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Loi de Finances 2022 : les mesures qui favorisent la reprise d’entreprises

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La loi de finances 2022 apporte une série de mesures ayant pour but de renforcer la croissance économique et rééquilibrer progressivement les finances publiques. Conscient que les PME représentent le cœur du tissus économique français, le gouvernement a mis en place deux mesures qui favorisent particulièrement leur reprise et leur transmission grâce à certains avantages fiscaux à destination des vendeurs et des acquéreurs.

Par Eric Orsini

Avantage pour les acquéreurs : l’amortissement temporaire des fonds commerciaux acquis

La jurisprudence est claire et constante dans ce domaine : un élément d’actif incorporel identifiable (comme par exemple la clientèle d’une entreprise) ne peut être sujet à un amortissement fiscal que s’il est prévisible, dès sa création ou son acquisition et que ses effets bénéfiques sur l’exploitation prennent fin à une date déterminée. La Loi de Finances 2022, qui légalisent la position du Conseil d’État, met cependant en place une exception temporaire pour les PME dont le chiffre d’affaire est inférieur à 12 millions et ayant moins de 50 salariés.
En effet, ces PME qui font l’acquisition de fonds commerciaux entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 verront leur résultat imposable réduit à hauteur des amortissements comptabilisés.

L’amortissement fiscal qui s’étale sur 10 ans, selon les prescriptions comptables, va ainsi permettre à l’acquéreur de déduire de son résultat imposable 10% du prix d’achat de sa clientèle. Tout laisse à penser que la notion de transmission d’entreprise s’appliquera au sens large, incluant certaines perspectives aux entreprises qui prévoient des restructurations juridiques durant les quatre prochaines années.

Avantage pour les vendeurs : Élargissement du champ d’application des dispositifs d’exonération des plus-values 

Pour les cédants, la première bonne nouvelle est l’allongement du délai de cession d’une PME dans le cadre du départ à la retraite du dirigeant. Cette mesure permet d’accéder à des exonérations de plus-values des entreprises soumises à l’IS et à l’IR.

Pour les dirigeants qui sont partis à la retraite entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, le délai de cession permettant d’avoir droit à l’exonération passe de 24 à 36 mois à compter de la date de liquidation des droits.

La seconde bonne nouvelle vient du dispositif de la loi de finances 2022 qui revoit à la hausse les seuils d’exonération des plus-values des entreprises (IR) et des branches d’activités (IS). Le seuil d’exonération totale passe de 300k de 500k et le seuil d’exonération partielle de 500k à 1M.

Le petit bémol reste cependant que ce relèvement de seuil vient de pair avec une modification de la définition du seuil. Le seuil de 300k était jusqu’à présent fixé en fonction de la valeur des éléments du fonds de commerce (immobilisations corporelles et incorporelles), il sera désormais décidé selon la valeur de l’ensemble des éléments transmis (stocks et les créances clients compris). L’impact positif de cette mesure dépendera donc de la typologie d’activité du vendeur. Les vendeurs devront se garder d’une définition maladroite du seuil d’appréciation qui pourrait leur engendrer une réelle insécurité fiscale.

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Vous vous demandez si c’est le bon moment pour investir sur les marchés financiers tout en sachant que le temps est un facteur clé dans ce domaine ? Vous n’êtes pas le seul à vous poser cette question fort légitime mais sachez qu’il existe une solution simple et adaptée à tous : les versement programmés. Ariane Tardieu, Directeur Développement France chez Carmignac, nous explique très clairement ce mécanisme d’épargne progressive qui permet de réduire l’impact des fluctuations des cours tout en maitrisant les versements d’une épargne régulière… une solution idéale pour préparer sa retraite en toute sérénité.

La rentabilité responsable souffre malheureusement de beaucoup de préjugés. « On peut s’enrichir sans rien faire en achetant des appartements et en les louant très chers » ou « Les propriétaires exploitent les locataires ». Ces idées reçues relèvent d’une vision court-termiste et repose sur une mauvaise adéquation entre deux éléments qui constituent l’investissement locatif : le service rendu et le profit.

Par Mathieu Darras – Co-fondateur Brickmeup

Il existe pourtant une façon éthique d’investir pour arriver à une rentabilité responsable. Nous allons vous donner les clés de ce type de placement.

La quête de la rentabilité à court terme dans l’investissement immobilier locatif 

Nombreuses sont les offres alléchantes proposées par des entreprises spécialisées en investissement locatif. Elles proposent d’aider les particuliers à réaliser un investissement rentable clé en main. Sur le principe, ces offres de services sont intéressantes car elles permettent de simplifier la vie d’investisseurs intéressés par l’immobilier. Mais certaines de ces entreprises exercent une sorte de « surenchère immobilière » qui, à terme, risque de « boucher » le marché immobilier.

Comment influer sur sa rentabilité ?

Les deux paramètres qui impactent directement la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif sont l’augmentation de la valeur du bien et le montant des loyers collectés.

Pour augmenter la valeur du bien, il faut la créer. Pour cela vous pouvez :

  • Optimiser les espaces
  • Améliorer l’habitat
  • Cibler une zone, objet d’une politique de revitalisation.

Si on suit le principe de rentabilité responsable, il est possible d’investir de façon rentable mais aussi plus éthique vis-à-vis de l’environnement et de la société. Mais comment, dans ce cas, augmenter la valeur du bien et agir sur le paramètre des loyers de façon responsable ?

Augmenter la valeur du bien de manière responsable

Le meilleur moyen de créer de la valeur, c’est de faire de travaux en optimisant les espaces ou en rénovant les biens.

En revanche, vous avez deux façons de faire les travaux : soit vous réduisez au maximum les coûts liés à la rénovation du bien en utilisant des matériaux de qualité médiocre, soit vous êtes plus attentif à la qualité en pensant au confort de vos futurs locataires et à la durabilité.

La deuxième solution est de loin la meilleure et la plus responsable. Vous pourrez revendre plus facilement votre bien et réduirez les tentatives de négociation du prix. Vous avez alors trois gagnants : le locataire, vous le propriétaire et le futur acquéreur.

D’un point de vue environnemental, faire des travaux d’isolation thermique et phonique permet de réaliser des économies d’énergie. Les charges de fonctionnement pour le locataire sont aussi réduites ce qui favorisera son maintien dans le logement.

L’impact de la rentabilité responsable est indirect mais se mesure à long terme :

  • Moins de coûts de maintenance ou de réparation,
  • Moins de vacance locative,
  • Plus de bien être pour le locataire
  • Meilleure valorisation à la revente.

Agir sur le paramètre loyer de façon responsable

Pour fixer votre loyer, il faut avoir en tête deux éléments fondamentaux : Vous positionnez votre bien sur un marché concurrentiel et la valeur du loyer doit vous permettre sélectionner les meilleurs candidats.

Un trop grand nombre d’investisseurs n’ont qu’un seul objectif : la rentabilité à court-terme. Ils omettent d’intégrer que leur locataire n’a peut-être pas d’autre alternative de logement que le vôtre. Dans ce cas, lui proposer un bien avec un loyer élevé ou mal aménagé risque d’influer sur son état esprit. Il sera moins enclin à l’entretenir comme il se devrait et voudra quitter le logement dès que possible. Quant aux risques d’impayés…

Dans un bien de qualité, au contraire, avec un loyer qui correspond au marché il sera plus enclin à rester quelques années. N’oubliez jamais qu’un locataire heureux est un locataire rentable !

Réaliser un investissement responsable sans devoir renoncer à une bonne rentabilité c’est tout à fait possible. Ce type de placements éthiques suit le principe de l’ISR, l’Investissement Socialement Responsable, fortement encouragé par les pouvoirs publics. Cette tendance est en pleine évolution et vise à assainir le marché immobilier de demain.

Natixis Interépargne, la référence en épargne salariale et retraite, est investie dans l’avenir de plus de 81 000 entreprises clientes et plus de 3,1 millions d’épargnants. Natixis Interépargne fait partie du pôle Global Financial Services du Groupe BPCE, deuxième groupe bancaire en France à travers les réseaux Banque Populaire et Caisse d’Epargne. La retraite est un moment clé souvent redouté par les Français. L’épargne retraite est une réponse pour aborder au mieux cette étape. Natixis Interépargne propose des solutions d’épargne salariale et retraite simples et personnalisées, et place l’épargnant au cœur de sa stratégie en l’impliquant dans la constitution de son épargne. Anticiper sa retraite, analyser son parcours professionnel, connaitre les outils et les avantages des dispositifs d’accompagnement existants… sont quelques-uns des thèmes abordés par Patrick Behanzin, Directeur Marketing, Offre et Digital et Laure Rabelle, Head of Digital chez Natixis Interépargne.
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