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Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

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L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

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Clause de non-concurrence : protéger son entreprise sans franchir la ligne rouge
Lorsqu’un collaborateur quitte une entreprise, il emporte avec lui bien plus qu’une simple expérience professionnelle. Au fil des années, il a acquis une connaissance des clients, des méthodes de travail, des processus internes, des partenaires, voire de la stratégie de développement de son employeur. Il est donc parfaitement légitime qu’une entreprise cherche à protéger ce capital immatériel. C’est précisément le rôle de la clause de non-concurrence. Par Eric Orsini Pour autant, cette protection ne peut pas tout justifier. Le droit français veille à préserver un équilibre entre les intérêts de l’entreprise et la liberté fondamentale de chacun d’exercer une activité professionnelle. Une clause trop restrictive, trop longue ou insuffisamment justifiée risque d’être écartée par les tribunaux. À l’inverse, une clause bien rédigée constitue un véritable outil de sécurisation de l’entreprise. Et il faut bien reconnaître qu’il est rarement possible d’interdire à quelqu’un de travailler jusqu’à la retraite simplement parce qu’il connaît le prénom des meilleurs clients ou l’endroit où est rangée la machine à café. Le droit apprécie généralement les choses avec davantage de mesure.

Clause de non-concurrence : un équilibre entre protection et liberté de travailler

La clause de non-concurrence a pour vocation d’empêcher qu’un salarié ou un dirigeant puisse, immédiatement après son départ, exercer une activité susceptible de porter atteinte aux intérêts de son ancien employeur. Mais cette protection n’est pas automatique. Pour être valable, la clause doit répondre à plusieurs exigences. Elle doit être justifiée par les intérêts légitimes de l’entreprise, limitée dans le temps, limitée géographiquement et proportionnée aux fonctions réellement exercées. Selon les situations, elle doit également prévoir une contrepartie financière. Ces principes répondent à une logique simple. Un directeur commercial disposant d’une parfaite connaissance de la clientèle stratégique ne présente évidemment pas le même niveau de risque qu’un salarié occupant des fonctions sans accès aux informations sensibles. Chaque situation mérite donc une appréciation adaptée. Dans la pratique, certaines entreprises pensent renforcer leur protection en rédigeant des clauses extrêmement larges. Pourtant, vouloir interdire à un ancien collaborateur d’exercer son métier sur la moitié du territoire pendant plusieurs années relève davantage du vœu pieux que de la sécurité juridique. Une clause excessive risque surtout d’être remise en cause et de perdre toute son efficacité.

Clause de non-concurrence : une réflexion qui commence bien avant le départ d’un salarié

Comme beaucoup de sujets juridiques, la clause de non-concurrence attire souvent l’attention au moment où un collaborateur annonce sa démission. C’est pourtant bien en amont que tout se joue. Les entreprises évoluent, les marchés changent, les responsabilités se transforment. Une clause rédigée plusieurs années auparavant n’est pas nécessairement adaptée à la réalité actuelle de l’entreprise. Elle peut être devenue trop restrictive, insuffisamment précise ou simplement inadaptée aux fonctions réellement exercées. Il est donc utile de revoir régulièrement les contrats des collaborateurs occupant des postes stratégiques. Cette démarche juridique permet de s’assurer que les engagements demeurent cohérents avec les besoins de l’entreprise tout en restant conformes à l’évolution de la jurisprudence. Il ne faut pas oublier non plus que la protection de l’entreprise ne repose jamais sur une seule clause. La confidentialité, la sécurisation des données, la limitation des accès aux informations sensibles, les procédures internes ou encore la fidélisation des équipes participent tout autant à la préservation du savoir-faire. Après tout, une entreprise dont toute la stratégie repose sur une seule personne présente déjà un risque… même si cette personne n’a absolument aucune intention de partir.

Clause de non-concurrence : prévenir les conflits plutôt que les subir

Lorsqu’un salarié rejoint un concurrent, les inquiétudes sont souvent nombreuses. Les clients vont-ils suivre ? Les informations confidentielles seront-elles utilisées ? Faut-il engager une procédure ? Dans bien des cas, ces craintes restent théoriques. La majorité des départs s’effectue dans un climat serein, chacun respectant les engagements pris lors de la signature du contrat. Lorsqu’une difficulté apparaît, le dialogue constitue souvent la meilleure solution. Clarifier les activités envisagées, rappeler les obligations contractuelles ou rechercher un accord équilibré permet fréquemment d’éviter un contentieux long, coûteux et incertain. Naturellement, lorsque des actes de concurrence déloyale sont caractérisés ou que des informations confidentielles sont utilisées de manière abusive, l’entreprise doit pouvoir défendre ses intérêts. Mais ces situations demeurent distinctes de la simple évolution professionnelle d’un salarié. En définitive, la clause de non-concurrence ne doit jamais être considérée comme un moyen d’empêcher un collaborateur de poursuivre sa carrière. Elle constitue avant tout un mécanisme juridique destiné à protéger des intérêts économiques légitimes dans le respect des droits de chacun. Une clause bien rédigée est souvent celle qui ne donnera jamais lieu à un procès. Parce qu’elle est équilibrée, comprise par les parties et adaptée à la réalité de l’entreprise. À l’inverse, une clause approximative ou manifestement excessive risque surtout d’alimenter de longues discussions… et parfois quelques factures d’avocats dont tout le monde se serait volontiers passé. En matière de droit comme en matière d’entreprise, l’anticipation reste bien souvent la meilleure des protections.
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