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Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

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L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

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La Quinzaine de l'Emploi en Ile-de-France du 1er au 16 octobre 2026
Dans le cadre du partenariat qui nous lie à la CCI Paris Ile-de-France, PME-ETI.fr vous tient informés en priorité des principaux évènements et réseaux qui peuvent vous permettre de booster votre croissance et de rencontrer des acteurs-clés de l’économie. Et pour bien croitre, recruter reste un enjeu majeur pour de nombreuses entreprises. Dans un marché du travail en évolution, identifier les bons profils, élargir son vivier de candidats et adapter ses pratiques de recrutement nécessitent parfois de sortir des méthodes habituelles. C’est précisément l’objectif de la Quinzaine de l’Emploi, organisée du 1er au 16 octobre 2026 par les Chambres de Commerce et d’Industrie d’Île-de-France.

Deux semaines consacrées au recrutement

Avec pour fil rouge « Recruter autrement », la Quinzaine de l’Emploi propose aux dirigeants, recruteurs et responsables RH un programme de rendez-vous répartis sur l’ensemble du territoire francilien. L’ambition : permettre aux entreprises de découvrir de nouvelles approches du recrutement et d’identifier des solutions concrètes face aux difficultés qu’elles peuvent rencontrer pour attirer les compétences dont elles ont besoin. Ateliers, conférences, forums, rencontres, témoignages, job datings ou encore découverte de dispositifs innovants : les formats proposés sont volontairement variés afin de répondre aux différentes problématiques auxquelles sont confrontées les entreprises. Cette diversité constitue aussi une occasion de prendre du recul sur ses propres pratiques, de découvrir des initiatives mises en place par d’autres entreprises et d’échanger directement avec des experts du recrutement et des ressources humaines.

Les seniors au cœur du lancement

La Quinzaine de l’Emploi débutera officiellement le jeudi 1er octobre à 18h à la CCI Paris Île-de-France, au 11 rue Léon Jouhaux à Paris. La conférence inaugurale sera consacrée à un sujet particulièrement actuel : « Séniors : leur expérience est votre avenir ! ». Elle proposera un décryptage du marché de l’emploi, des retours d’expérience de chefs d’entreprise ainsi que des pistes concrètes pour mieux intégrer les profils seniors dans les stratégies de recrutement. D’autres rendez-vous prolongeront cette réflexion, avec notamment un job dating dédié aux seniors le 1er octobre et un atelier consacré, le 5 octobre à la CCI Versailles-Yvelines, à la contribution des collaborateurs seniors à la performance des entreprises.

Des rendez-vous dans toute l’Île-de-France

Le programme ne se limite toutefois pas à cette thématique. Plusieurs événements sont organisés jusqu’au 16 octobre, avec notamment des forums et rencontres autour de l’emploi, du recrutement, du handicap ou encore de la découverte des métiers. Parmi les rendez-vous proposés figurent notamment le Jam & Job organisé en Seine-Saint-Denis le 8 octobre, le Recrut Lab RH à La Défense, le forum de l’emploi et de découverte des métiers du commerce à Versailles, ou encore les rencontres Handi’capables et Atouts Seniors dans le Val-d’Oise. La Quinzaine de l’Emploi s’adresse ainsi aussi bien aux entreprises qui recrutent actuellement qu’à celles qui souhaitent anticiper leurs besoins en compétences et faire évoluer leurs méthodes.

Une occasion d’élargir son vivier de candidats

Pour les PME et ETI, les enjeux de recrutement dépassent souvent la simple publication d’une offre d’emploi. Identifier de nouveaux profils, mieux comprendre les attentes des candidats et diversifier les canaux permettant de rencontrer de futurs collaborateurs peuvent contribuer à construire des recrutements plus adaptés aux besoins de l’entreprise. En participant à la Quinzaine de l’Emploi, les dirigeants et responsables RH pourront donc découvrir différents dispositifs, rencontrer des acteurs de l’emploi et repartir avec de nouvelles pistes pour leurs recrutements. Le programme complet des événements ainsi que les modalités d’inscription sont disponibles sur le site de la CCI Paris Île-de-France.

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Lorsque la géopolitique entre dans l’entreprise

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L’information ne fait pas encore la décision

L’actualité internationale est accessible en continu. Alertes, analyses, commentaires et données informationnelles circulent sans interruption dans nos sociétés. Cette abondance produit pourtant une difficulté: plus l’information est disponible, plus il devient difficile d’identifier celle qui mérite réellement l’attention. C’est ici que se situe la difficulté pour un dirigeant d’entreprise ou un comex. Une information accessible, ne signifie pas que chacun est en mesure de l’exploiter. Or, suivre l’actualité internationale et en tirer les conséquences pour une activité sont deux exercices très différents. Une tension diplomatique, une recomposition d’alliances politiques n’est pas, en soi, une information immédiatement exploitable. Il faut distinguer le bruit du signal et comprendre ce que son évolution peut concrètement changer pour un secteur, un marché ou une chaîne d’approvisionnement. Les entreprises ne manquent pas d’informations. Elle manque la plupart du temps, de méthode ou de l’expertise nécessaire pour les sélectionner, les hiérarchiser et les traduire en décision. Savoir qu’une tension augmente dans une région du monde ne suffit pas. Que signifie-t-elle pour l’activité ? C’est en répondant à des questions précises, que le décryptage géopolitique devient un véritable outil d’aide à la décision. La finalité est de déceler en amont une vulnérabilité car il est toujours plus coûteux d’y remédier une fois les conséquences géopolitiques à l’œuvre.

Anticiper ne signifie pas prédire

Face à une crise, la tentation est de rechercher une réponse certaine face à un conflit qui s’étend ou l’interruption d’une route maritime. L’anticipation stratégique ne prétend pas prédire précisément l’avenir. Elle consiste à identifier plusieurs évolutions plausibles, à en mesurer les conséquences et à préparer les décisions qu’elles pourraient rendre nécessaires. Le dirigeant n’a pas besoin de savoir avec certitude ce qui se produira. Il doit comprendre ce qui pourrait arriver, à quelles conditions, dans quels délais et avec quels effets sur son activité. Une entreprise dépendante d’une zone sensible peut ainsi envisager plusieurs hypothèses selon des scénarios et temporalités différenciés. Pour chacun d’entre eux, elle évaluera les conséquences possibles sur ses coûts, ses délais, ses contrats ou investissements. L’essentiel n’est pas d’accumuler des scénarios, mais d’accompagner la décision. Quand faut-il diversifier un approvisionnement ? À partir de quel moment est-il nécessaire de réorienter un investissement ? Quelles solutions de repli doivent être envisagées avant de devenir urgentes ? Lorsqu’une crise éclate, l’entreprise qui a déjà examiné ces questions ne part pas de zéro. Elle dispose d’une grille de lecture, de signaux d’alerte et d’options étudiées en amont. Ce temps d’avance peut suffire à préserver un marché, sécuriser une ressource ou protéger une marge.

Pourquoi l’expertise extérieure devient nécessaire

L’exploitation de l’information géopolitique relève d’une expertise spécifique. Elle exige une connaissance des rapports de force, des stratégies des acteurs et des dynamiques régionales. Elle suppose également de savoir relier ces éléments aux réalités économiques, propres à chaque entreprise. Toutes les organisations ne disposent pas de telles ressources en interne. Les PME et les ETI peuvent être fortement exposées à des risques internationaux sans avoir les moyens de constituer une direction dédiée à leur analyse. Le recours à une expertise extérieure ne consiste pas à commenter l’actualité. Il vise à déterminer les évolutions susceptibles d’affecter l’activité d’une entreprise, à en mesurer la portée et à en dégager des options de décision. Ce regard extérieur permet aussi de prendre de la distance. Toute organisation peut rester prisonnière de ses habitudes, de ses certitudes ou d’une lecture trop sectorielle de son environnement. La valeur de l’expert ne tient pas à la quantité d’informations produites. Elle réside dans les réponses apportées aux véritables questions du décideur. En quoi mon activité est-elle concernée ? Quels signaux dois-je surveiller ? À quel moment faut-il agir ? Dans un environnement saturé d’informations, l’avantage ne revient pas nécessairement à celui qui en possède le plus, mais à celui qui sait lesquelles doivent éclairer sa décision.

Faire de l’incertitude un atout de gouvernance

L’anticipation stratégique ne supprime pas l’incertitude. Elle permet aux dirigeants de préparer des choix, tant que l’entreprise dispose encore de marges de manœuvre. Pour les dirigeants, la question n’est donc pas de savoir si leur activité sera affectée par les risques géopolitiques et les transformations du monde. Elle est de déterminer s’ils les auront comprises suffisamment tôt pour conserver la maîtrise de leurs décisions et sécuriser leurs activités.
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