...

Défiscalisation immobilière : choisissez parmis les 5 lois !

PARTAGER

Facebook
Email
WhatsApp

L’investissement immobilier est l’un des placements favoris des dirigeants de PME et ETI qui estiment la pierre comme une des valeurs les plus sûre, et pour être honnête ils n’ont pas vraiment tort !! Dans ce domaine, la défiscalisation immobilière offre plusieurs dispositifs d’investissement et de mise en location d’un bien, en métropole et outre-mer, tout en payant moins d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée grâce à des avantages fiscaux concédés par l’Etat. Le point sur les différentes lois.

Par Franck Boccara

L’Etat veut encourager les investisseurs à construire des logements neufs ou à réhabiliter des logements anciens et il le fait à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière inclus dans les lois suivantes :

  • La loi Censi-Bouvard 

Cette loi permet des réductions d’impôts pour les personnes investissant vers des logements meublés dans des résidences de tourisme classées, des EHPAD ainsi que dans des résidences pour étudiants ou résidences pour seniors.

Le contribuable pourra de la sorte réaliser une économie d’impôts de 11% du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps, si il a signé avec l’exploitant de la résidence un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Cependant cette loi a un plafond fiscal situé à 300.000 €.

La loi Censi-Bouvard peut, par contre, se cumuler avec le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

  • La loi Cosse

Cette loi est sans aucun doute la plus « sociale » car elle va permettre aux investisseurs qui louent leur bien à un loyer modéré de bénéficier d’une réduction d’impôt de manière proportionnellement inverse, en d’autres mots plus le loyer est bas et plus la réduction est importante.

Le propriétaire sera tenu de louer le bien non meublé et à destination de l’habitation principale. Le loyer sera plafonné et les locataires ne pourront dépasser un niveau de ressources, variant selon la zone géographique.

Le taux varie entre 15% et 70% selon la zone géographique et la nature de la convention qui détermine le plafonnement des loyers : secteur intermédiaire, social ou très social. Ce taux pourra même atteindre 85% si le bien est loué à un organisme en vue de l’hébergement des personnes défavorisées.

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux séduira les amateurs de contructions d’époque car elle encourage à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques.

Les propriétaire d’un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) pourront ainsi réduire leurs impôts à hauteur de 22% ou 30% du montant des travaux nécessaires à la réparation du bien, et ce en fonction de leur situation géographique. Cette déduction d’impôt ne sera valable que pendant les années de paiement des travaux.

La loi Monuments Historiques,quant à elle, accorde au propriétaire la possibilité de déduire de ses impôts toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, l’avantage pourra donc se cumuler à d’autres réductions.

  • La loi Pinel

La loi Pinel permet à l’investisseur dans un bien neuf en métropole de réaliser une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, à condition qu’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Ce bien sera soumis au respect des plafonds de loyers fixés par zone géographique et devra être la résidence principale du locataire qui ne pourra pas dépasser un plafond de ressources.

Comme pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard, le plafond fiscal est fixé à 300.000 €. Il est possible d’acquérir un bien plus cher mais la partie supérieure ne sera pas intégrée dans le calcul de l’avantage.

Le volet outre-mer de la loi Pinel donne accès à des réductions d’impôt majorées permettant une reduction d’impôts de 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il le conserve et le loue durant 6, 9 ou 12 ans.

il faut savoir que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer depuis 2013. L’investissement par la loi Pinel outre-mer convient advantage aux personnes assujeties à de grosses impositions.

Voici pour le petit tour d’horizon de la défiscalisation immobilière ! Les questions plus concrêtes et plus précises des dirigeants de PME et ETI nous engagent à présenter prochainement sur www.pme-eti.fr des solutions adéquates en donnant la parole directement à certains prestataires spécialisés en la matière. A suivre !

PARTAGER

Facebook
Twitter
LinkedIn
Email
LinkedIn
WhatsApp
PLUS D'ARTICLES
Aide à l'export : les solutions publiques à connaître
Pour de nombreux dirigeants, le développement international reste un formidable levier de croissance. Diversification des marchés, réduction de la dépendance à la conjoncture nationale, accès à de nouveaux clients ou encore valorisation du savoir-faire français : les raisons de s’ouvrir à l’export ne manquent pas. Pourtant, beaucoup de PME et même certaines ETI continuent de considérer l’international comme une démarche complexe, coûteuse et risquée. Entre les frais de prospection, les déplacements, les recrutements dédiés, les études de marché ou encore les problématiques juridiques locales, le passage à l’export nécessite souvent des investissements importants avant même de générer du chiffre d’affaires. Ce que de nombreux dirigeants ignorent encore, c’est qu’il existe en France un écosystème public d’aide à l’export particulièrement développé. Financements, garanties, accompagnement opérationnel, mise en relation ou recrutement de talents export : plusieurs dispositifs peuvent significativement réduire les risques liés à l’internationalisation. Par Serge de Cluny

Business France : le point d’entrée pour structurer sa stratégie export

Lorsqu’une entreprise souhaite accélérer son développement à l’international, l’un des premiers interlocuteurs à identifier reste souvent Business France. L’agence publique accompagne les entreprises françaises dans leurs démarches export à travers différents services : études de marché, identification de partenaires locaux, organisation de rendez-vous d’affaires, participation à des salons internationaux ou encore accompagnement à l’implantation. L’intérêt de ce dispositif d’aide à l’export est de permettre aux dirigeants de gagner un temps considérable dans la phase de préparation. Dans de nombreux pays, comprendre les usages commerciaux, identifier les bons réseaux et accéder aux décideurs constitue souvent le principal défi. Business France intervient également au sein de la Team France Export, un dispositif qui fédère les principaux acteurs publics du développement international afin d’offrir un accompagnement plus lisible aux entreprises. Pour en savoir plus  

La Team France Export : un guichet unique encore sous-utilisé

Lancée pour simplifier le parcours des entreprises à l’international, la Team France Export réunit notamment Business France, les Régions, les Chambres de Commerce et d’Industrie ainsi que plusieurs partenaires publics et privés. L’objectif est simple : permettre à une PME ou à une ETI de disposer d’un interlocuteur capable d’orienter rapidement l’entreprise vers les dispositifs d’aide à l’export les plus pertinents selon son niveau de maturité export. Dans les faits, beaucoup d’entreprises ignorent encore l’existence de cette porte d’entrée unique. Pourtant, elle permet souvent d’éviter une perte de temps importante dans l’identification des aides disponibles ou des contacts locaux. La plateforme permet notamment de réaliser un diagnostic export et d’être orienté vers des experts sectoriels ou géographiques. Pour en savoir plus 

Bpifrance : un acteur central du financement export

Lorsqu’il est question d’internationalisation, Bpifrance joue aujourd’hui un rôle majeur. Au-delà de ses missions traditionnelles de financement des entreprises, l’établissement propose plusieurs outils spécifiquement conçus pour l’aide à export. Parmi eux, l’Assurance Prospection demeure l’un des dispositifs les plus intéressants et paradoxalement l’un des moins connus par de nombreux dirigeants. Ce mécanisme permet de financer une partie des dépenses engagées pour prospecter de nouveaux marchés tout en protégeant l’entreprise contre un éventuel échec commercial. Concrètement, les dépenses liées aux déplacements, aux études de marché, à la participation à des salons internationaux, au recrutement de collaborateurs export ou encore à certaines actions marketing peuvent être prises en charge à hauteur de 65 % dans de nombreux cas. L’un des aspects les plus attractifs du dispositif réside dans sa logique de partage du risque. Si la démarche export ne produit pas les résultats attendus, le remboursement de l’aide reste partiellement pris en charge selon des modalités définies par le programme. Autre point souvent méconnu : ces dispositifs ne concernent pas uniquement les PME. Les ETI peuvent également bénéficier de plusieurs mécanismes proposés par Bpifrance, notamment lorsque leur chiffre d’affaires demeure inférieur aux plafonds d’éligibilité prévus. Pour en savoir plus, cliquez ICI et ICI

Le V.I.E : recruter un talent à l’étranger sans créer immédiatement une structure locale

Le Volontariat International en Entreprise (V.I.E) constitue également une solution particulièrement pertinente pour les entreprises qui souhaitent développer leur présence dans un pays étranger sans supporter immédiatement les coûts liés à une implantation complète. Le principe est relativement simple : une entreprise recrute un jeune talent qui sera envoyé à l’étranger pour développer l’activité commerciale, assurer une veille marché ou accompagner des projets locaux. Le dispositif est géré par Business France et permet de bénéficier d’un cadre administratif simplifié tout en réduisant certaines contraintes de recrutement à l’international. Pour de nombreuses PME, le V.I.E représente souvent une première étape avant l’ouverture éventuelle d’un bureau commercial ou d’une filiale. Pour en savoir plus

Les aides régionales : un levier souvent oublié

Au-delà des dispositifs nationaux, les Régions disposent fréquemment de leurs propres programmes de soutien à l’export. Selon les territoires, ces aides peuvent prendre différentes formes : financement de missions commerciales, accompagnement à la participation à des salons internationaux, soutien au recrutement export ou encore prise en charge partielle de prestations de conseil. Ces dispositifs sont parfois cumulables avec les aides nationales, ce qui permet de réduire significativement le coût global d’un projet de développement international. Pour cette raison, il est souvent pertinent pour les dirigeants de se rapprocher de leur Conseil régional ou de leur Chambre de Commerce et d’Industrie avant de lancer leurs démarches.

Une opportunité encore insuffisamment exploitée

Malgré l’existence de nombreux outils publics d’aide à l’export, la France demeure confrontée à un défi récurrent : le nombre d’entreprises exportatrices reste relativement limité au regard du potentiel économique du pays. Beaucoup de dirigeants continuent d’associer l’export à une stratégie réservée aux grands groupes, alors même que les dispositifs publics ont précisément été conçus pour réduire les barrières d’entrée auxquelles sont confrontées les PME et les ETI. Dans un contexte marqué par les tensions géopolitiques, la diversification des marchés devient pourtant un enjeu stratégique majeur. S’appuyer sur les dispositifs proposés par Business France, la Team France Export, Bpifrance ou les collectivités territoriales peut permettre d’aborder cette étape avec davantage de visibilité, de sécurité financière et d’efficacité opérationnelle. Pour les entreprises qui envisagent aujourd’hui une croissance à l’international, l’enjeu n’est donc plus seulement de savoir s’il faut exporter, mais plutôt de comprendre comment mobiliser intelligemment les outils déjà mis à leur disposition.

Tout d’abord, il faut considérer pour cela un horizon de temps assez long. Généralement, on commence à penser à sa retraite entre 40 et 50 ans. Ce temps long est nécessaire afin de permettre d’une part de ne pas consacrer un effort trop lourd puisqu’il est lissé dans le temps et d’autre part de permettre d’opter pour des solutions avec effet de levier (crédit) et/ou des solutions d’investissement comportant un risque de perte en capital.

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Pour savoir comment préparer sa retraite, la première équation à résoudre est de connaître le montant de revenu complémentaire dont j’aurai besoin lorsque je cesserai de travailler. Pour ce faire, vous pouvez contacter les organismes de retraite et des conseils en gestion de patrimoine spécialisés dans la reconstitution de carrière. L’autre élément qui vous permettra de répondre à cette question est votre budget de vie. Quelles sont vos dépenses essentielles, vos dépenses plaisir (voyage, cadeaux, etc.) ?

Dès lors que vous savez ce que vous dépensez et combien vous percevrez, vous pouvez déterminer quel est le montant de revenu à créer par le biais de votre patrimoine. Par exemple, mon train de vie est de l’ordre de 72K€ par an, mes pensions de retraite seront de l’ordre de 50K€, il me faut donc disposer de 22K€ par an de revenus complémentaires à horizon 15/20 ans.

Les différents types d’investissement « estampillés » produits retraite 

On pense naturellement à trois produits : l’immobilier locatif (meublé ou nu), l’assurance-vie et le PER (Plan Epargne Retraite).

L’intérêt de l’immobilier locatif est l’attrait du revenu régulier dès lors que les locataires payent leurs loyers. La constitution d’un patrimoine immobilier se fera idéalement par le biais d’un crédit, c’est pourquoi anticiper le moment où vous aurez besoin de revenus complémentaires est crucial. Vous achetez avec un crédit d’une durée de 15 ans ou 20 ans. Compte tenu des taux actuels, la mensualité sera proche du montant du loyer si on considère un bien d’habitation et presque équivalent à votre loyer si on considère des biens à usage professionnel. Il est primordial d’aligner la durée des emprunts sur la date à laquelle vous envisagez de prendre votre retraite.

Les inconvénients de ce type d’investissement tiennent à la forte imposition des revenus fonciers. En effet, ces derniers sont imposables à la tranche marginale de votre impôt sur le revenu, ils supportent les prélèvements sociaux et le cas échéant augmentent votre IFI. Les revenus fonciers sont taxés y compris pendant la période d’amortissement du prêt car seuls les intérêts du prêt sont déductibles des vos revenus fonciers. C’est l’effet pervers des taux bas actuels.


Géraldine Métifeux, associée fondatrice du cabinet ALTER EGALE

L’assurance-vie, même si le fonds Euro n’a plus l’impact qu’il avait au début du 21ème siècle, demeure un instrument pertinent pour créer des revenus complémentaires. Désormais, l’assurance-vie permet d’intégrer tous les supports d’investissement (unités de compte) imaginables : OPC actions, OPC diversifiés, OPCI, SCPI, Private Equity, EMTN, etc.

La fiscalité de l’assurance-vie est très avantageuse à la sortie tant par le décès (clause bénéficiaire et abattement de 152 500€ par bénéficiaire tous contrats confondus, article 990 I du CGI) que les rachats en cas de vie. En effet, tout retrait est fiscalisé pour la partie d’intérêt comprise dans le montant racheté. Si votre contrat contient 40% de plus-value, lorsque vous retirerez des fonds au fil de l’eau, seuls 40% seront fiscalisés. Par ailleurs, vous bénéficiez d’un abattement sur la plus-value de 9 200€ par an (pour un célibataire).

Le PERin, dernier produit né de la Loi Pacte remplaçant PERP et Madelin. L’inconvénient tient principalement à la fiscalité en cas de sortie des sommes versées sur ce produit diminuant l’intérêt la sortie en capital. Néanmoins, demeure l’intérêt d’une épargne non liquide qui limite votre pression fiscale lorsque vous êtes en activité. L’autre attrait est de pouvoir bénéficier, selon les contrats, peu ou prou du même univers d’investissement que l’assurance-vie.

La construction d’un patrimoine de rapport combinant ces 3 éléments permettra de compléter vos revenus à la retraite. Pour mémoire, si on considère un patrimoine de rapport qui connaîtrait un rendement moyen annuel de l’ordre de 3%, alors pour créer 22K€ de revenus nets par an (avant IR), il faudrait avoir constitué 750K€ de patrimoine.

La reprise à la barre, procédure collective avec cession à la barre du tribunal, devraient connaitre un essor important avec les défaillances d’entreprises dues à la conjoncture économique. Ce dispositif peut constituer un véritable accélérateur de croissance duquel on peut tirer le meilleur parti si l’on en maîtrise bien le déroulé…quelques explications.

Par Franck Boccara

La situation économique, actuellement maintenue par les dispositifs d’aides gouvernementaux, risque de sérieusement se dégrader lorsque ceux-ci s’amenuiseront. Il est donc prévisible que nous soyons témoins (ou acteurs) d’une hausse des entreprises défaillantes et avec elle d’une hausse des procédures collectives dont une bonne partie se soldera par une cession à la barre du tribunal.

La reprise à la barre peut se rélever être un véritable levier de croissance car à la différence des processus d’acquisition classiques, elles peuvent porter sur des entreprise désendettées. En effet, ce sont uniquement les actifs qui sont repris à travers un plan de cession, parfois même seulement certains d’entre eux, jugés plus attractifs par les repreneurs pour leur rentabilité.

Il est donc possible de dimensionner le projet de reprise en sélectionnant les actifs (Immobilier, fonds de commerce, clientèle, contrats ou encore salariés) qui peuvent être inclus dans le plan pour tout ou partie seulement. Cette possibilité permet donc de ne pas absorber les coûts de restructuration et parmi eux les coûts de licenciement des salariés non repris.

Croissance externe et rachat de fournisseur

Le processus de reprise à la barre est particulièrement adapté aux enjeux de croissance externe, par exemple lorsque le repreneur veut étendre ses activités au niveau national ou international. L’entreprise repreneuse augmente de cette façon son chiffre d’affaires en faisant l’acquisition d’une société ayant la même activité, parfois via des complémentarités territoriales. Par ailleurs, on risque de voir se multiplier les rachats de fournisseurs par des entreprises dont les fournisseurs stratégiques sont en défaillance et qui doivent sécuriser leur approvisionnement et assurer ainsi la continuité d’exploitation.

Les limites de la reprise à la barre

La reprises à la barre n’a pas que des avantages et le processus, loin d’être parfait, reste soumis à d’importantes pressions.

Contrairement aux cessions classiques qui s’étalent sur une année environ et qui sont accompagnées par des banques d’affaires qui analysent tous les paramètres (marché, information financière, potentiel de développement), la reprise à la barre dure en moyenne seulement 4 mois pour toute la procédure, faute de trésorerie suffisante. Cette pression peut rendre compliquée l’analyse par les repreneurs.

De plus, la reprise à la barre n’est pas assez internationale puisque les investisseurs étrangers ne représentent que 8% des acquisitions. Un phénomène sûrement dû au fait que les appels d’offres ne sont publiés qu’en français.

L’aspect social est également fondamental puique même si la reprise à la barre sauve en moyenne 75% des emplois, il est pratiquement impossible de faire aboutir le processus sans l’approbation du corps social, ni de mettre en oeuvre le plan de retournement.

La reprise à la barre a beaucoup d’avantages à apporter au monde de la Fusac (fusions-acquisitions ou encore Mergers & Acquisitions en anglais) mais il est impératif d’optimiser le bon mix and match entre les repreneurs et les entreprises en difficultés. Pour cela, l’intelligence artificielle pourrait jouer un rôle clé dans un avenir proche.

INSCRIVEZ-VOUS À NOTRE NEWSLETTER
AUX DERNIÈRES NOUVELLES
×

Vous êtes dirigeant ou cadre ?
Vous avez une question ou besoin d'une information ?

Le respect de votre vie privée est notre priorité

L’accès au site implique l’utilisation de cookies mais celle-ci est subordonnée à votre consentement.