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Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

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L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

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Croissance externe : ces erreurs silencieuses qui transforment une bonne acquisition en mauvais souvenir
La croissance externe fait partie de ces leviers stratégiques qui fascinent autant qu’ils interrogent. Promesse d’accélération, de diversification ou de consolidation, elle s’impose souvent comme une évidence dans les phases de développement d’une PME ou d’une ETI. Mais derrière l’attractivité du mouvement se cache une réalité plus exigeante : une acquisition ne se résume jamais à une opportunité financière, elle engage profondément l’organisation, les équipes et la trajectoire de l’entreprise. Par Franck Boccara Si certaines opérations financières créent un véritable effet de levier, d’autres, en revanche, peinent à délivrer les résultats attendus, non pas faute de pertinence stratégique, mais en raison d’écueils souvent sous-estimés. Car en matière de croissance externe, les difficultés ne sont pas toujours là où on les anticipe. Comprendre ces zones de fragilité, c’est déjà sécuriser une partie de la réussite.

L’illusion du “deal parfait”

Sur le papier, la croissance externe a tout pour séduire. Accélérer son développement, gagner des parts de marché, acquérir un savoir-faire, pénétrer une nouvelle géographie… L’opération coche souvent toutes les cases d’un plan stratégique ambitieux. Et pourtant, derrière les communiqués enthousiastes et les synergies “évidentes”, la réalité est souvent plus nuancée. La première erreur tient souvent à une forme d’optimisme… disons généreux. Lorsqu’une cible semble parfaite, il devient tentant de projeter sur elle un potentiel idéal. Le business plan s’ajuste alors légèrement pour faire “coller” l’opération, les synergies sont estimées avec enthousiasme, et les risques, eux, deviennent presque secondaires. Ce biais est profondément humain : on a envie que ça marche. Mais il conduit parfois à surpayer une entreprise ou à sous-estimer les efforts nécessaires pour réellement créer de la valeur. Une acquisition réussie commence rarement par un coup de cœur. Elle commence par une lucidité presque froide.

Ce que vous achetez… et ce que vous découvrez

À cette première dérive s’ajoute souvent une confusion entre ce que l’on achète… et ce que l’on pense acheter. Une entreprise, ce n’est pas seulement un chiffre d’affaires ou un portefeuille clients. C’est une culture, des habitudes de travail, des modes de décision, des non-dits aussi. Et c’est précisément là que les choses se compliquent. Deux entreprises peuvent sembler parfaitement complémentaires sur le papier et pourtant se révéler profondément incompatibles dans leur fonctionnement quotidien. Une structure très agile qui rachète une organisation plus hiérarchisée peut vite se heurter à des lenteurs qu’elle n’avait pas anticipées. À l’inverse, une entreprise très structurée peut être déstabilisée par une culture plus informelle. Ces écarts, souvent sous-estimés, finissent toujours par ressortir. Et rarement au bon moment.

Le grand angle mort : l’intégration

Le véritable moment de vérité arrive après la signature. Car contrairement à une idée encore répandue, une acquisition ne se termine pas au closing. Elle commence. Et c’est là qu’intervient l’une des erreurs les plus fréquentes : négliger l’intégration. Dans l’euphorie de l’opération, beaucoup d’entreprises sous-estiment l’ampleur du chantier. On pense que les équipes vont naturellement collaborer, que les outils vont s’aligner progressivement, que les clients ne verront pas vraiment la différence. En réalité, sans pilotage précis, l’intégration devient rapidement un terrain flou où chacun avance à son rythme, avec ses propres priorités. Résultat : les synergies attendues tardent à se concrétiser, les frictions apparaissent, et la valeur de l’opération s’érode doucement. L’intégration n’est pas une étape administrative. C’est un projet stratégique à part entière, qui mérite autant d’attention que la négociation elle-même.

L’humain, variable trop souvent sous-estimée

Dans ce contexte, la dimension humaine est souvent le grand angle mort. On parle beaucoup de stratégie, de finance, de marché… mais finalement assez peu des équipes. Or ce sont elles qui font — ou défont — la réussite de l’opération. Lorsqu’une acquisition est annoncée, les collaborateurs de la société rachetée passent rarement par une phase d’enthousiasme immédiat. Ils s’interrogent, s’inquiètent, parfois résistent. Leur environnement change, leurs repères évoluent, et leur avenir peut sembler incertain. Si ces préoccupations ne sont pas prises en compte, elles se traduisent rapidement par une perte d’engagement, voire par des départs de profils clés. Et là, l’impact est direct : perte de compétences, de clients, de savoir-faire… autrement dit, de valeur. Une acquisition réussie est avant tout une intégration humaine réussie. Cela suppose de communiquer, d’écouter, de donner du sens — et parfois, simplement, de prendre le temps.

Aller trop vite… ou ne pas avancer

Un autre écueil, plus subtil, réside dans la tentation de vouloir aller trop vite… ou à l’inverse, de ne rien changer. Certaines entreprises arrivent avec une volonté très forte d’imposer leurs méthodes, leurs outils, leur organisation. L’intention est souvent louable — harmoniser, gagner en efficacité — mais la brutalité du changement peut provoquer un rejet. À l’inverse, d’autres adoptent une approche très prudente, presque attentiste, en laissant les deux entités fonctionner en parallèle pendant trop longtemps. Dans les deux cas, le risque est le même : ne jamais réellement créer de cohérence. Trouver le bon rythme d’intégration est un exercice d’équilibriste. Il s’agit de savoir quoi harmoniser rapidement — les éléments structurants — et quoi laisser évoluer progressivement. C’est une question de discernement, plus que de méthode universelle.

Quand la stratégie se dilue en chemin

Enfin, il y a une erreur plus silencieuse, presque invisible : celle de perdre de vue l’objectif initial. Une acquisition est toujours censée répondre à une ambition stratégique claire. Mais au fil des mois, entre les urgences opérationnelles, les ajustements organisationnels et les imprévus, cette ambition peut se diluer. L’entreprise se retrouve alors à gérer une complexité supplémentaire sans réellement en tirer les bénéfices attendus. C’est un phénomène fréquent : on s’adapte, on ajuste, on compense… mais on ne pilote plus vraiment. Et sans pilotage, même une bonne opération peut devenir une source de dispersion.

Ambition oui, lucidité surtout

Faut-il renoncer à la croissance externe ? Certainement pas. Bien menée, elle reste un formidable levier de développement. Mais elle exige une forme d’exigence particulière : celle de regarder au-delà des évidences, de questionner les intuitions, et surtout, de ne jamais réduire une entreprise à ses seuls indicateurs. Car au fond, une acquisition réussie ne repose pas uniquement sur un bon prix ou une belle stratégie. Elle repose sur une capacité à faire coexister — puis converger — deux réalités souvent différentes. Et cela demande autant de rigueur que de finesse. Avec, parfois, une bonne dose d’humilité. Parce qu’en matière de croissance externe, ce ne sont pas toujours les plus ambitieux qui réussissent le mieux… mais souvent les plus lucides.

Votre client vous envoie un questionnaire d’intégrité à compléter ? Votre banque vous demande de déclarer vos possibles interactions avec des pays sous embargo ? Vous avez dû constituer un registre de vos traitements de données ? Toutes ses obligations relèvent de la compliance. Mais qu’est-ce que c’est que la compliance ? Cet anglicisme, parfois traduit par le mot « conformité », peut être défini comme : le « mode d’emploi de la loi ».

Par Cécilia Fellouse

En effet, la compliance est une méthodologie qui vient donner les moyens aux sociétés et aux individus de respecter en pratique leurs obligations juridiques.

Si l’on devait faire un parallèle avec la circulation routière, le Code de la Route (la loi) vient poser les principes juridiques alors que la signalisation, les feux, les marquages au sol (la compliance) assistent l’usager dans le respect de la règle.

En France, la loi Sapin 2 du 9 décembre 2016 est bien connue pour avoir imposé aux dirigeants de sociétés de plus de 500 salariés et plus de 100 millions d’euros de chiffre d’affaires l’obligation de déployer un programme de lutte contre la corruption.

Elle constitue un parfait exemple de ce qu’est la compliance. En effet, la corruption, en elle-même, est prohibée et sanctionnée par le Code Pénal depuis 1810. La loi Sapin 2, elle, vient lister les outils qui doivent être concrètement mis en place afin de prévenir, détecter, et enfin remédier à la corruption.

Ces outils, tous typiques des programmes de conformité, sont : une cartographie des risques, un code de conduite anticorruption, un système d’alerte, des formations pour les personnes exposées, un système d’évaluation des tiers, des contrôles spécifiques…

Classiquement, les domaines du droit qui font l’objet de règles de compliance sont les suivants :

  • la lutte contre la corruption,
  • la protection de la libre concurrence,
  • la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme,
  • le respect des programmes de sanctions internationales et embargo,
  • la protection des données,
  • la protection des droits humains.

Que faire alors face à toutes ses règles et face aux demandes de plus en plus fréquentes, précises et techniques venant de votre écosystème ?

Il convient, évidemment, tout d’abord de faire le tri entre les obligations qui sont les vôtres d’un point de vue légal (par exemple certaines dispositions de la loi Sapin 2 s’appliquent à toutes sociétés privées et collectivités publiques de plus de 50 salariés) et celles qui viennent de vos partenaires d’affaires (ex. vous n’entrez pas dans les seuils de la loi Sapin 2 mais recevez de plus en plus de questionnaires avec demande de documentation de la part de vos donneurs d’ordres).

En toute hypothèses, les grands principes sont les mêmes. Nous pouvons en identifier deux ici :

1. La compliance est une approche pragmatique et opérationnelle.

Première conséquence de ce premier principe.

Les outils et mesures instaurés en interne doivent être adaptés à la société, ses activités et ses risques. C’est cette approche par les risques qui gouverne la stratégie compliance de toute société, quelle que soit sa taille.

Deuxième conséquence de ce premier principe.

Les règles de compliance doivent être, le plus possible, intégrées à l’existant. Il y a le plus souvent dans les entreprises beaucoup de très bonnes pratiques déjà en place ; utilisons-les ! Par exemple, vous faites déjà une vérification de solvabilité de vos partenaires d’affaires ? Certains prestataires de solution offrent également des vérifications sur l’intégrité de ces derniers.

Le fait d’intégrer des éléments de sécurisation compliance dans les systèmes existants est plus efficace et plus facile à mettre en œuvre.

Troisième conséquence de ce premier principe.

Les règles que l’on pose en interne doivent être appliquées en pratique. La situation à éviter est celle où l’on impose des règles, on clame des valeurs et des principes et que ces derniers n’aient pas de réalité. Ce type de situation comporte des dangers pour les entreprises vis-à-vis de leurs salariés, actionnaires, clients et de la société civile.

2. La compliance est au service de votre stratégie

Certes, l’existence de programmes de conformité va venir rassurer vos donneurs d’ordre, donner le ton vis-à-vis de vos fournisseurs, vous permettre de remporter des appels d’offres et répondre aux attentes de vos actionnaires ou acquéreurs potentiels.

Au-delà des chartes éthiques, des codes de conduite, des questionnaires et des modules de formation, l’intégrité dans la conduite des affaires doit s’intégrer à votre stratégie d’entreprise. Par exemple, une analyse des pays dans lesquels vous êtes implantés peut révéler que les pays qui représentent pour votre société les plus grands risques de corruption sont également ceux où les délais de paiement voire la solvabilité de vos partenaires sont les plus mauvais.

Une compliance sans culture de l’intégrité s’essouffle. A l’heure de la recherche de la preuve de l’efficacité des programmes de conformité, il importe que tout effort de compliance qu’il soit petit ou grand, soit soutenu par cette culture d’entreprise.

IBC 2026 : le rendez-vous du broadcast du 11 au 14 septembre
Dans le cadre du partenariat qui nous lie à la CCI Paris Ile-de-France, PME-ETI.fr vous tient informés en priorité des principaux évènements et réseaux qui peuvent vous permettre de booster votre croissance et de rencontrer des acteurs-clés de l’économie. Du 11 au 14 septembre, Amsterdam accueillera l’IBC 2026, l’International Broadcasting Convention, l’un des rendez-vous internationaux majeurs consacrés à l’audiovisuel, à l’image numérique, aux médias et aux technologies de diffusion. Pour les entreprises françaises qui souhaitent développer leur visibilité à l’international, identifier de nouveaux marchés ou rencontrer des partenaires, l’événement constitue une occasion particulièrement intéressante. Avec près de 45 000 visiteurs professionnels, 1 350 exposants et 170 pays représentés, l’IBC 2026 offre une formidable concentration d’acteurs et d’opportunités. Les Pays-Bas, le Royaume-Uni, l’Allemagne, les États-Unis, la France, la Belgique, la Chine, l’Italie, l’Espagne et la Pologne figurent notamment parmi les pays les plus représentés. De quoi donner à une entreprise française un terrain de prospection particulièrement ouvert sur l’international.

Un secteur en pleine transformation

L’audiovisuel évolue rapidement sous l’effet des nouvelles technologies, de la transformation des usages et de l’émergence de nouveaux modes de production et de diffusion. Participer à l’IBC permet justement de prendre le temps d’observer ces évolutions au contact direct des acteurs qui façonnent le secteur. Le salon permet de découvrir les innovations majeures, de mieux comprendre les tendances qui redessinent l’écosystème et surtout d’échanger avec des professionnels venus du monde entier. Pour un dirigeant, c’est aussi l’occasion de confronter sa propre vision du marché à celle de ses clients potentiels, de ses concurrents et de futurs partenaires.

Le Pavillon France de Businnes France pour accélérer son développement international

Pour les entreprises françaises qui souhaitent exposer, la CCI Paris Île-de-France propose de rejoindre le Pavillon France de l’IBC 2026. Cette présence collective permet de bénéficier d’un cadre conçu pour renforcer la visibilité des entreprises françaises sur ce marché international. Les exposants disposent notamment d’un stand clé en main, avec mobilier et signalétique personnalisée, ainsi que d’un emplacement dans l’un des quatre halls spécialisés en fonction de leur activité. La CCI prévoit également une communication dédiée : présence dans le catalogue officiel, relais sur son site institutionnel et communication sur ses réseaux sociaux. L’intérêt est également de ne pas rester seul dans un environnement international. Le Pavillon France offre un cadre propice aux rencontres et au networking, notamment à travers un cocktail permettant de développer son réseau professionnel.

Une opportunité à saisir pour les entreprises françaises

L’IBC 2026 ne se résume donc pas à quelques jours passés à parcourir les stands. Pour une entreprise du secteur audiovisuel ou des technologies associées, c’est potentiellement un accélérateur de visibilité, de prospection et de développement à l’international. Autre élément à prendre en compte : selon les critères d’éligibilité, une subvention du CNC peut contribuer à réduire l’investissement nécessaire pour exposer sur le Pavillon France. Son montant dépend notamment de la surface de stand réservée. Si votre entreprise évolue dans l’audiovisuel, le broadcast, l’image numérique ou les technologies de diffusion et que vous envisagez de développer votre présence sur les marchés internationaux, l’IBC 2026 mérite donc une place dans votre agenda. Vous souhaitez rejoindre le Pavillon France à l’IBC 2026 ? Rendez-vous du 11 au 14 septembre 2026 à Amsterdam.

Inscrivez-vous et exposez à l’IBC 2026

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