Des taux de crédit immobilier courte durée à moins de 0,5 %

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Les taux de crédit immobilier de courte durée ont dépassé le seuil plancher de fin 2016. En effet, on ne le sait pas forcement mais il est aujourd’hui possible de négocier des taux records de 0,45 % sur 7 ans ! Alors qui en sont les bénéficiaires et pourquoi ? Eléments de réponse…

Par Franck Boccara

Tout d’abord. il faut souligner que le marché du crédit immobilier n’a jamais été aussi dynamique bien que la conjoncture semble incertaine. Pour preuve, les derniers chiffres que la Banque de France a publié font état d’un encours de crédits de 1 003 milliards d’euros. Le marché immobilier résidentiel, quant à lui, devrait maintenir son dynamisme pour l’année 2019 La chambre des notaires révèle dans sa dernière note de conjoncture, un nombre de transactions record évalué entre 950 000 et 960 000 ventes sur un an. Parallèlement, les prix ont poursuivi leur hausse sur tout l’hexagone : les appartements anciens ont progressé de 3,4% en moyenne en France et de 4,2% en Ile de France.

Concernant les taux de crédit immobilier, le taux moyen varie entre 0.8 % et 0.9 % pour une durée de 7 ans, cependant certains profils peuvent prétendre à ces super taux. Alors qui sont-ils ? Principalement des seniors qui disposent d’apports élevés et qui empruntent sur très courtes durées. En effet, les banques, qui se livrent une concurrence féroce entre elles, appliquent des politiques commerciales agressives pour attirer les meilleurs profils cumulant à la fois apport personnel et situation personnelle et professionnelle stables.

Pour comprendre les raisons d’une telle générosité pour les taux des crédits immobiliers , il faut se tourner vers la « politique accommodante de la BCE qui permet toujours aux établissements de proposer des crédits à taux très bas. Sans compter qu’elles ont cette année des objectifs de clients élevés », explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

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Lorsqu’on parle du marché asiatique, on pense naturellement à la Chine ou parfois au Japon mais rarement à un petit pays dont on sous-estime le potentiel qu’il peut représenter ; c’est le Cambodge. En effet, ses solides liens avec la France sont anciens et il peut offrir aux PME et ETI françaises de réelles opportunités sur ce marché continental.

Par Franck Boccara

A première vue, l’idée de créer une filiale au Cambodge peut paraître saugrenue tant ce petit pays de 16 millions d’habitants dont le PIB était de 26,9 milliards de dollars en 2019 ressemble à un grain de sable dans l’économie mondiale. Cependant, le Cambodge peut clairement servir de porte d’entrée sur l’Asie. « Il faut dépasser cette idée du Cambodge qui serait un petit marché. Il faut l’inscrire dans un contexte régional », rappelle Sok Chenda, ministre délégué auprès du Premier ministre et secrétaire général du Conseil pour le Développement du Cambodge.

Pour mieux comprendre ce potentiel, il ne faut pas oublier que le Cambodge fait partie des pays du Mékong, qui compte également la Birmanie, le Laos, la Thaïlande ou encore le Vietnam ; soit un marché de 250 millions de consommateurs. De plus, il fait surtout partie des 10 pays membres de l’Association des nations de l’Asie du Sud-Est (ANASE ou ASEAN) qui regroupe 650 millions de consommateurs. « Depuis 2015, la communauté économique de l’ASEAN a été mise en place, créant une zone de libre-échange entre les différents pays membres », explique Sok Chenda.

Un pays jeune

En plus de cela, nous avons face à nous un pays dont la population est très jeune puisque 65% des cambodgiens ont moins de 35 ans. Cette jeunesse consomme sans cesse davantage avec un pouvoir d’achat est en pleine expansion. Selon les estimations du FMI, le PIB par habitant du pays devrait poursuivre sa croissance pour atteindre environ 2 300 dollars en 2024, contre moins de 1100 dollars dix ans plus tôt.

Evidemment, cette même jeunesse représente une main d’oeuvre intéressante pour qui voudrait installer une usine au Cambodge. « Alors que beaucoup de pays font face à une problématique de population vieillissante, nous n’avons pas ce problème au Cambodge », se réjouit Sok Chenda.

Enfin, le pays jouit d’une bonne stabilité politique. « C’est un pays très agréable à vivre avec une très faible criminalité et l’absence de mouvements sociaux importants. Les gens sont de manière générale adorables au Cambodge« , explique Antoine Fontaine, avocat au barreau de Paris présent depuis 1999 au Cambodge et co-fondateur d’un des plus gros cabinets d’avocats, Bun and Associates. Il ne s’agit pas vraiment d’une démocratie car le régime est certes autoritaire mais il existe une certaine liberté de la presse.

On peut aussi ajouter qu’aucun embargo n’est à craindre sur ce pays pour des questions de non respect des droits de l’Homme et que le Cambodge n’est pas sujet à des catastrophes naturelles telles que les inondations, typhons ou tremblements de terre, ce qui est bon à savoir en ces périodes de dérèglement climatique

Une politique ouverte aux entreprises étrangères

Les autres points essentiels, lorsqu’il s’agit d’implantation ou de développement commercial à l’international, sont le cadre juridique pour les entreprises étrangères et la politique d’attractivité que le pays en question adopte. Pour cela, le Cambodge fait office de très bon élève : « d’un point de vue juridique, il est très facile d’investir ; les locaux sont soumis aux mêmes lois que les étrangers », explique Antoine Fontaine. « Aucun secteur n’est réservé aux Cambodgiens. La seule différence réside dans le fait que les entreprises cambodgiennes ont la possibilité d’acquérir un terrain alors que les entreprises étrangères ne peuvent pas ». ajoute Sok Chenda. Il n’est donc pas obligatoire d’avoir des partenaires pour s’installer au Cambodge, même si cela peut certainement aider, comme partout.

Légalement, il est tout à fait possible de rapatrier l’ensemble de ses profits dans son pays d’origine une fois les taxes locales acquittées. Un projet de loi sur les investissements a été approuvé début juillet 2021 afin d’attirer davantage d’investisseurs nationaux et étrangers. Dans cette optique, un cadre juridique ouvert, clair et transparent a été mis en place ainsi que certaines dispositions favorables telle qu’une exonération de l’impôt sur le revenu de trois à neuf ans ou encore une déduction fiscale de 150 % de la base d’imposition pour les dépenses des entreprises en matière de R&D et d’innovation, de modernisation des machines destinées à la chaîne de production mais aussi pour promouvoir le bien-être des salariés (formation, construction de dortoirs, de cantines et de crèches, fourniture de moyens de transport confortables, etc.).

Autre point important : le pays est très francophile et très francophone, avec de nombreux ministres et médecins qui parlent français. « Il y a peu de pays dans le monde, et a fortiori en Asie, où on trouve autant de francophones », déclare Antoine Fontaine. Il faut savoir que 10 000 ressortissants français vivent au Cambodge.

Antoine Fontaine souligne quelque chose de très important; il ya très peu de concurrence sur place puisque les grands groupes délaissent ce petit pays, ce qui offre aux PME et ETI qui tenteraient l’aventure la possibilité d’être pratiquement sûres d’y trouver leur compte.

Rester prudent

Cependant, les investisseurs ne doivent pas oublier la prudence. « Il ne faut jamais investir trop vite ni avec n’importe qui », prévient Antoine Fontaine qui évoque de nombreux cas d’escroquerie. Il est donc utile de préciser qu’il est essentiel de bien analyser les partenaires locaux potentiels et ne pas laisser se laisser « hypnotiser » par la séduction que le pays peut opérer sur les étrangers

L’autre bémol est l’état de la justice. L’Indice 2020 sur l’État de Droit du World Justice Project (qui mesure la performance en termes d’état de droit de 128 pays et juridictions) place le Cambodge à la 127e place. Il est cependant possible d’éviter les juridictions grâce au centre d’arbitrage commercial qui fonctionne relativement bien.

Agro-industrie et manufacture

Certains secteurs semblent offrir plus d’opportunités comme par exemple l’agro-industrie ou le tourisme. « Je rêve qu’une entreprise française avec du savoir-faire dans l’agro-industrie vienne au Cambodge », révèle Sok Chenda en expliquant que les produits agroalimentaires sont très bien cotés au Cambodge, ainsi que les cosmétiques ou encore les meubles.

Enfin, tous les secteurs qui nécessitent de la main d’oeuvre ont de réels avantages à s’installer au Cambodge et pas uniquement dans l’industrie textile. « Nous pouvons participer à la fabrication de produits à plus forte valeur ajouté, comme les produits électroniques par exemple« , assure Sok Chenda en parlant d’une chaîne de valeur régionale déjà existante qui permettrait une production fragmentée dans les différents pays de la région. En s’installant au Cambodge, c’est dans une partie de l’Asie qu’on s’installe.

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