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Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

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L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

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PME-ETI.fr, partenaire du salon Le Practice 2026 : l’événement business à ne pas manquer pour les indépendants, TPE et PME
Cette année encore, PME-ETI.fr est ravi d’être partenaire du salon Le Practice, un évènement résolument tourné vers les dirigeants d’entreprise qui veulent passer à l’action. Organisé par des entrepreneurs pour des entrepreneurs, Le Practice revient pour une 2ᵉ édition qui s’annonce encore plus ambitieuse, le jeudi 12 février 2026 à Issy-les-Moulineaux, de 9h à 19h (accueil café dès 8h30).
Un salon 100 % orienté business et solutions concrètes
Là où beaucoup de salons se perdent en discours génériques ou en stands impersonnels, Le Practice fait le pari de la pertinence et de la qualité des rencontres. Ce salon est exclusivement réservé aux entreprises en activité, et surtout à leurs décideurs : dirigeants, DRH, directeurs commerciaux, etc. L’objectif est clair : faire gagner du temps à tout le monde et créer des connexions à forte valeur ajoutée.
Pourquoi le salon Le Practice sort du lot ?
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Un partenariat qui a du sens
Chez PME-ETI.fr, nous avons à cœur de mettre en lumière les initiatives qui aident concrètement les dirigeants à avancer. C’est donc tout naturellement que nous avons choisi de nous associer à cet événement. En tant que partenaire officiel du salon, nous serons présents sur place pour rencontrer les dirigeants, valoriser les expertises, et relayer les meilleures pratiques sur notre site et auprès de notre communauté. Vous êtes dirigeant, indépendant, ou à la tête d’une TPE ou PME en Île-de-France ? Bloquez votre 12 février 2026. C’est LE rendez-vous pour développer votre réseau, monter en compétences et faire avancer vos projets.

Plus d’infos et inscriptions au salon Le Practice ICI

Directive européenne sur la transparence des salaires : les PME et ETI bientôt à découvert ?
Si vous êtes dirigeant d’une PME ou d’une ETI, vous avez peut‑être entendu parler récemment d’une étrange bestiole juridique nommée Directive européenne sur la transparence des salaires. Ça fait sérieux, ça sonne un peu intimidant… mais au fond, de quoi s’agit‑il vraiment, et pourquoi toute entreprise d’une taille respectable devrait s’y intéresser avant que ça ne devienne réalité ? Sans aller y plonger avec un microscope, explorons ensemble ce qui se trame. Par Franck Boccara
La directive qui fait parler les salaires : pourquoi maintenant ?
L’Europe, jamais avare de belles intentions, a adopté le 10 mai 2023 une directive européenne sur la transparence des salaires, officiellement appelée Directive UE 2023/970. Son objectif principal ? renforcer l’égalité de traitement dans la rémunération, en particulier entre les femmes et les hommes, et faire en sorte que la transparence ne soit pas juste une expression à la mode, mais une réalité juridique. Cette directive n’est pas une simple suggestion : tous les États membres doivent la transposer dans leur droit national avant le 7 juin 2026. Autrement dit, d’ici quelques mois, une nouvelle étape réglementaire s’imposera à un grand nombre d’entreprises installées en France et dans l’Union européenne. Si l’Europe a fixé la directive en 2023, la transposition en droit français n’est pas encore totalement finalisée, mais elle est bien engagée et doit être achevée avant juin 2026, conformément au calendrier européen. Pour les dirigeants, cela mérite plus qu’un haussement d’épaules ; cela demande une vraie préparation.
Des obligations qui grattent là où ça peut piquer
Avant d’aller plus loin, clarifions une chose : cette directive n’est pas simplement un effort pour inciter gentiment les entreprises à « être plus sympas avec les salaires ». Non non. Elle introduit des obligations concrètes, dont certaines représentent un changement culturel profond dans la manière dont la rémunération est gérée, communiquée et même pensée. Parmi les nouveautés majeures : 1. Transparence dès l’embauche Dans un passé pas si lointain, il n’était pas rare (et parfois embarrassant) qu’une offre d’emploi se contente d’un vague “salaire selon profil”. Avec l’arrivée de la directive, les entreprises devront indiquer dans leurs offres le niveau de salaire ou au moins une fourchette claire avant le premier entretien. Fini les surprises lors de l’entretien où le candidat découvre que le montant, c’est “selon l’appréciation du roi/reine de la paie”. 2. Un droit renforcé à l’information Les salariés, et même les candidats, auront le droit d’accéder à certaines informations sur leur rémunération : comment elle est déterminée, les critères d’évolution salariale, et plus encore. Cela vise à rendre les structures de rémunération compréhensibles et transparentes. 3. Fini les clauses de confidentialité salariale Oui, ce bon vieux secret salarial que beaucoup d’entreprises aiment garder jalousement… la directive tend à le rendre caduc. Les salariés pourront discuter librement de leurs salaires entre eux. 4. Reporting sur les écarts Les entreprises devront établir et publier des données agrégées sur les écarts de rémunération, en particulier entre hommes et femmes, et seront invitées à corriger les écarts injustifiés si ceux‑ci dépassent certains seuils. 5. Une mise en œuvre progressive La directive ne dit pas que tout doit arriver comme par magie du jour au lendemain. Des étapes, des périodes transitoires et des modalités précises seront définies dans les lois nationales, mais l’objectif général est clair : plus de transparence, plus de droits pour les travailleurs, plus de clarté pour les entreprises. Directive européenne sur la transparence des salaires : les PME et ETI bientôt à découvert ?
Quels sont les impacts sur les grandes PME et les ETI ?
Le gouvernement, en concertation avec les partenaires sociaux, prépare une réforme qui intègre ces exigences européennes et les adapte au contexte juridique français, en partant du cadre déjà existant (comme l’index égalité professionnelle). L’une des ambitions affichées est même d’élargir certaines obligations, notamment pour les entreprises de 50 à 100 salariés, là où la directive prévoit des seuils différents. Pour l’instant, les règles précises de transparence des salaires ne sont pas encore toutes gravées dans le marbre des textes finaux, mais le mouvement est bien réel : la loi française va changer, et de façon significative. Si vous êtes dirigeant d’une entreprise de plus de 250 salariés, ou juste en dessous, les implications sont réelles: Un impact organisationnel Il ne s’agit plus de faire un petit audit une fois par an et de classer les résultats dans un tiroir. À partir de 2026, il faudra collecter, structurer et publier des données sur les salaires, parfois ventilées par catégorie, genre ou niveau de responsabilité. Cela implique souvent des efforts de fond au niveau RH, SIRH ou data management. Un impact sur le recrutement Imaginez que vous êtes une ETI à la recherche d’un directeur commercial brillant. Si vos offres doivent afficher une fourchette salariale précise, cela peut rendre votre marque employeur plus attractive — mais cela peut aussi nécessiter une révision de vos grilles et de votre politique salariale. Un impact stratégique Pour les entreprises qui gèrent des talents rares, ou qui veulent se positionner comme des employeurs modernes et équitables, adopter ces pratiques volontairement dès maintenant peut être un avantage compétitif. Ceux qui attendent pourront se retrouver dans une posture défensive, contraintes de rattraper leur retard rapidement et sous pression. Un impact RH et culturel Car publier ces données, c’est ouvrir une fenêtre grande ouverte sur sa politique salariale. Et si, jusque-là, certaines inégalités passaient inaperçues ou étaient simplement tolérées, il devient difficile de continuer à jouer à cache-cache avec les chiffres. Résultat : les directions RH vont devoir non seulement expliquer les écarts, mais aussi les justifier, voire les corriger. Ce qui peut provoquer quelques suées froides… ou une belle occasion de remettre les choses à plat et de moderniser sa stratégie d’équité interne. Et n’oublions pas l’aspect symbolique : une fois les salaires mis en lumière, la perception des collaborateurs peut évoluer. Un même chiffre, selon le contexte, peut être perçu comme un signe de transparence… ou comme le révélateur d’une injustice. Autrement dit, la communication devient stratégique, voire diplomatique. Un tableau Excel ne fait pas toujours bon ménage avec la confiance. Un impact en matière d’image et d’attractivité La transparence des salaires ne reste pas entre les murs de l’entreprise. Elle s’affiche, se partage, se commente… notamment par les talents que vous espérez recruter demain. Dans un marché de l’emploi tendu, où les candidats ne regardent plus seulement le salaire brut mais aussi la cohérence et l’équité, ces données deviennent un véritable facteur d’attractivité — ou de découragement. Autrement dit, publier des écarts de rémunération trop importants, c’est risquer de faire fuir les talents, en particulier les jeunes générations, plus sensibles à la justice sociale et à la culture d’entreprise. À l’inverse, une politique salariale bien pensée, cohérente et assumée peut devenir un puissant levier de marque employeur. Et un impact technique, bien sûr Il va falloir structurer les données, les fiabiliser, mettre à jour les outils RH, peut-être investir dans un SIRH plus robuste ou dans des audits récurrents. Car une fois les données publiées, elles doivent être défendables. Finies les approximations : la transparence appelle la rigueur.
En résumé…
Pour les grandes PME et ETI, cette évolution législative n’est pas une simple ligne de plus dans le Code du travail. C’est un vrai tournant qui oblige à penser la gestion salariale autrement, à anticiper plutôt que réagir… et à troquer parfois la calculette pour une boussole éthique. La transparence des salaires a des effets humains : elle peut renforcer la confiance interne, mais elle peut aussi provoquer des débats gênants lorsqu’on découvre que des salaires ne sont pas alignés. Les entreprises devront faire preuve d’un dialogue social très ouvert pour faire de cette transparence une force, pas un facteur de tensions. Bref, cette réforme n’est pas qu’un texte de plus à digérer. C’est une petite révolution silencieuse qui pousse les entreprises, grandes PME et ETI en tête, à se regarder dans le miroir… et à aimer ce qu’elles y voient, ou à avoir le courage de changer ce reflet. La bonne nouvelle ? C’est aussi l’occasion de faire un vrai pas vers plus de justice interne, de performance sociale… et, disons-le, d’éviter quelques sueurs froides en cas de contrôle ou de bad buzz. Mieux vaut s’y mettre maintenant, avant que la lumière ne soit allumée pour tout le monde.  
ADRA x PME-ETI.fr : Mieux acheter pour mieux performer
Dans un contexte où la performance globale des entreprises repose de plus en plus sur l’optimisation de chaque fonction, la mise en place d’une véritable stratégie pour mieux acheter devient un levier incontournable pour les PME et ETI. Ce nouveau film réalisé dans le cadre du partenariat entre l’ADRA et PME-ETI.fr met en lumière le rôle central des directeurs et responsables achats, à travers les regards croisés de Sylvie Noël (Présidente de l’ADRA), Christian Galichon (Directeur des achats chez LVMH) et Franck Boccara (Président de PME-ETI France). Au programme : alignement stratégique, mutualisation des compétences, impact économique et enjeux de conformité. Une prise de recul précieuse pour inciter les PME-ETI à mieux acheter en structurant cette fonction clé avec exigence, inspiration… et ambition.  
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