.
Avec la hausse des démissions (+24% entre 2019 et 2023 selon la DARES) et les difficultés de recrutement, une entreprise doit avoir une prise de recul sur son organisation pour rester performant et éviter de générer de la démotivation et des départs sans en comprendre la cause.
En effet, peu d’entreprises proposent un dispositif permettant de recueillir régulièrement les avis des salariés et d’encourager les initiatives.
Conséquences :
– De nombreux collaborateurs n’osent pas remonter leurs difficultés, frustrations ou idées d’amélioration en raison d’une absence d’outils et de cadre leur permettant de le faire librement et sereinement.
– Départ inattendu de talents car même si elle fait preuve de bonne volonté, une organisation ou un manager peut favoriser inconsciemment le mal-être et le désengagement de ses équipes.
Une fois ces éléments définis et la démarche lancée, il sera également primordial de communiquer sur les résultats des enquêtes ainsi que sur les plans d’actions associés. Cela permettra de renforcer le sentiment d’utilité des collaborateurs et de les encourager à participer davantage au développement de l’entreprise.
Toutefois pour insuffler et mettre en place plus facilement cette nouvelle dynamique de co-création, il est conseillé de faire appel à une personne tierce/ facilitateur externe.
Son regard extérieur sera une opportunité pour l’entreprise d’identifier les freins de performance et d’engagement et d’aider les collaborateurs à s’exprimer plus librement.
▶En conclusion, mettre en place une 
