...

Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

PARTAGER

Facebook
Email
WhatsApp

L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

PARTAGER

Facebook
Twitter
LinkedIn
Email
LinkedIn
WhatsApp
PLUS D'ARTICLES
Optimisation du BFR : le levier sous-exploité de la performance financière des PME et ETI
Dans un environnement économique marqué par l’incertitude, la volatilité des marchés et la pression croissante sur les marges, les dirigeants de PME et d’ETI sont confrontés à une équation délicate : financer leur développement tout en préservant leur équilibre financier. Si les réflexes traditionnels consistent souvent à rechercher de nouveaux financements ou à réduire les coûts, un levier demeure encore trop largement sous-exploité : l’optimisation du BFR (besoin en fonds de roulement). Par Serge de Cluny Le BFR n’est pas seulement un indicateur financier parmi d’autres. Il constitue un véritable révélateur de la qualité de gestion d’une entreprise et, surtout, un puissant levier d’amélioration immédiate de la trésorerie. Bien maîtrisé, il permet de libérer des ressources internes sans dilution du capital ni recours à l’endettement. À l’inverse, un BFR mal piloté peut rapidement devenir un facteur de tension, voire de fragilité structurelle.

Comprendre le BFR : un indicateur au cœur du cycle d’exploitation

Le BFR correspond au décalage entre les encaissements et les décaissements liés à l’activité. Autrement dit, il traduit le financement nécessaire pour couvrir le cycle d’exploitation de l’entreprise. Dans la pratique, il résulte principalement de trois composantes : les délais de paiement accordés aux clients, les délais négociés avec les fournisseurs, et le niveau des stocks. C’est dans cet équilibre que se joue une partie essentielle de la performance financière.

Délais clients : reprendre la main sur un levier souvent subi

Pour de nombreuses PME et ETI, la question des délais clients constitue le premier point de friction. Accorder des délais de paiement est souvent perçu comme un levier commercial incontournable, voire comme une norme imposée par le marché. Pourtant, cette pratique a un coût direct : chaque jour supplémentaire accordé représente de la trésorerie immobilisée. Trop souvent, les entreprises subissent leurs délais de paiement plutôt qu’elles ne les pilotent réellement. Reprendre la main sur ce levier suppose une approche à la fois structurée et progressive. Il ne s’agit pas nécessairement de durcir brutalement les conditions commerciales, mais plutôt de professionnaliser la gestion du poste client. Cela passe par une meilleure qualification des clients en amont, une contractualisation claire des conditions de paiement, et surtout un suivi rigoureux des encaissements. La relance ne doit plus être perçue comme une action ponctuelle ou inconfortable, mais comme un processus intégré à la relation commerciale.

Digitalisation : un accélérateur de cash encore sous-exploité

En parallèle, la digitalisation offre aujourd’hui des opportunités significatives pour fluidifier les encaissements. La dématérialisation des factures, l’automatisation des relances ou encore l’utilisation de solutions de paiement accéléré permettent de réduire sensiblement les délais sans dégrader la relation client. Pour les entreprises les plus avancées, ces outils deviennent de véritables accélérateurs de cash.

Délais fournisseurs : trouver l’équilibre entre optimisation et partenariat

Face aux clients, les fournisseurs représentent l’autre versant du BFR. Ici encore, l’enjeu consiste à trouver un équilibre entre optimisation financière et préservation des relations stratégiques. Allonger les délais de paiement fournisseurs peut mécaniquement améliorer la trésorerie, mais une telle démarche doit être conduite avec discernement. Dans certains cas, accepter des délais plus courts peut même constituer un avantage, notamment lorsqu’il permet de négocier des conditions tarifaires plus favorables. Les PME et ETI les plus performantes adoptent généralement une approche segmentée de leur panel fournisseurs. Les partenaires critiques ou stratégiques font l’objet d’une gestion différenciée, intégrant des logiques de partenariat à long terme. À l’inverse, les fournisseurs moins sensibles peuvent offrir davantage de flexibilité dans les négociations. Cette approche fine permet d’optimiser le BFR sans fragiliser la chaîne d’approvisionnement.

Gestion des stocks : un gisement de trésorerie souvent négligé

Le troisième pilier du BFR réside dans la gestion des stocks, souvent sous-estimée dans les entreprises industrielles ou de négoce. Un stock trop élevé immobilise de la trésorerie et génère des coûts indirects (stockage, obsolescence, dépréciation), tandis qu’un stock insuffisant peut pénaliser l’activité et la satisfaction client. Là encore, tout est affaire d’équilibre. Optimiser ses stocks suppose une meilleure synchronisation entre la production, les approvisionnements et la demande. Les outils de prévision, lorsqu’ils sont correctement exploités, permettent d’ajuster plus finement les niveaux de stock. Par ailleurs, certaines entreprises repensent leur organisation logistique en s’appuyant sur des modèles plus agiles, comme le flux tendu ou le juste-à-temps, lorsque cela est compatible avec leur activité.

Une démarche transversale : diffuser une culture cash dans l’entreprise

Au-delà de ces trois leviers classiques, l’optimisation du BFR implique également un changement de posture au sein de l’entreprise. Trop souvent cantonné à la direction financière, l’optimisation du BFR devrait être considéré comme un enjeu transversal, impliquant les équipes commerciales, les achats, la production et même la direction générale. Chaque décision opérationnelle a un impact direct ou indirect sur la trésorerie. Dans cette perspective, le rôle de la fonction finance évolue. Elle ne se limite plus à produire des indicateurs, mais devient un véritable partenaire des opérations, capable d’éclairer les décisions et de diffuser une culture cash au sein de l’organisation. Cette acculturation est essentielle pour ancrer durablement les bonnes pratiques.

Alignement des objectifs : faire du BFR un levier partagé

Certaines entreprises vont plus loin en intégrant des indicateurs d’optimisation du BFR dans leurs tableaux de bord opérationnels, voire dans les systèmes d’incitation des équipes. Sans tomber dans une logique purement financière, il s’agit de créer des alignements d’intérêts entre les objectifs commerciaux et les impératifs de trésorerie. Cette approche contribue à faire du BFR un levier partagé, plutôt qu’une contrainte subie.

Solutions de financement : des outils complémentaires à maîtriser

Enfin, il convient de souligner que l’optimisation du BFR peut être accompagnée par des solutions de financement adaptées. L’affacturage, par exemple, permet de transformer rapidement des créances clients en liquidités, tandis que certaines solutions de financement des stocks ou des fournisseurs offrent des alternatives intéressantes. Ces outils ne doivent toutefois pas se substituer à une gestion saine, mais venir en complément d’une stratégie maîtrisée.

Libérer le cash, un levier de performance durable

Dans un contexte où l’accès au financement peut se tendre et où les exigences des partenaires financiers se renforcent, la capacité d’une entreprise à générer du cash devient un critère déterminant. À ce titre, le BFR apparaît comme un levier stratégique, au même titre que la croissance ou la rentabilité. Optimiser son BFR, ce n’est pas seulement améliorer sa trésorerie à court terme. C’est renforcer sa résilience, sa capacité d’investissement et, in fine, sa valeur. Pour les PME et ETI, il s’agit d’un chantier à fort impact, souvent accessible sans transformation lourde, mais nécessitant une vision claire, de la discipline et une mobilisation collective. Dans un monde économique où chaque euro compte, savoir libérer le cash déjà présent dans l’entreprise constitue sans doute l’une des formes les plus intelligentes de financement.
La Quinzaine de l'Emploi en Ile-de-France du 1er au 16 octobre 2026
Dans le cadre du partenariat qui nous lie à la CCI Paris Ile-de-France, PME-ETI.fr vous tient informés en priorité des principaux évènements et réseaux qui peuvent vous permettre de booster votre croissance et de rencontrer des acteurs-clés de l’économie. Et pour bien croitre, recruter reste un enjeu majeur pour de nombreuses entreprises. Dans un marché du travail en évolution, identifier les bons profils, élargir son vivier de candidats et adapter ses pratiques de recrutement nécessitent parfois de sortir des méthodes habituelles. C’est précisément l’objectif de la Quinzaine de l’Emploi, organisée du 1er au 16 octobre 2026 par les Chambres de Commerce et d’Industrie d’Île-de-France.

Deux semaines consacrées au recrutement

Avec pour fil rouge « Recruter autrement », la Quinzaine de l’Emploi propose aux dirigeants, recruteurs et responsables RH un programme de rendez-vous répartis sur l’ensemble du territoire francilien. L’ambition : permettre aux entreprises de découvrir de nouvelles approches du recrutement et d’identifier des solutions concrètes face aux difficultés qu’elles peuvent rencontrer pour attirer les compétences dont elles ont besoin. Ateliers, conférences, forums, rencontres, témoignages, job datings ou encore découverte de dispositifs innovants : les formats proposés sont volontairement variés afin de répondre aux différentes problématiques auxquelles sont confrontées les entreprises. Cette diversité constitue aussi une occasion de prendre du recul sur ses propres pratiques, de découvrir des initiatives mises en place par d’autres entreprises et d’échanger directement avec des experts du recrutement et des ressources humaines.

Les seniors au cœur du lancement

La Quinzaine de l’Emploi débutera officiellement le jeudi 1er octobre à 18h à la CCI Paris Île-de-France, au 11 rue Léon Jouhaux à Paris. La conférence inaugurale sera consacrée à un sujet particulièrement actuel : « Séniors : leur expérience est votre avenir ! ». Elle proposera un décryptage du marché de l’emploi, des retours d’expérience de chefs d’entreprise ainsi que des pistes concrètes pour mieux intégrer les profils seniors dans les stratégies de recrutement. D’autres rendez-vous prolongeront cette réflexion, avec notamment un job dating dédié aux seniors le 1er octobre et un atelier consacré, le 5 octobre à la CCI Versailles-Yvelines, à la contribution des collaborateurs seniors à la performance des entreprises.

Des rendez-vous dans toute l’Île-de-France

Le programme ne se limite toutefois pas à cette thématique. Plusieurs événements sont organisés jusqu’au 16 octobre, avec notamment des forums et rencontres autour de l’emploi, du recrutement, du handicap ou encore de la découverte des métiers. Parmi les rendez-vous proposés figurent notamment le Jam & Job organisé en Seine-Saint-Denis le 8 octobre, le Recrut Lab RH à La Défense, le forum de l’emploi et de découverte des métiers du commerce à Versailles, ou encore les rencontres Handi’capables et Atouts Seniors dans le Val-d’Oise. La Quinzaine de l’Emploi s’adresse ainsi aussi bien aux entreprises qui recrutent actuellement qu’à celles qui souhaitent anticiper leurs besoins en compétences et faire évoluer leurs méthodes.

Une occasion d’élargir son vivier de candidats

Pour les PME et ETI, les enjeux de recrutement dépassent souvent la simple publication d’une offre d’emploi. Identifier de nouveaux profils, mieux comprendre les attentes des candidats et diversifier les canaux permettant de rencontrer de futurs collaborateurs peuvent contribuer à construire des recrutements plus adaptés aux besoins de l’entreprise. En participant à la Quinzaine de l’Emploi, les dirigeants et responsables RH pourront donc découvrir différents dispositifs, rencontrer des acteurs de l’emploi et repartir avec de nouvelles pistes pour leurs recrutements. Le programme complet des événements ainsi que les modalités d’inscription sont disponibles sur le site de la CCI Paris Île-de-France.

Découvrez les différents rendez-vous de la Quinzaine de l’Emploi et inscrivez-vous aux événements qui vous intéressent

Aire Qualité : réussir sa certification Qualiopi
Maîtriser un métier ne signifie pas nécessairement savoir le transmettre. Pour les entreprises qui souhaitent développer une activité de formation comme pour les organismes déjà engagés dans cette voie, les enjeux sont nombreux : identifier les besoins réels en compétences, répondre aux attentes des apprenants et des entreprises, structurer ses pratiques et réussir sa certification Qualiopi. Aire Qualité accompagne les organismes de formation dans leurs démarches de certification Qualiopi et forme également des auditeurs Qualiopi. L’objectif : faire de la qualité autre chose qu’une simple obligation et contribuer à construire des activités de formation solides et durables. Anne-Sophie Roche, fondatrice d’Aire Qualité, revient sur ces enjeux et explique comment conjuguer exigence, responsabilité et impartialité avec une approche humaine, en phase avec les pratiques réelles et les compétences, afin de mieux former et de donner tout son sens à la démarche qualité.
INSCRIVEZ-VOUS À NOTRE NEWSLETTER
AUX DERNIÈRES NOUVELLES
×

Vous êtes dirigeant ou cadre ?
Vous avez une question ou besoin d'une information ?

Le respect de votre vie privée est notre priorité

L’accès au site implique l’utilisation de cookies mais celle-ci est subordonnée à votre consentement.