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SCPI de rendement : Est-ce encore le moment d'investir ?

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En 2019, tout comme au début de l’année 2020, les SCPI étaient le véhicule d’investissement immobilier le plus couru. Qu’en est-il en mai 2021 ? Un an après le début de la crise du Covid, est-ce encore pertinent d’investir dans les SCPI de rendement ?

Par Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Quel est le contexte ?

Rappelons que les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Ce sont donc, en quelques sortes, de très grosses SCI avec une fiscalité transparente pour leurs associés.

Les SCPI sont utilisées tout à la fois pour de l’immobilier résidentiel, souvent à finalité fiscale (Pinel, Malraux, Déficit Foncier) et pour de l’immobilier de bureaux ou commerces. C’est bien cette deuxième catégorie qui nous intéresse aujourd’hui. La première existe toujours mais a bien souvent été l’objet de déception de la part des investisseurs (liquidité, rendement, moins-values).


Géraldine Métifeux, associée fondatrice d’ALTER EGALE

Les SCPI de rendement sont des sociétés qui investissent dans des biens immobiliers locatifs de type bureaux, commerce, entrepôts, etc… Les rendements de ces SCPI sont relativement élevés, généralement supérieur à 4% nets avant impôts et prélèvements sociaux, et jusqu’à 6% pour les mieux disant. Depuis la crise de 2008, la pierre-papier a ainsi connu un très grand succès dans une période de taux d’emprunt bas avec un rendement escompté prometteur, une accessibilité du prix des parts et un actif plébiscité par nos concitoyens.

Mais en 2020, la crise sanitaire et la crise économique ont-elles rebattu les cartes de ces investissements ?

L’année 2020 aura été relativement favorable aux SCPI.

Pour les porteurs de parts, l’année s’annonçait relativement inquiétante avec notamment le Président de la République Française qui annonçait, en mars 2020, que les loyers commerciaux pourraient être négociés voire reportés.

En réalité, les gestionnaires de SCPI ont manifestement très bien choisi leurs locataires et ont parfaitement négocié avec ceux qui en éprouvaient le besoin. L’année 2020 se termine donc avec un rendement moyen de 4.12% alors que l’on pouvait craindre le pire avant le 3ème trimestre. Certaines SCPI diversifiées (même exposées aux bureaux) ont même pu offrir des rendements compris entre 4.71% et 6.02%, Interpierre Chez Paref Gestion et Vendôme Régions chez Norma Capital par exemple.

Pour savoir comment choisir une SCPI de rendement, nous pouvons retenir le critère de la taille et celui de la diversification des actifs.

Nous préférons généralement des SCPI pas trop importantes en taille et ce afin que les gestionnaires puissent s’intéresser à des actifs de taille plus modeste que leurs concurrents très gros. En effet, des actifs de moins de 20M€ ne vont probablement pas être la cible de SCPI qui collectent plusieurs centaines de millions par an. On peut dès lors espérer que la pression sur les prix sera moins forte à la hausse, en clair que la SCPI paiera moins cher l’actif.

Le second critère, celui de la diversification, est double. Nous visons une diversification des actifs : bureaux, commerces, entrepôts. Et la crise que nous vivons nous démontre bien l’intérêt de ne pas avoir trop priorisé une typologie de biens.

La diversification géographique est également un atout, à la fois par région et entre centre-ville et grandes zones marchandes en périphérie. C’est par exemple un enseignement de la crise dite des « gilets jaunes ».

Sans que cela soit un conseil d’investissement à proprement parler, nous considérons que les SCPI de rendement Epargne Pierre de Altand Voisin, Interpierre de Paref Gestion et Vendôme Régions de Norma Capital sont complémentaires et peuvent donc être investies concurremment sur un même portefeuille.

Nous privilégions le crédit dès lors que vous investissez en pleine propriété (ce ne serait pas le cas en matière de nue-propriété) et que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires à court terme. Pour mémoire, l’immobilier même papier suppose une durée d’investissement longue de plus de 10 ans.

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Transparence salariale : vers la fin d’un tabou ?

La directive européenne sur la transparence des rémunérations impose aux entreprises de plus de 100 salariés — puis à celles de plus de 50 à moyen terme — de publier des informations détaillées sur les niveaux de rémunération par genre. Elle introduit également le droit pour chaque salarié de demander à connaître la rémunération moyenne, par sexe, pour les postes équivalents. Autrement dit, les entreprises ne pourront plus garder secrètes les différences de salaires, même si elles résultent d’éléments structurels ou historiques. Dans la culture managériale française, cette transparence reste jusqu’à présent largement taboue. Beaucoup de dirigeants, en particulier dans les PME et ETI, ont fondé leur politique salariale sur la flexibilité et la confiance, avec des marges d’ajustement laissées à l’appréciation du dirigeant. Le passage à une logique de transparence généralisée remet en question cette approche intuitive, au profit d’une gestion plus normée, plus formalisée, et potentiellement perçue comme plus rigide.

Risques de tensions internes et de démotivation

Le premier impact direct, et peut-être le plus délicat à gérer, sera humain. Rendre visible ce qui, jusqu’ici, ne l’était pas, risque de faire émerger des tensions au sein des équipes. Même si des écarts de salaires sont parfois justifiés par des différences de parcours, de responsabilités ou d’ancienneté, leur mise en lumière brutale pourrait générer incompréhensions, frustrations et remise en question du management. Pour les PME et ETI, où les équipes sont souvent réduites et les rapports humains plus directs, ces tensions peuvent avoir un effet disproportionné. Une perte de motivation, voire un départ de collaborateurs clés, peut très vite déséquilibrer une organisation à taille humaine. À cela s’ajoute la difficulté, pour les dirigeants, d’anticiper les réactions et de se préparer à justifier des situations qu’ils n’ont parfois jamais formalisées noir sur blanc.

Un facteur aggravant pour la concurrence entre entreprises

Autre enjeu de taille : la compétitivité. En imposant une transparence accrue, la directive européenne sur la transparence des rémunérations pourrait accentuer la concurrence salariale, tant au niveau national qu’international. Aujourd’hui, un dirigeant de PME peut composer avec son marché local, ses contraintes budgétaires et ses priorités internes. Demain, les niveaux de rémunération deviendront comparables, lisibles et donc comparés – par les salariés eux-mêmes, mais aussi par les recruteurs de grandes entreprises. Les PME et ETI, dont les marges de manœuvre financières sont souvent plus réduites, pourraient se retrouver sous pression pour aligner leurs grilles salariales sur celles de groupes plus puissants. Cela pourrait notamment nuire à leur attractivité sur certains profils techniques ou pénuriques, qui privilégieront les structures capables d’afficher des rémunérations plus généreuses, et désormais visibles.

Des réorganisations RH à anticiper

L’application de cette directive implique aussi un véritable chantier administratif et stratégique. Pour nombre de PME et ETI, cela signifiera d’abord se doter d’outils de pilotage et de reporting RH plus complets, voire de recruter des compétences spécifiques en la matière. Il faudra classer, comparer, expliquer, documenter… et surtout justifier. Les systèmes de classification des postes, rarement formalisés dans les structures de taille intermédiaire, deviendront une nécessité pour pouvoir répondre aux exigences légales et dialoguer avec les représentants du personnel. Il s’agira aussi de construire un discours cohérent et rassurant, à destination des salariés comme des partenaires sociaux. La pédagogie deviendra un outil managérial à part entière : expliquer les critères d’évolution, les logiques d’augmentation, les systèmes de bonus… autant d’éléments qui devront être structurés pour être compris et acceptés.

Une opportunité… à condition d’être bien préparé

Malgré les craintes légitimes, cette directive peut aussi être perçue comme une chance pour les PME et ETI qui sauront s’y adapter de manière proactive. Elle offre l’opportunité de moderniser les pratiques RH, de professionnaliser les outils de gestion des compétences, de renforcer la confiance interne par la clarté des règles du jeu. Elle permet aussi de se positionner comme un employeur engagé sur les sujets d’égalité professionnelle, ce qui peut devenir un levier d’attractivité pour les nouvelles générations, plus sensibles à la transparence et à l’équité. Mais pour transformer cette contrainte en levier, il faudra anticiper. Attendre la dernière minute reviendrait à subir l’obligation sans pouvoir la maîtriser. Il s’agit dès à présent de faire un état des lieux, de se former, de consulter ses instances, de communiquer progressivement pour habituer les équipes à cette évolution. Et surtout, d’ajuster les pratiques existantes avant que la transparence ne les mette crûment en lumière.

Une directive à ne pas sous-estimer

En apparence technique, cette directive européenne sur la transparence salariale porte en réalité une transformation profonde de la culture managériale en entreprise. Pour les PME et ETI françaises, elle soulève des enjeux sensibles : maintien de la cohésion interne, équilibre économique, attractivité RH, conformité juridique. À l’heure où ces entreprises sont déjà confrontées à des défis multiples – transition écologique, numérisation, inflation des coûts – cette nouvelle exigence pourrait apparaître comme une charge de plus. Mais elle peut aussi devenir un révélateur de maturité organisationnelle. Les dirigeants qui choisiront de s’en emparer dès maintenant pourront non seulement éviter les risques, mais surtout renforcer leur légitimité, leur image et leur performance sociale. À condition, bien sûr, de ne pas attendre 2026 pour agir.
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