Aller au contenu 
La location meublée avait et a toujours le vent en poupe. Son principal atout ? Une faible fiscalité des revenus. Mais à l’heure du Covid19, la donne pourrait avoir changé et la location meublée pourrait devenir un peu trop abondante et donc perdre de son attrait. Alors quelle serait la parade afin de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus sans passer par la location meublée ? Il existe une solution qui, sans être une martingale, pourrait séduire nombre d’investisseurs dans les mois voire les années à venir. Il s’agit d’acheter le bien (ou les biens) via une SCI qui serait soumise à l’IS et non à l’IR.
Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE
Quelles sont les conséquences de l’adoption d’un tel régime fiscal ? Tout d’abord, la SCI à l’IS peut soit louer en nu soit louer en meublé. Si demain, la location meublée redevient la reine des investissements immobiliers, la SCI soumise à l’IS peut parfaitement consentir des baux en meublé, contrairement à la SCI soumise à l’IR (qui ne peut avoir qu’une activité civile et non commerciale, or la location meublée est une activité commerciale).
Ensuite, tout comme dans le régime de la location meublée en SARL de Famille ou en propre, vous pouvez amortir l’immobilier (pas le foncier) et le mobilier. C’est ce qui permet de créer des charges comptables et fiscales qui limitent sensiblement l’imposition des revenus, lorsque le bien est acquis via un prêt et même une fois le prêt échu.
Et contrairement à la situation de la SARL de Famille, les déficits ainsi créés sont indéfiniment reportables et non seulement pendant 10 ans. Là encore, si vous avez acquis un bien au moyen d’un crédit sur 20 ans, les déficits créés pourront se reporter sur les bénéfices générés une fois le prêt échu et au fond donc une fois que vous aurez besoin de ces revenus complémentaires pour maintenir votre train de vie.
Enfin, et ce n’est pas neutre, contrairement à la SARL de Famille, vous pouvez la constituer entre amis, membres d’une famille sans appartenir au même foyer fiscal. C’est une liberté de plus.
En revanche, une SCI à l’IS emporte quelques inconvénients. D’une part, il semble pertinent, nécessaire voire parfois impératif, de se doter des services d’un comptable afin d’établir les différentes déclarations sociales et fiscales (remarque que je considère comme valable également pour les SARL de Famille ou location meublée en propre). Cela alourdit le coût de la structure et en même temps, cela crée une charge qui, rappelons-le, sera indéfiniment reportable.
D’autre part, la SCI à l’IS, en toute logique, vous prive du régime des plus-values immobilières pour les particuliers en cas de revente du bien, c’est-à-dire de l’exonération de l’impôts sur la plus-value au terme de 22 ans de détention et de l’exonération des prélèvements sociaux au terme de 30 ans de détention. La fiscalité sera celle des plus-values à long terme soit 19% (pas de prélèvements sociaux), puis de l’IS et enfin des dividendes pour jouir des fonds sur son compte personnel.
Néanmoins, vraisemblablement, vous pourriez éviter l’IS, en compensant ce bénéfice avec les déficits reportables par exemple et/ou par des comptes courants matérialisés dans les premières années d’exploitation.
Le seul véritable point noir à notre sens tient plus au risque de décès de l’associé et gérant pendant la durée du prêt accordé pour acquérir le ou les biens au sein de la SCI. En effet, la survenance du décès déclencherait automatiquement le remboursement du prêt par le mécanisme de l’assurance-emprunteur. Ce remboursement serait considéré comme un produit exceptionnel et imposé comme tel.
Il faut donc bien réfléchir au montage avant de se lancer dans la constitution d’une SCI à l’IS, mais cela demeure pour nous, une corde de plus pour vos investissements immobiliers.
« Nous ne croyons pas au scénario selon lequel les États-Unis connaîtront une récession faible et courte au début de l’année prochaine. Nous pensons que l’économie américaine entrera en récession à la fin de cette année, mais avec un recul de l’activité beaucoup plus marqué et plus long que prévu par le consensus. Face à l’inflation, la Fed devra créer les conditions d’une vraie récession avec un taux de chômage bien au-dessus de 5 %, contre 3,5 % aujourd’hui, ce qui n’est pas envisagé actuellement par le consensus », déclare Raphaël Gallardo, économiste en chef chez 
« Contrairement au marché obligataire, le prix des actions n’intègre pas le scénario d’une grave récession, si bien que les investisseurs doivent se montrer prudents. Les actions japonaises pourraient bénéficier du regain de compétitivité de l’économie japonaise, dopée par la baisse du yen face au dollar, mais aussi de la demande domestique. La Chine sera l’une des rares zones où la croissance économique sera meilleure en 2023 qu’en 2022, et toutes choses égales par ailleurs, l’économie aura un impact sur les bénéfices des entreprises », déclare Kevin Thozet, membre du comité d’investissement de Carmignac.
Sur les marchés obligataires, les obligations d’entreprise offrent également des opportunités intéressantes, car du côté du risque, la hausse attendue des taux de défaut est déjà largement intégrée dans les prix actuels. Du côté des rendements, les rendements intégrés sont à des niveaux compatibles avec les perspectives à long terme des actions. Du côté des obligations souveraines, le ralentissement de la croissance économique est généralement lié à la baisse des rendements obligataires. Toutefois, compte tenu de l’environnement inflationniste, si le rythme du resserrement peut ralentir, voire s’arrêter, il est peu probable qu’il s’inverse bientôt.
« Dans un tel environnement, les maturités plus longues (5 à 10 ans) sont préférables. Sur le marché obligataire, lorsque les rendements augmentent, les investisseurs peuvent se permettre d’attendre de voir comment évolue la situation. Le temps joue en faveur des investisseurs. Cependant, nous devons être conscients que l’abandon de la répression financière signifie que certains seront laissés sur le bord de la route, encore plus lorsque frappera la récession », indique Kevin Thozet.
À l’aube de 2023, le « mur d’inquiétudes » persiste. L’attention des investisseurs reste portée sur l’inflation et le risque de récession, qui ne devrait pas affecter les trois grandes économies de la même manière, ni au même moment. Mais la désynchronisation s’accompagne des avantages de la diversification. Et avec la volatilité des marchés financiers émergent des opportunités pour lesquelles il faudra se montrer sélectif et extrêmement agile pour pouvoir les saisir ; ce qui est la définition même d’un gérant actif. Informations réglementaires Il ne constitue ni une offre de souscription, ni un conseil en investissement. Les informations contenues dans ce document peuvent être partielles et sont susceptibles d’être modifiées sans préavis. CARMIGNAC GESTION 24, place Vendôme – F – 75001 Paris Tél : (+33) 01 42 86 53 35 – Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF. SA au capital de 15,000,000 € – RCS Paris B 349 501 676
