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TVA et location : que faut-il savoir ?

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Les locations constituent des prestations de services, et sont en principe dans le champ d’application de la TVA même lorsqu’elles peuvent présenter un caractère civil. Cependant, certaines exceptions au principe de l’imposition sont prévues par le code général des impôts, essentiellement en matière de locations d’immeubles. Parmi ces locations exonérées, certaines peuvent être soumises à la TVA sur option… Faisons le point sur les différentes règlementations en la matière.

Par Nathalie SAINTE ROSE MERIL – Avocate fiscaliste et fondatrice de NSMR AVOCAT

LES LOCATIONS SOUMISES À LA TVA DE PLEIN DROIT

  • LES LOCATIONS DE BIENS MEUBLES CORPORELS

D’une manière générale, les locations de biens meublés corporels et, en particulier, de tout matériel neuf ou d’occasion constituent des opérations soumises à la T.V.A. en vertu des articles 256 et 256-A du C.G.I.

  • LES LOCATIONS DE BIENS OU DE DROITS INCORPORELS

Les locations de biens ou de droits incorporels entrent dans le champ d’application de la T.V.A. et sont en principe taxables. C’est le cas notamment pour la location ou mise en gérance libre d’un fonds de commerce.

LES LOCATIONS IMMOBILIÈRES

LOCATION D’IMMEUBLES OU DE LOCAUX AMÉNAGÉS

Les locations d’immeubles aménagés constituent des opérations de nature commerciale soumises à la TVA sur le prix de la location.

Ainsi, sont imposées :

  • les locations de locaux à usage professionnel munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité.
  • les locations de terrains aménagés et notamment de terrains de camping pourvus d’aménagements tels que sanitaires, emplacements etc.
  • les locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation à caractère hôtelier ou para-hôtelier.

LOCATION D’EMPLACEMENTS POUR LE STATIONNEMENT DE VÉHICULES

Les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules (garages, parking…) sont en principe imposables et soumises à la TVA.

Exceptions : les locations d’emplacements étroitement liées à la location elle-même exonérée d’un local, savoir :

  • Les locations nues à usage d’habitation
  • Les locations nues à usage professionnel lorsque l’option pour la TVA n’a pas été exercée
  • Les locations meublées ou garni à usage d’habitation

LES LOCATIONS EXONÉRÉES

  • LES LOCATIONS DE TERRAINS NON AMÉNAGÉS ET DE LOCAUX NUS

L’exonération s’applique en principe à toutes les opérations de l’espèce (location d’habitation, location d’établissements à usage industriel, commercial ou professionnel…) dès lors qu’elles s’analysent en des opérations à caractère civil, même si elles sont réalisées par une société à forme commerciale.

Exceptions : les locations réputées commerciales ainsi que les locations d’emplacements pour le stationnement des véhicules.

  • LES LOCATIONS DE LOGEMENTS MEUBLES OU GARNIS À USAGE D’HABITATION

Cette exonération, sans possibilité d’option, s’applique aux locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières. Il en est ainsi tout spécialement des particuliers se bornant à louer à usage d’habitation des appartements meublés ou villas, ainsi que des agriculteurs ou collectivités locales louant des gîtes ruraux et des entreprises vis à vis de leur personnel.

Exception : locations meublées à caractère hôtelier ou para-hôtelier.

LES LOCATIONS SOUMISES À LA TVA SUR OPTION

LOCATIONS DE LOCAUX NUS A USAGE PROFESSIONNEL

L’option à la TVA peut être exercée par toute personne qui donne en location des immeubles nus pour les besoins de l’activité d’un assujetti à la T.V.A., ou pour les besoins de l’activité professionnelle non assujetti. Cette option concerne notamment les SCI de gestion.

L’option doit faire l’objet d’une déclaration expresse.

Elle doit être exercée immeuble par immeuble. Elle couvre alors obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d’application qu’un bailleur possède dans cet immeuble loué.

Lorsque plusieurs bâtiments constituent un même ensemble immobilier, l’option couvre la totalité des locaux situés dans cet ensemble.

Lorsque le preneur n’est pas assujetti, le bail doit mentionner expressément l’option du bailleur.

L’option doit être déclarée dans les quinze jours du début de l’assujettissement. Il est toutefois admis qu’elle prenne effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est déclarée. Elle doit être expresse et formulée par écrit au service des impôts compétent. L’option doit être accompagnée d’une copie du contrat de bail et de ses avenants.

Elle couvre obligatoirement une période qui se termine le 31 décembre de la 9ème année qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée. Elle est renouvelable par tacite reconduction par période de 10 ans, sauf dénonciation à l’expiration de chaque période.

Au regard du droit à déduction, chaque immeuble ou ensemble d’immeubles ayant fait l’objet d’une option constitue un secteur d’activité distinct. En conséquence, les loueurs qui ont exercé des options afférentes à plusieurs immeubles sont tenus de suivre distinctement les déductions propres à chaque immeuble.

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Produire en France pour mieux exporter : le pari stratégique des PME et ETI
Pendant longtemps, produire en France et exporter semblaient relever de deux logiques presque contradictoires. Pourtant, pour de nombreuses PME et ETI, produire en France peut aujourd’hui constituer un véritable choix stratégique pour se développer à l’international. À condition de ne pas réduire cette question au seul coût de fabrication. Par Franck Boccara La comparaison entre le coût d’une production française et celui d’une production réalisée à l’étranger est en effet devenue trop simpliste. Dans une économie où les délais, la fiabilité des approvisionnements, la capacité d’adaptation et la maîtrise des savoir-faire prennent une importance croissante, le véritable sujet est peut-être moins de savoir où produire au meilleur prix que de déterminer ce qu’une entreprise doit continuer à maîtriser elle-même. C’est dans cette perspective que la réindustrialisation française peut devenir un levier de compétitivité internationale.

Produire en France, ce n’est pas nécessairement produire moins cher

Le premier réflexe consiste souvent à comparer le coût de fabrication d’un produit français avec celui d’un produit fabriqué en Asie, en Europe de l’Est ou ailleurs. Le calcul paraît simple : si le produit coûte moins cher à fabriquer à plusieurs milliers de kilomètres, pourquoi continuer à le produire en France ? Le problème est que cette comparaison oublie une partie de l’équation. Le prix de sortie d’usine ne représente qu’une fraction du coût réel d’une chaîne industrielle. Transport, stocks, délais, minimums de commande, fluctuations des devises, contrôle qualité, dépendance à un fournisseur unique, coûts de modification d’une série ou conséquences d’une rupture d’approvisionnement peuvent rapidement changer la photographie. Pour une PME ou une ETI, cette question est d’autant plus importante que la flexibilité constitue souvent un avantage concurrentiel sous-estimé. Une entreprise industrielle française capable de modifier rapidement une production, de développer une petite série, d’adapter un produit à un marché ou de répondre à une demande particulière peut parfois vendre ce que son concurrent produisant à bas coût ne peut tout simplement pas livrer dans les mêmes conditions. Dans certains secteurs, la proximité entre le bureau d’études, l’atelier et le client devient même une composante du produit lui-même. Il ne s’agit donc pas de prétendre que fabriquer en France est systématiquement plus rentable. Ce serait aussi caricatural que de considérer qu’une production délocalisée est nécessairement moins chère. L’enjeu consiste plutôt à identifier les activités pour lesquelles la maîtrise industrielle, la qualité, la vitesse d’exécution ou la capacité d’innovation justifient cet ancrage. C’est là que la réindustrialisation devient réellement intéressante pour les PME et ETI : lorsqu’elle renforce leur capacité à se différencier plutôt que lorsqu’elle cherche simplement à reproduire, à l’identique et avec des coûts supérieurs, ce qui était fabriqué ailleurs.

Le « made in France » peut devenir un outil commercial à l’international

Il existe également une autre dimension, plus subtile : celle de la perception du produit français. À l’étranger, la France ne bénéficie évidemment pas d’une image homogène dans tous les secteurs. Mais dans de nombreux domaines — industrie de précision, équipements, aéronautique, cosmétique, agroalimentaire, luxe, santé, technologies ou encore certains métiers d’art — l’origine française peut apporter une valeur supplémentaire. Encore faut-il qu’elle soit crédible. Le « made in France » ne constitue pas à lui seul une stratégie d’exportation. Une entreprise ne conquiert pas durablement un marché allemand, américain ou asiatique simplement parce qu’elle appose un drapeau tricolore sur son catalogue. Les acheteurs internationaux recherchent avant tout une réponse à leurs propres problématiques : performance, fiabilité, innovation, délais, service après-vente et capacité du fournisseur à accompagner leur croissance. Mais lorsque deux offres sont comparables, l’origine et la maîtrise industrielle peuvent devenir un élément de différenciation. C’est précisément ici que l’ancrage industriel français peut prendre une dimension commerciale. Une PME qui maîtrise son outil de production peut raconter quelque chose de plus solide qu’une simple origine géographique : elle peut expliquer comment son produit est conçu, testé, amélioré et adapté. Elle peut faire visiter son usine à un client étranger, associer plus rapidement ses équipes commerciales et techniques, ou transformer les contraintes de production en arguments de vente. Autrement dit, le véritable avantage n’est pas toujours « fabriqué en France ». Il peut être : « nous maîtrisons ce que nous vendons ». Cette nuance est essentielle pour les PME et ETI qui souhaitent exporter. Une industrie française compétitive n’a pas vocation à vendre uniquement son territoire ; elle doit vendre sa capacité à créer de la valeur.

Réindustrialiser pour reprendre la main sur sa chaîne de valeur

La réindustrialisation française présente enfin un intérêt qui dépasse largement la question du patriotisme économique. Pour un dirigeant, dépendre entièrement d’une production située à l’autre bout du monde signifie aussi accepter une forme de perte de contrôle. Lorsque les marchés sont stables, cette dépendance peut sembler parfaitement rationnelle. Lorsque survient une crise logistique, une tension géopolitique ou une rupture d’approvisionnement, elle apparaît soudain sous un autre jour. Les dernières années ont montré que la performance d’une entreprise ne se mesure pas uniquement à son coût de production. La capacité à continuer de produire est devenue une performance en soi. Une entreprise disposant d’une partie de ses capacités industrielles en France, ou de fournisseurs français capables de prendre rapidement le relais, peut parfois absorber un choc que son concurrent très dépendant d’une chaîne mondiale ne pourra pas gérer aussi facilement. Cela ne signifie pas qu’il faudrait tout rapatrier. Une telle ambition serait économiquement irréaliste pour la plupart des entreprises. L’industrie moderne fonctionne avec des chaînes de valeur internationales et continuera de le faire. La véritable question est plutôt celle du niveau de dépendance acceptable. Pour certaines pièces critiques, certains composants stratégiques ou certaines compétences clés, conserver une capacité de production en France peut représenter une assurance industrielle. Et comme toute assurance, elle a un coût — mais son absence peut en avoir un beaucoup plus élevé. Pour une PME ou une ETI, cette réflexion peut également conduire à revoir son organisation industrielle. Plutôt que d’opposer brutalement production française et production internationale, certaines entreprises peuvent rechercher un modèle hybride : conserver en France les activités à forte valeur ajoutée, les petites séries, la R&D, les opérations sensibles ou les productions nécessitant une grande réactivité, tout en s’appuyant sur des partenaires étrangers pour d’autres étapes. La question n’est alors plus « France ou étranger ? », mais « quelle partie de notre chaîne de valeur devons-nous absolument maîtriser ? ».

Exporter depuis la France : transformer une contrainte en avantage

C’est probablement là que se situe le véritable enjeu. La réindustrialisation française ne doit pas être pensée comme un retour en arrière, avec l’idée de reconstruire à l’identique une industrie qui appartenait à une autre époque. Elle peut au contraire devenir une étape vers une industrie différente : plus automatisée, plus spécialisée, plus numérique, plus économe en ressources et surtout davantage intégrée à une stratégie internationale. Pour une PME ou une ETI, produire en France pour exporter peut donc avoir du sens lorsqu’il permet de rapprocher production, innovation et marché. Une usine française n’est pas seulement un lieu où l’on fabrique un produit. Elle peut devenir un laboratoire, un argument commercial, un outil de différenciation et un moyen de conserver la maîtrise de compétences stratégiques. Dans certains cas, elle peut même contribuer à accélérer le développement international plutôt qu’à le freiner. Le sujet n’est finalement pas de choisir entre une France industrielle et une France ouverte sur le monde. C’est précisément l’inverse : une industrie française solide peut donner davantage de moyens aux entreprises pour partir à la conquête du monde. La question que devraient se poser les dirigeants n’est donc peut-être pas « pouvons-nous encore nous permettre de produire en France ? », mais plutôt « quelles productions françaises peuvent nous donner un avantage sur les marchés internationaux ? ». Cette seconde question est nettement plus intéressante, et pourrait bien être l’une des clés de la prochaine étape de la réindustrialisation.
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L’Asie, un marché stratégique pour les entreprises françaises

Japon, Corée du Sud, Singapour, Vietnam… Plusieurs marchés asiatiques bénéficient déjà d’accords de libre-échange avec l’Union européenne. Ces dispositifs peuvent faciliter l’accès des entreprises françaises à des marchés importants en simplifiant les échanges, en réduisant certains coûts et en améliorant leur position face à des concurrents issus de pays ne bénéficiant pas des mêmes conditions commerciales. La dynamique s’élargit également avec l’accord conclu avec l’Inde, ouvrant de nouvelles perspectives pour les entreprises qui souhaitent développer leurs exportations ou envisager une implantation sur ce marché. Les accords de libre-échange UE-Asie constituent donc un sujet très concret pour les dirigeants qui réfléchissent à leur développement international.

Comprendre les règles pour mieux saisir les opportunités

Encore faut-il savoir précisément ce que ces accords changent pour son entreprise. C’est tout l’intérêt de cette soirée : au-delà des grandes tendances économiques, les participants pourront bénéficier de l’éclairage de spécialistes de l’international, des douanes, du droit fiscal et du développement commercial. La soirée débutera notamment par une analyse de l’évolution des échanges commerciaux vers l’Asie, avant une table ronde consacrée aux enjeux, aux avantages et au potentiel business des accords de libre-échange UE-Asie. Des experts de la CCI International France-Inde, de la Direction régionale des douanes de Paris Ouest et de l’Enterprise Europe Network interviendront à cette occasion.

Une soirée pour passer de l’information à l’action

L’intérêt de l’événement réside également dans les échanges directs avec les experts présents. À partir de 19h30, les participants pourront rencontrer différents acteurs susceptibles de les accompagner dans leur développement international : Bpifrance, Team France Export, les Conseillers du Commerce extérieur de la France, la CCI International France-Inde, les Douanes ou encore la CCI Paris Île-de-France. Ces rencontres permettront notamment d’aborder des questions très opérationnelles : prospection commerciale, implantation en Inde, formalités export, contrats internationaux, sécurisation des paiements ou encore assurance-crédit. Une manière de passer des accords de libre-échange UE-Asie à leurs applications concrètes pour son entreprise.

Un rendez-vous à ne pas manquer

La soirée se terminera par un cocktail networking, une nouvelle occasion de rencontrer des dirigeants et professionnels engagés dans le développement international. Que vous soyez déjà exportateur ou que vous envisagiez vos premiers pas sur les marchés asiatiques, cette rencontre peut vous permettre de mieux identifier les opportunités, de sécuriser votre approche et de repartir avec des contacts utiles. Rendez-vous le 17 septembre 2026, de 17h45 à 20h15, à la CCI Versailles-Yvelines. L’inscription est gratuite et les places sont limitées.

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