Expatriés : faut-il investir dans l’immobilier de luxe en France ?

Investir dans l’immobilier de luxe en France séduit de plus en plus de non-résidents. Mais entre fiscalité, réglementation et complexité du marché, le parcours est exigeant. Décryptage des opportunités, des pièges à éviter, et des stratégies gagnantes adoptées par certains expatriés.

Par Hugues de Poulpiquet – Directeur chez Fairway Luxury Real Estate et avocat

Parmi les destinations immobilières prisées des expatriés, la France conserve une place à part. Paris, la Côte d’Azur, le Pays Basque, les Alpes ou encore la région Bordelaise continuent d’attirer des acheteurs installés à Londres, Dubaï, New York, Genève ou Singapour. Pour beaucoup, il s’agit de se constituer un pied-à-terre, d’anticiper un retour, ou simplement de diversifier un portefeuille patrimonial avec un actif tangible.

L’immobilier, une valeur patrimoniale qui traverse les crises

Malgré la hausse des taux d’intérêt et un marché globalement plus attentiste, le segment du luxe en France reste résilient. Plusieurs facteurs expliquent cet attrait : la stabilité juridique, la richesse du patrimoine architectural, la diversité des territoires, et un marché locatif soutenu dans les zones tendues.

La France reste perçue comme un pays stable pour investir dans la pierre, notamment par les Européens et les Anglo-Saxons. C’est un pays où les droits de propriété sont solides, le cadastre fiable, et les procédures d’achat bien encadrées.

À cela s’ajoute une dimension affective : de nombreux expatriés achètent pour loger leurs enfants pendant leurs études, recevoir la famille durant les vacances, ou préparer un retour à moyen ou long terme.

Cinq zones plébiscitées par les expatriés

Certaines régions concentrent l’essentiel de la demande étrangère haut de gamme :

• Paris, avec ses quartiers emblématiques (6e, 7e, 8e, 16e, 17e, mais aussi le Marais, la rive gauche, etc.), reste une valeur refuge. Les petites surfaces bien situées sont très recherchées pour la location, tandis que les appartements familiaux dans les immeubles de standing séduisent les acheteurs long terme.
• La Côte d’Azur (Nice, Cannes, Antibes, Saint-Tropez) reste une destination emblématique. Malgré des prix élevés, la rareté de l’offre et la demande internationale assurent une bonne tenue du marché, avec un fort potentiel en location saisonnière.
• Le Pays Basque, notamment autour de Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et Guéthary, attire pour son cadre de vie, son élégance discrète et sa proximité avec l’Espagne. L’offre y est rare et les prix soutenus.
• Les Alpes, avec des stations comme Megève, Chamonix ou Annecy, séduisent les familles cherchant un bien à usage mixte : usage personnel, location saisonnière, et revente patrimoniale.
• Des villes comme Bordeaux, Lyon ou Aix-en-Provence sont aussi prisées pour des investissements plus accessibles, souvent à visée locative, ou pour loger des enfants étudiant en France.

Un achat très encadré, mais accessible aux non-résidents

Contrairement à certaines idées reçues, investir en France en tant que non-résident est parfaitement légal et relativement courant. Quelques points de vigilance sont à connaître :

Financement : conditions spécifiques pour les non-résidents

Les banques françaises accordent des prêts aux non-résidents, sous réserve d’un apport conséquent (20 à 30 %) et d’un dossier solide. Les expatriés vivant dans des juridictions reconnues (Europe, Suisse, Singapour, Émirats…) ont souvent de bons retours, à condition de présenter des revenus stables et bien documentés.

Par exemple, une famille résidant à Genève a obtenu un financement à 70 % pour un appartement de 2 chambres dans le 7e arrondissement de Paris, destiné à accueillir leurs enfants étudiants à Sciences Po. L’achat a été structuré via une SCI familiale pour faciliter la transmission.

Fiscalité : loyers, plus-values, IFI

Les loyers perçus en France sont imposés localement. Deux régimes sont possibles :

• Le régime réel, avec déduction des charges.
• Le régime de la location meublée (LMNP), qui permet d’amortir le bien et de réduire l’imposition.

En cas de revente, les non-résidents sont soumis à la même fiscalité que les résidents, avec un abattement progressif. Au bout de 22 ans, l’impôt sur la plus-value est nul, et au bout de 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent également.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne s’applique qu’au patrimoine immobilier français, au-delà de 1,3 million d’euros.

Structuration : bien choisir son mode de détention

SCI, détention directe, indivision, ou encore détention en LMNP : chaque mode de détention a ses implications fiscales et successorales. Il est vivement conseillé de réfléchir à la structure en amont, en fonction de la situation familiale, des objectifs patrimoniaux et du pays de résidence.

Un couple installé à Singapour a structuré l’achat d’une villa à Biarritz via une SCI à l’IS, afin de dissocier l’exploitation locative et la gestion patrimoniale. Le bien est loué à la semaine durant l’été, avec un revenu net moyen de 5 %, et constitue une base pour leurs séjours en Europe.

Trois profils, trois stratégies gagnantes

Dans la réalité, les stratégies d’investissement varient selon les profils. Voici trois exemples illustratifs, tirés de dossiers récents :

• Le couple franco-libanais installé à Dubaï a investi dans un appartement de 60 m² dans le 8e arrondissement de Paris pour 980 000 €, meublé et loué à l’année. En régime LMNP, ils dégagent un rendement net d’environ 3 %, avec une valorisation constante. Le bien servira de pied-à-terre à leur retour.
• Une famille suisse a acquis une maison à Manigod pour l’occuper pendant les vacances et anticiper un retour définitif dans dix ans. En cas de retour, la résidence principale bénéficie d’une exonération de la plus-value.
• Un cadre français vivant à Londres a opté pour deux studios à Nice, en location meublée. Il a structuré son investissement via une SCI à l’IS, avec un objectif de rentabilité (4,5 %) et de transmission à ses enfants.

Autre exemple : une cliente, retraitée américaine, installée à San Francisco, a récemment acquis un 150 m² rue Chauveau Lagarde dans le 8^ème. Objectif : en faire un pied-à-terre parisien, tout en conservant une dimension patrimoniale forte, dans un secteur à l’offre très contrainte.

En résumé : un marché exigeant, mais plein d’opportunités

L’immobilier de luxe français reste une valeur patrimoniale de long terme. Pour les expatriés, il peut répondre à plusieurs objectifs : se faire plaisir, sécuriser un actif tangible, loger ses enfants, préparer un retour, ou simplement diversifier son patrimoine.

La clé ? Une bonne connaissance des règles du jeu, et un accompagnement rigoureux à chaque étape : fiscalité, financement, juridique, gestion. Car si investir depuis l’étranger n’est pas insurmontable, cela suppose méthode, anticipation… et un peu d’expérience.