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Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

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L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

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Ce que les ETI pensent piloter… et ce qu’elles pilotent réellement

Les ETI disposent souvent d’un plan de formation, d’un budget RH, d’un plan de recrutement, parfois d’une GPEC. Ces dispositifs donnent l’impression d’un pilotage structuré. Les études montrent que les compétences critiques sont souvent insuffisamment alignées avec les priorités stratégiques et rarement reliées à la performance de manière chiffrée. Les dirigeants découvrent parfois trop tard : ● qu’une compétence essentielle repose sur une seule personne, ● que des équipes entières manquent de compétences pour absorber une transformation ● Le turnover et l’absentéisme ne sont pas le vrai sujet : l’enjeu, c’est leur coût en euros et en compétences ● qu’il n’y a pas eu de transmission de compétences sur des compétences clés ● que des investissements RH coûteux n’ont pas produit l’impact attendu ou l’impact n’a pas été mesuré Ces pratiques traduisent un manque de mesure.

Le grand angle mort : la mesure

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Piloter les compétences comme on pilote la performance

Il est souvent admis parfois à tort que performance économique et développement humain relèvent de logiques différentes. Dans la réalité, les ETI font déjà beaucoup pour leurs équipes : elles définissent des budgets, mettent en place des plans de formation, recrutent lorsque c’est nécessaire, accompagnent les mobilités, gèrent les reclassements et appliquent les obligations réglementaires. Elles multiplient les dispositifs RH avec sérieux et engagement. Ces approches ne suffisent plus, car elles ne permettent pas de comprendre ce qui se passe réellement dans l’organisation. Elles répondent souvent à des besoins immédiats, à des obligations ou à des flux naturels de gestion sans offrir une vision d’ensemble. Elle ne permet pas non plus de mesurer l’impact des actions RH : on forme, on recrute, on accompagne… mais sans savoir si cela améliore la performance, réduit les risques ou renforce la capacité de transformation. En réalité, il existe beaucoup de flux humains : départs, mobilités, montées en compétences, pertes de savoir-faire, réorganisations, changements de métiers qui ne sont pas cartographiés, pas analysés, pas anticipés. Sans cette vision, les décisions RH restent fragmentées, réactives, et parfois coûteuses. Les études montrent qu’un recrutement coûte entre 25 000 et 45 000 € (Apec), qu’un départ représente 1 à 1,5 fois le salaire annuel (Dares), que 70 % des formations ne sont pas reliées à un indicateur de performance (France Compétences), et qu’un remplacement tardif peut générer jusqu’à 100 000 € de pertes indirectes (Deloitte). Autant de coûts qui s’accumulent lorsque les compétences ne sont pas pilotées de manière structurée. Elles génèrent alors des dépenses invisibles, retards de remplacement, pertes de compétences, recrutements non optimisés, formations peu ciblées qui finissent par peser lourdement sur la performance et les ressources de l’ETI. C’est précisément pour cela que cette approche ne suffit plus : elle gère des actions, mais elle ne pilote pas le capital humain. Ces actions sont nécessaires, mais ne constituent pas forcément un pilotage. Piloter les compétences consiste par exemple à l’aide donnée chiffrée de : ● Mesurer les compétences qui créent réellement de la performance ● Arbitrer entre les actions RH (formation, recrutement, mobilité ou réorganisation) ● Quantifier l’impact de chaque action, ● Suivre les résultats dans le temps Comme dans la croissance externe où une acquisition réussie peut devenir un mauvais souvenir faute d’intégration, les ETI confondent souvent investir dans l’humain et piloter le capital humain. Selon Deloitte, 7 dirigeants sur 10 déclarent que leur priorité stratégique est de devenir plus réactifs et agiles face aux mutations technologiques et économiques. Les organisations passent d’un modèle Humain + Machine à Humain × IA, ce qui renforce l’importance du pilotage des compétences. Ce qui peut faire la différence est un pilotage fin du capital humain, à la hauteur des enjeux.
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