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Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

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L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

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Anticipation de crise : un levier stratégique indispensable pour les PME-ETI
L’anticipation de la crise est souvent perçue comme une simple mesure de protection, visant à éviter les impacts financiers, humains ou réputationnels d’un événement imprévu. Pourtant elle offre bien plus que cela; une stratégie bien pensée et des exercices de simulation peuvent non seulement protéger l’entreprise, mais aussi constituer un puissant levier stratégique, renforçant la compétitivité, la résilience et la confiance. Par Christel Bertrand – consultante indépendante en communication de crise

Renforcer la confiance des parties prenantes

L’une des conséquences indirectes d’une préparation efficace à la crise est le renforcement de la confiance des clients, des partenaires, des investisseurs et des employés. Lorsqu’une crise survient, la manière dont l’entreprise réagit est déterminante pour conserver et renforcer cette confiance. En anticipant la crise, une entreprise envoie un message fort : elle est préparée, elle prend ses responsabilités, et elle est capable de faire face aux imprévus. Ce message résonne fortement auprès de toutes les parties prenantes. Pour les clients, la transparence est cruciale en temps de crise. Lorsqu’une entreprise est préparée, elle est capable de communiquer rapidement et efficacement, de rassurer sur les mesures prises, et de démontrer que la situation est sous contrôle. Les consommateurs sont plus enclins à acheter des produits d’une entreprise qui gère une crise de manière transparente et responsable. Les partenaires commerciaux et les fournisseurs ont besoin de savoir que l’entreprise avec laquelle ils collaborent est stable et capable de surmonter les épreuves sans que cela n’affecte leur propre activité. Une entreprise qui anticipe les crises est capable de minimiser les interruptions dans la chaîne d’approvisionnement et de donner des garanties sur la continuité de ses activités. Les investisseurs sont particulièrement sensibles à la capacité de l’entreprise à gérer les risques. Une entreprise qui dispose d’un plan de gestion de crise montre qu’elle prend au sérieux la préservation de sa valeur. Cela est particulièrement important pour les entreprises cotées en bourse, où la perception d’une crise non maîtrisée peut entraîner une chute significative du cours des actions. Les employés constituent souvent les premiers ambassadeurs de l’entreprise. Une crise mal gérée peut affecter la motivation, l’engagement et la productivité des équipes. En anticipant les crises, l’entreprise démontre qu’elle se soucie de la sécurité et du bien-être de ses employés, ce qui renforce leur sentiment de sécurité et d’appartenance. Cela a pour effet d’augmenter l’engagement des employés et de réduire le turnover. Les autorités et régulateurs attendent des entreprises qu’elles respectent les règles et qu’elles gèrent de manière responsable les crises susceptibles d’affecter la société ou l’environnement. En anticipant les crises, l’entreprise montre qu’elle est proactive, respecte les normes, et prend des mesures pour éviter des conséquences plus graves. Cela peut également faciliter les relations avec les autorités, notamment lorsqu’il s’agit de demander des licences, des autorisations ou de négocier des sanctions. Aujourd’hui, les consommateurs n’hésitent plus à appeler au boycott d’une entreprise sur les réseaux sociaux si elle gère mal une crise. À l’inverse, une gestion transparente et efficace améliore la perception de l’entreprise, démontrant sa capacité à surmonter les défis. Cela peut se traduire par une fidélisation accrue des clients et une plus grande attractivité pour les investisseurs.

Créer une culture de résilience

Une entreprise qui anticipe les crises développe une culture interne résiliente. Cela passe par la formation des équipes, la création de scénarios de crise, et des exercices réguliers. Cette approche proactive permet à l’organisation de mieux gérer l’imprévu et de ne pas être prise de court lors de situations de stress intense. La préparation à la crise sensibilise les équipes. Toutes les entreprises, quel que soit leur taille, on intérêt à s’entraîner.

Accélérer la prise de décision

Lorsqu’une entreprise est bien préparée, elle est capable de prendre des décisions plus rapidement et plus efficacement pendant une crise. Une anticipation de la crise implique une identification claire des rôles, des responsabilités et des processus décisionnels. Cela permet de limiter les hésitations et d’éviter les erreurs dans des moments critiques. Une étude du BCI (Business Continuity Institute) a révélé que les entreprises ayant mis en place un plan de gestion de crise prenaient des décisions 25 % plus rapidement que celles sans plan. Cela peut faire la différence entre contenir une crise en interne ou laisser la situation s’aggraver et devenir publique.

Optimiser les ressources et réduire les coûts à long terme

Un autre avantage souvent négligé est l’optimisation des ressources et la réduction des coûts. Une entreprise qui investit dans l’anticipation de la crise est capable de réduire les coûts liés à une mauvaise gestion de la crise. Les entreprises ayant déjà un plan en place économisent non seulement sur le temps de réponse, mais aussi sur les coûts financiers (avocats, communication de crise, perte de chiffre d’affaires). Les entreprises sans plan de gestion de crise voient leurs coûts opérationnels augmenter de 10 à 15 % en moyenne lors d’une crise, en raison de la perte d’opportunités et des frais supplémentaires pour restaurer leur image.

Améliorer la compétitivité et gagner en part de marché

L’anticipation de crise ne se limite pas à la protection contre les conséquences négatives d’un événement imprévu ; elle peut aussi devenir un avantage compétitif majeur. En montrant aux clients, aux partenaires et aux investisseurs que l’entreprise est capable de faire face à l’adversité, elle peut se positionner en tant qu’acteur fiable et responsable sur le marché. De plus, une réaction rapide et efficace à une crise peut permettre de se démarquer des concurrents moins préparés, voire de prendre l’avantage sur eux. Lorsqu’une crise survient, toutes les entreprises d’un même secteur sont potentiellement impactées, mais celles qui sont mieux préparées sont capables de réagir plus rapidement, de minimiser les perturbations et de reprendre leurs opérations plus vite. Cela permet de prendre l’avantage sur les concurrents moins bien préparés et de capter leurs parts de marché pendant qu’ils sont encore en difficulté.

Une opportunité de différenciation sur le marché

L’anticipation de crise peut être utilisée comme un argument de différenciation vis-à-vis des concurrents. Communiquer sur le fait qu’une entreprise est prête à faire face à l’imprévu renforce la perception de fiabilité. Cela peut aussi être un argument de vente pour convaincre les clients et partenaires qu’ils peuvent compter sur une gestion stable en toutes circonstances. Certaines entreprises mettent en avant leur préparation aux crises comme argument commercial. Le géant du e-commerce Amazon, par exemple, est connu pour ses tests de résilience en logistique et en gestion des stocks. Cette stratégie a permis à Amazon de gérer les pics d’activité pendant la pandémie de Covid-19, attirant encore plus de clients et consolidant sa position de leader.

Encourager l’innovation dans la gestion des risques

L’anticipation des crises pousse également les entreprises à innover. Les simulations de crise, les nouveaux outils de surveillance et les technologies de gestion des risques sont autant de domaines où les entreprises peuvent investir pour mieux anticiper les menaces. Cela permet non seulement d’améliorer la gestion de crise, mais aussi d’optimiser d’autres aspects de l’entreprise. De plus en plus d’entreprises adoptent des technologies de surveillance des réseaux sociaux pour anticiper une crise réputationnelle. Les entreprises utilisent aujourd’hui des outils d’analyse de données pour identifier les signaux faibles d’une crise avant qu’elle ne devienne incontrôlable. L’anticipation de la crise va bien au-delà de la protection immédiate de l’entreprise. Elle devient un véritable levier stratégique, qui renforce la résilience, améliore la prise de décision, optimise les ressources, et permet même de gagner en compétitivité. Pour les ETI, investir dans la préparation à la crise est non seulement une mesure préventive, mais aussi un moyen de se positionner comme une entreprise fiable, innovante et tournée vers l’avenir.  
Le plan France 2030 fait de la réindustrialisation française un objectif national prioritaire afin de préserver notre souveraineté industrielle et technologique. Parfait exemple de cette effort lancé par l’Etat : la société Soitec, positionnée sur les secteurs hautement stratégiques des composants pour véhicules électriques et pour smartphones. Pierre Barnabé, son président, nous parle du développement de sa production en France. Par Franck Boccara L’instabilité économique et géopolitique mondiale nous rappelle encore une fois l’importance des enjeux de souveraineté industrielle et technologique auxquels la France fait face aujourd’hui. Dans ce contexte, accélérer la réindustrialisation française apparaît plus que jamais comme une nécessité. Mais cette réindustrialisation n’est pas l’apanage des grands groupes, les PME et ETI ont également leur rôle à jouer et elles sont d’ailleurs de plus en plus nombreuses à choisir de produire en France… voyons pourquoi.

Le premier bilan montre que la dynamique est restée positive l’an dernier. Au total, 57 nouvelles usines (soit le solde des ouvertures et des fermetures) ont ouvert en France, contre 49 en 2022. Si l’on tient compte des agrandissements de sites, ce chiffre monte même à 201, contre 176 un an plus tôt.

Entre l’envolée des prix de l’énergie, les taux d’intérêt élevés et une concurrence exacerbée entre pays pour attirer les projets, l’environnement s’est néanmoins durci, et au second semestre, le mouvement a nettement ralenti avec 79 opérations, contre 122 au premier.

Selon une récente étude de Bpifrance Le Lab, les premières motivations des PME et ETI qui relocalisent sont les ruptures d’approvisionnement ainsi que la réduction des délais et des coûts de transport (58 % des répondants). 52 % des sondés choisissent aussi de produire en France par conviction et 46 % d’entre eux évoquent des raisons environnementales et climatiques.

L’emploi industriel augmente d’ailleurs, lui aussi, en valeur absolue avec « 130.000 emplois industriels créés depuis 2017 », note-t-il. Sur la seule année 2023, l’effectif total des entreprises de l’industrie manufacturière a augmenté de 1,8 %, selon un bulletin récent de la Banque de France.

Si les usines sortent de terre, la production industrielle française n’en recueille pas encore les fruits. En février , elle restait légèrement inférieure à son niveau de 2015, et était à peine supérieure s’agissant de l’industrie manufacturière. Certains pans de l’industrie restent il est vrai marqués par les séquelles de la crise du Covid. C’est notamment le cas de l’aéronautique, dont la production demeure inférieure de 25 % à son niveau d’avant-pandémie, ou de l’automobile.

Parmi ces entreprises ayant fait le choix de renforcer leur production en France, on trouve Soitec, membre de la communauté de La French Fab et spécialiste de la fabrication de matériaux pour semi-conducteurs. Au mois de septembre dernier, cette ETI de près de 2 500 salariés (dont 1 600 en France) a inauguré une nouvelle usine sur son site de Bernin, près de Grenoble. Cette unité va produire des composants à destination des véhicules électriques, diversifiant ainsi l’activité historique de l’entreprise sur le secteur des smartphones. Cette nouvelle usine devrait permettre le recrutement de 400 personnes sur 5 ans. « Le choix de continuer à nous développer en France était évident », indique Pierre Barnabé, CEO. « Soitec est un fleuron industriel français né il y a plus de 30 ans à Bernin, en Isère, dans la vallée du Grésivaudan que l’on appelle aussi parfois la « Silicon Valley française » », précise-t-il. « Ce surnom illustre parfaitement la réalité de ce territoire qui rassemble des centres de recherche d’excellence comme le CEA-Leti, des établissements universitaires réputés, notamment Grenoble INP-Phelma-Université Grenoble-Alpes, et plusieurs de nos partenaires stratégiques et clients de longue date ». Outre cette proximité avec des partenaires et des « talents » locaux, notamment scientifiques, Soitec évoque aussi un soutien des autorités nationales, notamment au travers de Bpifrance. « Bpifrance est actionnaire de Soitec, mais c’est surtout un partenaire stratégique, avec qui nous avons toujours eu d’excellentes relations. C’est une chance pour nous de pouvoir travailler main dans la main avec Bpifrance, un acteur parfaitement au fait des grands enjeux auxquels les entreprises font face et qui œuvre quotidiennement à l’accélération de leur développement ». Soitec incarne la réindustrialisation dans deux secteurs stratégiques pour la souveraineté technologique de la France et même de l’Europe : les véhicules électriques et les smartphones. Son dirigeant confirme que cette réindustrialisation est en marche. Mais il évoque un point de vigilance. « Il faut veiller à ce que la réindustrialisation se fasse dans le respect de l’environnement », estime Pierre Barnabé. « Nous travaillons activement à gérer efficacement les ressources et à maximiser l’efficacité énergétique de nos installations et de nos solutions. La réindustrialisation de la France ne sera réussie que si elle permet à notre pays de devenir une puissance économique exemplaire sur le plan environnemental », conclut-il.
Gestion du postes clients pour les PME et ETI

Le Redesign-To-Cost (ou reconception à coût objectif), permet d’améliorer la compétitivité d’un produit ou d’une gamme de produits en réduisant ses coûts ou en augmentant sa valeur. Souvent, les deux leviers sont activés en même temps afin de compenser les surcoûts liés à une relocalisation. Atol, Seb, veloscoot …sont autant d’entreprises qui ont mené cette démarche dans le passé, avec le succès qu’on leur connaît.

Par Jean-Baptiste Guillaume – Associé IAC Partners

Dans le cadre d’une relocalisation, un critère de choix essentiel est le produit et son positionnement sur le marché local. Alors comment conjuguer valeur perçue par l’utilisateur et optimisation des coûts ? C’est à cette question que répond le Redesign-To-Cost en s’intéressant aux rapports entre les performances du produit et l’allocation du coût et de la valeur. Certes, l’approche diffère en fonction de l’étape de développement du produit à partir de laquelle on applique la démarche. Mais que l’on débute le développement ou que l’industrialisation soit déjà en cours, il est indispensable d’évaluer les inducteurs de coûts liés aux fonctions ou au process. Ainsi, le Redesign-To-Cost peut faire gagner 5% sur les coûts au lancement commercial du produit mais peut monter jusqu’à 30% dans le cadre de la mise en place d’une conception modulaire.

Au cours d’un développement, le ReDesign-to-Cost va repenser les fonctions du produit pour répondre au juste besoin du marché. Focaliser les coûts du produit sur les fonctions qui apportent de la valeur au produit, c’est tout l’enjeu de la démarche. Chaque fonction ou sous-ensemble se voit attribué un coût en fonction des performances attendues. Il s’agit d’un processus itératif et collaboratif où tous les acteurs du développement (marketing, R&D, achats, etc.) convergent sur des idées challengeant le contenu du produit avec des gains ou des coûts associés. Ces idées peuvent remettre en cause le processus de production (platforming, approche de différenciation retardée, etc.) ou encore le business model afin de mieux répondre aux habitudes des consommateurs locaux (par exemple, plutôt que de vendre une poussette à un prix élevé, on la proposera en location longue durée).

Si l’industrialisation du produit a déjà démarré, le Redesign-To-Cost s’attardera plutôt sur un accroissement de la marge en réduisant les coûts de production. On s’attachera alors à ressourcer localement, à trouver des schémas alternatifs de supply-chain et à réduire l’impact de la main d’œuvre sur le coût total du produit. En général, c’est ce dernier point qui rend les relocalisations coûteuses. On privilégiera la main d’œuvre sur les opérations à forte valeur ajoutée et acceptera l’automatisation des autres tâches. C’est également un excellent moyen de réduire les coûts cachés associés à la production dans les pays low-cost : les non-qualités sont traitées immédiatement et durablement, la supply-chain est optimisée, les délais sont réduits et la collaboration avec les fournisseurs est renforcée. A l’approche d’un démarrage de production, on se limitera aux scénarios à faible effort et fort ROI, liés aux achats et à la supply-chain.

Enfin, si la relocalisation implique de nouveaux investissements, la méthode permet d’améliorer le Total-Cost-of-Ownership, en dimensionnant au juste besoin un appareil de production flexible et évolutif. Dans ce cadre, l’utilisation du revamping est également une option, de même que la transformation digitale en réalisant une usine 4.0 afin de tirer parti des avantages technologiques français.

Les méthodologies de ReDesign-To-Cost utilisées depuis plus de 30 ans par IAC Partners ont aidé de nombreux clients à conserver leurs sites de production en France ou à relocaliser certaines gammes de produits. De la construction d’une stratégie de relocalisation cohérente en fonction des enjeux économique à l’accompagnement dans la réalisation des projets de conception et de mise en production, IAC Partners réalise les audits des pratiques opérationnelles, la mise en place de méthodes pragmatiques et la recherche des solutions adaptées avec vous.

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