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Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

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L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

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Commerce international au Moyen-Orient : webinar le 26 novembre 2026
Dans le cadre du partenariat qui nous lie à la CCI Paris Ile-de-France, PME-ETI.fr vous tient informés en priorité des principaux évènements et réseaux qui peuvent vous permettre de booster votre croissance et de rencontrer des acteurs-clés de l’économie. Dans un environnement géopolitique marqué par les tensions et les incertitudes, le commerce international au Moyen-Orient représente à la fois un défi stratégique et un potentiel de développement pour les entreprises françaises. Alors que les équilibres économiques régionaux évoluent, plusieurs pays du Golfe poursuivent leurs investissements dans des secteurs clés et cherchent à diversifier leurs partenaires commerciaux. Pour aider les dirigeants à mieux appréhender ces marchés et à identifier les perspectives de croissance, la CCI Paris Île-de-France organise, le 26 novembre 2026, un webinar consacré aux opportunités commerciales au Moyen-Orient et aux moyens de maîtriser les risques associés.

Un environnement incertain, mais des marchés qui restent dynamiques

Les tensions géopolitiques observées au Moyen-Orient ces derniers mois ont profondément rappelé la vulnérabilité des échanges internationaux face aux crises régionales. Les perturbations autour du détroit d’Ormuz, passage stratégique pour le commerce mondial de l’énergie, illustrent notamment les répercussions que peuvent avoir les événements géopolitiques sur les matières premières, les coûts industriels et les chaînes d’approvisionnement. Pour les entreprises françaises qui exportent déjà dans la région ou envisagent de s’y implanter, ces évolutions imposent une vigilance accrue. L’analyse des risques, la connaissance des marchés locaux et la fiabilité des partenaires commerciaux deviennent des éléments déterminants dans toute stratégie de développement international. Pour autant, l’incertitude ne signifie pas que les opportunités ont disparu. Bien au contraire. Les pays du Golfe poursuivent des programmes ambitieux de diversification économique et multiplient les investissements dans les infrastructures, l’industrie, les nouvelles technologies, l’énergie et la santé. Cette transformation ouvre des perspectives intéressantes pour les entreprises françaises disposant de savoir-faire et de solutions susceptibles de répondre aux besoins de ces économies en pleine évolution.

Quels relais de croissance pour les PME et les ETI françaises ?

L’un des enjeux majeurs pour les entreprises françaises consiste aujourd’hui à identifier les marchés les plus porteurs et à comprendre les attentes de leurs interlocuteurs locaux. Les investissements engagés dans la modernisation des infrastructures, la transition énergétique, le développement industriel ou encore les technologies constituent autant de pistes à explorer. Les entreprises spécialisées dans l’ingénierie, les équipements industriels, les services technologiques ou les solutions destinées aux professionnels peuvent notamment trouver des débouchés dans ces secteurs. Mais accéder à ces marchés ne s’improvise pas. Au-delà de la qualité de l’offre et de la compétitivité des solutions proposées, les entreprises doivent être en mesure d’appréhender les particularités économiques et commerciales de chaque pays, de sélectionner les bons interlocuteurs et d’adapter leur approche aux réalités locales. Pour les dirigeants de PME et d’ETI, disposer d’une vision claire de ces enjeux constitue donc un préalable essentiel avant d’engager des investissements ou de développer de nouveaux partenariats dans la région.

Anticiper les risques pour mieux sécuriser son développement

Se positionner sur un marché international suppose également de savoir évaluer les risques auxquels son entreprise peut être exposée. Dans un contexte aussi évolutif que celui du Moyen-Orient, la sélection des partenaires commerciaux, la sécurisation des transactions et l’anticipation des conséquences économiques des tensions régionales sont des préoccupations incontournables. Comment vérifier la fiabilité d’un partenaire local ? Quels indicateurs prendre en compte avant de s’engager commercialement ? Comment anticiper les risques susceptibles d’affecter les opérations et les échanges ? Autant de questions auxquelles les entreprises doivent pouvoir apporter des réponses concrètes pour construire une stratégie internationale durable. C’est précisément l’ambition du webinar proposé par la CCI Paris Île-de-France : permettre aux participants de dépasser la seule lecture géopolitique de la situation pour mieux comprendre ses conséquences opérationnelles et identifier les leviers d’action à leur disposition.

Un webinar avec des experts du commerce international et de l’analyse des risques

Pour apporter un éclairage complémentaire sur ces problématiques du commerce international au Moyen-Orient, plusieurs spécialistes interviendront lors de cette rencontre en ligne. Les participants pourront notamment bénéficier des éclairages de Naël Conejero, conseiller international à la CCI Paris Île-de-France, de Jean-Philippe Arvert, directeur de zone Proche et Moyen-Orient chez Business France, ainsi que de Seltem Iyigun, économiste chez Coface, et Stéphanie Jedrasiak, directrice des ventes chez Coface. Leurs interventions permettront de croiser les regards sur les enjeux économiques et géopolitiques de la région, les perspectives commerciales pour les entreprises françaises et les moyens de mieux maîtriser les risques liés aux opérations internationales. Un rendez-vous particulièrement pertinent pour les dirigeants qui souhaitent anticiper les évolutions de leurs marchés, identifier de nouveaux relais de croissance et prendre des décisions éclairées dans un environnement international complexe.

Informations pratiques et inscription

La CCI Paris Île-de-France vous donne rendez-vous le jeudi 26 novembre 2026, de 11 h à 12 h, pour ce webinar consacré au commerce international au Moyen-Orient. La participation constitue une occasion de mieux comprendre les transformations économiques de la région et d’identifier les opportunités susceptibles de s’offrir aux entreprises françaises.

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La justice organisationnelle : restaurer la confiance pour innover en management
« Les collaborateurs ne quittent pas une entreprise, ils quittent un manager, souvent pour un sentiment d’injustice. » Adaptation d’une idée souvent évoquée en psychologie du travail. Dans un contexte où 62 % des salariés français estiment que leur travail n’est pas reconnu à sa juste valeur (IFOP, 2023), la question de la justice perçue au sein des organisations devient centrale. À l’heure où les entreprises recherchent l’engagement et la créativité, il est urgent de comprendre que l’innovation managériale ne peut se développer sans un socle solide de confiance et d’équité, qu’on définit comme la justice organisationnelle. Par Francis Boyer – Président d’OVER SWEETCH
Comprendre le concept
La justice organisationnelle, théorisée par Jerald Greenberg en 1987, désigne la perception qu’ont les salariés de l’équité des pratiques, des décisions et des relations au sein d’une organisation. Ce concept s’appuie sur une distinction devenue fondamentale en psychologie sociale : il ne suffit pas qu’une décision soit objectivement juste, il faut qu’elle soit perçue comme telle. Greenberg identifie trois formes principales de justice :
  1. La justice distributive, issue des travaux d’Adams (1965), qui renvoie à l’équité dans la répartition des récompenses, salaires, promotions ou avantages. Elle repose sur le principe de proportionnalité entre les efforts fournis et les résultats obtenus.
  2. La justice procédurale, qui concerne la transparence et la cohérence des processus de décision. Les individus acceptent mieux une décision défavorable lorsqu’ils jugent que la procédure a été équitable, ouverte et cohérente.
  3. La justice interactionnelle, qui se rapporte à la qualité du traitement interpersonnel (respect, reconnaissance, écoute) et à la qualité de l’information transmise lors des décisions.
Ces trois dimensions interagissent : une procédure perçue comme juste peut compenser une déception sur le plan distributif, tandis qu’un manque de considération relationnelle peut annuler les effets d’une récompense pourtant équitable.
En quoi ce concept éclaire la nécessité d’innover en management
Dans beaucoup d’entreprises, les collaborateurs expriment un sentiment d’injustice qui alimente la défiance et le désengagement. Le management traditionnel, fondé sur la hiérarchie et la conformité, repose souvent sur une justice procédurale unilatérale : les décisions sont justifiées par la fonction, non par le dialogue. Ce mode de gestion entretient le modèle psychologique du Parent/Enfant, où le manager détient la légitimité morale et l’employé doit faire confiance sans explication. Or, l’innovation managériale suppose de passer à une relation Adulte/Adulte, fondée sur la confiance, la réciprocité et la transparence. La justice organisationnelle en est le socle : elle redonne de la prévisibilité aux décisions, de la clarté aux critères d’évaluation et du sens à la reconnaissance. Elle transforme la gestion en un contrat moral partagé.
De la justice procédurale à la coresponsabilité
Les recherches de Colquitt (2001) ont montré que la perception de justice est le premier facteur de confiance organisationnelle, bien avant la performance économique. En instaurant des processus participatifs et des espaces de dialogue, les entreprises favorisent une appropriation collective des règles. L’innovation managériale consiste ici à rendre visibles les critères implicites, à co-construire les décisions et à légitimer le pouvoir par la transparence. Ainsi, la justice organisationnelle devient un levier de coresponsabilité :
  • elle réduit les comportements de retrait et de résistance ;
  • elle favorise la coopération et la solidarité ;
  • elle renforce la perception de sens et de reconnaissance.
Des organisations comme Airbus, qui a instauré des cercles de décision transverses pour valider les projets stratégiques, ou Crédit Agricole, qui fait participer les collaborateurs aux décisions de répartition des primes collectives, illustrent cette logique de coresponsabilité où la transparence renforce la confiance.
Exemples de pratiques inspirantes
  • Michelin a introduit un système de feedbacks croisés où les décisions de promotion intègrent non seulement les résultats mais aussi la perception d’équité par les pairs.
  • Decathlon a instauré des comités de co-évaluation pour garantir la transparence des critères de progression et impliquer les collaborateurs dans les décisions d’avancement.
  • La MAIF, fidèle à ses valeurs mutualistes, communique ouvertement les écarts de rémunération et les critères de primes, renforçant la confiance et l’engagement.
La justice organisationnelle n’est pas un supplément d’âme : c’est une condition de survie culturelle dans des entreprises où la défiance mine l’innovation. En réhabilitant l’équité perçue, la transparence et la réciprocité, elle prépare le passage à un management adulte, où chacun comprend les règles, en partage la légitimité et contribue à leur évolution. Innover en management, c’est d’abord cela : remettre la justice au cœur du contrat de confiance.
Swisslife : Entrepreneurs, à quand l’équilibre entre le pro et le perso ?
Ca n’est pas à vous qu’on va l’apprendre : les entrepreneurs sont des passionnés qui consacrent tout, ou presque, à leur entreprise. Résultat ? Leurs finances personnelles et la protection de leurs proches sont trop souvent négligées. Pendant des années, les dirigeants de PME et d’ETI ont privilégié leur développement à court terme… en reléguant leur prévoyance, leur retraite ou leur patrimoine à “plus tard”. Un “plus tard” qui finit par devenir risqué : une panne sèche en cas de coup dur, une protection insuffisante ou un patrimoine trop dépendant de l’entreprise… Cette réalité, les conseillers Swiss Life la constatent chaque jour. « Les entrepreneurs ont une force incroyable, explique Caroline, conseillère Swiss Life. Mais cette force peut les amener à oublier ce qui est essentiel : eux-mêmes. Notre rôle, c’est d’être de leur côté, de leur rappeler combien leurs vies pro et perso sont interdépendantes, qu’aucune des deux ne doit être négligée ». Aujourd’hui, quand l’incertitude économique et la fragilité des statuts d’entrepreneur rappellent qu’il n’y a pas de réussite durable sans protection solide, de plus en plus de dirigeants reprennent la main sur leur vie financière personnelle.Swisslife : Entrepreneurs, à quand l’équilibre entre le pro et le perso ? Swiss Life répond précisément à ce besoin. Chaque entrepreneur bénéficie :
  • D’un conseiller unique, un expert capable de construire une stratégie financière sur-mesure, adaptée à leur réalité.
  • D’un diagnostic complet, à 360°, pour repérer les zones de fragilité (prévoyance, retraite, patrimoine).
  • De solutions de prévoyance, de retraite et de gestion patrimoniale pour protéger l’essentiel et sécuriser leur indépendance financière.
« Être du côté des entrepreneurs, ce n’est pas seulement protéger l’entreprise, c’est aussi les aider à vivre selon leurs propres choix », souligne Caroline, conseillère Swiss Life. Et si, en 2026, les entrepreneurs…

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