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Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

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L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

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Executive Education : pourquoi les dirigeants se forment à nouveau
Pendant longtemps, la formation des dirigeants relevait presque du non-sujet. Une fois diplômé, expérimenté et installé à la tête d’une entreprise, le dirigeant était supposé avoir “fait ses classes”. Les années d’expérience, les succès commerciaux, les arbitrages stratégiques et quelques nuits blanches passées sur des dossiers sensibles étaient censés suffire à forger définitivement la compétence. Cette époque semble aujourd’hui révolue, laissant place à une nouvelle dynamique où les dirigeants ont compris que, dans un monde économique en transformation permanente, l’Executive Education n’est plus un simple effet de mode mais un véritable levier pour continuer à apprendre, évoluer et diriger efficacement.  Par Franck Boccara Dans un environnement économique marqué par l’accélération technologique, l’évolution des modes de management, la transformation des marchés et l’émergence de nouvelles attentes sociétales, de plus en plus de cadres dirigeants et de chefs d’entreprise ressentent le besoin de reprendre le chemin de la formation. Non pas pour obtenir une ligne supplémentaire sur un CV déjà bien rempli, mais pour retrouver du recul, confronter leurs pratiques et acquérir des outils adaptés à des problématiques devenues infiniment plus complexes qu’il y a dix ou quinze ans. C’est précisément dans ce contexte que l’Executive Education connaît un développement particulièrement important.

Quand les grandes écoles s’adaptent enfin aux contraintes des dirigeants

Longtemps réservés à une élite issue des grands groupes internationaux, les programmes exécutifs se sont progressivement ouverts aux dirigeants de PME et d’ETI. Executive MBA, certificats spécialisés, programmes courts, formations en gouvernance, cybersécurité, intelligence artificielle ou transformation managériale : les écoles et universités ont profondément repensé leur approche afin de répondre aux contraintes très spécifiques des profils exécutifs. Car un dirigeant de PME n’a évidemment ni le temps ni l’envie de redevenir étudiant à plein temps. Entre les arbitrages financiers, les tensions de recrutement, les enjeux commerciaux et parfois la gestion quotidienne d’une croissance rapide, les agendas ressemblent déjà à un jeu de Tetris en mode avancé. Les établissements l’ont bien compris : les formations doivent désormais s’adapter au rythme des dirigeants, et non l’inverse. Cette évolution a profondément modifié la philosophie même de l’Executive Education. Il ne s’agit plus simplement de transmettre un savoir académique descendant, mais de créer des espaces d’échange entre pairs, capables de faire émerger des réflexions stratégiques concrètes.

Le besoin croissant d’échanger entre pairs

Car l’un des paradoxes du dirigeant est souvent sa solitude. Plus les responsabilités augmentent, plus les espaces de discussion sincères se raréfient. Dans beaucoup de PME et d’ETI, le dirigeant ne peut pas toujours partager ses doutes en interne. Il doit arbitrer, décider, rassurer et avancer. Les programmes exécutifs deviennent alors des lieux où des profils confrontés aux mêmes problématiques peuvent enfin échanger sans filtre sur leurs enjeux de croissance, de gouvernance, de transmission ou de transformation. C’est d’ailleurs souvent ce que les participants retiennent le plus. Bien avant les slides ou les modèles théoriques, ce sont les conversations entre dirigeants qui créent la véritable valeur. Certains y trouvent des partenaires, d’autres des clients, parfois même des amitiés professionnelles durables. Dans certains cas, quelques échanges informels autour d’un café auront davantage d’impact stratégique qu’un trimestre entier de réunions internes. Cette logique de réseau est devenue centrale. Les écoles ne vendent plus uniquement des contenus pédagogiques ; elles proposent également un accès à des communautés d’affaires et à des environnements intellectuels capables d’alimenter la réflexion stratégique des dirigeants sur le long terme.

Des formations de plus en plus concrètes et opérationnelles

Les attentes des cadres exécutifs ont également profondément changé. Le prestige d’un diplôme reste important, bien entendu, mais il ne suffit plus à lui seul. Les dirigeants recherchent désormais des formations directement applicables à leurs réalités opérationnelles. L’époque des contenus excessivement théoriques semble progressivement laisser place à des approches beaucoup plus pragmatiques. Les études de cas réels, les simulations, les ateliers collaboratifs ou les interventions de dirigeants en activité occupent une place croissante dans les programmes. Les participants veulent repartir avec des méthodes, des outils et des clés de lecture immédiatement mobilisables dans leur entreprise. Cette évolution est particulièrement visible sur les sujets liés à l’intelligence artificielle, à la cybersécurité ou encore à la transformation des organisations. Beaucoup de dirigeants reconnaissent aujourd’hui avancer sur ces sujets avec une certaine prudence, parfois même avec une forme de retard assumé. Et il faut reconnaître qu’entre les promesses révolutionnaires de certaines conférences et la réalité du terrain, il existe parfois un léger écart… disons, “créatif”. L’Executive Education joue alors un rôle essentiel : remettre de la pédagogie, du discernement et du concret dans des sujets souvent noyés sous le bruit médiatique ou les effets de mode.

Le dirigeant apprenant, nouvelle figure du leadership

Mais au-delà des compétences techniques, ces formations traduisent également une transformation plus profonde de la posture du dirigeant. Pendant longtemps, le leadership reposait en partie sur la capacité à afficher une forme de maîtrise permanente. Aujourd’hui, les meilleurs dirigeants sont souvent ceux qui acceptent de continuer à apprendre. Non pas parce qu’ils seraient moins compétents, mais parce qu’ils savent que l’incertitude est devenue une composante structurelle du monde économique. Le dirigeant “sachant tout” laisse progressivement place au dirigeant “apprenant”. Celui qui cherche à comprendre avant de décider. Celui qui accepte de remettre en question certains réflexes devenus obsolètes. Celui qui considère la formation non comme une parenthèse dans sa carrière, mais comme un outil permanent d’adaptation et de prise de hauteur. Cette dynamique concerne également les ETI familiales et les entreprises en phase de transmission. De nombreux dirigeants utilisent aujourd’hui les programmes exécutifs pour préparer des évolutions de gouvernance, accompagner une nouvelle génération de managers ou structurer des stratégies de croissance plus ambitieuses.

Apprendre pour continuer à diriger

Dans un contexte où les transformations s’accélèrent, la question n’est finalement plus de savoir si les dirigeants doivent continuer à se former, mais plutôt comment ils peuvent le faire intelligemment sans s’éloigner des réalités de terrain. L’Executive Education semble précisément répondre à cette équation complexe : offrir du recul sans déconnexion, apporter des méthodes sans dogmatisme, et permettre aux dirigeants de continuer à évoluer sans jamais perdre le lien avec l’opérationnel. Car au fond, la véritable compétence stratégique n’est peut-être plus simplement de savoir diriger une entreprise. Elle réside désormais dans la capacité à continuer d’apprendre alors même que l’on est déjà censé savoir.
Trophées ÉcoRéseau 2026 : Osez, c'est récompensé !
Dans le cadre du partenariat qui nous lie à la CCI Paris Ile-de-France, PME-ETI.fr vous tient informés en priorité des principaux évènements et réseaux qui peuvent vous permettre de booster votre croissance et de rencontrer des acteurs-clés de l’économie. À l’heure où les dirigeants sont confrontés à des défis économiques, humains et technologiques sans précédent, certains événements parviennent encore à rassembler l’écosystème entrepreneurial autour d’une ambition commune : valoriser celles et ceux qui osent, innovent et entreprennent avec conviction. C’est précisément la vocation des Trophées ÉcoRéseau 2026, dont la prochaine édition se tiendra le 11 juin 2026 au nouveau siège de la CCI Paris Île-de-France. Organisée sous le haut patronage de Emmanuel Macron, cette cérémonie s’inscrit désormais parmi les rendez-vous entrepreneuriaux les plus inspirants de l’année. Portés par le magazine ÉcoRéseau Business, les trophées ont pour objectif de mettre en lumière des femmes, des hommes et des entreprises qui incarnent une vision positive de l’économie et du leadership. Depuis plusieurs années, les Trophées ÉcoRéseau récompensent des parcours marquants à travers plusieurs distinctions emblématiques : initiative positive, culture du rebond, entreprise de l’année, électron libre ou encore entrepreneur de l’année. Derrière ces catégories se dessine une même volonté : célébrer des dirigeants capables d’innover, de fédérer et de créer de la valeur dans un environnement en mutation permanente. Le choix du nouveau siège de la CCI Paris Île-de-France pour accueillir cette édition 2026 n’a rien d’anodin. Institution historique au service du développement économique régional, la CCI accompagne chaque année des milliers d’entreprises, de startups, de PME et d’ETI dans leurs projets de croissance, de transformation ou d’internationalisation. Elle représente aujourd’hui près de 840 000 entreprises en Île-de-France et joue un rôle central dans le dynamisme économique du territoire. Dans ce contexte, les Trophées ÉcoRéseau apparaissent comme bien plus qu’une simple cérémonie de remise de prix. L’événement constitue également un espace de rencontres et d’échanges entre entrepreneurs, investisseurs, dirigeants, experts et décideurs économiques. À travers cette soirée, c’est toute une vision de l’entreprise française qui est mise à l’honneur : une entreprise capable de conjuguer performance, résilience, innovation et engagement. L’édition 2026 devrait ainsi réunir de nombreux acteurs de l’économie française autour d’un programme mêlant prises de parole, témoignages inspirants et remise de distinctions. Pour les dirigeants, les partenaires ou les porteurs de projets, l’événement représente aussi une occasion privilégiée de développer leur réseau et de s’immerger dans les grandes tendances qui façonnent le monde entrepreneurial actuel. Dans un climat économique parfois incertain, ces trophées rappellent enfin une réalité essentielle : l’optimisme, l’audace et la capacité à rebondir demeurent des leviers majeurs de réussite. C’est précisément cette énergie entrepreneuriale que les organisateurs souhaitent valoriser à travers cette nouvelle édition. Les entreprises souhaitant participer ou assister à cette soirée peuvent d’ores et déjà effectuer leur préinscription pour l’édition 2026 via le site officiel des trophées.

Préinscription aux Trophées ÉcoRéseau 2026

Mark Denham et Obe Ejikeme, gérants du fonds Carmignac Portfolio Family Governed, livrent dans cette interview leur vision des entreprises familiales et des avantages qu’elles présentent. Ils partagent également leurs convictions en termes de zones géographiques et expliquent leur intérêt pour les grandes et moyennes entreprises. Quel facteur déterminant motive, selon vous, les investisseurs à choisir un fonds axé sur les entreprises familiales ? Mark Denham : Des études ont démontré que l’actionnariat familial a un effet positif sur les performances des entreprises. Les recherches que nous avons menées à partir d’un historique de données sur 15 ans se rapportant aux entreprises familiales, montrent qu’elles sont en mesure de générer des rendements supérieurs à la moyenne, soutenues par l’effet « skin in the game », c’est-à-dire une implication significative de la famille ou de l’entrepreneur au sein de l’entreprise. Les entreprises familiales privilégient souvent une réflexion stratégique sur le long terme, ce que nous apprécions. Ces entreprises se caractérisent également par une plus grande attention portée au client, une forte détermination et une grande capacité d’adaptation, pouvant refléter l’état d’esprit de la famille ou du fondateur. Par ailleurs, la gouvernance est un élément clé à prendre en compte, d’autant plus lorsqu’on investit dans une entreprise familiale, car elle peut avoir un impact décisif sur le succès de l’entreprise. Qu’entendez-vous par entreprises familiales ? Obe Ejikeme : Lorsque nous élaborons notre univers d’entreprises familiales, nous recherchons des sociétés dont au moins 10 % des droits de vote sont détenus par des familles, des fondateurs, des fondations ou encore des trusts. Nous nous concentrons sur le contrôle plutôt que sur la propriété de l’entreprise, car nous voulons nous assurer que la vision stratégique et l’effet  » skin in the game  » restent alignés. Lors de la constitution de cet univers, nous adoptons également une approche quantitative et qualitative afin de pouvoir identifier les entreprises détenues par des participations croisées familiales. Il s’agit généralement d’entreprises plus petites, mais dotées d’une longue histoire, n’est-ce pas ? Denham : Nous nous efforçons de diversifier notre stratégie d’investissement de manière appropriée. En effet, nous différencions les entreprises familiales en fonction des régions, des secteurs et des capitalisations boursières, mais aussi de la génération. D’un point de vue géographique, nous nous concentrons principalement sur les États-Unis et l’Europe. D’un point de vue sectoriel, ces entreprises sont concentrées dans les secteurs des biens de consommation, des soins de santé, des services financiers, de l’industrie et de la technologie. C’est pourquoi nous privilégions ces secteurs au sein de notre portefeuille. A l’inverse, nous n’avons que peu ou pas d’exposition à l’énergie, aux matières premières et aux services publics, secteurs dans lesquels les entreprises familiales sont peu présentes. La plupart de ces entreprises sont contrôlées majoritairement par des membres de la famille fondatrice, ce qui augmente le risque de liquidité. C’est pourquoi nous nous concentrons sur les grandes et moyennes capitalisations. Nous pensons également que les entreprises familiales prospères ont tendance à voir leur valeur de marché augmenter ce qui les propulsent souvent dans l’univers dans moyennes et grandes capitalisations. Pensez-vous que le caractère familial apporte un aspect défensif à l’entreprise, ou au contraire, un aspect plus agressif qu’attendu ? Ejikeme : Nous pensons que les entreprises familiales sont plus résistantes, surtout dans la situation actuelle. Nous recherchons des entreprises qui affichent une rentabilité élevée sur le long terme et qui réinvestissent leurs bénéfices afin de soutenir leur croissance future. Bien que nous ne puissions pas faire de généralités sur l’ensemble de l’univers d’investissement, la composante familiale renforce néanmoins l’idée que ces entreprises sont stratégiquement structurées pour résister aux fluctuations des marchés. Quel est le nombre de titres détenus en portefeuille et quelle est la pondération maximale ? Denham : Nous détenons actuellement 37 titres à travers les différents secteurs. Comme évoqué précédemment, les entreprises familiales sont peu nombreuses, voire inexistantes, dans les secteurs plus réglementés tels que les services publics, l’énergie, les matériaux de base et les services financiers. L’exposition aux entreprises varie de 1 à 10 %, les cinq principaux titres que nous détenons actuellement se situant entre 4,5 et 7 %. Par ailleurs, nous adoptons une gestion de conviction ce qui explique que nos dix premières positions représentent 46 % de notre portefeuille. Est-ce le bon moment pour investir dans les entreprises familiales ? Ejikeme : Afin de faire face à l’environnement actuel incertain, marqué par une hausse de l’inflation et des taux d’intérêt, nous continuons à nous concentrer sur les segments les plus résistants du marché. Cette approche s’aligne avec notre intérêt pour les sociétés de croissance de qualité, affichant une rentabilité à long terme plus élevée et une volonté de réinvestir leurs bénéfices pour soutenir leur croissance future. Nous restons sous-pondérés dans certains des secteurs les plus cycliques, tels que l’énergie, les matériaux et les services financiers et bancaires, car les opportunités restent très limitées, en particulier dans les entreprises familiales. En ce qui concerne la sélection des titres, nous continuons à rechercher entreprises de qualité, moins sensibles au cycle, principalement dans les secteurs de la consommation et de la santé. Enfin, nous recherchons également des entreprises qui présentent une solide gouvernance. Lorsque nous identifions des opportunités d’amélioration sur cet aspect, nous nous engageons directement avec l’entreprise afin de mettre en œuvre les mesures nécessaires.

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